河北省公租房建設(shè)中融資模式的思考

近年來(lái)，隨著人口流動(dòng)速度加快和城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)外來(lái)人口所占比重逐年加大，對(duì)城鎮(zhèn)住房需求也不斷增加，造成我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)上漲速度較快且房?jī)r(jià)居高不下等問(wèn)題，使得有剛性購(gòu)房需求但是收入偏低的無(wú)房城市人口無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。同時(shí)，城市的出租房市場(chǎng)不夠健全和完善，大部分出租房條件偏差，而且出租房的程序和制約機(jī)制建設(shè)不完善，導(dǎo)致租住出租房存在較多的潛在問(wèn)題，很多城鎮(zhèn)人口因而從租房改為購(gòu)買(mǎi)住房。另外，新就職人員也有同樣的住房需求。這些城鎮(zhèn)人口大部分收入不高，買(mǎi)不起商品房，為他們提供保障性住房以滿(mǎn)足他們的住房需求，顯得的十分必要和迫切。

2010年，國(guó)家繼廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造政策之后，出臺(tái)了《加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，目的就是為了緩解由于部分城市商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、出租住房供不應(yīng)求的住房矛盾。公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公租房）在北京、天津、深圳等大城市發(fā)展和實(shí)施較快，這些地方的政府出臺(tái)了相應(yīng)的政策，大部分采取政府或企業(yè)投資建設(shè)住房或收購(gòu)住房等形式，出租給廣大中低收入人群和外來(lái)務(wù)工人員，對(duì)公租房的面積、年限等也作出了明確要求。河北省于2010年制定了加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)，并于2011年出臺(tái)了更為詳細(xì)的操作性更強(qiáng)的《河北省公共租賃住房管理辦法》。新政策的實(shí)施解決了河北省部分城市“夾心層”和新就業(yè)人員的住房問(wèn)題，為他們提供了較好的生活環(huán)境，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。但由于公租房比廉租房面向的范圍更加廣泛，使得公租房建設(shè)的資金需求也更大，如何高效、合理融資成為公租房發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。

河北省公租房融資模式現(xiàn)狀

根據(jù)河北省公租房管理辦法的有關(guān)規(guī)定，河北省公租房融資主要采取以下五種模式。

政府財(cái)政劃撥資金用于公租房建設(shè)

作為河北省保障性住房的一部分，公租房建設(shè)資金的重要來(lái)源之一仍然是中央、省、地方的財(cái)政劃撥資金。這主要是由于公租房的公共產(chǎn)品屬性，決定了其經(jīng)濟(jì)效益不高，收益回報(bào)較慢，使得社會(huì)資金對(duì)投資公租房的熱情不足。鑒于這種情況，政府資金投入成為公租房建設(shè)資金的重要來(lái)源，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)選擇下的必然結(jié)果。而由政府通過(guò)財(cái)政撥款、專(zhuān)項(xiàng)資金、政府擔(dān)保貸款等形式的融資模式，對(duì)政府財(cái)政資金的依賴(lài)性較高。對(duì)于財(cái)政收入較多的城市，政府可以提供部分資金用于公租房的建設(shè)，但對(duì)于財(cái)政收入較少的城市，政府在保證基本財(cái)政支出后，沒(méi)有能力拿出更多的錢(qián)用于公租房建設(shè)。因此，這種模式受城市財(cái)政收入的制約，對(duì)地方政府的財(cái)政壓力較大，對(duì)于日益增長(zhǎng)的公租房需求而言，此種模式不能成為公租房融資的主要模式，只可以作為輔助模式。但實(shí)際情況是，財(cái)政撥款公租房建設(shè)資金的比例仍然較大，社會(huì)資金等融資渠道取得的資金占公租房建設(shè)資金的比例不足。

土地出讓金部分收益用于公租房建設(shè)

目前，土地出讓金凈收益也是河北省公租房建設(shè)資金的重要來(lái)源之一。根據(jù)《河北省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，“按宗提取土地出讓總收入的5%以上作為保障性住房建設(shè)資金”。作為保障性住房的一部分，土地出讓金凈收益同樣用于公租房建設(shè)。根據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，土地出讓金凈收益占土地出讓金的比例較大，一般在40%或以上，由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，導(dǎo)致土地交易價(jià)格逐年增加，土地出讓金數(shù)額的增加，使得土地出讓金凈收益資金的數(shù)額也不斷增大。這筆較大規(guī)模的資金為公租房建設(shè)注入了大量資金，從一定程度上緩解了地方政府建設(shè)公租房的財(cái)政資金壓力。但是對(duì)于同樣作為保障性住房的廉租房來(lái)說(shuō)，由于其余公租房具有很多相似的融資渠道和問(wèn)題，土地出讓金凈收益也是其建設(shè)資金的主要來(lái)源，在公租房和廉租房的資金分配方面，仍然沒(méi)有一個(gè)明確的分配比例，使得真正有多少土地出讓金凈收益資金用于公租房建設(shè)，仍然不夠確切。

出租、出售保障性住房收益用于公租房建設(shè)

隨著國(guó)家、省保障性住房建設(shè)力度的逐步加大，近幾年公租房、廉租房的建設(shè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。2012年，國(guó)家投入660億元用于230萬(wàn)套公租房建設(shè)。河北省五年間累計(jì)建設(shè)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房110.9萬(wàn)套，各地也加強(qiáng)了公租房建設(shè)的力度。公租房主要面向城市低收入家庭和新就業(yè)人員出租，廉租房主要面向滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭出租，這兩類(lèi)住房的租金收入隨著公租房、廉租房數(shù)量的不斷增加呈逐年上升趨勢(shì)，按照市場(chǎng)價(jià)格出租的配套商鋪、停車(chē)場(chǎng)等租金的收益也較為可觀(guān)。公租房、廉租房數(shù)量增加至一定水平時(shí)，收益的租金將可以滿(mǎn)足公租房、廉租房的日常維護(hù)運(yùn)營(yíng)支出，公租房的建設(shè)資金壓力將逐步得到改善。

部分公積金增值收益用于公租房建設(shè)

目前，河北省的住房公積金收益數(shù)額相對(duì)于公租房建設(shè)資金的投入數(shù)額來(lái)說(shuō)，只占有較小的比例。而且按照目前的運(yùn)行模式，河北省的住房公積金收益主要用于廉租房建設(shè)，用于公租房建設(shè)的就更小了。根據(jù)《河北省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，“在完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可以使用住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金和中央、省補(bǔ)助廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金”。這一政策使得“住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金和中央、省補(bǔ)助廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金”等這些每年的剩余資金可以用于公租房的建設(shè)，為公租房的建設(shè)提供了更多的資金，同時(shí)，這一措施的實(shí)施也實(shí)現(xiàn)了住房公積金的保值。另外，根據(jù)《河北省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，河北省還將公共租賃住房建設(shè)的融資、社會(huì)捐贈(zèng)和其他方式籌集的資金用于公租房建設(shè)，拓寬了公租房的融資渠道，創(chuàng)新了公租房的融資模式。

公租房融資模式存在的問(wèn)題

地方政府財(cái)政支持公租房建設(shè)力度不夠

目前，河北省公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源仍然是政府的財(cái)政投入。但現(xiàn)實(shí)情況是，地方政府對(duì)公租房建設(shè)的支持力度仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面，有些地方政府對(duì)公租房建設(shè)的重視程度不夠。由于公租房建設(shè)相對(duì)于廉租房建設(shè)而言開(kāi)展較晚，地方政府對(duì)廉租房的建設(shè)模式已經(jīng)建立，但是對(duì)于公租房建設(shè)無(wú)論是政策制訂還是資金支持等方面都還處于起步階段，影響了公租房建設(shè)的進(jìn)度。另一方面，有些財(cái)政收入相對(duì)較低的地方政府雖然有心建設(shè)公租房，解決城市低收入家庭和新就業(yè)人員的住房困難問(wèn)題，但由于財(cái)政收入較低，除正常財(cái)政開(kāi)支外，很難拿出足夠的資金用于公租房建設(shè)。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，通過(guò)其他渠道融資也比經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)更為困難，這些都制約著公租房建設(shè)的實(shí)施。

融資渠道較少

一方面，河北省公租房建設(shè)的融資渠道中，除籌集社會(huì)資金外，政府財(cái)政劃撥資金、土地出讓金部分收益、部分出租保障性住房收益、部分公積金增值收益等都是由政府管理的。在籌集社會(huì)資金時(shí)，無(wú)論是銀行貸款還是社會(huì)捐助，也都要有政府的支持和參與，這就決定了公租房的資金來(lái)源較為單一，融資渠道較窄，造成公租房建設(shè)對(duì)政府的依賴(lài)性較強(qiáng)。這不僅給地方政府財(cái)政造成了巨大壓力，也影響了公租房建設(shè)的健康可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上制約了公租房的建設(shè)。

另一方面，社會(huì)資金對(duì)公租房建設(shè)缺乏積極性。由于公租房主要針對(duì)的是城市低收入家庭和新就業(yè)人員，收取的資金因而比市場(chǎng)價(jià)格低，并且采取的是收取租金的方式取得收益，導(dǎo)致其回收成本的時(shí)間較長(zhǎng)且資金收益率較低。因此，社會(huì)資金對(duì)公租房建設(shè)投資的積極性不高，使得為公租房建設(shè)籌集更多的資金較為困難。

缺乏專(zhuān)業(yè)的公租房融資機(jī)構(gòu)

公租房建設(shè)只有在取得一定的規(guī)模后，收取的資金才可以維持公租房的管理和維護(hù)費(fèi)用。為使公租房取得一定的規(guī)模，需要大量的資金投入，地方政府由于種種原因無(wú)法滿(mǎn)足這樣龐大的資金需求。國(guó)外公租房建設(shè)過(guò)程中，絕大部分都采取了由專(zhuān)業(yè)的融資機(jī)構(gòu)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)的融資工作這一模式，但在河北省甚至我國(guó)，公租房主管部門(mén)和投融資平臺(tái)的融資專(zhuān)業(yè)化水平都不夠高，這也在一定程度上影響著公租房建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

公租房融資的新模式探索

如圖1所示，公租房建設(shè)新模式的資金支持主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

探索新的融資模式，開(kāi)拓多渠道融資局面。在河北省大力發(fā)展保障性住房體系的過(guò)程中，融資仍然是項(xiàng)目展開(kāi)最艱難的一步，尤其是在政府主導(dǎo)的公租房和廉租房項(xiàng)目的初期，需要的融資額度十分巨大。但如果僅僅通過(guò)國(guó)家貸款或商業(yè)銀行貸款融資，額度非常有限，資金缺口可能仍然很大。所以在公租房建設(shè)項(xiàng)目初始，需各級(jí)機(jī)關(guān)調(diào)整、開(kāi)發(fā)融資思路，適時(shí)采取其他模式融資貸款，如通過(guò)企業(yè)委托銀行貸款、吸引基金證券商參與、發(fā)行政府或建設(shè)債券以及信托機(jī)構(gòu)投資等多種方式，甚至鼓勵(lì)社會(huì)民間資本進(jìn)入公租房領(lǐng)域，減低政府、銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)這些不同模式的探索，降低其對(duì)國(guó)有或商業(yè)銀行貸款的依賴(lài)度，進(jìn)而規(guī)避相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)。以上這些在很大程度上減輕了政府的支出壓力，使得公租房建設(shè)健康持續(xù)發(fā)展。

建立公租房建設(shè)綠色通道，節(jié)約建設(shè)總造價(jià)。通常在建筑項(xiàng)目立項(xiàng)審批過(guò)程中，土地費(fèi)、土地增值稅、城市建設(shè)配套費(fèi)以及相關(guān)部門(mén)的管理費(fèi)等費(fèi)用必然會(huì)提升建筑總成本。公租房作為保障性住房，首先應(yīng)在政府行政管轄范圍內(nèi)，減免相關(guān)費(fèi)用，由主管政府主導(dǎo)完成實(shí)施；其次，要在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中減免相關(guān)營(yíng)業(yè)稅；最后對(duì)于政府劃撥資金或者銀行的貸款，應(yīng)減免相關(guān)利息或相關(guān)稅費(fèi)。尤其對(duì)于參與公租房融資的其他來(lái)源單位，在政策上應(yīng)予以支持和引導(dǎo)，從而有利于融資各方降低自身風(fēng)險(xiǎn)和指標(biāo)壓力，增加參與各方的積極性。

重點(diǎn)做好資金的融資管理工作。公租房建設(shè)資金在使用過(guò)程中應(yīng)單獨(dú)建賬，同時(shí)對(duì)于各公租房項(xiàng)目的資金來(lái)源和使用情況作細(xì)化分解。按建設(shè)要求及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，以時(shí)間軸列支詳細(xì)資金預(yù)算，對(duì)不同方案的融資模式要逐個(gè)比較，優(yōu)中選優(yōu)。對(duì)于到位的資金，應(yīng)加強(qiáng)資金使用的監(jiān)管，建立完備的檢測(cè)模式，防止資金挪用。同時(shí)，要建立完善成熟的租金繳納方式，保證租金及時(shí)回收。另外，需成立相關(guān)物業(yè)部門(mén)加強(qiáng)物業(yè)的日常管理維護(hù)工作，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，加強(qiáng)常態(tài)化的巡查工作，有問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。

廣開(kāi)公租房租金來(lái)源渠道，盡量縮短資金回收期。在建設(shè)公租房小區(qū)的過(guò)程中，適時(shí)探索公租房周邊的配套服務(wù)性用房的租用模式，如加強(qiáng)對(duì)周邊配套服務(wù)門(mén)臉的租住管理，采用按期租金、按年租金或一次性租金等多種租用模式，同時(shí)按當(dāng)?shù)刂車(chē)虡I(yè)門(mén)臉租金高低適時(shí)調(diào)整。對(duì)于公租房配套的相關(guān)器材、設(shè)施以及場(chǎng)地、場(chǎng)館等在一定公共性質(zhì)基礎(chǔ)上適當(dāng)收取部分租金。在滿(mǎn)足公共利益基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入附屬配套設(shè)備設(shè)施的租用等領(lǐng)域。鼓勵(lì)對(duì)適合的附屬房屋設(shè)施進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，服務(wù)的同時(shí)兼顧收益。

（作者單位：河北金融學(xué)院）