住宅公共維修基金到底該怎么用

“你說公共維修基金啊，收房的時(shí)候就得交，不交就不讓收房，也沒想過怎么使，也沒人告訴我該怎么使！”一位剛剛在某房地產(chǎn)項(xiàng)目收了房的北漂人士滿是抱怨地表示。而關(guān)于公共維修基金的使用方法，銷售人員的回答也是模棱兩可，顯然這已經(jīng)超過了他們的工作范疇。入住以后的事，管他呢？我們只負(fù)責(zé)銷售，賣出房子，就完成了任務(wù)，至于后期的事，問物業(yè)去吧。

業(yè)內(nèi)專家也表示，在中國(guó)，目前對(duì)于公共維修基金的監(jiān)管還存在很大的空白。誰來管？誰來用？怎么用？怎么保障業(yè)主利益？巨額的閑置資金只能以活期形式存在銀行，利率很低，卻沒有辦法使之增值。雖然有建設(shè)部的法規(guī)作為依據(jù)，但實(shí)際操作中，仍存在著大量的問題。

住宅公共維修基金出臺(tái)始末

1998年，是住宅正式開始走向市場(chǎng)化的一年。為了更好地解決取消福利分房之后的房產(chǎn)維修問題，政府也深刻地意識(shí)到了這一點(diǎn)：當(dāng)物業(yè)保修期滿后，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任由保修單位轉(zhuǎn)移到物業(yè)產(chǎn)權(quán)人身上。在業(yè)主分散的情況下，如果沒有住宅專項(xiàng)維修資金，要在短時(shí)間內(nèi)向業(yè)主籌集物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修或更新、改造的費(fèi)用十分困難。住宅專項(xiàng)維修資金的設(shè)立，為物業(yè)及時(shí)得到維修養(yǎng)護(hù)提供了基礎(chǔ)性條件。

2003年，由國(guó)務(wù)院公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條明確規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。住宅專項(xiàng)維修資金相當(dāng)于房屋的“醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)金”，其建立有利于提高和保持房屋完好率，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。

但每一條法規(guī)的出臺(tái)，都必須經(jīng)歷市場(chǎng)的考驗(yàn)，才能不斷適應(yīng)市場(chǎng)的變化。2008年，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》出臺(tái)，并于當(dāng)年2月1日開始施行。新辦法首次在未繳付資金上進(jìn)行了明確規(guī)定，規(guī)定未繳付公共維修基金不得將房屋交付給購(gòu)買人，且規(guī)定了當(dāng)基金余額不足首期繳存額30%時(shí)需進(jìn)行續(xù)繳。

新的《辦法》中，業(yè)主將真正成為這部分資金的主人。新管理辦法規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管，但資金必須進(jìn)入專戶管理銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶中。在業(yè)主大會(huì)成立后，資金由業(yè)主委員會(huì)管理，業(yè)委會(huì)將資金存入專戶管理銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。與此同時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。

而新《辦法》也并不是沒有瑕疵，當(dāng)前暴露的種種社會(huì)問題，也為眾多法律學(xué)者重視。

交容易 難取出的公共維修基金

北京市豐臺(tái)區(qū)芳古園二區(qū)電梯維修的案例屢屢被房地產(chǎn)業(yè)界人士提及，而更多的是一聲嘆息。征得三分之二以上的業(yè)主同意，耗時(shí)2個(gè)月，主管部門審批使用申請(qǐng)要4個(gè)多月，拿到維修基金又用了半年。如此這般，一年多才修好電梯。

北京市豐臺(tái)區(qū)芳古園二區(qū)進(jìn)行電梯維修，60多萬元的維修費(fèi)用全部來自該小區(qū)的住房維修基金，這樣的例子并不多見。根據(jù)電梯出現(xiàn)的問題，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)聯(lián)系了有關(guān)維修公司作鑒定，確定電梯維修方案，測(cè)算了維修預(yù)算。2011年7月，物業(yè)公司將維修電梯的消息和方案張榜公示。

隨后，使用維修基金遇到了一個(gè)大難題——征求業(yè)主意見。2008年出臺(tái)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，動(dòng)用住房維修基金，必須征得三分之二以上的業(yè)主同意。盡管該辦法同時(shí)提出，在維修基金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)名下管理以后，可簡(jiǎn)化這一程序，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用方案，業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案即可。但是，為了避免被業(yè)主指責(zé)擅自動(dòng)用維修基金，多數(shù)小區(qū)仍然實(shí)行三分之二業(yè)主簽字同意的程序。

芳古園二區(qū)共有696戶業(yè)主，要三分之二以上業(yè)主同意，意味著至少要征集到464戶以上業(yè)主的簽字才行，工作量巨大。一樓的住戶因?yàn)椴唤?jīng)常使用電梯，不少人拒絕簽字；部分未辦理房產(chǎn)證的業(yè)主還沒有繳納住房維修基金也不能參與投票；還有一些業(yè)主長(zhǎng)期外出或?qū)⒎孔映鲎?，一直?lián)u6VUxQtGuBslKeQKr+jkfg==系不上。這些都讓征集工作變得格外棘手。

足足用了2個(gè)月時(shí)間，物業(yè)公司才終于“湊到”了482戶業(yè)主簽字同意。2011年9月，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)按照規(guī)定，將使用申請(qǐng)上報(bào)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱住建委）。這是小區(qū)第一次申請(qǐng)使用維修基金，因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)，申請(qǐng)過程尤為繁瑣，直到2012年1月，申請(qǐng)才正式批下來。

芳古園二區(qū)業(yè)委會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“住建委負(fù)責(zé)審批維修基金的工作人員只有一個(gè)，材料也要求寫得詳細(xì)、具體，光核對(duì)業(yè)主信息就花了很長(zhǎng)時(shí)間，根本忙不過來?！敝钡?012年7月，小區(qū)電梯維修才終于用上這筆房屋“看病錢”。為此忙活了一年多的物業(yè)公司工作人員總算松了一口氣。按照現(xiàn)行規(guī)定的程序走下來，住房的“看病錢”用起來確實(shí)有些麻煩。像芳古園二區(qū)這樣業(yè)主委員會(huì)機(jī)構(gòu)完善的小區(qū)，要想動(dòng)用維修資金尚且如此繁瑣，可以想見，那些沒有成立業(yè)委會(huì)、繳費(fèi)情況不一、物業(yè)管理水平差的小區(qū)，要想用這筆住房的“看病錢”，幾乎不可能。

一家物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴筆者，當(dāng)前要使用住房維修基金，主要面臨以下幾個(gè)方面的困難：首先是部分賬戶無款。由于部分城市有關(guān)法規(guī)建設(shè)不完善、要求不嚴(yán)格，造成部分業(yè)主房子都已經(jīng)入住了幾年，仍然未繳納維修基金，特別是一些老項(xiàng)目，業(yè)主賬戶無款使用的現(xiàn)象比較普遍。其次是使用手續(xù)繁瑣，部分城市甚至存在整個(gè)城市的商品住宅小區(qū)未動(dòng)用維修基金的現(xiàn)象，資金一直“睡”在賬戶里。再次是續(xù)繳困難，根據(jù)規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。但對(duì)于誰來組織續(xù)繳、續(xù)繳標(biāo)準(zhǔn)如何確定等詳細(xì)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)沒有約定。部分業(yè)主特別是二手房業(yè)主不愿意續(xù)繳，物業(yè)公司單方收繳非常困難，造成賬戶資金不足。遇到更換電梯等大修改造項(xiàng)目時(shí)，便會(huì)陷入無法使用的窘境。

2012年夏天，北京地區(qū)暴雨過后，很多住宅受損。為了保證受災(zāi)住房得到及時(shí)維修，北京市住建委出臺(tái)6項(xiàng)房屋緊急情況維修基金使用辦法。漏雨嚴(yán)重的小區(qū)可以按照緊急情況使用住宅專項(xiàng)維修基金，而無需經(jīng)過三分之二以上業(yè)主同意。即使是這樣，對(duì)于根本沒有申請(qǐng)過專項(xiàng)維修基金，且沒有業(yè)委會(huì)的大部分受災(zāi)小區(qū)，一樣沒有頭緒。

與收房時(shí)必須繳納、否則無法辦理入住手續(xù)領(lǐng)到鑰匙的情況大相徑庭的是，錯(cuò)綜復(fù)雜、設(shè)置繁瑣、沒有主理機(jī)構(gòu)的維修金使用環(huán)節(jié)。一位買了二手房的張先生表示，當(dāng)初買二手房，也沒有人提醒要轉(zhuǎn)讓公共維修金的事。當(dāng)時(shí)的樓齡已經(jīng)將近20年，小區(qū)屬于上世紀(jì)80年代的福利房，相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位早已注銷，僅有一個(gè)社區(qū)居委會(huì)存在。而今，自己購(gòu)買的頂層閣樓漏水，多次聯(lián)系物業(yè)公司，仍得不到解決。

物業(yè)方表示，該問題需要進(jìn)行室外高空作業(yè)，且閣樓層為斜坡，施工難度較大。而該小區(qū)閣樓層防水損壞的事情，幾乎每個(gè)樓都存在，物業(yè)公司已協(xié)同社區(qū)居委會(huì)將此事上報(bào)給街道辦事處。而街道辦事處所給出的答復(fù)則是，當(dāng)初小區(qū)并沒有繳納公共維修基金，所有的維修由原產(chǎn)權(quán)單位自己解決。產(chǎn)權(quán)單位倒閉注銷以后，辦事處曾聯(lián)系社區(qū)居委會(huì)向住戶補(bǔ)繳公共維修基金。但原住戶多已搬離，現(xiàn)住戶多是近幾年搬進(jìn)來的二手房買家，公共維修基金收取過程中遇到了很大阻礙。一方面是原有產(chǎn)權(quán)單位的住戶不理解，另一方面是二手買家不配合，所有這個(gè)社區(qū)的公共維修基金始終為零，也沒有相關(guān)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)。

摸不到碰不著的公共維修基金

使用不容易，而大量的閑置資金，又給貪污腐敗留下了巨大的隱患，一時(shí)間關(guān)于公共維修基金的惡性案件層出不窮。巨額的資金擴(kuò)大了人們的貪欲，缺乏監(jiān)管的基金引發(fā)了大量的經(jīng)濟(jì)案件。

2006年10月，廣州一筆250萬元房屋維修資金不翼而飛，業(yè)主們發(fā)起一場(chǎng)規(guī)模浩大的追討物業(yè)專項(xiàng)維修基金活動(dòng)。此后，60個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)聯(lián)合追討，資金總額達(dá)60余億元。2007年，上海查處了房屋維修資金涉嫌違規(guī)炒股的事件，市值近8億元。還有些小區(qū)曾發(fā)生過更換了物業(yè)公司，物業(yè)公司就把維修基金卷走的事情……

為加強(qiáng)資金監(jiān)管，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由所在地政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管，并應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行專戶管理。業(yè)主大會(huì)成立以后，也應(yīng)開立相同的賬戶。這樣，無論業(yè)主大會(huì)成立前后，維修資金都由銀行管理，?？顚Ｓ?。不管業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司如何更換，維修資金都不會(huì)不翼而飛。

有關(guān)專家指出，盡管這一規(guī)定提高了基金的安全性，但在實(shí)際管理過程中，仍然存在不少漏洞。如開發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)，代收住房維修基金，在向房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)證時(shí)才將資金轉(zhuǎn)到專戶上，導(dǎo)致資金長(zhǎng)期在體外循環(huán)。資金管理公開力度不夠，管理部門在資金使用審批時(shí)，存在著人情、利益等交易風(fēng)險(xiǎn)。解決資金在使用后的續(xù)繳、欠繳方面，缺乏有效措施。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，資金的增值收益率低，各地的住房維修基金交存總量大但支出金額小，巨額資金長(zhǎng)期在賬上“睡大覺”，潛在損失較大。

目前，專項(xiàng)維修資金主要面臨的問題有：第一，開發(fā)商侵占維修資金的情況突出。這筆錢本不該由房地產(chǎn)商管理，但現(xiàn)實(shí)中不少房地產(chǎn)商將其與房款捆綁收取，延時(shí)上繳，將部分資金挪作他用。第二，專項(xiàng)維修資金歸集到政府部門后，在使用的具體程序上需要進(jìn)一步規(guī)范。國(guó)內(nèi)很多地方對(duì)這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。廣州、福州、深圳等多地也陸續(xù)出現(xiàn)維修資金被侵吞的案例。第三，目前申請(qǐng)使用這筆資金的程序和審批極為復(fù)雜，政府方面比較謹(jǐn)慎；而在業(yè)主共同決定時(shí)也會(huì)出現(xiàn)不一致的地方，從而導(dǎo)致資金較難動(dòng)用。

公開資料顯示，截至2012年6月30日，北京市累計(jì)歸集維修資金314.93億元；國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市已使用的維修資金只占?xì)w集總額的不到1%。身為業(yè)主，相信很多人都有這樣一種感受：住房維修基金作為一項(xiàng)收房時(shí)強(qiáng)制收取的費(fèi)用，事實(shí)上可能一輩子都用不上。

同時(shí)，截至2012年6月30日的這筆超過300億元的巨額資金，只能以0.35%的年利率緩慢計(jì)息。想必稍微有點(diǎn)理財(cái)經(jīng)驗(yàn)的都能算出，想要讓這筆資金翻上一番，需要多少年？286年。而我們房子的產(chǎn)權(quán)是多少年？我們能活多大？一邊是快速上漲的物價(jià)，一邊是近乎“零增值”的物業(yè)維修基金。而按照官方發(fā)布數(shù)據(jù)，中國(guó)2011年通脹率為5.4%，這意味著不超過20年，這筆超過300億的巨額資金，就會(huì)貶得一分不值。每年的損失超過50多億，這并非危言聳聽。

某小區(qū)已經(jīng)看出這個(gè)不斷貶值縮水的問題，該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任給筆者算了一筆明細(xì)賬：該小區(qū)總建筑面積58萬平方米，涉及住戶6689戶，算是一個(gè)規(guī)模較大的小區(qū)。2011年，耗時(shí)一年終于成立了業(yè)委會(huì)。小區(qū)公共維修基金總額超過2個(gè)億，在業(yè)委會(huì)沒成立之時(shí)，誰也沒意識(shí)到這筆資金會(huì)有這么龐大，從政府相關(guān)部門獲取到這個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)，業(yè)主代表們很是驚詫。而從入住到現(xiàn)在的3年間，銀行存單的利息只有200多萬，3年總回報(bào)率1%。業(yè)主代表里有做投資理財(cái)顧問的，他建議全部資金分成10份，5份分別存期1年。這樣5年之內(nèi)，每年都有一筆10%的款項(xiàng)（2000多萬元）到期，以備公共設(shè)備的維修。另外3份買5年期國(guó)債，年回報(bào)率5.32%，最后2份存期3年，年回報(bào)率近5%。這樣下來，一年的回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到了將近13%，一年的利息超過3000萬，光利息平均每戶每年可以分得4500塊錢。

“當(dāng)然我們并沒有準(zhǔn)備往下分紅利，因?yàn)檫@是整個(gè)小區(qū)的救命錢，只有管好了這筆錢，讓這筆錢不斷增值，才能抵御通脹，并能夠在日后遇到設(shè)備老化和設(shè)施維護(hù)中發(fā)揮巨大的作用。有了這筆錢撐腰，一旦設(shè)備壞掉，一定換成口碑最好的知名品牌。目前是這樣打算的，也得到了三分之二以上業(yè)主的大力支持。像我們這樣的小區(qū)，在北京還是少有的?！睒I(yè)委會(huì)主任說道。目前，該社區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)和相關(guān)政府部門以及銀行達(dá)成了共識(shí)，并簽署了委托協(xié)議。從2013年1月1日開始，這筆數(shù)額不菲的公共維修基金將采用全新的方式儲(chǔ)蓄。

時(shí)至今日，我們欣喜地看到，很多社區(qū)已經(jīng)開始行動(dòng)起來，用自己的力量實(shí)現(xiàn)自治，掌握了這筆本就屬于自己的巨額資金。但不要忘記，這些將主動(dòng)權(quán)控制在自己手中的社區(qū)畢竟是鳳毛麟角，絕大部分的社區(qū)尚沒有業(yè)委會(huì)，仍存在著巨大的隱患。另一方面，政府部門也應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化支取流程，出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，真正解決老舊房屋的養(yǎng)老金問題。這是萬民所愿，也是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

編輯/麻 雯 mawen214@163.com</