廣東房市調(diào)控空炮

在“國五條”公布一個多月后，廣東省政府于3月25日率先出臺了“實施細則”。這項被看成 “實施細則”的文件不僅沒有對最受關注的“20%個稅”給予明確的操作說明，對于限價目標和長效機制也言辭模糊，整體力度竟比“國五條”顯得更加含蓄。

廣東省在落實中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控上一直具有排頭兵的示范效應，各地方政府可能都會以此為參照來制定相關的調(diào)控細則。

在2008年12月20日，中央政府為了應對金融危機出臺了鼓勵購房的政策，廣東省2009年1月16日就率先轉(zhuǎn)發(fā)并隨后發(fā)布細則。而在2010年開始的房地產(chǎn)緊縮調(diào)控中，北京市最早在4月出臺限購令后無一地方效仿，直到深圳市9月份出臺限購令后才引發(fā)了全國其他城市爭相跟進。目前廣東對“國五條”都是半推半就，其他省份恐怕也難以出臺更嚴格的細則。

敏銳的資本市場似乎已經(jīng)給了廣東版“細則”正面的回應。在廣東版細則出臺后的3月26日，雖然滬深股市雙雙重挫，但房地產(chǎn)板塊收盤卻小幅走高，幫助滬深指數(shù)守住10日均線。

并非細則 實為花槍

“國五條”中和房屋交易者的利益最密切相關的條款無疑是賣房差額按20%征稅。雖然這一規(guī)定早已存在于2005年的個人所得稅法，但在財政部、國家稅務總局等部委的實施過程中一直給予減免或按變通方式（住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%）征收，并不具實際效力。

廣東省此番稱房價過快上漲的地區(qū)要及時采取住房限購等穩(wěn)定房價的政策措施，嚴格執(zhí)行“國五條”關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。這樣的政策解讀，實際上把球又重新踢還給了中央政府。

首先對于何謂“房價過快上漲”難以界定，廣州市對此的解釋為“2013年房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅”。在中信建投證券宏觀分析師王洋看來，這種對2011年的老調(diào)重彈難以奏效。

“從局部和短期來看，房價是供求關系決定的。在長期看，城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)資本化帶來信用體系的膨脹，信用體系的膨脹又為房地產(chǎn)價格的上漲和投資、投機活動提供了流動性基礎。” 王洋稱，“簡單地將房價和經(jīng)濟指標掛鉤并不能去除房產(chǎn)固有的投資屬性?！?/p>

即便是以后開征資本利得稅，針對征稅的具體時間表和操作方法，廣東省也沒有提及，而是籠統(tǒng)地稱按“國五條”執(zhí)行。如果未來財政部和國家稅務總局不對稅法的實施細則進行調(diào)整，那么地方政府想要執(zhí)行也將無從參照。

事實上，20%資本利得稅著眼于從二手房買賣雙方的利益中分割出一塊，政府難以避免與民爭利之嫌。房地產(chǎn)市場需求大于供給的局面意味著，賣方議價能力強于買方，那么在交易環(huán)節(jié)征稅，難免會使得稅負轉(zhuǎn)嫁給買方，從而可能進一步推高房價。

繼續(xù)強調(diào)按戶籍執(zhí)行限購，則意味著“國五條”仍是在對過去的房地產(chǎn)調(diào)控思路的承續(xù)和加強，廣東省自然也難以跳出這一圍欄。華遠地產(chǎn)董事長任志強對此指出，“十八大”試圖促進農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化、并要改變戶籍制度，限購并不是完全按照“十八大”精神辦事；此外，限購也體現(xiàn)了國務院對微觀經(jīng)濟的強勢干預，這也使城鎮(zhèn)化難有發(fā)展。

更值得注意的是，廣東省不僅是制造加工業(yè)大省，吸引了大量的外來務工者，更是歷來中國踐行市場經(jīng)濟和改革開放的窗口。廣東省尚且緊抓限購不放松，不僅錯誤地打擊了外來人口和以居住為目的的購房者，也無助于引領改革。

除此之外，對房價上漲過快的城市，“國五條”還要求可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，加快推進擴大房產(chǎn)稅改革試點工作。這些措施在廣東省的政策解讀中消失，也似乎表明廣東省并不愿嚴厲打壓房價。

經(jīng)濟增長壓力下左右為難

房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控需要考慮溢出效應，出臺房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策要顧及到當前中國經(jīng)濟復蘇的動能，也要考慮政府財政收入。

2013年1-2月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為2.57萬億元，同比增長21.2%，增速比2012年同期回落0.3個百分點；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占6670億元，同比增長22.8%，增速比2012年全年提高6.6個百分點。與此同時，社會消費品零售總額3.78萬億元，同比僅增長12.3%，增速比2012年同期驟降2.4個百分點。

由此可見，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，牽涉的上下游行業(yè)廣泛，對拉動固定資產(chǎn)投資、促進經(jīng)濟增長影響重大。一旦下滑，在短期內(nèi)是難以依靠消費彌補的。

對于地方政府而言，如果從嚴落實征收20%的資本利得稅，政府將可以從中獲取財政收入的增長。但是，由此對房地產(chǎn)投資又會產(chǎn)生打擊并傳導至上下游行業(yè)，這對政府財政收入的損失可能更大。

財政部2013年中央和地方預算草案提出，考慮到結(jié)構性減稅的滯后效應，2013年財政收入增長不會太快，可調(diào)用的中央預算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金數(shù)額也較少；但財政剛性支出增加，特別是增加保障改善民生支出，都需要適當增加財政赤字。1-2月中國財政收入2.24萬億元，同比增長7.2%，遠低于上年全年同期的12.8%；財政支出1.61萬億元，同比增長15.7%。

當前，中央和地方政府之間財權、事權分治，和房地產(chǎn)業(yè)休戚相關的土地財政成為了地方財政收入的靠山。在財政收支的壓力下，地方政府和中央政府就土地財政的博弈還將持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)則在這一夾縫中生存。

調(diào)控原地打轉(zhuǎn)

輿論之所以呼吁房地產(chǎn)調(diào)控，是因為保障性住房建設緩慢且分配不均，迫使居民轉(zhuǎn)向商品房，而房價高企又導致普通百姓難以負擔購買商品房的成本。房地產(chǎn)調(diào)控的最終目的也并非降價，而是使居民的住房需求得到滿足。更何況，房價的溫和上漲還可以通過促進家庭財富增長進而促進消費。

就短期抑制房價過快上漲而言，“國五條”本身確實有可取之處。在1998年房改課題組組長、原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇看來，“國五條”中增加商品房與保障房的有效供應就是亮點。

這些措施包括增加住房及住房用地的有效供應；以商品住房項目的住宅建設套數(shù)等要求作為土地出讓的依據(jù)，納入出讓合同；對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目，銀行要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。但遺憾的是，在廣東省的政策解讀中，這些有助于增加商品房和保障房供給的措施反而未見到。

中國地區(qū)間發(fā)展不均的已經(jīng)十分明顯，即便是如廣東、江蘇、浙江等最為富裕的省份內(nèi)部也存在經(jīng)濟發(fā)達程度和社會資源配置等方面的明顯差異，而這種地區(qū)間的差異也會體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上。國務院已經(jīng)意識到面向全國的“國五條”最終不能一刀切，因此，希望各地出臺針對當?shù)厍闆r的細則。

但地方政府在經(jīng)濟增長、財政收支壓力下，很難真刀真槍地打壓房地產(chǎn)市場，因此，只能一邊給出模糊的“細則”，一邊繼續(xù)通過高價拍地推高房價。而這又可能最終迫使中央政府以后出臺全國統(tǒng)一的細化調(diào)控措施以施壓地方政府。限購令在全國鋪開就是如此，開征房地產(chǎn)稅也正在經(jīng)歷著類似的博弈。

“政府雖然一直在探討發(fā)揮市場配置資源的主體作用，但目前為止，中央政府既缺乏對地方政府的有效節(jié)制，也沒有做出太多主動讓利的實質(zhì)性舉措?！蓖跹蟊硎?。長效機制尚且缺乏，“國五條”的頒布如同趕鴨子上架，地方政府再把球踢還給中央政府，也是無奈之舉。