貴陽(yáng)“超級(jí)大盤”崛起之謎

提要：在貴州省會(huì)貴陽(yáng)，超級(jí)大盤頻頻出現(xiàn)。利用開(kāi)發(fā)商的力量，開(kāi)發(fā)生地，運(yùn)營(yíng)城市，對(duì)于財(cái)政收入不高的貴陽(yáng)地方政府而言，是一條現(xiàn)實(shí)捷徑

“中天·未來(lái)方舟”項(xiàng)目，位于貴陽(yáng)東郊，占地12800畝，按照規(guī)劃，2018年這里將屹立一座容納17萬(wàn)人、建筑面積達(dá)到720萬(wàn)平方米的巨型樓盤。它包括70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群、濱水風(fēng)情商業(yè)街、10萬(wàn)平方米大型商業(yè)MALL、大型山體主題公園、海洋館等。

沖著這么誘人的前景，一位李姓重慶商人日前斥資1億元在此買下包括616套房的一整棟樓。

在中國(guó)別的城市，極少有樓盤達(dá)到如此大的體量，但在貴陽(yáng)，這卻還不算最大的樓盤。貴陽(yáng)堪稱最不發(fā)達(dá)的省會(huì)城市之一，地級(jí)以上城市人均GDP排名全國(guó)第161位（2010年數(shù)據(jù)）、人口僅432萬(wàn)。

緊鄰老城區(qū)西一環(huán)路的巨無(wú)霸樓盤“宏立城·花果園”，建筑面積更達(dá)到驚人的1830萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口35萬(wàn)人。2010年10月開(kāi)盤以來(lái)，因其單盤銷量連續(xù)23個(gè)月踞全國(guó)之首，花果園被稱為“中國(guó)第一神盤”。

貴陽(yáng)近郊，開(kāi)發(fā)商已完成拿地的樓盤“中鐵·國(guó)際生態(tài)城”和“中天·假日方舟”的規(guī)劃建筑面積也分別達(dá)2440萬(wàn)平方米和1200萬(wàn)平方米。而當(dāng)下在貴陽(yáng)已規(guī)劃和在建的，建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米的樓盤，不下10個(gè)。

超級(jí)大盤如雨后春筍般在貴陽(yáng)涌現(xiàn)，引起媒體廣泛關(guān)注。為何在并不富裕、人口也并不算密集的貴陽(yáng)會(huì)出現(xiàn)如此之多的超大樓盤？在其他城市樓市陷入調(diào)控陷阱之時(shí)，貴陽(yáng)為何會(huì)出現(xiàn)樓市銷售火爆的現(xiàn)象？

開(kāi)發(fā)商幫政府運(yùn)營(yíng)城市

十年前，貴陽(yáng)樓市也曾是百花齊放，“最多時(shí)有一千多家地產(chǎn)商，有項(xiàng)目的三百多家”。但后來(lái)，大盤模式逐漸開(kāi)始風(fēng)行。

這首先源于土地供給模式。貴陽(yáng)房市的土地供給方即地方政府偏好大盤模式。一般來(lái)說(shuō)，地方政府更傾向于控制土地供給量以抬高地價(jià)，獲取更高土地出讓收益。但在貴陽(yáng)，由于財(cái)政規(guī)模有限，地方政府無(wú)力進(jìn)行土地整理和市政投資，于是選擇了讓渡土地收入，借助社會(huì)資金，以超級(jí)大盤的路徑快速實(shí)現(xiàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市升級(jí)改造。

中天城投集團(tuán)在金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤“中天·會(huì)展城”中，總投資51億元，土地成本、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等非建安工程成本就高達(dá)13億元。而在花果園項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商貴州宏立城集團(tuán)完成了舊城改造中最難啃的骨頭——占地三千多畝、人口五萬(wàn)余人的城中村、棚戶區(qū)拆遷安置工作。貴陽(yáng)的拆遷成本約為每平方米1000-2000元，宏立城通過(guò)限時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)等措施1個(gè)月內(nèi)就拆遷了9000戶。

此外，宏立城集團(tuán)還負(fù)責(zé)修建區(qū)內(nèi)12條道路、十多所學(xué)校、25萬(wàn)平方米購(gòu)物中心和6大主題公園。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w公開(kāi)報(bào)道，在花果園項(xiàng)目的彭家灣和五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目中，宏立城共投入了900億元。

如此巨大的投入是當(dāng)?shù)卣y以承擔(dān)的。2011年貴陽(yáng)市財(cái)政總收入僅401.31億元，可謂拮據(jù)——與鄰近省會(huì)城市相比，同年昆明財(cái)政總收入700.92億元，成都更高達(dá)1619.6億元。

只有借助開(kāi)發(fā)商的力量，政府才得以對(duì)老城區(qū)城中村和棚戶區(qū)進(jìn)行改造，或布局城市新功能區(qū)如金融中心、旅游勝地、CBD等，實(shí)現(xiàn)GDP的高增長(zhǎng)，超級(jí)大盤實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商幫政府在運(yùn)營(yíng)城市。

經(jīng)典的成功案例是2007年開(kāi)盤的+mF66jMx/v9TLuXGQgElurJvrFhF39o5ikl+hALDimI=貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)“世紀(jì)城”項(xiàng)目，該樓盤建筑面積600萬(wàn)平方米，建成后形成金陽(yáng)新區(qū)最繁華的12萬(wàn)人聚居的住宅小區(qū)和商業(yè)中心。政府開(kāi)發(fā)金陽(yáng)新區(qū)10年無(wú)起色，‘世紀(jì)城’一個(gè)項(xiàng)目便使這一大片都熱鬧起來(lái)了。

天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。開(kāi)發(fā)商愿意出資進(jìn)行土地整理和市政配套建設(shè)，要么會(huì)漲價(jià)銷售，要么拿到超大地塊蓋超大樓盤來(lái)攤薄成本。于是，在競(jìng)爭(zhēng)激烈、房?jī)r(jià)低廉的貴陽(yáng)，超大樓盤應(yīng)運(yùn)而生。

這一游戲的核心是土地出讓模式。多位業(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)卣话銜?huì)規(guī)劃出千畝以上的大地塊，然后尋找有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，將此地塊上的土地征用、拆遷整理、安置房建設(shè)和市政配套工程等本該由政府承擔(dān)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，交由開(kāi)發(fā)商完成。當(dāng)土地整理完成，地塊“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌）時(shí)，政府確保該開(kāi)發(fā)商獲得對(duì)此地塊的二級(jí)開(kāi)發(fā)資格。這種模式被稱為“土地一、二級(jí)捆綁聯(lián)動(dòng)”。

比如，未來(lái)方舟的開(kāi)發(fā)商、上市公司中天城投從2006年起就介入未來(lái)方舟地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)，并斥資數(shù)億元以BT（建設(shè)——移交）模式投建了地塊內(nèi)的交通要道“水東路”，也承擔(dān)了當(dāng)?shù)貎蓚€(gè)村莊的拆遷工作。

此外，先以生地掛牌，讓開(kāi)發(fā)商預(yù)交土地費(fèi)，用以拆遷和土地整理，待完成后再轉(zhuǎn)讓熟地的“生地熟掛”模式，在貴陽(yáng)也是一種普遍現(xiàn)象。

誰(shuí)都能利益均沾？

值得關(guān)注的是，貴陽(yáng)大盤模式中，開(kāi)發(fā)商不再暴利，買房者得了實(shí)惠，政府不搞“土地財(cái)政”也成功實(shí)現(xiàn)了城市的升級(jí)改造。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貴陽(yáng)模式其實(shí)是政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力的有效協(xié)同，最終政府、企業(yè)、社會(huì)三方各取所需、利益均沾。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，該模式的好處顯而易見(jiàn)。首先，一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)使開(kāi)發(fā)商的拿地成本得以固化，消除了真正招拍掛程序時(shí)必然面臨的價(jià)格不確定性。在一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式中，貴陽(yáng)土地招拍掛時(shí)的成交價(jià)相對(duì)于起始價(jià)上浮比例不過(guò)3%。其次，“有地便是王”，鎖定了地塊的開(kāi)發(fā)商往往可提前獲取預(yù)售證，在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段就撬動(dòng)銀行資本和購(gòu)房回款。

再次，大塊拿地的模式下，開(kāi)發(fā)商可以憑借規(guī)模效應(yīng)攤薄成本。如花果園6000畝地的拿地成本是24億元，僅40萬(wàn)元一畝。2012年8月，中天城投斥資6.24億元拿下“假日方舟”烏當(dāng)區(qū)奶牛場(chǎng)1055畝土地，每畝不到60萬(wàn)元。此前6月份，中鐵置業(yè)出價(jià)22.87億元摘得貴陽(yáng)十二灘水庫(kù)旁5宗相鄰地塊，占地面積3604畝，每畝地六十多萬(wàn)元。一般來(lái)說(shuō)，大地塊的拿地成本比小地塊便宜，甚至有時(shí)能便宜一半。

參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，其開(kāi)發(fā)成本也可以通過(guò)土地溢價(jià)分成的方式獲得補(bǔ)償。貴陽(yáng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)溢價(jià)部分是指土地掛牌成交金額扣除土地整理成本、8%的投資利潤(rùn)、2%的管理費(fèi)、3%-5%的資金成本之后的部分。對(duì)這部分溢價(jià)，視土地位置、行情不同，政府和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商之間的分成比例在3∶7或4∶6之間，一般政府會(huì)給開(kāi)發(fā)商一個(gè)保底價(jià)。

此外，幫助政府進(jìn)行市政設(shè)施建設(shè)的企業(yè)，在獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的同時(shí)，還可以得到種種形式的財(cái)政資金補(bǔ)貼。比如為配合政府打造“西南地區(qū)最大會(huì)展中心”，中天城投在金陽(yáng)新區(qū)投建了一座足有十個(gè)足球場(chǎng)大的豪華“國(guó)際生態(tài)會(huì)議中心”。而緊鄰會(huì)展中心的，便是建筑面積近300萬(wàn)平方的“中天·會(huì)展城”和中天凱悅酒店。中天的公告顯示，2010年6月其收到金陽(yáng)新區(qū)政府給予的2.36億元會(huì)展產(chǎn)業(yè)收益補(bǔ)助資金。2011年6月，又收到金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持資金6244萬(wàn)元，超過(guò)公司2010年凈利潤(rùn)的10%。

一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式的投資強(qiáng)度大、周期和戰(zhàn)線長(zhǎng)，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是否過(guò)硬。目前云集貴陽(yáng)的大盤開(kāi)發(fā)商均是萬(wàn)科、中鐵、保利、恒大、綠地等實(shí)力雄厚之輩，而最大的兩個(gè)大盤花果園和未來(lái)方舟的開(kāi)發(fā)商，在當(dāng)?shù)匾嗍莿?shì)大力雄。尤其涉及大規(guī)模拆遷，政府還得依靠在當(dāng)?shù)赜匈Y源的企業(yè)去操盤。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，超級(jí)大盤的最大好處是低價(jià)。2011年以來(lái)，大盤在貴陽(yáng)打起了價(jià)格戰(zhàn)、營(yíng)銷戰(zhàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2006～2011年，貴陽(yáng)樓市成交均價(jià)從2775元/平方米持續(xù)上漲到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因即是花果園和未來(lái)方舟的價(jià)格戰(zhàn)。在售的花果園三期房源起價(jià)3890元/平方米，未來(lái)方舟則以3580元超低價(jià)開(kāi)盤，遠(yuǎn)低于老城區(qū)一環(huán)外的小型樓盤“銀海元隆廣場(chǎng)”近萬(wàn)元的起步價(jià)。

如此低的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商是否還有錢賺呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，目前貴陽(yáng)平均地價(jià)約每畝200萬(wàn)元，以3為容積率計(jì)算，平均樓面價(jià)每平方米1200元，加上2200元一平方米的建安成本，再加上15%的稅費(fèi)和200元每平方米的土地整理費(fèi)，成本約在4100元每平方米，這與幾個(gè)大盤的銷售價(jià)相差無(wú)幾。對(duì)這些超級(jí)大盤來(lái)說(shuō)，前期部分樓盤實(shí)行低價(jià)銷售策略，雖然短期內(nèi)贏利不豐，但一方面可以吸納人氣、回籠資金，另一方面，樓盤炒熱后，后期樓盤銷售將贏利豐厚。

超級(jí)大盤的風(fēng)險(xiǎn)

看上去是一個(gè)完美的多贏模式，而最讓人關(guān)心的問(wèn)題是，這個(gè)模式能持續(xù)多久？有媒體將貴陽(yáng)樓市稱為“第二個(gè)鄂爾多斯”，指稱432萬(wàn)常住人口的城市不可能消化3400萬(wàn)平方米的房屋供給。不過(guò)眾多貴陽(yáng)的業(yè)內(nèi)人士并不以為然。

他們的理由之一是，所謂的數(shù)千萬(wàn)平方米供給量，這個(gè)數(shù)據(jù)是一個(gè)“常識(shí)性錯(cuò)誤”，即把規(guī)劃面積誤認(rèn)為當(dāng)期供應(yīng)面積。實(shí)際上每個(gè)樓盤的規(guī)劃建筑面積都需要在5-8年間才能陸續(xù)開(kāi)發(fā)完，目前花果園、中鐵逸都等項(xiàng)目都才開(kāi)發(fā)了規(guī)劃面積的小部分?！皬囊?guī)劃量到招拍掛的量，再到建成交房量，都會(huì)遞減?！敝需F置業(yè)貴州公司營(yíng)銷部副部長(zhǎng)代孝強(qiáng)認(rèn)為，貴陽(yáng)樓市每年能消化800萬(wàn)平方米，目前0.8以上的供求比也是很健康的。

貴陽(yáng)住建局官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量約為590萬(wàn)平方米。按照目前的行情，這并不是很大的庫(kù)存，2012年1～9月份貴陽(yáng)成交面積833.43萬(wàn)平方米。

其次，鄂爾多斯樓市泡沫的典型特征是價(jià)格暴漲后暴跌，且無(wú)成交量，而貴陽(yáng)樓市卻呈放量、價(jià)微跌的趨勢(shì)。且貴陽(yáng)大盤的銷售的確非?！盎鸨?。600萬(wàn)平方米的世紀(jì)城住宅早已賣完，甚至連售樓部都賣了。300萬(wàn)平方米的會(huì)展城住宅已售罄。每周銷售1000套以上的花果園一、二期已售完，回籠資金284億元。未來(lái)方舟已售出1萬(wàn)套，銷售勢(shì)頭有后來(lái)居上之勢(shì)。

受三面環(huán)山的地形限制，貴陽(yáng)兩百多萬(wàn)人居住于擁擠不堪的狹窄主城區(qū)，這使貴陽(yáng)成為繼北京之后第二個(gè)車牌限號(hào)的城市。貴陽(yáng)市政府提出，5年內(nèi)使貴陽(yáng)中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到380平方公里，新增城鎮(zhèn)人口150萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上。并將用三年時(shí)間完成全市4500萬(wàn)平方棚戶區(qū)城中村改造工程，這都將轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)氐摹皠傂琛薄?/p>31fe91898183552d8961a09aee8b3c5a7c2ac72c0fdfd0a8f104656d95b121c0

但貴陽(yáng)樓市的主力需求并非來(lái)自本地，而是貴州省地市級(jí)消費(fèi)者。貴州省的城市是單極化格局，只有貴陽(yáng)一個(gè)大城市，目前全省城市化率僅為35%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平50%。宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝介紹說(shuō)，花果園的客戶構(gòu)成為貴陽(yáng)市本地占35%，地州占50%，省外占15%，花果園的銷售人員表示：“我們的剛需市場(chǎng)面對(duì)的是3900萬(wàn)貴州人”。

此外，貴州每年的旅游業(yè)產(chǎn)值增速高達(dá)50%以上，作為夏天最高溫度不到30攝氏度的避暑勝地，越來(lái)越多的外省購(gòu)房客來(lái)貴州購(gòu)房，貴州大盤的數(shù)千人銷售大軍也正遠(yuǎn)赴重慶、溫州、長(zhǎng)沙等地“推盤”。再過(guò)兩三年，貴廣（州）高鐵和成（都）貴高鐵開(kāi)通后，貴州這個(gè)“價(jià)格洼地”還會(huì)吸引更多沿?？蛻羟皝?lái)投資。

但當(dāng)?shù)匾晃皇袌?chǎng)人士認(rèn)為，支撐貴陽(yáng)樓市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵還在于當(dāng)?shù)谿DP的增速。過(guò)去五年貴陽(yáng)年均GDP增速高達(dá)14.7%，這個(gè)速度能讓貴陽(yáng)每年消化800萬(wàn)平方米房子，也能保證貴陽(yáng)樓市不出問(wèn)題。

之前有媒體曾質(zhì)疑當(dāng)?shù)卮蟊P開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題和高負(fù)債率，有相關(guān)傳聞指出宏立城曾一度遇到資金困難，因此將價(jià)格拉低到成本價(jià)之下以回籠資金。但陳曉輝否認(rèn)了這一說(shuō)法，“目前集團(tuán)資金全部投入到這個(gè)項(xiàng)目，資金鏈沒(méi)有任何問(wèn)題，我們還有微利?！保▉?lái)源：《南方周末》）

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貴陽(yáng)之“超級(jí)大盤”

花果園——貴陽(yáng)目前規(guī)模最大的城中村改造工程，包含彭家灣和五里沖2個(gè)大型棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，改造建成后將成為貴陽(yáng)主城占地面積6000畝，總建筑面積1830萬(wàn)平方米，其中住宅面積1230萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口35萬(wàn)人，由貴州宏立城集團(tuán)投資900億元打造。

花果園項(xiàng)目3分鐘直達(dá)貴陽(yáng)市中心噴水池、大十字，2分鐘直達(dá)甲秀路；擁有16萬(wàn)㎡花果園濕地公園、4560畝生態(tài)山體公園及27萬(wàn)㎡城市中心廣場(chǎng)。

大川·白金城——政府規(guī)劃貴陽(yáng)城市北進(jìn)的重要門戶新區(qū)。項(xiàng)目北至白云南湖新區(qū)，南接金陽(yáng)金珠大道?？傉嫉?000畝，規(guī)劃建筑面積1600萬(wàn)方，預(yù)計(jì)居住戶數(shù)10萬(wàn)戶，總居住人將達(dá)到30萬(wàn)?？偼顿Y500億。開(kāi)發(fā)商為重慶大川集團(tuán)貴陽(yáng)大川投資有限公司。

大川·白金城以高端教育為特色，32萬(wàn)平方超大型景觀休閑廣場(chǎng)，美式BLOCK街區(qū)生活以純美式BLOCK街區(qū)生活為理念，打造生態(tài)康體居住區(qū)。

中天·未來(lái)方舟——項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市老城區(qū)東部的云巖區(qū)漁安安井片區(qū)，地處貴陽(yáng)市母親河——南明河下游流域，總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬(wàn)方，規(guī)劃居住人口約17萬(wàn)人。由貴州地產(chǎn)龍頭企業(yè)中天城投集團(tuán)傾力打造。

中鐵·龍里國(guó)際生態(tài)城——項(xiàng)目位于龍里縣谷腳鎮(zhèn)貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目中心距貴陽(yáng)市區(qū)僅15公里，距貴陽(yáng)龍洞堡機(jī)場(chǎng)僅6公里，總面積約3萬(wàn)畝，項(xiàng)目總投資約500億元，擬建旅游休閑體育中心、酒店旅游配套、道路配套、學(xué)校、醫(yī)療、高尚生活區(qū)及石漠化治理生態(tài)示范區(qū)等項(xiàng)目。由龍里縣鐵五建置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)打造。

中鐵生國(guó)際態(tài)城項(xiàng)目于2011年10月正式啟動(dòng)建設(shè)。目前，除上述四個(gè)超千萬(wàn)級(jí)大盤之外，貴陽(yáng)體量超過(guò)100萬(wàn)平米的超級(jí)大盤共有13個(gè)，包括：中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、樂(lè)灣國(guó)際等。