牡丹江鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)的分析與研究

摘 要：本文通過對鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店進行SWOT分析，全方位剖析了鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅，以期對鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)和管理產(chǎn)生積極作用。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒 SWOT分析 對策

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（b）-0242-01

產(chǎn)權(quán)式酒店在20世紀60年代興起于瑞士，由“時權(quán)”酒店演變而來。演變過程可以歸結(jié)為：由對一定時期內(nèi)使用酒店住宿、娛樂等設(shè)施的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閷频曜∷?、娛樂設(shè)施產(chǎn)權(quán)的擁有，體現(xiàn)的是由買斷時段到買斷產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變。購買酒店產(chǎn)權(quán)的投資者一般不自行使用酒店，而是會采取將自己產(chǎn)權(quán)下的客房委托給專業(yè)的酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，收取投資回報，根據(jù)協(xié)議還可獲得一定時段的客房免費使用權(quán)。通過對我國產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)發(fā)展文獻的查閱不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國還是一個新興投資方式，市場有待成熟和規(guī)范。

鏡泊小鎮(zhèn)是黑龍江十二旅游名鎮(zhèn)之首，位于牡丹江最大堰塞湖鏡泊湖旁，依托于牡丹江得天獨厚的自然資源，鏡泊小鎮(zhèn)成為中國療養(yǎng)度假勝地。鏡泊小鎮(zhèn)地產(chǎn)耗資100億，在25.8平方公里的土地上打造國際旅游勝地。鏡泊小鎮(zhèn)所規(guī)劃的火山博物館、高爾夫球場、馬術(shù)場、薰衣草莊園、小南國植物園、四國風情街區(qū)等，為牡丹江乃至東北亞打造了一張極具吸引力的旅游名片。

產(chǎn)權(quán)式酒店，是鏡泊小鎮(zhèn)最重要的旅游產(chǎn)品之一。鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目共分為芬蘭印象、上京傳說、歐陸風情三個部分，該產(chǎn)權(quán)酒店項目總占地約130多萬平方米，總建筑面積50多萬平方米。啟動產(chǎn)權(quán)酒店項目主要目的在于，一方面通過建設(shè)地產(chǎn)型居所來完善景區(qū)的休閑、度假功能，另一方面依托景區(qū)優(yōu)勢資源與休閑、度假市場來提升周邊土地價值，從而換取豐厚的經(jīng)濟收益。鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店由上海明華物業(yè)有限公司進行管理運營，管理者承諾投資者每年可獲得7%的總投資收益，投資期為十年。盡管產(chǎn)權(quán)式酒店在我國沿海城市已經(jīng)相對成熟，但對于牡丹江本地來說，無論是木質(zhì)或磚混結(jié)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)式酒店所對應(yīng)的生活方式，還是作為理財產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)式酒店本身，都讓人眼前一亮。

針對鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)和未來發(fā)展進行SWOT分析。

1 鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目的優(yōu)勢

東北亞旅游市場為鏡泊小鎮(zhèn)提供了廣闊的國際平臺，目前鏡泊湖地區(qū)旅游在黑龍江省屬于前列，鏡泊湖本地旅游資源條件良好，具有三大發(fā)展優(yōu)勢。

一是資源優(yōu)勢。鏡泊小鎮(zhèn)依靠鏡泊湖而建，鏡泊湖的迷人風光使鏡泊小鎮(zhèn)擁有了得天獨厚的資源優(yōu)勢；鏡泊小鎮(zhèn)本身的設(shè)計也是亮點頻出，小南國、溫泉、花街、異國風情街、漫畫王國等都是四季向游人開放的，尤其是小南國，借鑒九寨天堂的理念，是一個占地面積12萬平方米，建筑面積10萬平方米的大型陽光溫室，有溫泉、有生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)等，到這里，外面冰天雪地，小南國卻依然四季如春，那一種反季節(jié)的獨特感覺對任何人都是絕對具有吸引力的。產(chǎn)權(quán)式酒店不同于住宅，他必須依托有著強大吸引力的自然、人文資源方可實現(xiàn)其價值，鏡泊小鎮(zhèn)的優(yōu)勢資源是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的基礎(chǔ)。

二是區(qū)位優(yōu)勢。鏡泊湖景區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，周邊已經(jīng)形成公路、鐵路、空港的立體式交通體系，距牡丹江市區(qū)距離在80公里以內(nèi)，至哈爾濱以及長白山、五大連池、中國雪鄉(xiāng)等東北亞知名景點的車程均在2～4小時之內(nèi)，交通條件優(yōu)越。鏡泊小鎮(zhèn)依托鏡泊湖景區(qū)優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢，使其自身的區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。

三是市場優(yōu)勢。2012年黑龍江省全年共接待國內(nèi)游客25173.94萬人次，較2011年增長了24.4%。全年實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入1247.52億元，較2011年增長了20.9%，黑龍江已經(jīng)成為國內(nèi)游客最喜愛的旅游目的地之一[1]。

2 鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目的劣勢

酒店坐擁鏡泊湖景區(qū)，在享受著鏡泊湖帶來的資源與區(qū)位優(yōu)勢的同時也面臨著新事物產(chǎn)生之初的競爭力不足的問題，鏡泊湖景區(qū)內(nèi)部有200余家各式賓館、旅店，產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)必然與之形成競爭，如何細分市場，占領(lǐng)目標市場成為組織者必須破解的難題。

3 鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目的機會

東北亞區(qū)域經(jīng)濟合作戰(zhàn)略的實施，哈牡綏對俄產(chǎn)業(yè)帶的構(gòu)建，東北老工業(yè)基地的振興戰(zhàn)略的興起，冬季旅游升溫顯著，旅游收入增長速度大于接待量增長速度，游客層次逐步提升，游客消費水平有所提高。這些經(jīng)濟、社會環(huán)境的快速發(fā)展為鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供了前所未有的機遇，是產(chǎn)權(quán)式酒店項目發(fā)展的優(yōu)良時機。

4 鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目的威脅

產(chǎn)權(quán)式酒店在國外流行已有三十年左右，它在有比較完備的信用體系和成熟的市場環(huán)境下運行。而國內(nèi)在法律法規(guī)不完善的情況下又尚未建立起相應(yīng)的信用體系，極易把其投資屬性變?yōu)橥稒C，從而滋生不應(yīng)有的糾紛。在產(chǎn)權(quán)交接后的經(jīng)營管理、監(jiān)督以及分紅、免費入住、優(yōu)惠消費等環(huán)節(jié)，可能因為不透明、不規(guī)范極易發(fā)生開發(fā)商、管理人與業(yè)主間的沖突?，F(xiàn)行的法律在相關(guān)內(nèi)容方面缺失，難于保護這類產(chǎn)品投資者的利益。因此，目前對產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商、經(jīng)營者信用進行有效監(jiān)督是關(guān)系到鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展重要的問題。

針對鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店建成后的產(chǎn)權(quán)出售和未來發(fā)展提出以下幾點建議。首先，要針對產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀，正視欠缺的管理體制，合理協(xié)調(diào)各方利益，不僅要達到經(jīng)濟目的，更要打造令消費者滿意的新型旅游房地產(chǎn)投資項目；其次，要著力保障投資者收益，不能使鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目變成虎頭蛇尾的爛尾工程，長期、持續(xù)的投資收益才是項目健康發(fā)展的有力保障；再次，引導(dǎo)旅游地產(chǎn)消費，要使消費者明確權(quán)責利三者關(guān)系，深入了解存在的風險，理智投資。

鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店坐擁鏡泊湖綜合服務(wù)功能區(qū)，提供了一種新型的投資方式和消費模式，不僅能夠滿足游客休閑度假和房地產(chǎn)投資的需求，又在拉動我市旅游飯店業(yè)發(fā)展，擴大就業(yè)面方面起到積極的推動作用。相信隨著國家相關(guān)法律法規(guī)的完善，國際旅游休閑地的形成，鏡泊小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店必將成為我省房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)中的一匹黑馬，對旅游業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)起到重要的推動作用。

參考文獻

[1]http：//news.hexun.com/2013-01-21/150380804.html.

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[4]陳泳杏.產(chǎn)權(quán)式酒店：旅游地產(chǎn)投資的有效途徑—— 以海南省為例[J].資源與人居環(huán)境，2010（2）.

[5]鄒毅，劉力.投資產(chǎn)權(quán)式酒店：盛宴還是夢魘[J].安家，2007（8）.