萬(wàn)通馮侖

【導(dǎo)讀】：在“華夏之星”中國(guó)小企業(yè)公益大講堂上，萬(wàn)通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖開(kāi)場(chǎng)第一個(gè)演講，在演講中馮侖提出很多有意思的觀點(diǎn)，他認(rèn)為企業(yè)發(fā)展就如同人的一生，都會(huì)經(jīng)歷出生，學(xué)習(xí)，戀愛(ài)，調(diào)整這些如同人生的經(jīng)歷過(guò)程，而就像交朋友一樣，與其有100個(gè)小弟，不如只有3個(gè)小弟。

企業(yè)發(fā)展如同人的一生

企業(yè)的發(fā)展跟人是很像的，人這一生當(dāng)中有幾個(gè)特別重要的環(huán)節(jié)。這個(gè)環(huán)節(jié)每一次都會(huì)有分杈，而這些分杈就表現(xiàn)了你的人生不同。其實(shí)企業(yè)也是這樣。

在人的一生當(dāng)中，第一件事是出生，就是你落在誰(shuí)家里，落在哪兒，是兵荒馬亂呢？還是太平盛世？這件事已經(jīng)決定了你后來(lái)的很多故事。

第二件事就是學(xué)習(xí)。上學(xué)這件事大概會(huì)確定你的價(jià)值觀。你是在宗教學(xué)校上學(xué)呢？還是在一個(gè)部隊(duì)學(xué)校上學(xué)，還是在一個(gè)中國(guó)社會(huì)上學(xué)，還是在洋人世界上學(xué)？這形成你的價(jià)值觀。

第三件事就是戀愛(ài)、出來(lái)上班、結(jié)婚、娶媳婦。這件事就決定你的社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜程度。上班有同事，戀愛(ài)有對(duì)象，結(jié)婚有丈母娘、婆婆這一堆復(fù)雜的事，也就是人生的展開(kāi)就決定了你找什么樣的朋友，和誰(shuí)在一起。

等到中年以后才發(fā)現(xiàn)原來(lái)很多事沒(méi)想明白，想做一次調(diào)整，這叫轉(zhuǎn)型。又開(kāi)始了后邊的事情。當(dāng)然，最后還有進(jìn)八寶山的故事。整個(gè)人生最后一件事是怎么樣處理死亡。

企業(yè)發(fā)展同樣面臨這些事情。從小企業(yè)長(zhǎng)大就相當(dāng)于一個(gè)小孩怎么樣長(zhǎng)大一樣。第一件事是你的出生。比如我跟周總，我們落在哪兒，這件事已經(jīng)沒(méi)法選擇，他做互聯(lián)網(wǎng)，我做房地產(chǎn)，我注定了不可能做互聯(lián)網(wǎng)。這就相當(dāng)于你注定了是在什么樣的家庭。我們每一個(gè)孩子都是在父母沒(méi)征求意見(jiàn)的時(shí)候出生的。實(shí)際上你選擇在哪里，這件事就選擇了你未來(lái)的人生。

我們牛逼是自己，別人牛逼是爹，爹不牛逼的時(shí)候怎么辦

我們選擇一個(gè)企業(yè)做什么和一開(kāi)始在哪兒做，有非常多的偶然性。但是，我們會(huì)有一個(gè)分杈，這個(gè)分杈是有概率的。是家境好的成功率高，還是家境壞的成功率高？總體來(lái)看是家境中等偏下的成功率高。家境特別好的，他的成功很顯著、很耀眼，但多數(shù)是不感動(dòng)人，是有很多別的幫助。家境中下的人，現(xiàn)在能數(shù)得上的，中國(guó)幾百個(gè)企業(yè)家多數(shù)是家境中等偏下的。當(dāng)你的出生沒(méi)辦法選擇的時(shí)候，你的基因中有很多因素決定你成功或不成功。

很多家境特別好的人成功概率很低，我們?cè)诤Ｄ辖?jīng)常講我們牛逼是自己，別人牛逼是爹，爹不牛逼的時(shí)候怎么辦？我們以前出門的時(shí)候老是碰到爹牛逼的人，我們就想問(wèn)當(dāng)你爹不牛逼的時(shí)候怎么辦？我們是在這個(gè)前提下選擇的。所以我說(shuō)第一個(gè)起點(diǎn)，雖然我不一樣，但我們的未來(lái)是可以自己選擇的。

靠別人活不下去，做好人，別學(xué)壞

當(dāng)我們進(jìn)入到第二個(gè)階段，在學(xué)習(xí)和蓄勢(shì)價(jià)值觀的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候我們走什么樣的路，有時(shí)候會(huì)迷茫。比如做房地產(chǎn)，是做好人呢？還是做和權(quán)力勾結(jié)的人呢？是做市場(chǎng)呢？還是做權(quán)力？很奇怪，房地產(chǎn)一開(kāi)始永遠(yuǎn)是這樣的選擇。你是靠二大爺拿地呢？還是靠舉手拍賣拿地。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，現(xiàn)在活下來(lái)的都不是靠二大爺，都是好人。

這個(gè)好人是個(gè)什么概念呢？在我們?cè)缙谧銎髽I(yè)的時(shí)候，好人這個(gè)事非常簡(jiǎn)單，東北話說(shuō)講究，你得尊敬人家。同時(shí)，做事不能夠欺詐。在海南當(dāng)時(shí)有一句話，海南亂的時(shí)候，有的時(shí)候是以老板為客戶，老板就是你的客戶，以銀行貸款為收入，以調(diào)賬為經(jīng)營(yíng)。過(guò)去那個(gè)時(shí)候沒(méi)有還賬的概念。在海南，好人就是要還貸。另外就是要制造產(chǎn)品，真正為客戶、為社會(huì)創(chuàng)造點(diǎn)兒什么。在海南這樣的情況下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域做好人，就是做市場(chǎng)，創(chuàng)造產(chǎn)品。這個(gè)事其實(shí)非常簡(jiǎn)單。

在小公司的時(shí)候，人容易學(xué)壞。因?yàn)槭裁矗坷щy太多太多，每一個(gè)困難可能都是學(xué)壞的理由。每一次增長(zhǎng)都可能有一個(gè)墮落的機(jī)會(huì)。但是，你能不能挺得住。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，非常有意思。到目前為止生存下來(lái)的都是走市場(chǎng)路線的、走產(chǎn)品和服務(wù)路線的，同時(shí)不走所謂權(quán)貴路線，不去找他二大爺。凡是走權(quán)貴的，然后靠政府，就是灰色交易的，這些房地產(chǎn)公司反而需長(zhǎng)大。可能在一個(gè)項(xiàng)目上賺錢了，接著就會(huì)被拿下去。做房地產(chǎn)有一個(gè)特別有趣的事叫做從哪里拿到錢又從哪里還回去。你從地上拿到的，最后土地出了事又得還回去。

人生在這個(gè)階段，也就是在小企業(yè)快速成長(zhǎng)的階段有很多突破瓶頸，遇到很多誘惑的時(shí)候，怎么樣堅(jiān)持自己的價(jià)值觀？而這個(gè)價(jià)值觀，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是學(xué)好。我們自己的公司，當(dāng)然我們也是面臨這些選擇，我們就選擇好人、好事、好錢，學(xué)先進(jìn)、傍大款、走正道，反正一句話我們就是做比較笨的人。因?yàn)楸容^笨的人往往競(jìng)爭(zhēng)少，聰明的人競(jìng)爭(zhēng)太多。當(dāng)別人都去做一個(gè)非常投機(jī)的事，不去做產(chǎn)品，而是在中間倒騰的時(shí)候，看似很容易，但競(jìng)爭(zhēng)的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)者很少。聰明的人都是不斷移動(dòng)的，只有笨的人才是在一個(gè)點(diǎn)上不動(dòng)，是執(zhí)著的人。在這個(gè)階段，執(zhí)著，而且選擇正確的價(jià)值觀，以好人的心態(tài)做這件事情，很容易就活過(guò)來(lái)了。

企業(yè)上市選擇第一制約因素： 風(fēng)險(xiǎn)偏好

從房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，到了出嫁階段，上市不上市，房地產(chǎn)公司就出現(xiàn)很多問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，每一家公司都在選擇，特別是到了上市以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨商業(yè)模式的選擇，面臨著最終怎么樣持續(xù)成長(zhǎng)的選擇。就像人生到了中年以后仍然有很多選擇。在這個(gè)地方選擇，以房地產(chǎn)公司為例，我發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)制約其快速成長(zhǎng)的因素。第一個(gè)因素解決風(fēng)險(xiǎn)偏好。增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)偏好有很大關(guān)系。

在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，增長(zhǎng)快的多數(shù)屬于風(fēng)險(xiǎn)偏好較大的。風(fēng)險(xiǎn)偏好是什么呢？就是負(fù)債率比較高，激進(jìn)。我們從早期創(chuàng)業(yè)，到中間經(jīng)過(guò)了很多困難，也差點(diǎn)兒垮了，又收拾好了。我們從93年到95年發(fā)展得非常快，青春期，撒尿不服，什么都敢干。到了96年以后，幾乎出現(xiàn)了很多崩潰性的問(wèn)題。然后就慢慢地變賣資產(chǎn)、還債再收拾，倒騰倒騰，再讓它慢慢活過(guò)來(lái)。整個(gè)公司的風(fēng)險(xiǎn)偏好比較低，所有的股東，包括我，都已經(jīng)苦不堪言，不再愿意冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)偏好多了，我們就做一些服務(wù)性的。房地產(chǎn)的下游是開(kāi)發(fā)，中游是服務(wù)，上游是金融。我們就在中下游做很多事情，這樣屬于低負(fù)債的業(yè)務(wù)，高負(fù)債業(yè)務(wù)做的很少，給人的感覺(jué)成長(zhǎng)很慢。但你在其他領(lǐng)域很領(lǐng)先。

小公司也好，大公司也好，在增長(zhǎng)的時(shí)候跟治理結(jié)構(gòu)有關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)總體來(lái)看，股權(quán)比較集中的企業(yè)，就是獨(dú)裁專斷的老板，增長(zhǎng)得比較快。然后公司股權(quán)比較分散的公司，相對(duì)來(lái)說(shuō)決策風(fēng)險(xiǎn)偏好比較低。風(fēng)險(xiǎn)偏好也和股權(quán)的集中度有關(guān)。我們現(xiàn)在知道的很多公司，當(dāng)年上市前負(fù)債率是300%到700%，但是這個(gè)老板就是獨(dú)斷，非常敢于賭博，最后就是一把賭過(guò)去了，今天成為非常耀眼的一個(gè)明星。有一些公司的治理相對(duì)比較分散，不大容易集中起來(lái)做高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，增長(zhǎng)比別人要慢。

從公司治理來(lái)說(shuō)，一般股權(quán)集中超過(guò)50%的私人公司愿意做冒險(xiǎn)的事?，F(xiàn)在應(yīng)該理解萬(wàn)科為什么不行賄呢？其實(shí)他完全沒(méi)有行賄的動(dòng)機(jī)和利益基礎(chǔ)。王石的股份連0.1%都不到，連0.01都沒(méi)有。他怎么樣行賄呢？行賄以后，掙錢給股東了，坐牢是他自己，他能這么傻嗎？他再傻也不能傻到這個(gè)程度。治理結(jié)構(gòu)到這個(gè)程度了，股權(quán)分散到這樣，一般經(jīng)理人就不愿意行賄，行賄以后個(gè)人沒(méi)好處。

為解決問(wèn)題而創(chuàng)新

還有一件事，就是你公司所在行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，你怎么回應(yīng)這個(gè)挑戰(zhàn)，也就是創(chuàng)新的壓力。在中國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，總體來(lái)說(shuō)創(chuàng)新的壓力不像互聯(lián)網(wǎng)這么大。因?yàn)槲覀?0%的時(shí)間和80%的行為都在人造空間里完成，房地產(chǎn)的使命是創(chuàng)造有價(jià)值的人造空間。如果人不改變這種狀況，也就是說(shuō)不改變?nèi)嗽谌嗽炜臻g里生存發(fā)展，我們這個(gè)行業(yè)就不會(huì)消失。

我們總是要研究，研究在空間里怎么樣提高租金回報(bào)，這就是創(chuàng)新。最后我們發(fā)現(xiàn)在空間里的租金回報(bào)和人的行為還有關(guān)系。總體來(lái)說(shuō)，站著不如坐著掙錢，坐著不如躺著掙錢。當(dāng)你讓一個(gè)人在寫字樓里始終站著的時(shí)候掙不著什么錢，但坐著掙錢，比如吃飯、開(kāi)會(huì)，都可以掙錢。站著最不掙錢，百貨公司里的人都拎個(gè)包站著，都不買。為什么躺著掙錢呢？比如纖體、美容、spa，躺著掙錢。另外，八寶山告別廳也是躺著，45分鐘收2千塊錢，50來(lái)平米，一年可以收700萬(wàn)租金。我們?cè)趺礃幼屓诉M(jìn)到這個(gè)空間里坐下來(lái)、躺下來(lái)，就能有回報(bào)。這都得創(chuàng)新。實(shí)際上在房地產(chǎn)領(lǐng)域，看似不敏感，但這些積累的微小的創(chuàng)新活動(dòng)都跟公司長(zhǎng)久的生命有很大的關(guān)系。

除此之外也有很多大的戰(zhàn)略創(chuàng)新。這個(gè)創(chuàng)新就和互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，我們作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，我們也非常關(guān)注。我們也在想一個(gè)問(wèn)題，它對(duì)我們創(chuàng)新的意義究竟是在兩條腿基礎(chǔ)上再長(zhǎng)出一條腿，還是制造一個(gè)新動(dòng)物。馬云總在跟我們講互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)新動(dòng)物。我就在想，我們?nèi)绻莻鹘y(tǒng)企業(yè)，弄點(diǎn)兒互聯(lián)網(wǎng)，就相當(dāng)于長(zhǎng)出第三條腿，前兩條腿怎么協(xié)調(diào)？就相當(dāng)于傳統(tǒng)百貨又弄了一個(gè)網(wǎng)站，這就叫長(zhǎng)出第三條腿，往往協(xié)調(diào)性反而不好。我們已經(jīng)是老動(dòng)物了，怎么做成新動(dòng)物？馬云講得很徹底，我就是要?dú)⒌舭儇浌荆揖褪切碌?。你們是百貨公司，又要保舊的，又要做新的，等于是左手養(yǎng)大的東西殺右手，下不了狠心。

后來(lái)我們?cè)谖迥昵白隽藳Q定，第一是在傳統(tǒng)領(lǐng)域也長(zhǎng)出第三條腿，在客戶服務(wù)、服務(wù)界面、內(nèi)部管理等等方面。更重要的是我們做立體城市這個(gè)模式，跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)完全斷開(kāi)，是另外一組人，另外一組思維，也是為了消滅傳統(tǒng)房地產(chǎn)的商業(yè)模式。傳統(tǒng)房地產(chǎn)是縱向模式，和很多傳統(tǒng)商業(yè)模式一樣是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)一直到售后服務(wù)，這是縱向的模式。

但是，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代出現(xiàn)了一個(gè)平臺(tái)模式是橫向模式?，F(xiàn)在很多巨大的互聯(lián)網(wǎng)公司都是平臺(tái)模式。我們就嘗試在房地產(chǎn)行業(yè)，在城市化過(guò)程中建立一個(gè)房地產(chǎn)的平臺(tái)模式，最終可能使我們傳統(tǒng)的縱向模式的房地產(chǎn)企業(yè)依附于它。我們今天要在淘寶上開(kāi)店，我是縱向的，就是開(kāi)店的，但我放在它上面開(kāi)，它是橫向模式。

有100個(gè)小弟的大哥不如有3個(gè)小弟的大哥

其實(shí)企業(yè)無(wú)所謂大小，只在好壞。我們一直講一句話，結(jié)構(gòu)關(guān)乎生死，規(guī)模只在乎體面。一個(gè)公司的結(jié)構(gòu)決定你是生是死，大小是個(gè)面子問(wèn)題。走到哪兒，后面100個(gè)小弟和3個(gè)小弟，100個(gè)小弟的大哥就牛逼。你要給小弟出糧，出糧就是發(fā)工資，負(fù)擔(dān)也很重。也可能你是貸款當(dāng)大哥。你這個(gè)大哥就沒(méi)有意義。我只有3個(gè)小弟，但我們是自己家掙的錢。我們更重視結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)，而不在乎短期的階段性規(guī)模。

我們作為一個(gè)小企業(yè)，我們沒(méi)有辦法選擇我們的出身，但我們可以選擇價(jià)值觀，你是做好人，還是做一般的平庸的人。好人也分普通好人和杰出好人。你可以選，也可以選擇做個(gè)稀里糊涂的人，還可以選擇做個(gè)偶爾干干小壞事的人，也可以選擇成為兩院院士，要么坐牢，要么到醫(yī)院，你都可以選擇。這個(gè)階段，對(duì)小企業(yè)成長(zhǎng)很重要。選擇完了以后，你要上市不上市，資本結(jié)構(gòu)，這也是個(gè)選擇。再到最后，可能要選擇否定自己，重新創(chuàng)新，然后讓公司適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，然后再出發(fā)。

一個(gè)小企業(yè)的成長(zhǎng)歷史，我大體描繪了一下跟人生的階段是一樣的。我們有很多選擇的岔路口，但我們一定要在關(guān)鍵的時(shí)候做一個(gè)慎重的判斷，我的感覺(jué)就是聽(tīng)大道理。什么叫大道理？大道理就是只有少數(shù)人做而多數(shù)人說(shuō)的道理。小道理是所有人都做，但是不說(shuō)。大道理是說(shuō)的人很多，但做的人很少。你就選這些道理，大體上不會(huì)錯(cuò)。比如不行賄，這做起來(lái)非常之困難，大家都知道，有時(shí)候碰到特別事情。但是，你堅(jiān)持這么做，你就會(huì)有未來(lái)。