“藍(lán)絲帶”巧解物業(yè)糾紛

２０１２年１１月１６日，渝北區(qū)回興街道金果路社區(qū)楓橋水郡小區(qū)。

“臭味沒了?！弊叩叫^(qū)門口的丁福建停住了腳步。

“丁大哥下班了呀？”迎面走來的小區(qū)物業(yè)管理人員熱情地向丁福建打招呼。

一夜之間，小區(qū)內(nèi)隨處擺攤的小販不見了，垃圾也被清理了，業(yè)主與物業(yè)管理公司對峙的局面緩和了。

這一改變的背后，是渝北區(qū)“藍(lán)絲帶”物業(yè)糾紛調(diào)解委員會的悄然發(fā)力。

物業(yè)糾紛

２０１０年４月的一個(gè)早上，楓橋水郡小區(qū)。

“賣風(fēng)箏，賣風(fēng)箏喲……”睡夢中的丁福建被一陣叫賣聲吵醒。

丁福建起床走到陽臺上一看，原來是一個(gè)小販在小區(qū)擺攤賣風(fēng)箏。

“物管怎么不管一下？小區(qū)怎么允許人進(jìn)來賣風(fēng)箏呢？”丁福建跑到樓下物管值班辦公室吼起來。

路過的居民紛紛涌進(jìn)來。

“哪有心思管，你們小區(qū)拖欠了好幾萬物管費(fèi)?！币幻锕苋藛T說。

人群一陣騷動。

“憑啥交？我家的廁所管道堵塞，污水流進(jìn)家中，向物管反映多次都沒得到解決。”一住戶心中充滿怒火。

“我接房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)裂縫和漏水，但一直得不到解決，所以，我才拒繳物管費(fèi)?！?/p>

雙方爭執(zhí)不休，現(xiàn)場一片混亂。

社區(qū)居委會主任黃明瓊急急忙忙趕來調(diào)解，一場紛爭暫時(shí)平息下來。

楓橋水郡小區(qū)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛問題，在渝北區(qū)并非個(gè)別現(xiàn)象。

目前，渝北區(qū)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)有２９４家，管理房屋建筑面積５５００多萬平方米，管理小區(qū)８８５個(gè)，城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到９２％，可物業(yè)管理糾紛卻逐年成倍增長。

物業(yè)糾紛如何解，成了社區(qū)居委會的一塊心病。

“藍(lán)絲帶”

一連幾天，渝北區(qū)房屋管理局副局長李青松一走進(jìn)辦公室就發(fā)愁。

“現(xiàn)在的物業(yè)糾紛太復(fù)雜了，已從原先單純的追索物業(yè)費(fèi)向服務(wù)質(zhì)量、亂收費(fèi)、專項(xiàng)維修資金使用、亂搭建以及解聘物業(yè)公司等引發(fā)的各種糾紛發(fā)展?！崩钋嗨蓪⑽飿I(yè)糾紛進(jìn)行了細(xì)致分類。

這樣一來，物業(yè)糾紛涉及的行政部門就很多。

“怎么辦？”李青松向區(qū)領(lǐng)導(dǎo)訴苦。

“整合多元力量解決專門問題?！眳^(qū)長黃玉林支了招。

“好主意?！崩钋嗨深D時(shí)眼前一亮。

很快，渝北區(qū)人民法院、渝北區(qū)司法局、渝北區(qū)房管局等部門負(fù)責(zé)人坐在一塊商討。

“針對物業(yè)糾紛，聯(lián)合各個(gè)部門成立一個(gè)專門的調(diào)解委員會，怎么樣？”李青松拋出自己的想法。

“區(qū)里這么多小區(qū)，大大小小物業(yè)糾紛由一個(gè)調(diào)解委員會調(diào)解，能行嗎？”有人提出疑問。

“那怎么辦？”

“不如針對不同的物業(yè)糾紛類型，從社區(qū)、街道到區(qū)級部門，建立三個(gè)不同層面的調(diào)解委員會。日常的一些小糾紛，由街道和社區(qū)的物業(yè)糾紛調(diào)解委員會調(diào)解，一些大的糾紛由區(qū)級物業(yè)糾紛調(diào)解委員會來調(diào)解?！庇腥颂岢鼋ㄗh。

“可以?！贝蠹壹娂姳硎举澇?。

“給這個(gè)調(diào)解委員會取名‘藍(lán)絲帶’吧?！崩钋嗨山ㄗh，“這樣便于大家記住。藍(lán)色代表著冷靜、理性，調(diào)解時(shí)，雙方當(dāng)事人手腕上各系一根藍(lán)色絲帶，這樣可以起到心理引導(dǎo)作用?！焙芸?，“藍(lán)絲帶”物業(yè)糾紛調(diào)解委員會在渝北區(qū)各個(gè)社區(qū)誕生了。

訴調(diào)對接

２０１１年３月的一天，渝北區(qū)人民法院。

“這起拖欠物管費(fèi)的糾紛已經(jīng)調(diào)解成功了，為什么還要起訴對方呢？”民事審判三庭庭長李靜翻閱著手里的案卷，心中滿是疑惑，“這起糾紛是我親自參與調(diào)解的啊?！?/p>

原來，調(diào)解協(xié)議達(dá)成后，業(yè)主遲遲不交拖欠的物管費(fèi)，物業(yè)公司只得到法院起訴業(yè)主。

這樣一來，調(diào)解協(xié)議就成了一紙空文。重啟訴訟程序，立案審查需要七天，簡易程序?qū)徖硇枰齻€(gè)月，如果一方不服提起上訴，二審還將持續(xù)三個(gè)月……

“關(guān)鍵是調(diào)解協(xié)議沒有強(qiáng)制效力?！崩铎o陷入了沉思，如此一來，調(diào)解的效果大打折扣。

就在兩個(gè)多月前，《中華人民共和國人民調(diào)解法》正式實(shí)施，其中一大亮點(diǎn)就是確認(rèn)調(diào)解協(xié)議具有法律約束力?！斑@就補(bǔ)上了我們調(diào)解中缺掉的重要一環(huán)?！崩铎o興奮不已。

隨即，渝北區(qū)規(guī)定，在物業(yè)糾紛調(diào)解中，調(diào)解協(xié)議達(dá)成后，雙方當(dāng)事人可自愿申請法院予以司法確認(rèn)，確認(rèn)后的調(diào)解協(xié)議具有裁判文書的法律效力，若一方反悔，對方可直接申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

調(diào)解服務(wù)

２０１１年１０月的一天，渝北區(qū)回興街道金易華苑Ｂ小區(qū)樓下圍滿了居民。

“物業(yè)公司怎么還不清理化糞池？”業(yè)主陳紅英話中充滿火氣。

“就是。”居民紛紛表達(dá)不滿。

２００余戶居民因小區(qū)的化糞池得不到疏通頭疼不已。

“這是以前物業(yè)公司遺留的問題，應(yīng)該由以前的公司來解決?！毙^(qū)新入駐的物業(yè)公司如此回答。

事情陷入僵局。

很快，渝北區(qū)“藍(lán)絲帶”物業(yè)糾紛調(diào)解委員會行動起來。２０１１年１１月２５日，渝北區(qū)房屋管理局“藍(lán)絲帶”物業(yè)糾紛調(diào)解室。

現(xiàn)場少了幾分火藥味，雙方代表手系藍(lán)絲帶，心平氣和地述說著各自的“難處”。

經(jīng)過雙方代表陳述，問題的癥結(jié)終于找到了。以前的物業(yè)公司不肯承擔(dān)金易華苑Ｂ小區(qū)化糞池清掏費(fèi)，是因?yàn)樾^(qū)拖欠著該公司服務(wù)期間的物管費(fèi)，該公司想以掌握的小區(qū)物業(yè)資料作為收取被拖欠物管費(fèi)的“籌碼”。

“要是小區(qū)業(yè)主委員會幫助物業(yè)公司收取拖欠的物管費(fèi)，物業(yè)公司就沒有后顧之憂，就會主動承擔(dān)小區(qū)化糞池的清掏費(fèi)……”調(diào)解委員會對業(yè)主代表動之以情。

“你們公司可以繼續(xù)派人留駐小區(qū)收取拖欠的物管費(fèi)，你們完善物業(yè)交接資料后，小區(qū)居民會減少對你們的不滿情緒，也便于新入駐的物業(yè)公司開展工作……”調(diào)解委員會對物業(yè)公司曉之以理。

最終，雙方按照調(diào)解委員會的建議達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

“藍(lán)絲帶”就這樣巧解了一個(gè)又一個(gè)物業(yè)糾紛。

自２０１１年３月成立至今，渝北區(qū)各級“藍(lán)絲帶”調(diào)解委員會共受理物業(yè)糾紛案件９０００余件，案件調(diào)解成功率高達(dá)９８．６％。