國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)失寵？

中國(guó)資產(chǎn)和海外資產(chǎn)之間的價(jià)差似乎已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，眾多企業(yè)尋找海外投資的價(jià)值洼地。但國(guó)內(nèi)習(xí)慣性的抄底思維，在歐洲較為完善的市場(chǎng)環(huán)境下，很可能遭遇失敗。

近日，各行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛發(fā)布出海購(gòu)房的消息。中國(guó)投資有限責(zé)任公司（中投公司）于2013年11月底與黑石集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，以8億英鎊（約合76億元）從后者手中購(gòu)入位于倫敦西部的一處大型商業(yè)物業(yè)—奇斯威克園區(qū)。就在同一個(gè)月，貴州茅臺(tái)（600519）發(fā)布公告稱(chēng)，公司將斥資879萬(wàn)歐元（約合7000萬(wàn)元）在法國(guó)巴黎購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，作為公司歐洲業(yè)務(wù)拓展機(jī)構(gòu)。這是茅臺(tái)首次在海外購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)。

而早在4個(gè)月前，中國(guó)平安（601318）以2.6億英鎊（約合25億元）買(mǎi)下了英國(guó)倫敦地標(biāo)性建筑勞合社（保險(xiǎn)交易市場(chǎng)）大樓，這是保險(xiǎn)投資新政放寬海外投資渠道后，保險(xiǎn)資金投資海外不動(dòng)產(chǎn)的首例。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在2013年6月更是投資近7億英鎊（約合67億元）在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)的萬(wàn)達(dá)酒店，這棟新建筑還將刷新西歐的高度紀(jì)錄。

房地產(chǎn)曾經(jīng)是中國(guó)最暴利的行業(yè)，投資回報(bào)率一度高達(dá)20-30%。中國(guó)房地產(chǎn)的高回報(bào)成就了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的中國(guó)首富地位，也引得平安、茅臺(tái)、中投等“外行”紛紛涉足。

茅臺(tái)此前曾多次在國(guó)內(nèi)買(mǎi)樓，從2012年4月起，在已有各地銷(xiāo)售公司的基礎(chǔ)之上，又斥資數(shù)億元，在全國(guó)30多個(gè)省市購(gòu)置地產(chǎn)。而中國(guó)平安投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)在最近6年中翻了近3倍，位于各保險(xiǎn)企業(yè)之首。就連以海外投資為主的中投公司2011年也與綠城合7c734229e187b87b3c0e35954bb47826ae9598b9a45f1dbcb6ffd125f0aa10e2作開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。而如今這些企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向歐洲，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正逐漸失寵。

中國(guó)與海外資產(chǎn)價(jià)值逆轉(zhuǎn)

隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，以及政府為打擊投機(jī)而出臺(tái)的各種平抑房?jī)r(jià)舉措，中國(guó)房地產(chǎn)的投資價(jià)值正在減弱。

北京、上海、深圳先后于近期出臺(tái)政策平抑房?jī)r(jià)，內(nèi)容涉及二套房首付比例提高、增加住宅用地供應(yīng)等措施。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也處于高位，世邦魏理仕的報(bào)告顯示，全球五大最昂貴辦公樓中，中國(guó)占了三席。其中，香港中環(huán)地區(qū)位列榜首，北京金融街、北京建國(guó)門(mén)中央商務(wù)區(qū)分列第三、第五。

資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高和政府不斷加碼的樓市調(diào)控降低了中國(guó)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率。從已公布的上市房企三季報(bào)來(lái)看，房企毛利率同比下降3%，創(chuàng)下近3年內(nèi)新低。

當(dāng)中國(guó)低廉的資產(chǎn)價(jià)格不再，中國(guó)資產(chǎn)和海外資產(chǎn)之間的價(jià)差似乎已經(jīng)逆轉(zhuǎn)（附圖）?，F(xiàn)階段中國(guó)資產(chǎn)較低的回報(bào)率和較高的風(fēng)險(xiǎn)，已成為投資的瓶頸，尋找海外投資的價(jià)值洼地成為必然。而投資正在恢復(fù)元?dú)獾臍W洲，不失為一個(gè)穩(wěn)妥的選擇。

歐洲經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)，資產(chǎn)非常昂貴，投資門(mén)檻也高。而過(guò)去幾年，歐洲資產(chǎn)受主權(quán)債務(wù)困擾價(jià)格大幅下跌，很多人甚至認(rèn)為這幾年將是歐洲資產(chǎn)價(jià)格的歷史大底，以后再不會(huì)遇到。而且只有在危機(jī)中，才能有機(jī)會(huì)挑選優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。倫敦、巴黎這類(lèi)歐洲一線城市的地產(chǎn)就是很好的例子。

國(guó)內(nèi)慣性抄底思維恐遭遇失敗

地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)通常分為兩部分，一部分是租金回報(bào)，一部分是價(jià)格上漲帶來(lái)的收益。

從租金回報(bào)看，中國(guó)平安買(mǎi)下勞合社大樓似乎是樁不錯(cuò)的生意。據(jù)有關(guān)媒體測(cè)算，勞合社大樓年租金可達(dá)2400萬(wàn)英鎊。如按該年租金水平計(jì)算，中國(guó)平安這筆投資可在10年左右收回成本，剔除匯率等因素，年投資回報(bào)率在6-9%區(qū)間。與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相比，投資海外房地產(chǎn)很難出現(xiàn)短期的暴利回報(bào)。

茅臺(tái)也面臨同樣的問(wèn)題。賣(mài)出巴黎的房產(chǎn)須繳納33.33%的資本增值稅，資產(chǎn)增值稅在持有房屋產(chǎn)權(quán)5年后才可減免，30年后才可完全免除，這意味著在巴黎購(gòu)房只能作為長(zhǎng)線投資，短線投機(jī)性買(mǎi)賣(mài)幾乎沒(méi)有太大獲利空間。

資產(chǎn)價(jià)格方面，歐洲地產(chǎn)也面臨著“房市泡沫”的威脅。以英國(guó)為例，倫敦房地產(chǎn)公司Rightmove發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年9月初至10月初，倫敦房?jī)r(jià)平均上漲10.2%，創(chuàng)2002年有記錄以來(lái)的最大單月增幅。中投公司收入囊中的奇斯威克園區(qū)已比黑石買(mǎi)入時(shí)漲價(jià)2/3。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)按照此速度增長(zhǎng)，中國(guó)企業(yè)將面臨高位買(mǎi)入的尷尬。

與短期投資相比，長(zhǎng)期投資還需關(guān)注政策、市場(chǎng)、匯率等風(fēng)險(xiǎn)。有報(bào)道稱(chēng)，英國(guó)政府已考慮對(duì)購(gòu)置該國(guó)高端地產(chǎn)的外國(guó)投資者征收資本利得稅，這與現(xiàn)行法律“英國(guó)居民出售第二套及以上住房需繳納18-28%的資本利得稅，海外購(gòu)房者則免交此項(xiàng)稅負(fù)”的政策相比，必將大大影響海外房產(chǎn)投資行為。而在歐洲其他國(guó)家，更容易出現(xiàn)政策的變化。

此外，歐洲內(nèi)需方面仍面臨企業(yè)和政府部門(mén)去杠桿、就業(yè)市場(chǎng)惡化的問(wèn)題，銀行信貸緊縮不利于經(jīng)濟(jì)上行。其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)會(huì)處于低迷狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性也將增加地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

匯率風(fēng)險(xiǎn)也可能使投資企業(yè)大幅虧損。1989年日本三菱土地公司以近14億美元收購(gòu)洛克菲勒中心14棟辦公大樓，但由于曼哈頓地產(chǎn)不景氣，三菱土地公司并未獲利，這期間日元大幅升值，考慮到匯兌損失，三菱土地公司的收購(gòu)行為總計(jì)損失880億日元。

中國(guó)人并非第一波去到歐洲的投資軍團(tuán)。上世紀(jì)末，日資企業(yè)和中東富豪們也曾大批涌入，但如今他們中的很多已不見(jiàn)蹤影。與中國(guó)相比，歐洲擁有完善的法律體系，企業(yè)要在嚴(yán)格的監(jiān)管之下逐利，任何非分之想都會(huì)付出慘重代價(jià)。國(guó)內(nèi)習(xí)慣性的抄底思維，在歐洲這樣比較完善的市場(chǎng)環(huán)境下，很可能遭遇失敗。