如何避免精裝交房“老大難”（上）

提要：市場的低迷期，不少樓盤從毛坯房改成精裝修。應消費者要求，“樓盤改精裝修出售”忽然時髦起來

有理由可以相信，這些開發(fā)商只是用精裝修的時間來觀察與思考低迷的市場走向，并非“故意捂盤”。但是，對于精裝修，這些開發(fā)商也未必真心喜歡、心甘情愿。

精裝很麻煩。房地產(chǎn)投訴中，精裝修投訴一直都占有很大的比重，是僅次于物業(yè)管理后的最大房地產(chǎn)投訴熱點。圍繞精裝修的種種糾紛，成為開發(fā)商和消費者最頭痛的事。

精裝的市場風險，除了延緩開發(fā)周期，有可能錯過市場行情外，更多的是交房環(huán)節(jié)的風險。一不小心，不但手里的房子會成為交不出去的燙手山芋，還會被指為“黑心開發(fā)商”，釀成慘不忍睹的公關慘案。

精裝有“風險”，交房“老大難”，這是個讓人頭大的問題。

交房悲喜劇

一個有喜劇色彩的現(xiàn)象是，精裝交房難不難，往往和房產(chǎn)市場行情有關。如果市場上房價高歌猛進，即使精裝房有些瑕疵，也不會給開發(fā)商帶來太多麻煩。房價漲了50%，業(yè)主對某塊瓷磚貼得平不平的注意力會顯著降低，房產(chǎn)增值的喜悅會讓業(yè)主“寬容”起來。

但是，如果市場不好，業(yè)主正為房價會不會“暴跌八成”之類的問題糾結，即使開發(fā)商精雕細琢，也難討心情不佳的業(yè)主的歡心。一些業(yè)主也許會找出種種理由和精裝房過不去。此時的交房，如果精裝本身不過硬，就會成為一場不折不扣的災難。

為了“回避”精裝風險，很多開發(fā)商，擔心自己的工程質量、備置標準有問題，房子交不出去，所以在交房之日如臨大敵。業(yè)主來收房，先把業(yè)主堵在房門外，要求業(yè)主先把手續(xù)都辦完，把費用都交上，簽字畫押以后才能拿到鑰匙，看到自己的房子。

這種“聰明”的做法，讓業(yè)主處于一個弱勢的地位。當業(yè)主打開房門進去，發(fā)現(xiàn)了問題，開發(fā)商就可以很輕松地說“有問題沒關系，我給你修就是嘍?！币驗榻环渴掷m(xù)已經(jīng)辦完，消費者打官司也很難打贏，一般的質量問題，只能限于修來修去。

強行交房的“聰明”做法，會給業(yè)主帶來無盡煩惱，開發(fā)商的口碑受損，精裝修的名聲也越來越壞。

事實上，精裝交房，造成業(yè)主上街拉橫幅這樣的難堪事件，往往是開發(fā)商本身有較大問題。“如果出現(xiàn)了業(yè)主鬧事的嚴重事件，往往是三種情況：一是房子有嚴重的質量問題；二是不具備交房的條件，強行交房；三是精裝修配置標準被大量更換或大打折扣，業(yè)主實在難以接受?！饼埡脴I(yè)北京公司高級精裝經(jīng)理王玉龍說。

一位地產(chǎn)公司的精裝經(jīng)理自己買房的時候也曾遭遇過精裝交房的煩惱。驗房時，這位精裝工程師發(fā)現(xiàn)，不但衛(wèi)生間的面盆、馬桶、浴缸全換了位置，連門也變了位置，開門時，兩扇門會撞在一起。其他質量問題更是數(shù)不勝數(shù)。這位工程師將這套房子的問題羅列出來，足足列了20頁，厚厚一沓放在樓盤的工程人員面前，工程人員目瞪口呆。這些工程人員自己都不知道自己的產(chǎn)品有這么多的問題。

市場的變幻，不能成為推脫精裝本身責任的原因。如果精裝修靠房產(chǎn)增值掩飾自己的無能，那恐怕一直難有真正的發(fā)展。在毛坯房都不愁賣的時候，開發(fā)商更找不出要說服自己做精裝修的理由。

精裝交房問題，除了市場問題、成本問題、開發(fā)商的“良心”問題外，更多的還是專業(yè)問題。

“時間差”玄機

消費者對精裝修最為不滿的方面之一，是精裝修合同中配置的部品語焉不詳?！榜R桶說是用科勒的，但用的是科勒最低端的，地板說是用圣象的，用的也是圣象里面最便宜的?！痹凇兜禺a(chǎn)》雜志組織的精裝修沙龍上，一位裝修公司的老板也忍不住這樣為消費者鳴不平。

同是科勒品牌的產(chǎn)品，有10000多元的，有5000多元的，也有2000元上下的。用高端品牌的低端產(chǎn)品，產(chǎn)生裝修檔次很高，物有所值的錯覺，是一些精裝修樓盤里面的潛規(guī)則。另一方面，合同里面對配置總是語焉不詳。比如對于廚房衛(wèi)浴，合同里面會寫：“使用科勒、樂家或同檔次品牌產(chǎn)品”。

“科勒、樂家就不是一個檔次的，怎么還會有同檔次產(chǎn)品？”一位業(yè)內人士笑道。

這樣模糊的描述，難免讓購房者擔心將來到手的房子會被換的面目全非，心生疑慮。事實上，這也是精裝修產(chǎn)生糾紛的多發(fā)地。

媒體和消費者對這樣的合同很不滿，消協(xié)和律師也紛紛出來表達看法，但這個問題，遠比“良心問題”要復雜。

精裝修房開盤時，就確定了工程標準，也對消費者公布了交房標準，樣板房擺在了消費者面前，但是，待到樓盤進入精裝階段，往往已經(jīng)是一年半、兩年以后。也就是說，消費者 看到的樣板房和裝修標準，要早于真正的精裝一年半乃至兩年。

一年半或兩年以后，精裝工程才會啟動，項目開始招投標，采購部品，確定裝修公司。

在這段時間里面，有的材料要替換，有的材料市場上已經(jīng)不再生產(chǎn)。尤其是家電類產(chǎn)品，更新?lián)Q代很快，即使開發(fā)商想用，兩年前的那款產(chǎn)品型號可能也已經(jīng)消失得無影無蹤。

產(chǎn)品的不一致就會有風險，即使換成比原來更好的家電產(chǎn)品，消費者也可能并不認賬，“這和標準不一樣，我并不認為它好，總之你違約了?！?/p>

在招標尚未開始，產(chǎn)品型號都未定的情況下，開發(fā)商為了防止違約風險，都要做這樣的“風險預控”，把合同盡量寫得寬松些，合同中“西門子或同檔次產(chǎn)品”、“科勒或同檔次產(chǎn)品”這樣的字眼就成為不可避免的一種選擇。正因為如此，“沒有任何一個開發(fā)商會在合同里面寫上產(chǎn)品型號的，”一位業(yè)內人士說，“因為那時候產(chǎn)品根本還沒有招標?！?/p>

在做樣板房賣樓的時候，能否先進行招標確定產(chǎn)品型號？因為中間時間相隔太久，沒有裝修公司愿意承擔這樣大的市場風險，中間材料如果有變化，會由裝修公司承擔。開發(fā)商也不會接受提前兩年采購相關部品，那等于提前兩年支付預付款。

精裝房的配置也需細細考量

精裝修配置產(chǎn)品中不標型號的另一個原因是，很多部品是部品商專供地產(chǎn)商使用，只供工程專用的。標出這樣的型號，消費者如果去國美、大中電器去按圖索驥，根本找不到。回來去問開發(fā)商，開發(fā)商很難對消費者解釋清楚。

產(chǎn)品的變化也會帶來成本的變化。比如，某一產(chǎn)品，如果其原來型號停產(chǎn)，用其升級產(chǎn)品，價格往往會上升。裝修材料、人工費用的變化也會帶來經(jīng)營上的風險。“兩年前，一個工人的工錢大概是七八十元，目前已經(jīng)達到一百二三十元了。”一位業(yè)內人士說。

這個工期的差距，要求開發(fā)商提前就要有風險預估，在成本變化的時候，就需要自己把這些成本“背下來”。如果不肯背這種成本，從其他地方“找回來”，其結果就可想而知。

另一個容易因“不一致”產(chǎn)生糾紛的地方是樣板房。一位開發(fā)商在談到樣板房的時候說，“現(xiàn)在有些樓盤，樣板房要比真正的房子大一圈。”

在精裝房中，有一些開發(fā)商將層高故意做高，床故意做小，本來正常人家都用一米五的床，但擺個一米三的床，讓人覺得這房間除了床之外還可以放個梳妝臺，擺個衣柜。事實上 根本沒那么大。另一個手段是在圖紙上做手腳。在宣傳冊的平面圖上，床會被畫的非常小，桌子也非常小，顯得空間很大。比照實際房屋，那可能是兒童家具的尺寸。

現(xiàn)在，這些招數(shù)都慢慢失效，很多消費者也非首次置業(yè)，這些小動作往往效果適得其反。更多開發(fā)商開始踏踏實實做實景樣板房，嚴格照一比一的尺寸來做，乃至做實體樣板房，希望靠提高可信度吸引消費者。

不過，對于精裝修來講，樣板房仍然是個是非之地。很多購房者都會把樣板房中用了什么樣的配置牢記在心，甚至會在參觀樣板房的時候拍很多照片，交房的時候會一一比較，發(fā)現(xiàn)有材料品牌有差別，就會出現(xiàn)爭議。

此外，盡量不要改變樣板房的東西，一定要盡量做到，樣板房用什么，交房就用什么，如果部品材料出現(xiàn)變化，一定要及時通知業(yè)主。特別是徹底換了品牌或者產(chǎn)品，要挨個溝通并將新產(chǎn)品的詳細情況介紹給業(yè)主，一般這個時候，業(yè)主還是比較容易接受的。但如果在交房的時候才被業(yè)主自己發(fā)現(xiàn)，就是另一回事兒了。

另外，不止是合同，開發(fā)商能否從客戶滿意度上考慮問題也很關鍵。“比如馬桶蓋板，我們堅持在精裝修中使用有阻尼的蓋板，這樣馬桶蓋不會啪的一聲落下來。這些在合同中是不會寫的，但會影響客戶的滿意度”。

精裝修材料配置中，合同、樣板房和所交房子的差異，很難完全避免。關鍵問題還是在于如何處理這些差異。（來源：新地產(chǎn)網(wǎng)）