中國(guó)房地產(chǎn)四大謎題

提要：自2003年以來(lái)，我國(guó)每年都出臺(tái)各種政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。但不容回避的事實(shí)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直陷入“越調(diào)越漲”的怪圈，房地產(chǎn)市場(chǎng)各種迷霧也一直不斷的上演

中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)常常存在很多悖論，難以用常理去解釋其原委，揣摩其演變。中國(guó)房地產(chǎn)正是這樣一個(gè)悖論的綜合體，同時(shí)還是一個(gè)廣角鏡，透過(guò)它既可以觀察普通民眾的市井百態(tài)，也能看到社會(huì)價(jià)值在效率與公平之間艱難而痛苦的選擇。

為什么房地產(chǎn)在我們這個(gè)時(shí)代如此特殊而重要

在從傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)艱難轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，每個(gè)特定時(shí)期都有其特殊的歷史使命：工業(yè)化是改革開放前三十年的核心命題，即要改變以農(nóng)耕為主的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，使勞動(dòng)者擺脫不可再生的土地資源的限制，從而沖破一富就生，一生就窮的馬爾薩斯陷阱，走上人均收入不斷提高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)道路。

在農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不足15%，農(nóng)業(yè)人口大部分通過(guò)工業(yè)部門擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)的情況下，工業(yè)化已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。因而，城市化將成為今后發(fā)展的核心問(wèn)題。

而房地產(chǎn)是城市化最直接的表現(xiàn)形式。少數(shù)的風(fēng)云人物呼風(fēng)喚雨的背后是滾滾向前的歷史車輪，數(shù)億農(nóng)民或被動(dòng)或主動(dòng)地改變生活方式，由農(nóng)村向城市聚集，這是未來(lái)幾十年時(shí)代發(fā)展的主題，就其規(guī)模和影響而言，即使在世界范圍也是絕無(wú)僅有的。正是在這一波瀾壯闊的背景下，才會(huì)出現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)起云涌，而且，過(guò)去十幾年間的飛速發(fā)展僅僅是一個(gè)開端，真正的大戲也許尚未登場(chǎng)。

為什么房地產(chǎn)價(jià)格上漲快于收入的增長(zhǎng)

城市化引發(fā)的對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求，部分地解釋了在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)為何仍舊堅(jiān)挺，而在經(jīng)濟(jì)稍有復(fù)蘇跡象時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)駛上了快車道。

但是，基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理說(shuō)明，商品價(jià)格是由供求兩片剪刀共同決定的，如果需求的增加引起了價(jià)格的大幅上漲，那么，肯定是供給受到了阻礙。

實(shí)際上，過(guò)去三十年的大部分時(shí)間里，雖然大部分產(chǎn)品的生產(chǎn)和需求都在成倍增長(zhǎng)，但除了糧食以外，工業(yè)品的價(jià)格基本保持穩(wěn)定，尤其相對(duì)于收入的上漲，正因?yàn)槿绱耍艜?huì)有普通民眾整體生活水平的提高。而房地產(chǎn)的價(jià)格上漲不僅快于其他普通消費(fèi)品，而且快于人們收入的增加，這樣的上漲本質(zhì)上不是由于供求的結(jié)構(gòu)性矛盾，而是總量上供給滯后于需求的快速增長(zhǎng)

房地產(chǎn)供給不足，顯然不是由于無(wú)利可圖，或者缺少資金和勞動(dòng)，而是由于可供開發(fā)的土地資源的稀缺。雖然城市周邊有大量的耕地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，但是必須轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地，才能夠進(jìn)行合法的開發(fā)，而依據(jù)現(xiàn)有法律，政府壟斷了這一轉(zhuǎn)換過(guò)程，并依靠土地轉(zhuǎn)讓與土地征收之間的差額，獲取巨大的收益。在很多地區(qū)，政府“經(jīng)營(yíng)”城市實(shí)際上淪為“經(jīng)營(yíng)”土地，土地收益成為地方財(cái)政的重要補(bǔ)充，甚至是主要來(lái)源。

實(shí)際上，當(dāng)政府壟斷了土地供給時(shí)，就像精明的商人一樣，不會(huì)一次性出讓自己的所有貨物，而是奇貨可居，待價(jià)而沽，使土地價(jià)格不斷上升，以便從土地轉(zhuǎn)讓中獲得最大的總收益。對(duì)政府壟斷的土地資源競(jìng)爭(zhēng)，是權(quán)錢交易和滋生腐敗的溫床。這種既無(wú)效率也不公正的制度，自然會(huì)引發(fā)社會(huì)民眾的質(zhì)疑和憤慨。

房地產(chǎn)，穩(wěn)定還是擾動(dòng)經(jīng)濟(jì)？

泡沫生成，泡沫膨脹，泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一幕幕悲喜劇在世界各地重復(fù)上演，房地產(chǎn)波動(dòng)造成的影響速度之快、范圍之廣、程度之深，讓人驚嘆。

房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中是一條特殊的紐帶，將金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起：房地產(chǎn)是一種最重要的抵押品，房地產(chǎn)貸款是創(chuàng)造貨幣供給的重要形式，而貨幣則是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行必須的血液。

當(dāng)貨幣供給增加時(shí)，企業(yè)利潤(rùn)和工人收入相應(yīng)增加，投資和消費(fèi)因而上升，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)；反之，貨幣供給收縮，則會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩。因此，通過(guò)貨幣供給，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緊密聯(lián)系在一起。當(dāng)貨幣供給增加時(shí)，一部分貨幣又會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求，而由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)供給短期內(nèi)是缺乏彈性的，這會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升，使房地產(chǎn)作為抵押品的價(jià)值升高，從而商業(yè)銀行可以發(fā)行更多的貨幣，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步加速。

房地產(chǎn)就像一個(gè) “加速器”，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期使貨幣在金融體系和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間加速流轉(zhuǎn)，但是，這是一個(gè)“雙向”加速器——如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，就會(huì)使商業(yè)銀行創(chuàng)造的貨幣減少，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，這會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

但是，并不意味著房地產(chǎn)是引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)住Ｇ∏∠喾?，在市?chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)下，這是保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的精巧的機(jī)制。由于土地供給總量是有限的，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)穩(wěn)步增加，以此為抵押發(fā)行貨幣，可以保持貨幣供給的穩(wěn)定性與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)或者金融市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化，上述穩(wěn)定機(jī)制遭到破壞，使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)異常時(shí)，才會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。

在日本和東亞危機(jī)中，這種破壞性的力量來(lái)自于過(guò)快的金融自由化進(jìn)程或者錯(cuò)誤的金融自由化次序，在美國(guó)次貸危機(jī)中，破壞來(lái)自于以資產(chǎn)抵押證券化為代表的所謂金融創(chuàng)新導(dǎo)致的貨幣供給的急劇增加。

與其它國(guó)家相似，中國(guó)正處于金融自由化的進(jìn)程中，金融業(yè)管制的放松和競(jìng)爭(zhēng)的加劇都會(huì)使得貨幣供給高于正常水平，這為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲創(chuàng)造了適宜的宏觀環(huán)境，而土地供給的制度性難題使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲成為必然趨勢(shì)，同時(shí)正在加速的城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造出對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求，這些因素綜合在一起，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)如脫韁野馬逆市飛揚(yáng)，似乎已經(jīng)超脫了一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律的束縛。

但是，這種非常規(guī)的運(yùn)行方式也同時(shí)孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，刺激增長(zhǎng)與形成泡沫之間只存在一條難以明辨的細(xì)線。通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，這是一把有力但異常危險(xiǎn)的工具。

為什么地價(jià)越來(lái)越高

近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最吸引眼球的莫過(guò)于“地王”標(biāo)價(jià)的記錄不斷被刷新。房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，提供的是具有很大差異性的“異質(zhì)”商品，區(qū)位、戶型、周邊環(huán)境等因素都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要影響。在特定時(shí)期，受到區(qū)位和空間的限制，與需求相比，供給總是有限的，比如名校周圍的房子總是供不應(yīng)求。地王正是大量資金追逐這一稀缺資源的產(chǎn)物。

由于收入分配的差異，根據(jù)購(gòu)買能力和意愿，人們對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際需求各式各樣，由此房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了不同的層次和結(jié)構(gòu)，既有奢侈的豪宅，也有勉強(qiáng)容身的小戶型，這屬于市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)以強(qiáng)烈的反差呈現(xiàn)在公眾面前的時(shí)候，它是否符合社會(huì)公平的原則，常常遭到人們的質(zhì)疑，但是問(wèn)題的根源不在于唯利是圖的開發(fā)商，而是由收入分配決定的需求結(jié)構(gòu)使得提供這樣差異巨大的產(chǎn)品是有利可圖的。因此，這歸根結(jié)底是收入分配的問(wèn)題，問(wèn)題的解決不在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，而在于調(diào)節(jié)收入分配。在保持現(xiàn)有收入分配格局不變的情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，只能使得市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)一步扭曲。

在既定的收入分配差距較大的情況下，要讓房地產(chǎn)不再成為城市化進(jìn)程的障礙，唯一的出路在于增加總量供給，而將結(jié)構(gòu)性問(wèn)題由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決。通過(guò)增加市場(chǎng)總量的供給，尤其是增加土地供給，使得給窮人蓋房子和給富人蓋房子同樣有利可圖，才能平抑房地產(chǎn)價(jià)格，改善社會(huì)福利，這可能比經(jīng)濟(jì)保障住房的建設(shè)更重要。

增加總量供給的另外一個(gè)好處在于化解正在積累的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在供給受到限制的情況下，大量的房地產(chǎn)需求會(huì)引起價(jià)格的劇烈波動(dòng)，使房地產(chǎn)成為投機(jī)者的游樂(lè)場(chǎng)。但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，投機(jī)者并不承擔(dān)相應(yīng)的損失，呆壞賬增加的商業(yè)銀行成為直接的受害者。當(dāng)損失如此巨大，以至銀行無(wú)力承擔(dān)時(shí)，最終埋單的將是政府，而救援資金的提供者則是全體納稅人。當(dāng)銀行收縮信貸引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，所有人的利益都會(huì)不同程度遭到損失，而宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑時(shí)，即使謹(jǐn)慎放貸的銀行也難以幸免。

未雨綢繆。從長(zhǎng)期來(lái)看，政府應(yīng)當(dāng)解除土地供給過(guò)程中的制度性障礙，斬?cái)嗾c房地產(chǎn)開發(fā)之間的直接的利益鏈條，保障土地總量供給的規(guī)模和增長(zhǎng)速度，為加快城市化進(jìn)程消除障礙。從短期來(lái)看，盡量避免將房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的工具，減少對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的直接干預(yù)。（來(lái)源：《南方周末》）

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簡(jiǎn)介：

郭金興，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所任教副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究領(lǐng)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。主要著作有《房地產(chǎn)的虛擬性及其波動(dòng)研究》、《資本理論與貨幣理論》等。