直面“物業(yè)”生存困境

“10年間，成本增加了兩倍，但物業(yè)費卻不調(diào)整，這樣的虧本生意，怎么做？”《瞭望東方周刊》記者近期就物業(yè)服務(wù)業(yè)進行的調(diào)研中，聽到不少物業(yè)公司的抱怨。

從本刊記者調(diào)研情況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業(yè)企業(yè)普遍面臨的營收困境。但另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展、存量房市場的逐漸增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的潛力也逐漸顯示出來。

上海：物業(yè)企業(yè)現(xiàn)“普虧”

作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場最發(fā)達的地區(qū)，上海的物業(yè)服務(wù)市場在全國具有代表性。

目前，上海共有住宅小區(qū)10800多個，建筑面積約5億平方米。其中，商品房住宅小區(qū)5500余個，售后房住宅小區(qū)近5300個。

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，上海住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費有三種定價形式：一是售后房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行政府定價。根據(jù)1996年確定的有關(guān)標準，多層住宅管理費每戶每月4.5～7.5元，高層住宅每戶每月5～10元，其他還包括水泵運行費、保潔保安服務(wù)費等。二是普通商品住宅執(zhí)行政府指導(dǎo)價。根據(jù)2005年的有關(guān)辦法，住宅物業(yè)服務(wù)項目分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行等五項，收費標準分五級并設(shè)立最高收費標準，按照房屋建筑面積計費。三是別墅等高檔住宅小區(qū)執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。

本刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，運行多年、執(zhí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)已出現(xiàn)較普遍的成本倒掛。虹口區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)負責人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業(yè)費近10年沒有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費、服裝費、社保基金等加起來共3300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。景瑞物業(yè)一度有“撤盤”的打算。

知名的萬科物業(yè)也面臨同樣困難。上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司目前管理著上海30多個小區(qū)，絕大部分是萬科自己開發(fā)的項目。2012年，公司實現(xiàn)了800多萬元的盈利，但總經(jīng)理黃圣告訴本刊記者：“去年物業(yè)主營實際上虧了900多萬元。公司能盈利，主要是靠萬科地產(chǎn)公司給予的物管費價差補貼和品牌支持費，以及其他一些多元化經(jīng)營?！?/p>

他說，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一線職工的流失率達到80%左右，“現(xiàn)在做物業(yè)確實比較困難”。售后房小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營更是入不敷出。

萬科物業(yè)副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業(yè)“被開發(fā)商欺負”而不得不承受的額外成本。他說：“譬如說一個10萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商開了4個門。對于開發(fā)商來說，多開幾個門沒有太大的關(guān)系，但對于物業(yè)服務(wù)公司來說，每多開一個門，物業(yè)服務(wù)公司就要多配置好幾個秩序維護員來站崗值勤，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年的人工成本可能就要多出來十多萬元，而且小區(qū)秩序維護工作的難度也相對大了很多。”

從上海各區(qū)縣房管部門掌握的情況來看，從2012年至今，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出管理的小區(qū)約有220個。一些物業(yè)企業(yè)還陷入“虧損---降低成本---服務(wù)質(zhì)量下降---居民不滿---物業(yè)費調(diào)價難---虧損”的怪圈。

不可過度依賴“物業(yè)費”

本刊記者調(diào)研獲悉，針對物業(yè)服務(wù)成本倒掛的現(xiàn)狀，上海的政府部門和企業(yè)均已開始著手應(yīng)對。

一是調(diào)價。上海去年開始對售后房物業(yè)服務(wù)收費標準進行上調(diào)，并將用三年時間逐步調(diào)整到位。比如，在去年9月1日實施的首次調(diào)價中，多層住宅管理費由每戶每月4.5～7.5元調(diào)整為5～9元；高層住宅管理費由每戶每月5～10元調(diào)整為6～12元。保潔、保安等費用也均有上調(diào)。對物業(yè)服務(wù)達標的企業(yè)，還以考核獎勵的形式給予補貼。

商品住宅小區(qū)的調(diào)價也逐漸增多。去年上半年，上海萬科物業(yè)完成了對閔行區(qū)萬科城市花園新區(qū)的調(diào)價。黃圣介紹，公司先是向業(yè)委會、居委會和當?shù)胤抗苻k事處公布賬本，并在小區(qū)張榜公布詳細的收支情況，然后聯(lián)合業(yè)委會向居民登門作解釋并發(fā)放選票。結(jié)果，別墅和公寓的物業(yè)費分別從每平方米每月2.3元、1.5元上調(diào)到3.5元和2.28元，且仍有92%的業(yè)主在“續(xù)聘物業(yè)”和“同意物業(yè)管理費調(diào)價”選項上打鉤，表示支持。截至目前，上海萬科物業(yè)3年來已經(jīng)在管理的12個項目中實現(xiàn)了物業(yè)費成功提價。

二是減支。比如，虹口區(qū)虹三花園小區(qū)為保證小區(qū)電梯頂部的機房正常運轉(zhuǎn)，大多配有24小時運轉(zhuǎn)的空調(diào)。景瑞物業(yè)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，如果為空調(diào)安裝一個定時器，就既可保證電梯安全，又能節(jié)能降耗。安裝一個定時器200元錢，2個月省下的電費就能收回成本；再比如，小區(qū)公共場所的照明，通過紅外線感應(yīng)、聲控、觸摸等改造，并把部分燈泡換成節(jié)能燈或LED燈，也能夠逐步回本。

三是多元化創(chuàng)收。本刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些物業(yè)企業(yè)從停車費和小區(qū)廣告位收入中獲取的收益能一定程度上幫助填補虧損漏洞。通過拓展送水、家政等“增值服務(wù)”，也能夠帶來額外收入。

一些業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)價能為物業(yè)企業(yè)短期“止損”，但難以完全應(yīng)對各類成本上漲帶來的成本增加和壓力；從長遠來看，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營必須降低對單純物業(yè)費的依賴度，要用好住宅小區(qū)這個“經(jīng)營服務(wù)陣地”，拓展多元經(jīng)營的思路才是物業(yè)服務(wù)的真正出路。

“物業(yè)服務(wù)業(yè)”如何升級

接受本刊采訪的部分業(yè)內(nèi)人士認為，人力等成本的較快上漲，會對城市的制造業(yè)形成“倒逼”、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；但物業(yè)服務(wù)是城市的“基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)”，任何時候都不可或缺，其面臨的經(jīng)營成本過快上漲的問題需引起充分重視。

物業(yè)管理不是高利潤行業(yè)，但隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展、存量房規(guī)模的日漸增大，物業(yè)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)潛力也逐漸釋放。業(yè)內(nèi)人士認為，“壓力”因素和“潛力”因素進一步顯現(xiàn)，應(yīng)抓住機遇實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾說，物業(yè)管理發(fā)展30余年，時代變化了，行業(yè)發(fā)展了，業(yè)主需求升級了，對物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延都提出了新的要求。與此同時，成本連續(xù)上漲與招工難都導(dǎo)致了企業(yè)生存困境的出現(xiàn)。這些因素都要求行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級。

上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理黃圣說，公司近年來十分注重多元化經(jīng)營。比如，針對新房入住，公司與家具、裝修等企業(yè)合作，為業(yè)主定制“裝修解決方案”，實現(xiàn)“拎包入住”，僅今年上半年就完成了800多戶，收入900多萬元；在一些房齡較長的小區(qū)，萬科物業(yè)推出“二次裝修”服務(wù)項目，今年兩個月間在春申萬科城的“二次裝修”業(yè)務(wù)就為公司帶來200多萬元收入。此外，公司對一些小區(qū)的社區(qū)食堂、房屋經(jīng)租等業(yè)務(wù)也在探索過程中。

再如，以中高端小區(qū)業(yè)主為服務(wù)對象的仁恒物業(yè)拓展了“差異化服務(wù)”，在社區(qū)文化服務(wù)、會所經(jīng)營、經(jīng)紀服務(wù)等方面，形成了一套延伸服務(wù)經(jīng)營模式。近期，花樣年集團披露了“2013年內(nèi)完成旗下彩生活服務(wù)物業(yè)管理板塊分拆上市”的目標。據(jù)介紹，公司將利用云服務(wù)平臺，集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)“1公里微商圈”，而業(yè)主的社區(qū)消費將成為公司的傭金來源。

上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責人認為，我國應(yīng)該培育出與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相匹配的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。他說，隨著市場規(guī)模的迅速增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)有望實現(xiàn)管理與服務(wù)的分離，從服務(wù)的“直接供應(yīng)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M織者”，從而撬動一個更為龐大的市場。在此過程中，政府部門一方面應(yīng)通過稅收、財政等手段加強對物業(yè)企業(yè)扶持，另一方面應(yīng)在物業(yè)服務(wù)技術(shù)研發(fā)、模式創(chuàng)新、信息支撐等方面增強公共服務(wù)，推動物業(yè)服務(wù)業(yè)抓住機遇、實現(xiàn)跨躍式發(fā)展。

近兩年來，謝家瑾一直呼吁物業(yè)管理應(yīng)建立“質(zhì)價相符”的價格調(diào)整機制。在她看來，在鼓勵企業(yè)創(chuàng)造條件開展調(diào)價的同時，應(yīng)更多地提倡大家在做好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新路。通過開創(chuàng)全新商業(yè)模式，運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以及延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，致力于提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，以實現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變?！拔覀兿Ｍ茏屢徊糠制髽I(yè)先富起來，逐步帶動全行業(yè)的脫貧致富。只有這樣，我們行業(yè)才會有更好的生存和發(fā)展空間?！彼f。