專家詳解樓市“怪象”

提要：無論市場如何變化，拓展多種投資渠道、保持供需平衡，才是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的根本解決之道

中國房地產(chǎn)發(fā)展過熱，令世界矚目，可中國的房價，更是讓老百姓望樓興嘆。如今的樓市，一線城市銷售火爆，“地王”頻現(xiàn)，而二、三、四線城市則是銷售遇冷，甚至“鬼城”、“空城”四處蔓延。中國樓市到底處于一個怎樣的現(xiàn)狀？樓市泡沫是否會破滅而導致經(jīng)濟危機？讓我們看看各路專家的分析和詳解。

孫英輝——開發(fā)商從二、三線城市向一線城市“回歸”

國土資源部法律中心主任孫英輝在針對一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存時，指出：“空城”、“鬼城”是“只有土地城鎮(zhèn)化、沒有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象?！暗赝酢眲t與地方政府融資沖動等有關，高溢價與退地現(xiàn)象并存，表明市場微觀管制手段乏力。

從市場預警來看，最明顯的就是2013上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。一線供給不足和三四線供應過量的市場分化異常特征更加明顯。

如何解決一線市場火爆，而二、三線城市不景氣的兩極分化現(xiàn)象？孫英輝認為，土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調(diào)，土地供應要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動、公共服務布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使土地供應與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

孫英輝還指出，部分地方政府的債務總額已占地方財政收入的50%以上。從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。

在現(xiàn)行財稅體制下，中央和地方“財權”和“事權”不盡匹配，地方缺乏建設性財政資金，要實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價出讓、短期稅收返還等形式供應工業(yè)用地，吸引外來投資，增加就業(yè)和稅收。孫英輝認為，一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實行租讓結合的工業(yè)用地供應制度和國有土地收益基金，同時建立強化風險防范機制，減少違法違規(guī)抵押。

茅于軾——投資渠道不足導致房價“越調(diào)越漲”

著名經(jīng)濟學家茅于軾在某電子科技大學EMBA十周年經(jīng)濟論壇上，對五百多位EMBA高管學員表示，“土地不能自由買賣導致中國房價扭曲?！蓖恋刈杂闪鲃雍?，房價將可能會大幅下降。同時他指出，30到40平方米的小戶型將成開發(fā)商新的增長來源。

茅于軾表示，房價還會持續(xù)上漲。前幾年中國房價上漲了至少一倍，原因在于缺乏有效的投資渠道，有剩余資金的人不能進入石油、通訊等行業(yè)，股市又不穩(wěn)定，這導致很多人買房不是為了居住，而是用于投資。他認為，貧富差距懸殊和土地問題才是中國房地產(chǎn)業(yè)的問題的根本，在這種情況下，政府應保障低收入人群的住房需求，而現(xiàn)有的保障房政策卻瞄準普通人。

陳淮——堅稱房地產(chǎn)不存在泡沫

著名房地產(chǎn)專家、原建設部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮對于中國地產(chǎn)的現(xiàn)狀，則比較樂觀，他表示：“說中國房地產(chǎn)有泡沫，根本就是居心不良”、“未來20到30年，房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)”。并認為調(diào)控房地產(chǎn)相當于是“吃退燒藥”，治標不治本。

中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，幾乎是各界、包括眾多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的共同看法。陳淮卻認為，如果站在歐美國家的立場來看，中國的城市化太快、建設規(guī)模太大，但對中國而言，城市化仍然很初級，城市化過程將消化大量房子，不存在泡沫問題。

對房地產(chǎn)市場的未來，陳淮相當看好。他認為，中國城鎮(zhèn)化需求決定了未來20年到30年，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國支柱產(chǎn)業(yè)，供不應求將長期存在，房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)發(fā)展。

陳淮表示，城鎮(zhèn)化將成為我國下一階段拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的最大動力，房地產(chǎn)業(yè)就是動力的最大載體。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)著眾多產(chǎn)業(yè)，是一國經(jīng)濟結構不可或缺的關鍵行業(yè)，其發(fā)展速度和質(zhì)量，在一定程度上決定著經(jīng)濟社會的發(fā)展速度和質(zhì)量。

易憲容——政策疊加擠破房地產(chǎn)泡沫

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在深圳舉辦的“中國平安價值論壇”認為：“國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫，決定市場走向的幾個關鍵因素分別是信貸政策、稅收政策、土地政策、城市規(guī)劃政策和政府對房地產(chǎn)市場的定位，這些因素相互疊加會決定房地產(chǎn)泡沫擠出或者破滅?！?/p>

謝國忠——房地產(chǎn)泡沫破滅，對中國是大好事

素有“空軍司令”之稱的經(jīng)濟學家謝國忠昨日在財新峰會上表示，中國房地產(chǎn)泡沫已破，但“這是一件對中國經(jīng)濟的大好事”。

“之前沒有倒是因為開發(fā)商利用了其他行業(yè)給它融資，比如說物流、建筑公司，任何和房地產(chǎn)開發(fā)商做生意的都變成了它的融資平臺，因為這個使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能夠拖到今天，但今天我看到能夠借給它錢的行業(yè)已經(jīng)借完了，所以房地產(chǎn)要出現(xiàn)大幅度下降是必然的?！敝x國忠表示，房地產(chǎn)泡沫爆了，對中國經(jīng)濟長遠來說是大好事。

謝國忠認為，中國未來幾個月房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的時候，中國政府不能再走“救市老路”，救市對中國長期來說就是負面的，因為這會再一次證實中國賺錢的模式就是綁架政府、綁架銀行。這個經(jīng)濟模式不打破，中國經(jīng)濟是沒有出路的。

郎咸平—— 中國房地產(chǎn)崩盤即將上演

著名經(jīng)濟學家郎咸平，曾在2004年痛陳國企改革中的國有資產(chǎn)流失弊病，質(zhì)疑某些企業(yè)侵吞國資，并提出目前一些地方上推行的“國退民進”式的國企產(chǎn)權改革已步入誤區(qū)。引起巨大的影響，被稱之為“郎旋風”。

經(jīng)濟學家郎咸平一路走紅，談經(jīng)濟、評樓市、做主持、跑演講，頻繁變換身份的郎教授，唯一不變的就是唱衰中國樓市。如今，他又有一個新封號：地產(chǎn)“危言帝”。他指出崩盤的具體日期將在2014年元月7日，過度的固定資產(chǎn)投資催生的泡沫經(jīng)濟，正在摧毀中國的經(jīng)濟結構，中國經(jīng)濟看似因為樓市剛需而提振，實則是末日狂歡，我們正在重蹈香港經(jīng)濟泡沫破滅的覆轍卻渾然不知，郎教授再一次大聲疾呼：中國樓市到了生死存亡的時刻！中國經(jīng)濟到了最危險的邊緣！

牛刀——房價泡沫一定會破滅

日本房價破滅只用了8個月，中國何時破滅？

中國地產(chǎn)界著名獨立評論家牛刀認為，中國的經(jīng)濟正在穩(wěn)步推進和全球經(jīng)濟的大循環(huán)的運行中，宏觀經(jīng)濟的架構、經(jīng)濟增長模式、金融的運行、市場的法則等等，將經(jīng)歷一次痛苦的轉型，不僅影響未來的發(fā)展，也將影響到我們每一個人。

從趨勢上看，這輪房價泡沫一定會破滅，捂著是沒有用的。房價泡沫破滅后，中國經(jīng)濟將會回歸常識，未來五至十年，中國將浩浩蕩蕩的啟動一輪刺激內(nèi)需的浪潮。（來源：本刊資料室）