商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度評(píng)價(jià)

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)和銀行的關(guān)系，近幾年有一種說法，商業(yè)銀行被房地產(chǎn)綁架了。這實(shí)際上是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度的一種判斷，如果依賴度過高，商業(yè)銀行就有被房地產(chǎn)綁架的嫌疑。那么如何衡量商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度？本文試用四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析，其一是商業(yè)銀行信貸規(guī)模依賴度；其二是商業(yè)銀行信貸行業(yè)依賴度；其三是商業(yè)銀行信貸收益依賴度；其四是銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)度。鑒于數(shù)據(jù)可得性約束，有些指標(biāo)的分析主要以部分上市銀行為例進(jìn)行。

商業(yè)銀行信貸規(guī)模依賴度

商業(yè)銀行信貸規(guī)模依賴度可以用商業(yè)銀行房貸在各項(xiàng)貸款中的占比來衡量。由于中國(guó)目前各官方機(jī)構(gòu)的信息披露渠道尚未進(jìn)行有效整合，不同渠道披露出來的同一個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)經(jīng)常出現(xiàn)互掐的現(xiàn)象，即使同一渠道的數(shù)據(jù)，受制于統(tǒng)計(jì)方法的約束也較為普遍的存在失真問題。另外一個(gè)更為嚴(yán)重的問題就是公共數(shù)據(jù)的部門化，即一些政府機(jī)構(gòu)履行公職形成的公共數(shù)據(jù)不向公眾開放而是標(biāo)價(jià)出售以滿足部門利益需要，或者以服從所謂政治需要的名義，只將數(shù)據(jù)供少數(shù)人使用，對(duì)公眾則封存不告。這些問題給相關(guān)的統(tǒng)計(jì)分析和研究帶來很大困難，也使得這些研究難以形成富有權(quán)威性的結(jié)論。本報(bào)告的研究在現(xiàn)有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上形成的一些統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論也存有類似的問題。

圖1是依據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站和中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的相關(guān)數(shù)據(jù)整理出來的，其中銀行房貸來源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)資金來源項(xiàng)下“國(guó)內(nèi)貸款”和“個(gè)人按揭貸款”之和；各項(xiàng)貸款數(shù)據(jù)則來自中國(guó)人民銀行網(wǎng)站。該圖表明，近幾年來，銀行房貸在其各項(xiàng)貸款中的占比盡管存在月間差異，但大多保持在20%以上的高度，最高月份達(dá)到46%，樣本期間即從2009年12月至2012年9月間的平均值是28.31%，這樣一個(gè)比例水平是比較高的。從趨勢(shì)上看，線性趨勢(shì)線顯示，這個(gè)比例總的趨勢(shì)是上升的。而在樣本期間內(nèi)，中央對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)實(shí)施有史以來最嚴(yán)厲、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的緊縮政策，在這樣一種政策背景下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸偏好在增強(qiáng)，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度依然保持高位。

由此，樣本數(shù)據(jù)圖標(biāo)表明，商業(yè)銀行信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度較高，而且呈現(xiàn)提高趨勢(shì)。近幾年的房地產(chǎn)緊縮政策也沒有明顯改變商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸偏好，也沒有促成商業(yè)銀行降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較高的依賴度。

商業(yè)銀行信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度還可以通過觀察上市銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)來判斷和衡量。這個(gè)指標(biāo)即上市銀行年報(bào)披露信息中房地產(chǎn)貸款（開發(fā)貸款+按揭貸款）占其各項(xiàng)貸款的比重。表1是主要上市銀行房地產(chǎn)貸款占其人民幣境內(nèi)各項(xiàng)貸款的比例數(shù)據(jù)，該表表明，大多數(shù)上市銀行房地產(chǎn)貸款的占比在大多數(shù)年份保持在20%以上，最高的是興業(yè)銀行，樣本年份均值是31.76%，最低的是華夏銀行，樣本年份均值是14.44%。從2010年以來的趨勢(shì)看，均值最高的興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比出現(xiàn)走低趨勢(shì)，反映興業(yè)銀行試圖降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度；相反，均值最低的華夏銀行這一比例的趨勢(shì)向高，反映華夏銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度在提高。在其他的上市銀行中依賴度走高的銀行還有中國(guó)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行，其他銀行不同程度表現(xiàn)出走低的趨勢(shì)，走低趨勢(shì)最為明顯的是中國(guó)民生銀行，2012年6月，該行銀行房貸在各項(xiàng)貸款中的占比已經(jīng)降到16.67%，為樣本上市銀行中最低值。

對(duì)于2012年的情況，由于無(wú)法從上市銀行披露的信息中查知房地產(chǎn)貸款的月度或季度數(shù)據(jù)，到目前為止也只能依據(jù)半年報(bào)判斷前6個(gè)月的情況。從已披露半年報(bào)上市銀行的數(shù)據(jù)看，2012年6月，表1中除了中國(guó)銀行外其余上市銀行中房地產(chǎn)貸款占比均比2011年底出現(xiàn)了下降，下降幅度較大的銀行有5家即中國(guó)工商銀行、中國(guó)民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行和招商銀行，降幅較小的有4家即華夏銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和北京銀行。由此可以得出一個(gè)初步結(jié)論，2012年上半年上市銀行普遍減少了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，也減輕了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。由于數(shù)據(jù)可得性約束，本文無(wú)法進(jìn)一步分析上市銀行降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的依賴度在各月是如何表現(xiàn)的。但從前述的一個(gè)指標(biāo)即房地產(chǎn)企業(yè)中銀行房貸和人民幣境內(nèi)各項(xiàng)貸款的占比走勢(shì)可以推斷，上市銀行減持房地產(chǎn)業(yè)貸款的行為主要發(fā)生在年初，此后可能隨著貨幣政策的回暖又逐步增加了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，提高了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。

商業(yè)銀行信貸行業(yè)依賴度

商業(yè)銀行信貸行業(yè)依賴度，即按照商業(yè)銀行貸款行業(yè)投放結(jié)構(gòu)來衡量的商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。由于目前還很難獲取所有商業(yè)銀行信貸在行業(yè)結(jié)構(gòu)中的分布數(shù)據(jù)，本文以部分上市銀行為例進(jìn)行考察。表2是根據(jù)部分上市銀行年報(bào)數(shù)據(jù)整理的信貸行業(yè)投放分布情況，從表2可看出，房地產(chǎn)貸款在上市銀行行業(yè)貸款投放結(jié)構(gòu)中的地位舉足輕重。絕大多數(shù)銀行在絕大多數(shù)年份對(duì)房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模，在行業(yè)投放結(jié)構(gòu)中占據(jù)首位。即使自2009年底中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施持續(xù)緊縮政策以來的幾年里，房地產(chǎn)貸款在行業(yè)貸款投向分布結(jié)構(gòu)中的領(lǐng)先位置并沒有發(fā)生變化，由此可以做出這樣的基本判斷，近兩年來大多數(shù)上市銀行信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴度有所下降，但從行業(yè)投放結(jié)構(gòu)的視角看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度依然領(lǐng)先于對(duì)其他行業(yè)的依賴度。唯一的一個(gè)例外是中國(guó)民生銀行，其房地產(chǎn)貸款的行業(yè)位次自2011年以來由第一位下降至第二位。

對(duì)中國(guó)民生銀行信貸行業(yè)投向的進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，中國(guó)民生銀行對(duì)房地產(chǎn)依賴度走低的原因在于小微貸款的異軍突起，小微貸款自2011年進(jìn)入該行的年報(bào)和半年報(bào)中并且取代房地產(chǎn)貸款在行業(yè)貸款投放結(jié)構(gòu)中的榜首位置（如表3所示）。這表明，在現(xiàn)存的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)環(huán)境下，商業(yè)銀行是可以通過信貸業(yè)務(wù)和貸款結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。

商業(yè)銀行信貸收益依賴度

該指標(biāo)考察的是商業(yè)銀行信貸收益中有多少來自房地產(chǎn)信貸。由于數(shù)據(jù)可得性原因，對(duì)該項(xiàng)指標(biāo)的觀察和分析，仍然還是借助于上市銀行公開披露的年報(bào)信息來進(jìn)行。具體方法是用房地產(chǎn)貸款的利息收益除以各項(xiàng)貸款的利息總收益。

在目前中國(guó)的利率環(huán)境下，可以假定某行業(yè)貸款收益率（或回報(bào)率）為貸款的平均利息收益率。由于目前各行業(yè)間的不良率差別很小，故不良率差異引起計(jì)息貸款規(guī)模的差異可以忽略不計(jì)。由此，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的收益可以用房貸規(guī)模乘以貸款的平均利息收益率所得。各項(xiàng)貸款收益則是各項(xiàng)貸款總規(guī)模乘以平均利息收益率。商業(yè)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收益依賴度由此可以計(jì)算出來。由于平均利息收益率和各項(xiàng)貸款利息總收益對(duì)各類貸款而言都是一樣的，所以各類貸款規(guī)模在行業(yè)投放結(jié)構(gòu)中的位次實(shí)際上就是信貸收益對(duì)相應(yīng)行業(yè)的依賴度，就房地產(chǎn)信貸而言，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的收益依賴度即房地產(chǎn)貸款規(guī)模在行業(yè)貸款結(jié)構(gòu)中的位次，由此推論，上述房地產(chǎn)貸款在行業(yè)貸款投放中的占比排位即商業(yè)銀行信貸收益對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。顯然，絕大多數(shù)上市銀行信貸收益對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度在絕大多數(shù)年份高舉榜首位置，這種狀況在2009年底房地產(chǎn)緊縮政策持續(xù)實(shí)施以來基本上沒有變化，這和前述兩個(gè)依賴度的分析結(jié)果類似。商業(yè)銀行信貸依賴度對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的“遲鈍”部分可以解釋近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的“空調(diào)”窘境。

當(dāng)然，在樣本銀行中，也存在信貸收益依賴度下降的個(gè)別案例，典型代表即中國(guó)民生銀行，該行在2011年到2012年6月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款的收益貢獻(xiàn)度屈居小微貸款貢獻(xiàn)度之下，排在第二位，但依然排在制造業(yè)貸款收益貢獻(xiàn)度前面，顯示該行的信貸收益對(duì)房地產(chǎn)仍然具有較強(qiáng)的依賴性。

商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)依賴度

商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)依賴度是指商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)中有多少來自房地產(chǎn)業(yè)貸款。

觀察該指標(biāo)的一個(gè)重要角度即依據(jù)公開披露的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)信貸不良率數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷。其一是年度不良率數(shù)據(jù)，表4前5行表明，從趨勢(shì)上看，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的不良率同主要商業(yè)銀行（包括大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城商行、農(nóng)合行、農(nóng)商行和農(nóng)信社）的平均不良率一樣逐年走低；從相對(duì)關(guān)系看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款有一半的年份低于主要商業(yè)銀行的平均不良率，個(gè)人按揭貸款則是在所有年份遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均不良率；即使在2009年底以來持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)的不良率依然持續(xù)走低而且在2011年低于主要商業(yè)銀行平均水平。其二是不良率的行業(yè)位次，表4第6行顯示，在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)年報(bào)中所列示的25個(gè)行業(yè)貸款不良率的排位中，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款在大多數(shù)年份在中位數(shù)左右，個(gè)人按揭貸款則排在20名以后，綜合考慮兩類貸款的位次，房地產(chǎn)貸款不良率的行業(yè)位次應(yīng)該是比較低的，而且這樣的排位在2009年底以來的房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管政策背景下，同前面的指標(biāo)一樣表現(xiàn)出低敏感性。

綜上在四個(gè)判斷指標(biāo)中，規(guī)模、行業(yè)分布和收益三個(gè)指標(biāo)顯示出了商業(yè)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較高的依賴度，風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)則顯示商業(yè)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度低于平均水平。由此得出的綜合依賴度的確比較高，但還不至于達(dá)到“被綁架”的程度。首先，前三個(gè)指標(biāo)在大多數(shù)年份雖超過20%但在30%以下，這個(gè)水平相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率、相比于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及中國(guó)的監(jiān)管環(huán)境而言的確是比較高的，但都還沒有觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)紅線，如中國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定行業(yè)投放風(fēng)險(xiǎn)紅線是，行業(yè)貸款規(guī)模在貸款總規(guī)模中的占比不能超過50%，而目前房地產(chǎn)貸款規(guī)模占比離這條紅線還有較大距離；再如目前國(guó)際上對(duì)于房貸占比的紅線認(rèn)定尚沒有一個(gè)統(tǒng)一的說法，但一般認(rèn)為，房貸占比的國(guó)際警戒線（黃線）是20%，前述占比雖已經(jīng)大多超過了這個(gè)線，但應(yīng)該還沒有越過紅線。其次，房地產(chǎn)信貸較低的不良率對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的正面支撐在一定程度上緩釋了前三個(gè)指標(biāo)所顯示的依賴度。當(dāng)然，其他一些風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量指標(biāo)可能不支持這一判斷，但不良率是最常用也是最容易獲得數(shù)據(jù)信息的指標(biāo)，用該指標(biāo)判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響還是有一定的可信度。

（作者單位：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）