海外房產(chǎn)投資指南

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的頻調(diào)“折騰”了投資者，而美國(guó)、加拿大、澳大利亞、新加坡等地由于政策相對(duì)寬松、華人移民相對(duì)集中、生活及工作環(huán)境更加愜意、投資回報(bào)率較穩(wěn)定等等理由則受到了投資者的青睞。
　　數(shù)據(jù)顯示，近年跨境買(mǎi)房者呈現(xiàn)出了30%的增長(zhǎng)率。那么，國(guó)外的房市究竟如何？有哪些購(gòu)房條件？需要辦理哪些手續(xù)？涉及哪些政策？投資回報(bào)率多少？
　　美國(guó)
　　據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，外籍人士買(mǎi)主中交易金額9%來(lái)自中國(guó)，達(dá)到了73.8億美元，位居第二。
　　1 房市現(xiàn)狀
　　2008年房地產(chǎn)泡沫破滅后，美國(guó)房?jī)r(jià)最高跌去60%。而由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，且美國(guó)政府的量化寬松政策使得市場(chǎng)流動(dòng)性大增，地產(chǎn)已出現(xiàn)回暖。未來(lái)房?jī)r(jià)若保持正常的每年上漲3%～5%的速度，2～3年后美國(guó)樓市或全面復(fù)蘇。
　　2 購(gòu)房理由
　　2012年美國(guó)房屋抵押貸款出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的低利率，對(duì)合資格的借款人而言是個(gè)好機(jī)會(huì)；美國(guó)最近提出的“負(fù)擔(dān)得起再融資方案”有助負(fù)資產(chǎn)的業(yè)主再融資，這可能是近年一個(gè)穩(wěn)定房屋市場(chǎng)的重要因素。
　　3 房地產(chǎn)政策
　　據(jù)美國(guó)法律，房產(chǎn)所有者要受制于聯(lián)邦、州、市政府為公共福利目的的控制。具體稅率各州不同，最高的德州為3%，伊利諾伊州、紐約州、佛羅里達(dá)州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷為0.25%。
　　除此以外，美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易費(fèi)用由賣(mài)家承擔(dān)，現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)交易費(fèi)會(huì)低一些。
　　沒(méi)有工作和信用記錄的外國(guó)人有一種方法可以貸款：在國(guó)內(nèi)時(shí)就在外資銀行開(kāi)戶，并獲得很高的信用。
　　4 購(gòu)房注意事項(xiàng)
　　在美國(guó)購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)相當(dāng)重要。最主要的保險(xiǎn)有三種：房屋結(jié)構(gòu)保險(xiǎn)，主要針對(duì)將來(lái)房屋的結(jié)構(gòu)性損傷投保，但也可對(duì)屋內(nèi)的家具電器投保；產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，主要是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，一旦房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題，這種保險(xiǎn)會(huì)賠付一切損失；home owner’s insurance，這是一種很復(fù)雜的險(xiǎn)種，賠付的范圍甚至包括主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人在你家里做客受了傷。
　　英國(guó)
　　按照英國(guó)房地產(chǎn)公司邦瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在他們的物業(yè)里，有10%的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。其中最主要的購(gòu)房者為送子女出國(guó)留學(xué)的中國(guó)家庭。
　　1 房市現(xiàn)狀
　　目前英同房?jī)r(jià)雖有所回升，但比起2007年高峰時(shí)仍有11.6%的跌幅，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于壓抑狀態(tài)。但是受外地購(gòu)房者大量增加的影響，英國(guó)的豪華住宅已異常紅火。
　　2 購(gòu)房理由
　　除了英國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策穩(wěn)定、交易透明、物業(yè)配套完善外，在英國(guó)購(gòu)房的理由有兩點(diǎn)：
　　英國(guó)80%的城市租房比買(mǎi)房貴，對(duì)計(jì)劃在英國(guó)學(xué)習(xí)或工作三年以上的人而言，買(mǎi)房顯然更劃算，一套劍橋郡學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)通常6年能翻一倍；近幾年英鎊對(duì)人民幣的匯率大幅下跌，對(duì)中國(guó)買(mǎi)家而言，相當(dāng)于英國(guó)的房?jī)r(jià)打了7折。
　　3 房地產(chǎn)政策
　　英國(guó)投資房產(chǎn)的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是稅費(fèi)較低。只有售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)英鎊的房屋，政府才會(huì)征收1%的契稅。而超過(guò)了25萬(wàn)英鎊，就征收2%的契稅。如果房子空置，房東要繳納地方政府稅，如果房屋是在住狀態(tài)，就向住客征稅。對(duì)于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入環(huán)節(jié)的稅，但外國(guó)人買(mǎi)房沒(méi)消耗當(dāng)?shù)刭Y源，只要每年填寫(xiě)投資稅免稅證明就可免繳。
　　4 購(gòu)房注意事項(xiàng)
　　購(gòu)買(mǎi)英國(guó)房產(chǎn)，聘雇合格驗(yàn)房師很重要，他們專為購(gòu)房者提供住宅環(huán)境調(diào)查的方案，大至房子周圍未來(lái)十年是否有修路、挖掘、開(kāi)發(fā)等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隱患、噪音污染等等指標(biāo)，都能幫忙查清楚。
　　澳大利亞
　　數(shù)據(jù)顯示，2010～2011財(cái)年，在1770億澳元的外商投資中有420億澳元投資于房地產(chǎn)，其中中國(guó)買(mǎi)家投資占了40.9億澳元，現(xiàn)已成為澳洲房地產(chǎn)行業(yè)第二大海外買(mǎi)家。
　　1 房市現(xiàn)狀
　　據(jù)澳洲房地產(chǎn)投資的“72定律”，澳洲房產(chǎn)每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年將會(huì)再次實(shí)現(xiàn)中位價(jià)格翻倍。鑒于澳洲央行最近再次降息，不少業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將開(kāi)始再次上升。
　　2 購(gòu)房理由
　　寬松的信貸要求降低了購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻；低銀行利息增大了消費(fèi)者的借款能力；政府減少了土地的供給出讓，再不買(mǎi)將越來(lái)越貴；稅收體系有利于投資者和現(xiàn)有業(yè)主；政府推出了寬松的投資政策以吸引海外投資人。
　　3 房地產(chǎn)政策
　　澳洲購(gòu)房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申請(qǐng)貸款，購(gòu)房套數(shù)越多貸款額度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申請(qǐng)75%的貸款。
　　澳洲政府為鼓勵(lì)海外人士投資房地產(chǎn)推出了“十年租賃計(jì)劃”，只要申請(qǐng)通過(guò)的房產(chǎn)都可以獲得十年共計(jì)約11萬(wàn)澳元（約70萬(wàn)元人民幣）的補(bǔ)貼額度。這些補(bǔ)貼不需繳稅。而已拿綠卡的澳洲居民，還享受首次購(gòu)房置業(yè)補(bǔ)貼。
　　不過(guò)，2010年4月澳洲政府開(kāi)始要求海外人士只能買(mǎi)新房，臨時(shí)居民可購(gòu)買(mǎi)已建住房，但必須向相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，如臨時(shí)居民要離開(kāi)澳洲則被要求出售其在澳洲的物業(yè)。當(dāng)買(mǎi)家賣(mài)出房子時(shí)，所得利潤(rùn)將被征稅。
　　4 購(gòu)房注意事項(xiàng)
　　其一，要考慮除正常購(gòu)房外的其他費(fèi)用，包括過(guò)戶律師費(fèi)、放貸機(jī)構(gòu)的費(fèi)用、房屋結(jié)構(gòu)檢查費(fèi)、房東保險(xiǎn)費(fèi)、印花稅、房屋及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、市容建設(shè)費(fèi)、搬家費(fèi)、地產(chǎn)代理費(fèi)。
　　其二，澳洲的房屋還貸利率下降上升都很快，如果沒(méi)有給自己留下緩沖的余地，一旦利率快速上調(diào)，購(gòu)房者會(huì)因還不上貸款而失去房子。
　　法國(guó)
　　中國(guó)在法國(guó)投資地產(chǎn)者大致可分為兩大類，—是通過(guò)大資金投入以獲取高額回報(bào)的投資者，專注于具有不可再生性質(zhì)的法國(guó)酒莊、城堡、別墅；另一類是以購(gòu)置自用、出租為目的而投資于法國(guó)經(jīng)濟(jì)型公寓。
　　1 房產(chǎn)現(xiàn)狀
　　調(diào)查顯示，2012年前8個(gè)月期間，私人住房中新租約的房租漲幅被限制在1.2%，低于法國(guó)目前的通貨膨脹率1.9%。而2012年全年的房租漲幅不會(huì)超過(guò)1.5%。
　　2 購(gòu)房理由
　　法國(guó)的法律體系很有保障，在法國(guó)從事法律和不動(dòng)產(chǎn)方面的職業(yè)都受到國(guó)家嚴(yán)格控制，這讓消費(fèi)者可以得到最有價(jià)值的咨詢和可靠的服務(wù)；外國(guó)投資者可以通過(guò)了解法國(guó)稅務(wù)體系和合理組合在法國(guó)的房產(chǎn)投資，最大程度地減免稅賦。
　　3 房地產(chǎn)政策
　　法國(guó)在稅收方面實(shí)行了四種優(yōu)惠政策：住房?jī)?chǔ)蓄存款利息收入免征所得稅；住房貸款利息可以作為支出，從所得稅稅基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得稅；降低出租住房建設(shè)增值稅，以鼓勵(lì)中高收入家庭買(mǎi)房。
　　同時(shí)還采取了多種政策鼓勵(lì)銀行和保險(xiǎn)公司發(fā)放住房貸款。住房貸款有三種方式：市場(chǎng)利率貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款和零利率貸款。法國(guó)的住房貸款期限一般都長(zhǎng)達(dá)15～20年，貸款人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)必須同時(shí)購(gòu)買(mǎi)人壽保單，當(dāng)貸款人遇到一些例如通貨膨脹、失業(yè)、殘廢、死亡等不可抗原因而喪失還貸能力時(shí)，則由保險(xiǎn)公司代為償還貸款人剩余的全部貸款。
　　4 購(gòu)房注意事項(xiàng)
　　其一，買(mǎi)酒莊的流程相當(dāng)?shù)厝唛L(zhǎng)繁瑣，不但需要先搞清楚該酒莊的葡萄園種植狀況和品質(zhì)、釀酒技術(shù)的成熟程度，酒莊種植師、釀酒師等技術(shù)班底能否留下，并估算好投資回報(bào)率，且整個(gè)購(gòu)買(mǎi)流程經(jīng)常會(huì)持續(xù)一年以上，而中間還有可能遭遇鄰居莊園主或莊園主家族成員的抵制等意外情況。
　　其二，在申請(qǐng)貸款后需要找律師，房屋中介往往會(huì)向你推薦律師，由于有提成，他們推薦的律師可能會(huì)很貴，有的超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的一倍。你在網(wǎng)上同樣可以找到當(dāng)?shù)匦庞煤谩⑹召M(fèi)低的律師。
　　新加坡
　　與中國(guó)相當(dāng)接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會(huì)管理秩序等，使得新加坡對(duì)于中國(guó)買(mǎi)家而言，是一個(gè)極具吸引力的目的地。
　　1 房產(chǎn)現(xiàn)狀
　　新加坡是一個(gè)房屋保障體系非常完備的國(guó)家，商品房市場(chǎng)相當(dāng)開(kāi)放，成為外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者自由進(jìn)出的“樂(lè)園”。
　　2 購(gòu)房理由
　　新加坡不限制外國(guó)人購(gòu)房；無(wú)資本收益稅、房產(chǎn)增值稅與遺產(chǎn)稅；租金回報(bào)率普遍高于貸款利率；二手房產(chǎn)市場(chǎng)活躍，有利于投資者隨時(shí)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)；選擇期房還能享受根據(jù)工程進(jìn)度“分九步走”的付款程序等。
　　3 房地產(chǎn)政策
　　購(gòu)置物業(yè)是移民的方法之一。申請(qǐng)者只需花100萬(wàn)新元購(gòu)置房產(chǎn)，同時(shí)用100萬(wàn)新元購(gòu)買(mǎi)政府指定投資的移民基金即可順利移民新加坡。同時(shí)，投資移民新加坡辦理移民的周期也比較短，只需3～6個(gè)月左右。
　　只要本人年滿21周歲即可在新加坡購(gòu)房，且還能申請(qǐng)到房屋貸款（購(gòu)買(mǎi)第一套房可申請(qǐng)到60%～70%的貸款，第二套房可申請(qǐng)到40%～60%貸款）。新加坡買(mǎi)房認(rèn)可中國(guó)內(nèi)地的收入證明。
　　此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物業(yè)稅，按房屋年值征收，通常是出租一個(gè)房間（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房產(chǎn)稅。
　　4 購(gòu)房注意事項(xiàng)
　　在新加坡房地產(chǎn)投資上，時(shí)間是你最大的敵人。如果房子空置沒(méi)有人住，不管這時(shí)候你是在粉刷房子還是在等待招新租客，你就是在虧