小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之路何去何從？

什么是小產(chǎn)權(quán)房？和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么？

小產(chǎn)權(quán)房

☆在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋

☆產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)（實(shí)際上沒(méi)有真正產(chǎn)權(quán)）

☆未繳土地出讓金

大產(chǎn)權(quán)房

☆市場(chǎng)商品房

☆產(chǎn)權(quán)證由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)（擁有完全產(chǎn)權(quán)）

☆開(kāi)發(fā)商已經(jīng)繳納過(guò)土地出讓金，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需再次繳納

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房主要分為三類：

1 農(nóng)村集體用地：

在集體用地上或者占用耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

2 政府用地：

在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3 軍隊(duì)用地：

在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民而產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，俗稱“軍產(chǎn)房”。

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是什么？

☆城市房?jī)r(jià)過(guò)高

小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就存于其價(jià)格便宜的優(yōu)勢(shì)，大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)超當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾还删蜆I(yè)人員的收入水平。同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些住房需求。

工資遠(yuǎn)沒(méi)房?jī)r(jià)漲得快

☆政府的監(jiān)管不到位

小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在長(zhǎng)時(shí)間并擴(kuò)展到全國(guó)，是一種政府管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為。按國(guó)家土地管理法規(guī)定，任何個(gè)人和單位都不得在沒(méi)經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地所有權(quán)之后進(jìn)行土地出讓。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際推動(dòng)者

☆土地制度不合理

農(nóng)村上地制度安排不合理導(dǎo)致農(nóng)民在土地增值的利益分配中沒(méi)得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。而小產(chǎn)權(quán)房不需繳納土地使用權(quán)出讓金，又省去基礎(chǔ)設(shè)置配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。收益遠(yuǎn)高于政府征收土地補(bǔ)償金額。

土地增值了，也拿不到啥錢(qián)

結(jié)論：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生不是偶然的，是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求膨脹與房地產(chǎn)政策法規(guī)滯后之間矛盾的產(chǎn)物。

8大風(fēng)險(xiǎn)：

★沒(méi)有房產(chǎn)證：沒(méi)有法律保證，拿不到國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。

★質(zhì)量難保證：房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

★拆遷難補(bǔ)償：屬政府規(guī)定以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃沖突，有可能被拆除，而且業(yè)主不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

★無(wú)法銀行按揭、抵押貸款：銀行不認(rèn)可房屋產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)賣(mài)時(shí)無(wú)法辦理合法按揭，也無(wú)法辦理抵押貸款。

★轉(zhuǎn)手交易難：無(wú)產(chǎn)權(quán)證，很難成功轉(zhuǎn)手交易，并且無(wú)法按揭貸款，房款需一次性支付，給交易帶來(lái)更大難度。

★配套不完善：幾乎都沒(méi)有有保證的暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。

★遺產(chǎn)也麻煩：由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)會(huì)遇到很多麻煩。

★無(wú)后續(xù)土地溢價(jià)：由于無(wú)產(chǎn)權(quán)，無(wú)法擁有土地升值而帶來(lái)的利益。

小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正？

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要遵循三大原則：

公平原則

不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)、法律問(wèn)題，涉及政府、農(nóng)民個(gè)體、農(nóng)村集體、開(kāi)發(fā)商、城鎮(zhèn)購(gòu)房者等多個(gè)利益群體，涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障制度等。都需要堅(jiān)持公平正義、兼顧平衡各方利益。

同地同權(quán)同價(jià)原則

小產(chǎn)權(quán)房之所以成為“問(wèn)題”，是由于農(nóng)村土地集體所有制和城市土地國(guó)有制存在先天的“不平等”，處理小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，要在土地用途管制和符合相關(guān)規(guī)劃條件下，讓農(nóng)村集體土地享有與城市國(guó)有土地相同的抵押、出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。

疏導(dǎo)結(jié)合原則

既要看到其不合法性，違背了《土地管理法》等法律，也要看到其積極意義和現(xiàn)實(shí)合理性，即在一定程度上解決了城市中低收入階層的居住需求，也使農(nóng)民分享到了城市化發(fā)展過(guò)程中土地增值的收益。應(yīng)從實(shí)際出發(fā)。堅(jiān)持疏導(dǎo)結(jié)合，既要加強(qiáng)監(jiān)管、配套法律法規(guī)，防止違法亂建，同時(shí)也要尊重市場(chǎng)規(guī)律，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)健發(fā)展。

為什么小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正總是行不通？

轉(zhuǎn)正途徑1

“383方案”中提到：對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正。

南京市的這一處理方式遭到了部分業(yè)界人士的質(zhì)疑。國(guó)土部2011年4月曾規(guī)定，已經(jīng)建好或者售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)。如何確定金額？高了低了都不行。

轉(zhuǎn)正途徑2強(qiáng)制拆除

北京拆除小產(chǎn)權(quán)別墅：

2007年，北京責(zé)令拆除小產(chǎn)權(quán)別墅85棟，沒(méi)收59棟，別墅被拆除后所占土地復(fù)耕。2010年，位于懷柔的水岸江南的四合院別墅被強(qiáng)拆。

另一部分占用了耕地面積的小產(chǎn)權(quán)房勢(shì)必會(huì)被拆除干凈，但已購(gòu)房者的個(gè)人權(quán)益如何維護(hù)，是事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題。

轉(zhuǎn)正途徑3納入保障房

有政協(xié)委員提出，可以考慮將小產(chǎn)權(quán)房納入到保障性住房領(lǐng)域，這樣就可以在一定程度上解決融資難題。

保障性住房的融資依然存在著較大的困難，保障性住房的商業(yè)化模式未能最終形成，回款期限較長(zhǎng)，因此很多金融資本難以承受保障性住房的風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)正途徑4開(kāi)征物業(yè)稅

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅并承認(rèn)其合法。

因?yàn)闆](méi)有繳納土地出讓金。長(zhǎng)久以來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主無(wú)法拿到證明合法身份的房產(chǎn)證，而物業(yè)稅的開(kāi)征則因?yàn)樯嫦又貜?fù)征稅而備受爭(zhēng)議。

大家怎么看小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正？

小產(chǎn)權(quán)房主：小產(chǎn)權(quán)房那么多，法不責(zé)眾，商品房實(shí)在貴的買(mǎi)不起，所以打算賭賭運(yùn)氣。

專家學(xué)者

茅于軾：土地市場(chǎng)形成了地方政府獨(dú)家壟斷的局面，住房市場(chǎng)則形成了開(kāi)發(fā)商寡頭壟斷的局面。在這種局面下，地方政府和開(kāi)放商都賺得盆滿缽滿，房?jī)r(jià)想不高都難。而小產(chǎn)權(quán)房入市，上述壟斷局面即被打破，地方政府土地財(cái)政不可能像以往那樣有力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)向上的動(dòng)力則不會(huì)如此不可阻擋。

華生：小產(chǎn)權(quán)房不符合法治國(guó)家的精神，“如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正那就是在鼓勵(lì)違法，讓人產(chǎn)生法不責(zé)眾的錯(cuò)覺(jué)”。

開(kāi)發(fā)商

任志強(qiáng)：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正如“今天強(qiáng)奸完了以后明天就合法化了”。

潘石屹：政府的確該下決心徹底解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，否則這將成為房地產(chǎn)最大的定時(shí)炸彈，要么將小產(chǎn)權(quán)房合法化，要么堅(jiān)決制止這種違法行為。最可怕的就是一直拖下去。小病變成了大病。

政策動(dòng)態(tài)：

2007.6提醒購(gòu)房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。

2007.12城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

2008.1任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。

2008.7要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)放工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

2009.9再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。

2010.2完成針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研。爭(zhēng)取年內(nèi)出臺(tái)解決方案。

2010.5 14部委開(kāi)始醞釀小產(chǎn)權(quán)房整治方案，全國(guó)性處理將待小產(chǎn)權(quán)房治理方案出臺(tái)后。

2011.5國(guó)土部等三部委下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》。

2011.11“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不會(huì)借此次農(nóng)村集體土地確權(quán)而合法化。

2012.2開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。

隨著十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的猜測(cè)再度甚囂塵上。

雖然《決定》的內(nèi)容涉及了經(jīng)營(yíng)性建筑用地，但小產(chǎn)權(quán)房主要與宅基地相關(guān)，而宅基地又不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，所以《決定》的內(nèi)容實(shí)際上并未涉及小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正事宜。但既然提出“探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”的說(shuō)法，還是讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的念頭蠢蠢欲動(dòng)。深圳、北京等城市都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格暴漲的現(xiàn)象。

到底買(mǎi)不買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房

摘自《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》