田明

21CBR：為什么現(xiàn)在地產(chǎn)商都在談轉(zhuǎn)型？

田明：中國(guó)人口紅利的拐點(diǎn)2012年就到了，比我們想象的要快，未來(lái)城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)增速都會(huì)放緩，我們自己判斷地產(chǎn)行業(yè)的繁榮期還有10年。一旦行業(yè)成熟，整體沒(méi)有增量，對(duì)手又很強(qiáng)大，把別人的市場(chǎng)份額擠下一點(diǎn)，不太容易做到，對(duì)手都很強(qiáng)大。行業(yè)無(wú)增量的那天來(lái)臨，自己的空間在哪里？一定要未雨綢繆。

21CBR：地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型有多難？

田明：從資源稟賦來(lái)講，地產(chǎn)商沒(méi)太多高精尖的東西，房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型、升級(jí)成功，都挺困難。地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)不需要這么多人、這么多資本。整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型預(yù)期，我個(gè)人持相對(duì)悲觀的態(tài)度。大部分人怎么賺到又怎么賠掉了，或者慢慢淡出。

21CBR：轉(zhuǎn)型的可能路徑都有哪些？

田明：我安排人專(zhuān)門(mén)研究了美日歐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的地產(chǎn)商，在房地產(chǎn)紅紅火火的階段過(guò)去以后，那么公司都干嗎去了？結(jié)論是，只一部分留在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中不少經(jīng)營(yíng)和管理持有類(lèi)資產(chǎn)，有的轉(zhuǎn)型為專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或者代理機(jī)構(gòu)，基本都是轉(zhuǎn)向細(xì)分市場(chǎng)，其中不少?gòu)氖翽E或者VC，資本來(lái)源就是房地產(chǎn)賺的錢(qián)。

21CBR：你們選擇養(yǎng)老地產(chǎn)作為突破方向，為什么？

田明：目前，給予我們產(chǎn)品評(píng)價(jià)最高的群體是老年人，建筑項(xiàng)目可以大量集合綠色科技，住著舒服與否，老年人自己知道。

21CBR：老年人會(huì)對(duì)房子的舒適度特別敏感？

田明：年輕人整天忙來(lái)忙去，身體強(qiáng)健，環(huán)境稍微差一點(diǎn)能扛過(guò)去，老年人就不一樣，溫度和濕度的舒適程度、空氣的潔凈程度、光與聲音等物理環(huán)境，老年人的感覺(jué)特別明顯。你看一下老年人的生病和死亡指數(shù)，只有兩個(gè)季節(jié)過(guò)不去，一個(gè)是三伏天，一個(gè)是三九天。

21CBR：養(yǎng)老地產(chǎn)，你們打算怎么做？

田明：現(xiàn)在我們一拿到項(xiàng)目，從投資到方案確定階段都要進(jìn)行“涉老型配建評(píng)估”，評(píng)估在大的社區(qū)，是否要辟出一塊地做涉老型的養(yǎng)老地產(chǎn)，專(zhuān)門(mén)給老年人住，但是又不離開(kāi)整個(gè)社區(qū)環(huán)境。有的地產(chǎn)商，在環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)開(kāi)發(fā)大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，集中養(yǎng)老，我非常反對(duì)。

21CBR：反對(duì)的理由是什么？

田明：條件好，環(huán)境好，山清水秀，但全是老年人，脫離社會(huì)，脫離原有家庭，就是“老年集中營(yíng)”，今天老王頭走掉了，明天老李頭走掉了，那是什么感覺(jué)？集中式養(yǎng)老一定不是幫老人長(zhǎng)命百歲，而是折他們的壽。如果你是老人，我們?cè)敢鈫幔?/p>

21CBR：養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最重要的是什么？

田明：我覺(jué)得是老年人的心理需求，這比房子本身更重要。老年人是有地域情結(jié)的，最怕的是被家庭遺棄、被社會(huì)拋棄，人家說(shuō)“樹(shù)挪死、人挪活”，其實(shí)老年人是不能挪地的，他行動(dòng)力很差，對(duì)周邊街坊鄰居乃至一個(gè)招牌、一塊石板都印象很深刻，這些東西不能給他搬走的，搬走了他不習(xí)慣。

21CBR：養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模型還有哪些？

田明：有很多種，比如在城市中心區(qū)域修建涉老型的功能性公寓，正常人能住，老年人也能?。簬椭脑旒扔行^(qū)，進(jìn)行全套的涉老設(shè)計(jì)、無(wú)障礙設(shè)計(jì)，推出一些涉老型的設(shè)施，植入涉老型的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，輸出服務(wù)；甚至為其他業(yè)主方提供全套的技術(shù)支持，比如為酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、療養(yǎng)院等提供涉老的解決方案。

21CBR：養(yǎng)老地產(chǎn)成敗的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

田明：我對(duì)團(tuán)隊(duì)講過(guò)一句話，養(yǎng)老地產(chǎn)好不好，無(wú)非兩條標(biāo)準(zhǔn)：先問(wèn)自己，你愿不愿意把自己的父母送進(jìn)去？其次，你把父母送進(jìn)去了，其他人的評(píng)價(jià)怎樣？人家是說(shuō)你孝順，還是覺(jué)得你不負(fù)責(zé)任？如果兩個(gè)答案都是正面的，這件事就做對(duì)了。（采訪/陳曉平）