遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析與發(fā)展對(duì)策研究

胡立男

【摘 要】本文闡述了房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位，通過對(duì)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析，研究了房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展不均衡等問題，提出遼寧省房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策 ，來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展對(duì)策；健康有序

一、前言

自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，速度驚人。遼寧省作為東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的省份，更是逐步以房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)的重要來源，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中具有舉足輕重的地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠促進(jìn)全省城市化進(jìn)程，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為我省新增城市人口的安置問題提供有力保障。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，其直接相關(guān)和間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè)。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋，為人們提供數(shù)量更多、品質(zhì)更高的住房，充分滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住要求，對(duì)于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)增長起著至關(guān)重要的作用。

二、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長45%以及2008年增長37.6%增幅較大之外，其余各年份增長態(tài)勢相對(duì)溫和。到2012年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)國有總承包以及專業(yè)承包企業(yè)已達(dá)到301個(gè)，開發(fā)投資額已經(jīng)達(dá)到將近5000億元，新增開發(fā)面積達(dá)到了12444.3萬平方米。從總體情況來看，住宅房地產(chǎn)投資的發(fā)展?fàn)顩r是相對(duì)最穩(wěn)定的。然而，房地產(chǎn)年竣工面積的增長同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)供給的不斷增加，土地等原材料的價(jià)格上漲導(dǎo)致竣工房屋造價(jià)一路上漲，目前每平方米造價(jià)成本達(dá)到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷售面積比例占總數(shù)的90%，銷售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購房需求最主要的因素。遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于自籌和其他相關(guān)渠道，貸款只占20%的比例，外商對(duì)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產(chǎn)投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。

（二）遼寧省與全國發(fā)展比較分析

作為東三省中的經(jīng)濟(jì)大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產(chǎn)業(yè)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國整體水平。金融危機(jī)的來臨，對(duì)全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都造成了一定程度的沖擊，使得全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有所下降。但是遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然呈現(xiàn)增長的趨勢，遼寧省每年的房地產(chǎn)新開發(fā)面積在全國新開發(fā)總面積中占5%—6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩(wěn)步增長的趨勢。由此看來，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平要優(yōu)于全國整體水平。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積在全國增長大環(huán)境中優(yōu)勢明顯，增長幅度高于全國平均水平32個(gè)百分點(diǎn)。到了2011年，遼寧省土地購置面積及購置費(fèi)用增長趨勢跟全國平均水平基本持平。

遼寧省的商品房銷售量增長趨勢只有在2002年和2003年比全國增長速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國發(fā)展態(tài)勢保持一致。即便是在金融危機(jī)后的2008年，遼寧省商品房銷售增長速度也沒有出現(xiàn)急劇下降的局面，依然實(shí)現(xiàn)了6.8%的增長。在辦公樓的銷售方面，遼寧省的銷售面積增速與全國整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國辦公樓銷售面積急劇下滑的狀態(tài)下，遼寧省卻出現(xiàn)了87.6%的大比例增長，這在全國范圍內(nèi)都是少見的現(xiàn)象。遼寧省的商業(yè)營業(yè)性用房銷售情況與全國整體趨勢相比基本一致，但其波動(dòng)較大。

開發(fā)資金來源方面，直到2011年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自于國內(nèi)貸款和自籌資金兩部分，跟全國情況基本一致。

三、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)存在問題

房地產(chǎn)業(yè)屬于集投資、開發(fā)、經(jīng)營為一體的特殊產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、風(fēng)險(xiǎn)性等一系列特點(diǎn)。近年遼寧省房地產(chǎn)業(yè)成績突出。不利的一面就是，如此快的發(fā)展速度，難免會(huì)出現(xiàn)一些問題。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)近十年發(fā)展過程中市場處于快速發(fā)展階段，商品房價(jià)格一路飆升，一直處于上漲趨勢。2012年，全省商品房平均價(jià)格為4929元每平方米。此價(jià)格對(duì)于中低收入家庭來說無疑在購房面前產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷壯大，其也存在一些如開發(fā)結(jié)構(gòu)大同小異，開發(fā)結(jié)構(gòu)單一，很難同時(shí)滿足不同消費(fèi)者的不同需求以及供應(yīng)不合理、保障房進(jìn)展不均衡等問題。

遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，暴露出政府對(duì)其項(xiàng)目審批不嚴(yán)格以及管理不規(guī)范的問題。其主要問題有如下兩點(diǎn)：第一，個(gè)別企業(yè)在政府監(jiān)管不嚴(yán)個(gè)的情況下擅自修改規(guī)劃；第二，遼寧省房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中存在短期行為，對(duì)開發(fā)樓盤的周邊環(huán)境造成了很大的破壞。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)在投資上存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商與消費(fèi)者中間違約的狀況。這些隱患的存在時(shí)常會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款得發(fā)生，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊行業(yè)，具有其特定的壟斷特征，其結(jié)果直接危及到消費(fèi)者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)憑借自己的手段和地位取得了國家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場競爭過程中占有絕對(duì)優(yōu)勢。伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越來越受到消費(fèi)者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業(yè)管理水平還有待進(jìn)一步提高，物業(yè)管理問題不但沒有得到及時(shí)有效的解決，而且一直呈現(xiàn)上升趨勢，出現(xiàn)了糾紛多樣化、復(fù)雜化、處理難度大等特點(diǎn)。

四、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策研究

（一）完善土地供應(yīng)制度，加大土地價(jià)格調(diào)控

土地供需結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證土地市場正常發(fā)展的首要條件，對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。目前遼寧省個(gè)別城市出現(xiàn)了地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)規(guī)范土地出讓制度，及時(shí)準(zhǔn)確的掌握土地投放總量。從市場細(xì)分角度著手，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整各類用地的儲(chǔ)備量和供給量，以便化解土地市場供需失衡的問題。一方面，緊縮城市中心房地產(chǎn)開發(fā)用地以及高檔住宅建設(shè)用地，對(duì)開發(fā)建設(shè)高檔住宅從根源上進(jìn)行控制；另一方面，響應(yīng)國家號(hào)召，堅(jiān)決落實(shí)保障性住房政策，對(duì)于建設(shè)保障性住房的土地放寬要求，滿足中低收入水平人群的住房要求。

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控力度。著重建設(shè)科學(xué)合理的價(jià)格調(diào)控體系，增加土地交易的透明度和公開性。遼寧省可以根據(jù)國家相關(guān)政策進(jìn)行地價(jià)的調(diào)控，比如建立基準(zhǔn)地價(jià)、出讓底價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)等。條件允許的情況下，可以參照國外相關(guān)成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合遼寧省的相匹配情況進(jìn)行進(jìn)一步的價(jià)格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時(shí)間里公布官方地價(jià)，使得全國人民對(duì)當(dāng)前土地價(jià)格一目了然。這種做法有利于政府對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控和管理，同時(shí)為土地交易的公平公正提供可靠依據(jù)。

（二）建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制

建立完整科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)體系，是宏觀調(diào)控土地價(jià)格的首要任務(wù)。政府部門要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)展?fàn)顩r，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控土地價(jià)格和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，尤其是高檔住宅的用地規(guī)模。只有以科學(xué)的地價(jià)體系為支撐，遼寧省房地產(chǎn)土地市場才能健康發(fā)展，土地才能達(dá)到高效利用的目標(biāo)。遼寧省房地產(chǎn)市場存在哄抬價(jià)格的現(xiàn)象，針對(duì)此問題，政府部門更要加強(qiáng)相關(guān)管理。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格申報(bào)，物價(jià)、工商、稅務(wù)等部門均應(yīng)嚴(yán)格按章辦事。面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期問題，需要政府正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)理念，形成健康的房地產(chǎn)市場氛圍，引導(dǎo)老百姓樹立正確的購房觀念以及投資理念。

（三）規(guī)范財(cái)稅政策及金融市場

完善不同的稅收政策，堅(jiān)決打擊投機(jī)性購房行為，引導(dǎo)居民進(jìn)行合理的住房消費(fèi)。財(cái)稅手段要保證抑制投資、打擊投機(jī)的原則，嚴(yán)格控制過度投機(jī)行為的發(fā)生。稅收部門要積極研究相關(guān)稅收減免政策，根據(jù)實(shí)際情況積極調(diào)整，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府相關(guān)部門要嚴(yán)格規(guī)范銀行信貸行為，嚴(yán)把信貸門檻。第一，政府要加快完善房地產(chǎn)金融體制，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源渠道。整頓當(dāng)前房地產(chǎn)金融體制，打破傳統(tǒng)的開發(fā)商過度依靠銀行貸款的格局，鼓勵(lì)房產(chǎn)開發(fā)商金融創(chuàng)新，自主融資，給予一定的資金支持。第二，改變目前銀行過度依賴房地產(chǎn)貸款的盈利模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，避免由于爭相貸款而出現(xiàn)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的過度支持。第三，實(shí)行區(qū)別性信貸政策。相關(guān)部門可以從房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入條件著手，嘗試實(shí)行區(qū)別貸款。第四，積極開展個(gè)人首套住房貸款，以便保障二手房市場的穩(wěn)健發(fā)展。遼寧稅務(wù)應(yīng)依托信息管稅新思路，以項(xiàng)目管理為主線，以行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控分析為核心，以重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)為抓手，對(duì)該行業(yè)進(jìn)行稅收一體化的規(guī)范化綜合管理和服務(wù)，公平行業(yè)納稅環(huán)境。

五、結(jié)語

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)從2002年以來的整個(gè)發(fā)展過程中一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢，即便是在2007年全球金融危機(jī)的沖擊下，全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢也未受到太大影響，依然保持穩(wěn)步上漲狀態(tài)。但是遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在發(fā)展不均衡等問題，在今后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，遼寧省應(yīng)該著重從土地供應(yīng)、價(jià)格調(diào)控、財(cái)稅政策等對(duì)策方面認(rèn)真研究，出臺(tái)系列政策舉措，引導(dǎo)我省房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，成為遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)增長的中流砥柱。