新“國五條”北京落地全國關注

本刊記者 張巖

按照新“國五條”規(guī)定的“大限”，3月底至4月初，地方版的執(zhí)行細則密集落地。從“限購升級、納稅從嚴”的北京，到“無具體實施細則”的海南，不同地區(qū)對樓市調控政策的差異化執(zhí)行，多數(shù)在意料之中。但北京此次執(zhí)行的“個人轉讓住房能核實原值的征收20%個人所得稅”、“京籍單身限購一套房”、“進一步提高第二套住房貸款的首付款比例”等“最嚴厲”規(guī)定，自實施以來在打壓投機投資性購房、增加房源供應等方面確實起到了一定的作用，這也讓想在北京安家的購房剛需群體內心再次泛起了波瀾。

新房限價時代來臨

繼限購條件全面升級以后，北京此次在房地產市場價格調控方面的一個亮點，就是使用行政手段對于商品房的價格進行限制。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房價控制目標時增加了如下表述：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

“現(xiàn)在開發(fā)商的報價要受到政府引導，報高了會被打回來，當然報低了就沒有利潤了。”北京萬科的一位負責人表示，目前給新盤的定價和報價不像以前那么容易了，而是變得“有些棘手”。北京市政府已經開始執(zhí)行的商品房限價措施，在開發(fā)商拿預售證時就對房價加以引導，從源頭上控制開發(fā)商隨意漲價。在樓盤建成后也必須嚴格實行明碼標價，銷售價格不能超過預先限定的價格，否則將被嚴厲處罰。

北京市住建委主任楊斌在接受媒體采訪時表示，今年全市房價控制目標分兩部分：一是全市新建商品住房價格與去年價格相比保持穩(wěn)定，房價不要過快、明顯上漲；二是針對中等收入家庭，即“夾心層”人群，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。他還透露，今年全市對土地供應量有所保證，不會低于前五年的供地平均值，盡量確保供需平衡。

通過行政調控手段控制房價，而不是通過市場自身的調節(jié)，這到底是不是從根本上解決高房價的好辦法，是否會給歷經多次調控并且已經逐漸形成自我調整、自我修復內生機制的房地產行業(yè)造成負面的影響，業(yè)內許多人士持保留態(tài)度。中國房地產協(xié)會副會長陳國強認為，從大趨勢看，房地產調控中權宜的、過度的行政化調控并不可取，它最終需要的是一個長效機制。

購房族壓力依然

“今年買房希望還是渺茫?！蹦杲⒌某１笫潜本┮患夜镜牟块T經理，雖然他工作穩(wěn)定、婚姻幸福，但是沒有房子始終是他的一大心病。一方面他以“不當‘房奴’多幸?！弊猿?，另一方面他從內心羨慕身邊那些購房者。從四環(huán)退到六環(huán)，看著不斷攀升的房價，常斌的“購房夢”一年比一年遙遠。盡管新“國五條”在北京的落地細則號稱史上最嚴厲，但是從他的角度來看，市場交易量的下降并沒有讓房價有走低的勢頭，相反多個區(qū)域還有所上漲?！叭缃襁B六環(huán)的房子都超過兩萬了。我本來對這次調控有些期待，但是現(xiàn)在看來購房的壓力有增無減?！背１笤捳Z中帶著失望。

而相比之下，這次新細則落地對于身處“夾心層”的陳蕾來說簡直是雪上加霜。來自東北的陳蕾大學畢業(yè)后留京工作，2006年在南三環(huán)購買了一套50平方米的一居室?？紤]到父母退休后的養(yǎng)老問題，她本打算今年再購買一套兩居室。而“京籍單身限購一套住房”的政策一出，陳蕾直接失去了購買二套房的資格?！半m說可以把小房子賣了換大的，但房價早已今非昔比。春節(jié)以來北京房價的‘回暖’速度比天氣還快，賣房的錢估計都交不起首付?！标惱贌o奈地說。

陳蕾作為這次調控政策的雙重“中槍族”，一方面她成為限購的目標人群，另一方面她還是房貸新政的限制人群。北京住房公積金管理中心4月7日發(fā)布通知，北京公積金二套房貸首付比例提高至70%，貸款利率為同期1.1倍。陳蕾說：“由于現(xiàn)在‘認房又認貸’，以前使用過公積金貸款就要面臨高首付。如果申請商業(yè)貸款，月供負擔會過重。對我而言，現(xiàn)行政策多少有些不合理?！痹S多業(yè)內人士也指出，新政策雖然對于調控房價、保障剛需有著積極意義，但是對于對住房有改善性需求的中間層來說，其合理需求可能會因此而遭遇打壓。

北京房產調控細則出臺以來，房價漲幅趨緩，購房者多處于觀望狀態(tài)，實際成交量下跌明顯。根據(jù)北京住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，政策出臺第一周，全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量比3月份下跌37%，二手住宅網(wǎng)簽總量下跌83.2%。北京鴻恒置地偉業(yè)東三環(huán)分部經理謝波告訴記者：“相比以前，二手房現(xiàn)在明顯賣不動了，價格沒有優(yōu)勢的情況下，很多客戶都轉向新盤。地鐵沿線、總價相對較低、購買滿五年能享受免稅政策的40至60平方米小戶型目前最好賣。這樣的房子有時候信息剛一掛上去，就有客戶來預訂了?！?/p>

保障房能否拯救剛需

城鎮(zhèn)保障性安居工程依然是2013年我國民生保障工作的重點。住建部在近日發(fā)布的工作部署通知中明確指出：要完善保障性住房分配管理政策，適當上調收入線標準，有序擴大住房保障覆蓋范圍，使困難群眾能夠獲得住房保障、最困難群眾優(yōu)先獲得住房保障。

在嚴厲調控房地產市場的同時，北京市也著手進一步完善保障性住房申請、審核、分配政策。從4月19日起，北京廉租房、經適房、限價房、公租房這四類保障房統(tǒng)一申請和審核，全市范圍內對保障房實行“租售并舉，以租為主”的指導原則。此外，除了北京市戶籍的申請家庭，新版《北京市保障性住房申請家庭情況核定表》同樣適用于外省市來京人員。這個新政策對于來京打工四年、月收入不足3000元的安徽姑娘馬曉璇來說無疑是個福音：“如果能申請到公租房，我的住房大問題真的就解決了?！?/p>

“此次北京的保障房新政對于住房供給方面進行了結構性的調整。通過政府渠道提供新的房源，不僅可以解決一些低收入人群的困難、滿足一部分消費性的住房需求，同時也可以分散部分商品房市場的目標客戶群?！笔锥冀涃Q大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池說，對于那些因為自身經濟能力有限或者遭到政策限購而無法買房的剛需者們，保障房無疑是一條新的出路。

北京調控效果全國期待

今年國家對于樓市調控的信心和力度是往年難以企及的。作為全國房地產業(yè)風向標的北京，此次新“國五條”在北京的落地執(zhí)行情況必然是全國上下關注的焦點。如今，高調出臺“系列調控組合拳”的北京房地產業(yè)現(xiàn)狀并不明朗：房產交易大廳冷清、二手房市場慘淡、新盤“回暖”、土地仍舊被開發(fā)商瘋搶、房價依然穩(wěn)中有升……而許多城市仍然在密切觀望，期待北京此次調控能夠率先有所突破，達到預期的調控效果，為其他城市提供可以借鑒的“北京經驗”。

從全國范圍看，與新“國五條”北京細則同期出臺的二三線城市落地細則卻明顯“從簡從寬”，在進一步限購、限貸、增加土地供應、加強市場監(jiān)管等方面也是按部就班，多地的細則文件甚至未涉及20%的個稅規(guī)定。對此，一位住建部的負責人表示，原則上住建部不會出臺“一刀切”的樓市調控政策。但對于各地落地的調控細則，住建部將進行匯總、分析，并進行評估。評估之后，也會向國務院進行匯報。其間，住建部將重點關注各地落實差別化房地產信貸、稅收和限購執(zhí)行等情況。