三中全會(huì)后樓市“如何調(diào)控”

樓市毫無疑問是個(gè)熱門話題。近年來，樓市泡沫集聚、房價(jià)過高、土地消耗過快、住房困難與住房閑置并存等多方面問題頻出，國家先后出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但收效并不理想。種種問題成為懸在政府和民眾頭上的利劍，令人憂慮。

與2012年、2011年相比，今年國家在樓市調(diào)控政策出臺(tái)方面顯得非常低調(diào)。隨著十八屆三中全會(huì)召開的日期臨近，各種消息證明，國家并非忽視了樓市調(diào)控，而是更多著眼于“長效機(jī)制”的建立上。近日官方智庫公布的一份“383”改革方案中講到，未來改革將要進(jìn)行“三大突破”，其中之一就是深化土地制度改革、集體土地入市交易。其中所涉及的內(nèi)容包括農(nóng)村集體土地進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場，改政府賣地為國有土地資產(chǎn)經(jīng)營等一系列改革，這對于破解土地財(cái)政，解決小產(chǎn)權(quán)房問題都是重要的關(guān)節(jié)點(diǎn)。

此次改革的廣度和深度都是前所未有，我們可以預(yù)見這將是一個(gè)艱難而漫長的過程。但我們也看到政府對于從根本上解決房地產(chǎn)市場長久存在問題的堅(jiān)定信心和決心。相信在持續(xù)改革下，房地產(chǎn)泡沫將越擠越少，房地產(chǎn)行業(yè)將最終回歸到可持續(xù)發(fā)展的正途上。

文章摘編如下：

中國指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，9月國內(nèi)百城新建住宅均價(jià)連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上升。同比升幅亦較上月擴(kuò)大。在國慶長假期間，部分大城市樓市成交熾熱，有形容指現(xiàn)今樓市再次進(jìn)入“瘋漲”階段。

開發(fā)商花樣百出提高樓價(jià)

雖然一線城市樓價(jià)被中央緊盯，但“上有政策，下有對策”，開發(fā)商仍是花樣百出以提高售價(jià)，以北京為例，一些新盤就通過收取精裝費(fèi)來提高售價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，以清水房捆綁精致裝修價(jià)格的做法正在大行其道，精裝費(fèi)最高者收取近百萬元，在不出臺(tái)新調(diào)控政策的前提下，需求旺盛。新盤增加的額外費(fèi)用也很快被買樓者消化。

究竟內(nèi)地樓價(jià)會(huì)升到甚么程度，各人看法不同。不過，易居中國總裁丁祖昱指，因各城市房地產(chǎn)存量水平持續(xù)減少，不能跟上持續(xù)釋放的市場需求，估計(jì)短期內(nèi)樓價(jià)會(huì)持續(xù)上漲；但房產(chǎn)供不應(yīng)求態(tài)勢在四季度及明年會(huì)逐步改觀，從而放緩明年房價(jià)的上升勢頭。

對于中長期國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢，他認(rèn)為，人口紅利期結(jié)束將使未來房地產(chǎn)市場需求總規(guī)模逐漸減少。未來5年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將進(jìn)入平穩(wěn)期，之后可能出現(xiàn)局部調(diào)整。

土地稅收體制成改革重點(diǎn)

對于熾熱的樓市，管理層似乎沒有大動(dòng)作，不像以往一再出臺(tái)調(diào)控措施來遏抑樓價(jià)。有分析認(rèn)為，李克強(qiáng)一向強(qiáng)調(diào)改革應(yīng)著眼于“頂層設(shè)計(jì)”。即是不再以“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的救火形式來整頓市場，而是從體制上著力，根本性地去解決問題。

分析認(rèn)為。三中全會(huì)關(guān)系到未來中國經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)發(fā)展，改革力度之大將前所未見，其中包括金融自由化改革、戶籍制度改革、收入分配制度改革、政府行政審批制度改革、財(cái)稅改革、國有企業(yè)改革等；而涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的包括土地制度改革、房產(chǎn)稅改革、地方稅收改革等，這些改革都是要相互配合才能成功，這正是為何中央暫時(shí)對樓市按兵不動(dòng)的主要原因。

據(jù)了解，針對房地產(chǎn)市場，土地制度改革將是重頭戲。目前由政府主導(dǎo)的土地征管交易方式，是造成十年樓市調(diào)控?zé)o果，房價(jià)愈調(diào)愈高的重要原因。估計(jì)未來要取消各級政府的土地儲(chǔ)備制度，國有土地、集體土地都作為市場主體直接入市交易，土地制度改革是房地產(chǎn)調(diào)控的釜底抽薪之舉，是遏制高房價(jià)的治本之策。

更重要的是，這將改變地方政府過度依賴土地財(cái)政，令房地產(chǎn)市場綁架經(jīng)濟(jì)的畸形現(xiàn)象。當(dāng)然，要將土地出讓這塊肥肉從地方政府手中拿過來，必然會(huì)遇到很多阻力，絕對不容易，這要考驗(yàn)中央改革決心與能量。

征收房產(chǎn)稅限購政策退出

其次，業(yè)界估計(jì)稅收將在房地調(diào)控中發(fā)揮重要作用，也是房地產(chǎn)調(diào)控手段改革的重要內(nèi)容之一。國家發(fā)改委主任徐紹史、財(cái)政部部長樓繼偉向全國人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)，雙雙提到“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”，因此，三中全會(huì)后征收房產(chǎn)稅是必然之舉，至于到時(shí)如何征收將會(huì)明朗化。

雖然，有不少言論指征收房產(chǎn)稅對遏抑樓市作用有限，過重的征稅又會(huì)引來民眾強(qiáng)烈反彈。不過，征收房產(chǎn)稅的作用并非要即時(shí)壓低樓價(jià)，重點(diǎn)在形成長效機(jī)制，將行政手段色彩較濃的限購政策等退出。

再者，三中全會(huì)將形成新的基本住房制度體系，即：按照“市場的歸市場、政府的歸政府”的框架思路，商品房市場主要以市場調(diào)解為主，主要是中高收入者的市場；低收入者的住房問題由政府提供幫助。政府將會(huì)把建設(shè)備類保障性住房作為長期工作抓緊抓好。

當(dāng)然，這些改革涉及不少人的既得利益，阻力必大，有多少可得到落實(shí)，將成改革成功與否的指標(biāo)。

摘自騰訊財(cái)經(jīng)