深圳二次土改被誤讀

醞釀多時的深圳二次土改，從去年5月開鑼至今，總算露出廬山真面目。上周五，深圳推出《關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》，還有諸如閑置土地處理、工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)業(yè)配套住房管理等6個附屬文件（簡稱“1+6”）。這些文件重點其實就說了一件事：深圳轄區(qū)內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（現(xiàn)已全部轉(zhuǎn)變?yōu)榇骞煞莨荆?，其合法工業(yè)用地可申請進入市場流通。

就這么一件事，還是經(jīng)過國土資源部特批的，之前在全國并無先例可循。且在過去幾十年中，國內(nèi)現(xiàn)行的土地法規(guī)定，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。農(nóng)村土地如果要轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈黝愑玫兀枰扔傻胤秸雒嫦蜣r(nóng)民征用。并按規(guī)定，向農(nóng)民給予一定的經(jīng)濟補償。到目前為止，全國都在實行“先國有化、再上市交易”的統(tǒng)一模式。

所謂“再上市交易”，是指在政府征用農(nóng)民土地后，再通過“招拍掛”（招標、竟拍和掛牌出讓）等方式，向有用地需要的企業(yè)轉(zhuǎn)讓，包括地產(chǎn)開發(fā)商。很顯然，深圳此次又是在國內(nèi)率先進行的第二次土改，當然在此前找不到先例。深圳此次的改革，應(yīng)該與現(xiàn)行的法律法規(guī)肯定有明顯沖突。否則，就不會要由國土部來特別批準。

在土地收益的分配中，深圳的新方案規(guī)定，一、所得收益50%納入市國土基金，另外50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位；或二、所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

在過去十多年，國內(nèi)樓市熱多冷少，多數(shù)時間都是亢奮難已、高燒不退。以致于對各地政府有關(guān)土地政策的任何動靜，市場大多都會聯(lián)想到與地產(chǎn)商、樓市有關(guān)。此次深圳的二次土改也不例外，市場再度將其與深圳樓市、土地市場的走向和興衰硬扯到一起，并且出現(xiàn)甚為滑稽的臆想劇本。

實際上，至2010年底，深圳建設(shè)用地規(guī)模達917平方公里，占全市陸地總面積的46%，幾乎要觸及50%的土地利用上限。但用地需求卻仍在以年均增加30平方公里的速度擴展。由于歷史原因，深圳原農(nóng)村集體土地390平方公里中，約有300平方公里的歷史遺留問題用地和違法用地，占比高達76.93%。

深圳在2004年就宣布全市土地國有化。從那時迄今，一直有對農(nóng)村集體土地未曾做出適當經(jīng)濟補償?shù)倪`規(guī)之嫌。成為一個難以解開的重大“歷史結(jié)癥”，也留下諸多后遺癥。現(xiàn)在官方也承認，BgXYYFAbSIfr92XfkR7FEUOrHrjr64QeAfJmyFxbjEA=農(nóng)村城市化過程中，存在“部分土地權(quán)益有爭議，政府拿不回，村集體用不了”的尷尬。當然就是指那些原先屬于村集體所擁有的農(nóng)村土地；在這些土地上，主要并非建筑了村民自用的住宅，而是大多建設(shè)為工業(yè)廠房和“小產(chǎn)權(quán)房”住宅。

深圳在城市化之后，一些村的股份公司手上有很多的土地資源。有些是政府通過城市化有關(guān)政策、或通過征地返還的政策為其辦妥了手續(xù)，是手續(xù)完善、合法的用地；也有相當多的是未征未轉(zhuǎn)，土地還在村里面。他們建蓋一些低檔的廠房或做一些低水平的合作，或把土地租給廠商，有些村的廠房現(xiàn)在租金竟然只是幾元/平方米。顯然，這是一種低水平的利用土地、低水平的發(fā)展。即有地的村并沒有先進產(chǎn)業(yè)，而有先進產(chǎn)業(yè)的企業(yè)又沒有地。

深圳此次土改之核心目的，是為解決產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)企業(yè)用地極度匱乏而設(shè)計和規(guī)劃。尤其推出“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)配套用房”這一創(chuàng)新模式，類似住宅中的保障性住房，明確產(chǎn)業(yè)配套住房以租為主的供給方式。

上述種種，才是深圳此次新土改的核心內(nèi)容。當然都與這些“磚家”們的創(chuàng)造性解讀，完全扯不上關(guān)系。與商品房的開發(fā)沒有一丁點關(guān)系，當然也就與深圳本地地產(chǎn)股從上周五以來的亂炒、與券商的臆測大相徑庭。