不動產(chǎn)統(tǒng)一登記：另起爐灶？完善住建部數(shù)據(jù)？

被物權(quán)法提出6年之后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于駛?cè)肟燔嚨?。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定整合不動產(chǎn)登記職責，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部承擔。

但目前來看，無論是結(jié)束我國不動產(chǎn)多頭登記的混亂局面，還是彌補以往數(shù)據(jù)的漏洞，都還有諸多難題待解。

滯后6年的統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是一個新鮮事物，早在 2007年10月1日開始施行的物權(quán)法中，就明確規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理?！?/p>

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農(nóng)地等多種形態(tài)。

中國人民大學(xué)土地管理系主任葉建平向《中國經(jīng)濟周刊》表示，不動產(chǎn)物權(quán)是重要的財產(chǎn)權(quán)，只有通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動產(chǎn)的歸屬，市場交易的效率和安全才有保證。

近期，國土資源部副部長胡存智在一次不動產(chǎn)登記研討會上指出，當前我國正加快推進機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變，不動產(chǎn)登記制度創(chuàng)新建設(shè)，是其中一項重要內(nèi)容。通過建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，更好地落實物權(quán)法，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

或許正因為意義重大，在物權(quán)法中，記者注意到，“不動產(chǎn)登記”被放到了第二章第一節(jié)的重要位置。但是，對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，多年來一直難以執(zhí)行。

目前，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門。如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權(quán)限。

不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來保障。據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機構(gòu)有十幾個部門，既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。

比如房產(chǎn)證難辦，是許多購房者共同面對的問題。一個重要的原因就是，辦理房產(chǎn)證需要面對十分繁瑣的手續(xù)，需要跑測繪、國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。

而且，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還利于政府管理和社會治理。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，“實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了技術(shù)條件?！边€有的專家認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能打擊住房腐敗。近年來，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據(jù)中國經(jīng)濟研究院統(tǒng)計，21世紀以來落馬的省部級官員中，有將近半數(shù)涉及到房子。

事實上，關(guān)于如何推進完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2007年施行的物權(quán)法已經(jīng)給出了明確的路徑。

物權(quán)法第十條規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

葉建平表示，物權(quán)法已經(jīng)給出了相關(guān)程序，那就是先制定出相關(guān)法規(guī)，然后履行，可以說，制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法規(guī)是十分關(guān)鍵的一步。

今年3月份，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于實施<國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案>任務(wù)分工的通知》中明確規(guī)定，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其中2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔。據(jù)悉，國土資源部負責指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。

此舉顯然意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進入了實質(zhì)性的快車道。對此，地產(chǎn)分析人士馮海寧向《中國經(jīng)濟周刊》表示，明確負責部門與制定統(tǒng)一登記制度，是進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大基礎(chǔ)。

胡存智日前表示，加緊開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究，大力推進，統(tǒng)一登記是完善權(quán)利體系的重要基礎(chǔ)，也是十八屆三中全會的明確要求。要抓緊開展各項研究和協(xié)調(diào)工作，特別是要盡快啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。

個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是基礎(chǔ)？

分析人士指出，其實，相比于登記什么和誰來登記這些問題，怎樣登記無疑是更具挑戰(zhàn)性的難題。

葉建平告訴記者，“從目前比較具有現(xiàn)實緊迫性的議題來看，如從個人財產(chǎn)的保護角度看，住房這類不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記是較為現(xiàn)實的需求”。

以住房登記為例，記者了解到，在國務(wù)院明確提出“建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度”之前，住建部已經(jīng)著手開展“個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作”。截至2012年，40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。住建部計劃，將這一系統(tǒng)的覆蓋面逐步推廣到所有地級城市。

記者了解到，“個人住房信息系統(tǒng)”以個人住房產(chǎn)權(quán)和交易系統(tǒng)為基礎(chǔ)，通過權(quán)限，住建部可以查詢到目前已聯(lián)網(wǎng)40城市的所有住房權(quán)屬情況以及房屋產(chǎn)權(quán)交易、變更的實時情況。

陳國強向《中國經(jīng)濟周刊》表示，事實上，不僅僅是這40個城市，全國幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統(tǒng)。

記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問題，一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權(quán)房等。

分析人士表示，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進行相關(guān)數(shù)據(jù)的普查、調(diào)查，如此一來，可最大限度地保證登記的全面準確，但成本太大；另一種是利用以前的數(shù)據(jù)，進行技術(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)一整合以及實時的補充更新，但由此將給數(shù)據(jù)的完整性帶來一定挑戰(zhàn)。

對此，陳國強表示，整合共享應(yīng)該是大方向，就住房數(shù)據(jù)而言，在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中，很可能會以住房信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行整合，如此一來可以節(jié)省大量的人力物力，而且國務(wù)院常務(wù)會議也提出，行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關(guān)部門承擔，房產(chǎn)交易、預(yù)售的職責還在住建部門。當然，對于遺漏的數(shù)據(jù)，一方面需要大量的投入，另一方面通過法律法規(guī)上的保證，是可以逐步完善的。