缺乏城市靈魂的“鬼城”

提要：隨著城鎮(zhèn)化的深入和高房價(jià)的推波助瀾，“鬼城”——Ghost Town屢屢上演。曾有專家指出，偏離市場運(yùn)行規(guī)律而建造的城市，即使住滿了人，也是一個(gè)缺魂少靈的“鬼城”

據(jù)美國哥倫比亞廣播新聞公司預(yù)測(cè)，中國房地產(chǎn)泡沫即將破滅。而破滅的征兆之一，就是在中國大陸地區(qū)相繼冒出的“鬼城”。從內(nèi)蒙古鄂爾多斯、昆明的呈貢新城、鄭州新區(qū)、河北唐山、江蘇常州武進(jìn)新區(qū)、江蘇南通、上海的泰晤士小鎮(zhèn)等等。這些不同風(fēng)格的Ghost Town，遍及中國多個(gè)城市。下面，為大家盤點(diǎn)一下這些風(fēng)格迥異卻又實(shí)質(zhì)相同的“鬼城”。

鄂爾多斯——新區(qū)變“鬼城”

21世紀(jì)初，鄂爾多斯在內(nèi)蒙古還是經(jīng)濟(jì)總量倒數(shù)第二的城市。然而10年時(shí)間，鄂爾多斯一躍成為號(hào)稱“繼香港、深圳、上海浦東之后，城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的樣本。由“羊（羊絨制品）、煤、土（稀土）、氣（天然氣）”締造經(jīng)濟(jì)神話后，眾多高端汽車銷售商密集前往鄂爾多斯開店，成為全國豪車最密集的城市。2011年，鄂爾多斯超越香港和澳門，成為全國所有城市中人均生產(chǎn)總值（GDP）最高的城市。

令人驚訝的是，10年的成就，垮塌的時(shí)間卻不到一年。許多人認(rèn)為鄂爾多斯是死在房地產(chǎn)上。按照當(dāng)年“建設(shè)百年鄂爾多斯、打造百萬人口城市”的定位，“十一五”期間，鄂爾多斯新建各類建筑面積6500萬平方米。原本計(jì)劃在1400余人的荒漠上，建立一座康巴什新區(qū)，城區(qū)面積規(guī)劃32平方公里，規(guī)劃人口在2020年達(dá)到30萬人；結(jié)果城區(qū)的確建了32平方公里，人口卻只有3萬。至此，鄂爾多斯開始被媒體們直呼“鬼城”。

2012年鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)全面爆發(fā)，又遇上煤價(jià)不振，這兩大支柱產(chǎn)業(yè)令當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)引擎熄火。而這兩項(xiàng)重創(chuàng)，導(dǎo)致2013年鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)增速在內(nèi)蒙古自治區(qū)由第一名跌到倒數(shù)第一。財(cái)政的窘?jīng)r，致使連公務(wù)員發(fā)工資都不夠錢。

昆明呈貢——只見動(dòng)物和建筑不見人

呈貢，位于昆明東南，距昆明主城17公里，面積461.1平方公里，有著“中國花卉第一縣”的美稱，是中國社會(huì)學(xué)人類學(xué)開創(chuàng)者之一費(fèi)孝通先生的“第二故鄉(xiāng)”。

呈貢新區(qū)早在2003年完成了總體規(guī)劃，2005年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。按照最初的規(guī)劃，呈貢新區(qū)的建設(shè)核心面積為160平方公里，城市建設(shè)用地107平方公里，2020年規(guī)劃人口達(dá)到95萬。2008年，云南省委、省政府對(duì)呈貢新城建設(shè)做了重大調(diào)整，整個(gè)呈貢縣461平方公里的國土面積全部納入了新城建設(shè)范圍。

以呈貢新區(qū)里的“13座市政大樓”為例，這些修得美輪美奐的建筑早在2007年就已建成，相關(guān)負(fù)責(zé)人曾宣稱2008年搬遷?？蓪?shí)際搬遷表卻一拖再拖，自2010年2月開始，呈貢新區(qū)接連被潑了冷水：偶被冠以“鬼城”的形象見諸報(bào)端。在呈貢，嶄新的高層公寓樓排排聳立；寬闊的馬路上不見車輛；銀行里沒有客戶……有媒體曾經(jīng)直言，這是一座用巨額資金堆起來的空城。就這樣，空置了3年，成了“鬼城”的力證。

與名氣更大的“鬼城”鄂爾多斯康巴什一樣，呈貢也是在加速城市化的大背景下出現(xiàn)的，這里四處是空曠街道。

河南鶴壁——“鬼城”仍繼續(xù)擴(kuò)張

以煤炭化工為產(chǎn)業(yè)支撐的河南鶴壁，早在1992年就開始在老城區(qū)40公里外的地方建設(shè)新區(qū)——淇濱區(qū)，是河南省第一個(gè)建設(shè)新區(qū)的地級(jí)市。然而，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)建設(shè)已經(jīng)長達(dá)20多年的新區(qū)，到目前為止，還是個(gè)空心之城，甚至變成了“睡城”。

據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，2011年鶴壁三產(chǎn)比重為11.0%、71.5%、17.5%，其工業(yè)占GDP比重高達(dá)71.5%，而其主要工業(yè)都集中在老城區(qū)，因此可以推測(cè)淇濱區(qū)幾乎還是一座產(chǎn)業(yè)空城。

根據(jù)河南省委、省政府最新批復(fù)的《鶴壁新區(qū)建設(shè)總體方案》，淇濱區(qū)規(guī)劃面積約130平方公里，這個(gè)面積與前面提到的鄂爾多斯康巴什新區(qū)規(guī)劃面積155平方公里總體相當(dāng)。本已十分冷清蕭瑟的“鬼城”還在繼續(xù)擴(kuò)張。

遼寧營口——餡餅與陷阱

2009年，遼寧營口，已經(jīng)連續(xù)5年GDP排名遼寧省第一，國務(wù)院確定為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的“遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶” 營口被位列其中。此時(shí)的工業(yè)強(qiáng)市和人口旅游大市已經(jīng)開始縈繞這座城市。

營口各區(qū)都開始陸續(xù)出臺(tái)一些刺激地產(chǎn)政策，比如沿海產(chǎn)業(yè)基地針對(duì)外地人購房的優(yōu)惠政策——購房送戶口，給予在沿海產(chǎn)業(yè)基地就業(yè)的人員醫(yī)療、教育等優(yōu)先支持。在這些政策的引導(dǎo)下，營口的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高速時(shí)期。

光是2011年，營口房地產(chǎn)施工面積是2830萬平方米，其中新開工面積是1495萬平方米，而銷售面積是613萬平方米，銷售額233億元。2012年，新開工速度比2011年有所放緩，但總量依然很大，全市新開工商品房940萬套，新增批復(fù)500萬套，當(dāng)年銷售完成640萬套。

房地產(chǎn)的興盛給營口市帶來了大量的錢，可是主城區(qū)整體情況早已是處于飽和狀態(tài)，呈供大于求狀態(tài)。營口房地產(chǎn)市場從2011年10月份之后開始下滑，除了市民在宏觀政策不明朗下持續(xù)觀望、營口人口基數(shù)小、市場不成熟等因素外，企圖把5～10年的規(guī)劃集中在2年完成更是不現(xiàn)實(shí)的。

營口市一些樓盤在開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右，；而正在開發(fā)的營口沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項(xiàng)目甚至已停工。

山東威海——銀灘泡沫發(fā)酵成“鬼城”

銀灘位于山東威海下屬的乳山市，海岸線東西長21.3公里，南北寬3公里，氣候宜居，年平均氣溫12.3℃，空氣質(zhì)量良好，沙灘細(xì)軟，是中國4A 級(jí)旅游度假區(qū)。據(jù)官方提供的數(shù)據(jù)，銀灘每年的旅游人數(shù)為412.5萬人次。這也是當(dāng)?shù)卣罅﹂_發(fā)海景房的原因之一。

但看似熱鬧擁有無限開發(fā)潛力的銀灘，又是一座人煙稀少的“鬼城”。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，銀灘的冬天里，整個(gè)海灘上居然一盞燈也不亮，即便是在旅游旺季，寬闊的海邊聳立著密密麻麻的住宅，不少一線海景房整棟樓甚至無一戶入住，大量房屋閑置著。

較低的入住率，直接導(dǎo)致銀灘海景房的出租價(jià)也相當(dāng)?shù)土?。一?0平方米左右的海景房，月租金僅在400元左右。無人氣的背后，是2000年以來龐大的海景房建設(shè)。目前銀灘已經(jīng)密密麻麻修建了200多個(gè)商品房住宅小區(qū)。而遺憾的是，在銀灘，居然沒有固定的菜市場，沒有配套的醫(yī)院，冬季沒有供暖……試想如果身為投資者，還會(huì)選擇購買沒有發(fā)展趨勢(shì)，沒有配套設(shè)施的住房嗎？

湖北十堰——住房空置率畸高的“鬼城”

湖北十堰，發(fā)展目標(biāo)為生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活宜居的國家生態(tài)發(fā)展示范地區(qū)，國際知名的生態(tài)文化旅游區(qū)，國家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地和鄂渝陜?cè)ニ氖。ㄊ校┙唤绲貐^(qū)的區(qū)域性中心城市。

規(guī)模宏大的城市擴(kuò)張計(jì)劃，力推“千億削山建城”的湖北省十堰市，如何面對(duì)新城的人氣冷清、房屋空置、商業(yè)凋敝的事實(shí)呢？2013年1月底，十堰市在建、在售商品房面積多達(dá)1250萬平方米，這種擴(kuò)張速度幾乎與湖北省省會(huì)武漢市處于同等規(guī)模，但十堰市的總?cè)丝趦H相當(dāng)于武漢市的1/3，城區(qū)人口僅相當(dāng)于武漢市的1/5，十堰市以削山造城為標(biāo)志的急速擴(kuò)張面臨著市場需求不足的極大挑戰(zhàn)。

十堰市在售樓盤中的80%左右都集中在“削山造城”的主戰(zhàn)場——東部新城。

并且，堪憂的是95%聚首十堰的房地產(chǎn)開發(fā)商依靠高利貸融資，而商品房空置面積大幅度上升為企業(yè)帶來資金壓力。近幾年，十堰商品房空置率一直居高不下，直接占?jí)洪_發(fā)商的資金。使資金本來就缺乏的房地產(chǎn)企業(yè)資金更加緊張，也導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅上升。在削山造地成本高、商品房空置占?jí)嘿Y金的情況下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)面臨著資金鏈隨時(shí)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

類似的“鬼城”，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前國內(nèi)有大大小小十幾個(gè)。城市市場需求疲軟，加上相關(guān)配套落后，在土地供應(yīng)增加、購房政策從緊的背景下，很可能造成樓市進(jìn)入堅(jiān)冰期甚至是崩盤。

城鎮(zhèn)化并不是大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，尤其在三、四線城市，更加需要制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的支撐。城鎮(zhèn)化應(yīng)該建立在讓大多數(shù)人享受更好生活的目標(biāo)上。目前，頻頻出現(xiàn)的鬼城，實(shí)際上是一種漠視“人”的城鎮(zhèn)化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)被房地產(chǎn)泡沫所蒙蔽，后果不堪設(shè)想。城鎮(zhèn)化的推動(dòng)者們，不妨注重填充城市的“靈魂”，才是城鎮(zhèn)化改革的上策。