淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)施過(guò)程因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)、資金投入量大，在實(shí)施的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)處不在的，我們?nèi)绾卧陧?xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的管理進(jìn)行控制和規(guī)避，是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。本文從對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容以及項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施作了詳細(xì)闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理

中圖分類(lèi)號(hào)：TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）05（a）-0234-01

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在供應(yīng)量大、政策瞬息萬(wàn)變的的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。

1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，又是近幾年國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大。2013年新《國(guó)六條》出臺(tái)，對(duì)投資、投機(jī)需求進(jìn)一步抑制，二套及以上住房轉(zhuǎn)讓給予更嚴(yán)政策。政府換屆，調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化，堅(jiān)持中央調(diào)控政策不放松的同時(shí)，2013年不再以房?jī)r(jià)回歸為目標(biāo)，而是加大保障性住房建設(shè)力度，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化改革帶來(lái)的紅利。貨幣政策從適度寬松回歸中性，短期限購(gòu)、限貸的行政手段仍將繼續(xù)推行，長(zhǎng)效機(jī)制的房產(chǎn)稅、保障房合理實(shí)施進(jìn)一步探索中。一系列的調(diào)控政策，既為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇，又對(duì)其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。

1.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)上的在售項(xiàng)目很多，住宅開(kāi)發(fā)幾乎處于超飽和狀態(tài)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)非常大，特殊時(shí)期的政策變數(shù)也會(huì)在一定程度上影響市場(chǎng)的取向。

1.3 合作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目離不開(kāi)政府的支持，如果完全依靠合作方進(jìn)行政府溝通與協(xié)調(diào)，將會(huì)出現(xiàn)他們承諾我們出錢(qián)的尷尬境地，這樣的項(xiàng)目建設(shè)不利于成本控制，綜合難度會(huì)很大；而且通過(guò)調(diào)研可以看出，除了國(guó)內(nèi)一線大品牌的開(kāi)發(fā)企業(yè)，購(gòu)房者還是比較認(rèn)同本地企業(yè)。

1.4 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目的策劃初期，經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析上如果出現(xiàn)問(wèn)題，在未來(lái)的建筑品質(zhì)和價(jià)格之間勢(shì)必會(huì)存在著一定的問(wèn)題；在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，由于一些靠“關(guān)系”通過(guò)的圖紙，最終導(dǎo)致的不符合標(biāo)準(zhǔn)的方案；在具體的項(xiàng)目建設(shè)階段，由于具體的施工人員在建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于圖紙的認(rèn)識(shí)不夠正確，造成的建設(shè)中的失誤，或者是依據(jù)自己理解意思肆意修改圖紙的過(guò)程；在項(xiàng)目的施工管理中，由于沒(méi)有將關(guān)鍵部位進(jìn)行跟蹤檢查，最終導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)不符合標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)在的建筑以期房為主，在交房時(shí)，建筑的結(jié)構(gòu)與銷(xiāo)售時(shí)所作的承諾不符，與廣告宣傳不切合實(shí)際等等，都會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 融資風(fēng)險(xiǎn)

合作方如果提出先回收部分成本的方式轉(zhuǎn)移了自己的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于還要繳納土地出讓金、支付現(xiàn)有動(dòng)遷戶拆遷安置費(fèi)、支付拆遷過(guò)渡期補(bǔ)償費(fèi)、回遷住宅建設(shè)、政府各項(xiàng)收費(fèi)、銷(xiāo)售管理費(fèi)用等，大量資金的需求導(dǎo)致融資難度大，操作風(fēng)險(xiǎn)高。

1.6 管理風(fēng)險(xiǎn)

合適的管理團(tuán)隊(duì)更需要時(shí)間上的磨合籌建，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和施工單位之間缺乏必要的認(rèn)知，在生產(chǎn)實(shí)踐中勢(shì)必會(huì)因?yàn)檫@樣那樣的問(wèn)題產(chǎn)生一定的歧義，這樣必然會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容

（1）合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

（2）合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

（3）編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問(wèn)題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。

（4）合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。

（5）加強(qiáng)合同契約的管理。及時(shí)溝通信息，消除履約過(guò)程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項(xiàng)目的最大利益（計(jì)劃利潤(rùn)），按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開(kāi)展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

3 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（1）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，充分了解國(guó)家政策并分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。并選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品。

（2）充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和主流客戶的真實(shí)需求為導(dǎo)向，順應(yīng)市場(chǎng)需求，產(chǎn)品類(lèi)型盡可能規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)填補(bǔ)空白，以便實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目安全平穩(wěn)入市，短平快迅速展開(kāi)銷(xiāo)路。

（3）在合作過(guò)程中，與政府相關(guān)部門(mén)接洽、回籠資金去向與掌控，我方均應(yīng)掌握主動(dòng)權(quán)，便于進(jìn)一步開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作。

（4）凸顯優(yōu)點(diǎn)規(guī)避劣勢(shì)，強(qiáng)化從城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展著手，對(duì)于污染企業(yè)搬遷的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，依山傍水的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，牢固的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，以及市區(qū)將無(wú)可開(kāi)發(fā)地塊的稀缺性等優(yōu)勢(shì)，淡化周邊企業(yè)造成環(huán)境污染問(wèn)題。

（5）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。實(shí)行項(xiàng)目股份化和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)抵押承包，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上。增加融資渠道，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸款信譽(yù)度，加大房屋預(yù)售力度，所得預(yù)售款項(xiàng)重新投入項(xiàng)目的工程建設(shè)。

（6）加強(qiáng)管理，縮短工期，盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證安全、質(zhì)量。

4 結(jié)論

總之，房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式，投資周期長(zhǎng)、投資量大、收益大，同時(shí)投資的物體具有不可移動(dòng)性、投資易受政策的影響等特點(diǎn)也造成風(fēng)險(xiǎn)大。但只要我們針對(duì)不同類(lèi)型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，就能避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

房地產(chǎn)項(xiàng)目有著區(qū)別于其他項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，這也決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特殊性。如何最大程度的規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，這是追求利潤(rùn)最大化必須解決的一個(gè)前提。在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，合理的優(yōu)化各種風(fēng)險(xiǎn)管理措施，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、妥善處理風(fēng)險(xiǎn)，將因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)而造成的損失降到最低。

參考文獻(xiàn)

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