小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

摘要：隨著黨的十八大會議的召開，城鎮(zhèn)化建設(shè)被提到一個新高度。城鎮(zhèn)化的發(fā)展為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)提供了新的契機。文章對長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探究小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題，通過SWOT分析法，分別對縣城、建制鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行定位，最后對加快長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出政策建議。

關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)業(yè)；SWOT；定位

黨的十八大指出我們要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，并明確了推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，重點之一是推進(jìn)城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化發(fā)展能夠有效促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)上，則是改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，創(chuàng)造更好的人居生活。在這個過程中，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到十分關(guān)鍵的作用。它對拉動城鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加就業(yè)機會、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、維護(hù)社會穩(wěn)定等都有著重要的現(xiàn)實意義。

一、長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)業(yè)起步晚發(fā)展快

長沙包括6區(qū)3縣（市），3縣（市）為長沙縣、瀏陽市和寧鄉(xiāng)縣，截止2011年底全市共有113個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?！笆晃濉逼陂g，全市已累計完成小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入約373億元。隨著小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)投資大環(huán)境的改善，及居民住房需求，尤其是改善住房需求的增長，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。盡管發(fā)展時間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)遲于中心城區(qū)，但發(fā)展速度十分可觀。

從供給上看，近5年來3縣（市）在長沙房地產(chǎn)市場供給中所占的比例較大，2012年這三大區(qū)域占長沙全市批準(zhǔn)預(yù)售的30.01%。隨著市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的逐漸飽和，房地產(chǎn)向周圍郊縣擴張。從成交上看，3縣（市）在銷售備案量上總體呈上升趨勢，2012年這三大區(qū)域占長沙全市銷售備案的29.62%。隨著新型城鎮(zhèn)化的加快，越來越多的郊縣居民自主購置房產(chǎn)，預(yù)計未來需求會進(jìn)一步釋放。

（二）成交價格穩(wěn)中有升

受近年來長沙地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率等社會經(jīng)濟(jì)基本面因素上升的影響，以及縣域房地產(chǎn)市場服務(wù)體系逐步完善、供需不斷增加，住宅成交價格呈現(xiàn)上升的趨勢（圖1）?？傮w上看，3縣（市）新建商品住宅備案均價保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展，未出現(xiàn)住宅價格暴漲暴跌的情況。

（三）拉動地方經(jīng)濟(jì)功能日益顯現(xiàn)

伴隨著小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，長沙小城鎮(zhèn)的建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等快速發(fā)展起來，尤其是以工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)十分活躍，財政收入明顯增加。2011年望城區(qū)及3縣（市）村鎮(zhèn)實現(xiàn)財政收入40億元，鎮(zhèn)平均財政收入達(dá)4000萬元，其中榔黎、暮云、江背、黃花、丁字、永安等鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政總收入均超過1億元。同時，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，在很大程度上優(yōu)化了城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活、設(shè)施配套、投資環(huán)境，為農(nóng)村剩余勞動力提供了就業(yè)機會，再加上小城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療等多方面配套優(yōu)于農(nóng)村，直接激發(fā)了農(nóng)民在小城鎮(zhèn)購房的需求。長沙星沙、星城、青竹湖、暮云等都是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)形勢較好的城鎮(zhèn)。

二、長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.土地資源集約利用程度低。土地資源利用率低，存在浪費現(xiàn)象，是長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的突出問題。房地產(chǎn)開發(fā)中土地零散出讓、土地審批不嚴(yán)、擅自改變土地使用類型、侵占耕地、居民非法占用土地自主建房、小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止等等，這些都是當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中土地粗放式利用的表現(xiàn)。近年來還涌現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)利用小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃滯后和制度缺失，到小城鎮(zhèn)大規(guī)模圈地，造成土地閑置現(xiàn)象。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投融資困難多。長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)資金運作存在的問題環(huán)環(huán)相扣，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)遲遲無法突破資金瓶頸。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道十分有限，銀行支持力度較弱，很多都是采取集資建房的模式，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較小，只能開發(fā)零散小盤，在運作中資金也得不到有效的周轉(zhuǎn)和利用，難以發(fā)揮資金的集聚作用。投融資困難使得企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向于民間借貸，無形中增加了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)市場發(fā)展程度偏低。在參與主體上，長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)在過去很長一段時間內(nèi)都是居民自建或是合作開發(fā)為主，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展房地產(chǎn)綜合開發(fā)是近年來才開始發(fā)展；在交易方式上，市場隱形交易比較普遍，如舊城改造、合作建房、房屋私下交易等等，并未按照房地產(chǎn)市場交易流程辦理相關(guān)手續(xù)；在產(chǎn)品質(zhì)量上，小城鎮(zhèn)“重數(shù)量、輕重量”的發(fā)展觀念依然存在，地標(biāo)性建筑缺乏，物業(yè)管理存在缺失。

4.規(guī)劃的制定和實施力度弱。長沙十分重視小城鎮(zhèn)發(fā)展，要求做好小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，但是目前部分小城鎮(zhèn)仍未將房地產(chǎn)單項規(guī)劃列入小城鎮(zhèn)規(guī)劃編制，或是規(guī)劃嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)項目無法做到按規(guī)劃有序開發(fā)。對于已經(jīng)制定了規(guī)劃的小城鎮(zhèn)，規(guī)劃并未落到實處，為了追求短期效益，規(guī)劃頻繁變動，不按規(guī)劃辦事，房地產(chǎn)項目布局混亂，功能定位不清，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

三、長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展定位探索

（一）小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展分類路徑

當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著中心城區(qū)飽和資源要素開始轉(zhuǎn)移，國家政策大力支持等重要機遇。長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)分類別的穩(wěn)步推進(jìn)，避免走入重復(fù)建設(shè)，城鎮(zhèn)空心化誤區(qū)。將長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣的縣城打造為衛(wèi)星城，人口規(guī)模約30-50萬人；將黃花、暮云、金井等29個重點鎮(zhèn)打造為衛(wèi)星鎮(zhèn)，人口規(guī)模約為3-5萬人，優(yōu)先推進(jìn)10個城鄉(xiāng)一體化示范鎮(zhèn)；推進(jìn)人口聚集較好的鄉(xiāng)村建設(shè)，打造為人口規(guī)模約為3000-5000人的中心村，在鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)中優(yōu)先推進(jìn)21個示范村，真正貫徹落實國家“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路。

（二）分類發(fā)展定位選擇

1.縣城房地產(chǎn)發(fā)展定位——以衛(wèi)星城建設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)，分功能區(qū)推進(jìn)成片開發(fā)。長沙3縣（市）縣城與長沙城區(qū)距離近，能夠最大限度的承接長沙城區(qū)在經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面的輻射作用，充分發(fā)揮區(qū)域效應(yīng)。隨著長沙城區(qū)的不斷發(fā)展擴大，對3縣（市）的輻射作用也越來越強，這也是近年來3縣（市）發(fā)展速度加快的重要原因之一。

通過對長沙3縣（市）縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析，不難看出縣城房地產(chǎn)開發(fā)定位應(yīng)立足于長沙城市衛(wèi)星城建設(shè)，堅持舊城改造和新城開發(fā)協(xié)調(diào)進(jìn)行，分功能區(qū)推進(jìn)房地產(chǎn)成片開發(fā)，不斷提升縣城城市建設(shè)和人民居住水平。一方面結(jié)合優(yōu)勢條件，牢牢抓住區(qū)域輻射力，不斷擴大縣城的建成區(qū)規(guī)模，積極承接長沙中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)和勞動力，在承接中心城區(qū)輻射的同時，也充分輻射周邊的城鎮(zhèn)。另一方面規(guī)避劣勢條件，縣城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必然面臨著城區(qū)分不同功能區(qū)進(jìn)行建設(shè)的格局，應(yīng)堅持老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)兩條腿走路，對縣城各功能區(qū)要有明確的定位，充分發(fā)揮資源集聚帶來的規(guī)模效應(yīng)，把開發(fā)重點從追求速度轉(zhuǎn)向追求內(nèi)在品質(zhì)的提升。

2.建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展定位——以特色資源為突破口，推進(jìn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)。受鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件明顯改善、城市房價逐年攀升等因素影響，農(nóng)村人口呈現(xiàn)快速向建制鎮(zhèn)集中態(tài)勢，這為建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)集聚了充足的人氣。結(jié)合當(dāng)前長沙建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，通過SWOT分析法，分析建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的組織內(nèi)部和外部環(huán)境，從而對建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)做出科學(xué)合理的定位（圖4）。

長沙建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以特色資源為突破口，推進(jìn)彰顯特色的房地產(chǎn)綜合dc35cae39057050986c51f8f99a27fa7開發(fā)，既充分結(jié)合特色資源，保護(hù)建制鎮(zhèn)原有生態(tài)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，又要支持建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)代化，培育住宅產(chǎn)業(yè)這一新的經(jīng)濟(jì)增長點。一方面，應(yīng)本著“保護(hù)資源，挖掘特色”的原則，充分培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)，加速人口的聚集，利用土地成本、建安成本低的成本優(yōu)勢吸引外來開發(fā)企業(yè)入駐，定位于發(fā)展衛(wèi)星鎮(zhèn)、旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生態(tài)地產(chǎn)等等。如寧鄉(xiāng)縣灰湯鎮(zhèn)立足于現(xiàn)有天然溫泉資源，在2012年啟動了灰湯華天城、金太陽現(xiàn)代農(nóng)莊、龍熙溫泉等項目工程。 另一方面，建制鎮(zhèn)政府要對未來房地產(chǎn)業(yè)布局做好規(guī)劃，嚴(yán)格控制在建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)居民自建住宅，鼓勵和歡迎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)既要保留建制鎮(zhèn)原有生態(tài)特征，又要有類城市的高樓大廈和商業(yè)中心，將建制鎮(zhèn)的建設(shè)打造為傳統(tǒng)與現(xiàn)代的最佳結(jié)合。

3.鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展定位——以小康住宅建設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)集約生態(tài)新農(nóng)村。建設(shè)社會主義新農(nóng)村是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，鼓勵農(nóng)民向中心村集聚，提高鄉(xiāng)村集聚度是未來的發(fā)展趨勢。采用SWOT分析法，對鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的優(yōu)勢、劣勢、機遇與挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，為鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展提供參考（圖5）。

從長沙鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析可以看出，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)立足于保護(hù)鄉(xiāng)土鄉(xiāng)情，積極引導(dǎo)村民向中心村集聚，集中興建房屋，逐步形成新型農(nóng)村社區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會介入與城市相近的村鎮(zhèn)，或是擁有稀缺資源的村鎮(zhèn)。對于一般的鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不會作為考慮。因此鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)很大程度上得依靠政府的扶持，尤其是由村政府組織的建房。政府應(yīng)提前做好規(guī)劃，劃定好片區(qū)，走集約化的道路，積極引導(dǎo)村民向中心村集聚。由政府統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)，對建房進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，將居住區(qū)與耕作區(qū)區(qū)分開來，引導(dǎo)村民在居住區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃布局集中建造房屋。政府在居住聚集區(qū)內(nèi)建設(shè)中心廣場、小型商業(yè)中心、配套健身器材、兒童樂園等等設(shè)施，鼓勵居民承包商業(yè)中心，從而形成“功能齊全、生活便利、村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明”的小康社區(qū)。

四、加快發(fā)展長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的政策建議

1.堅持規(guī)劃先行保障合理開發(fā)。全面貫徹湖南省、長沙市關(guān)于加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的精神，充分落實《湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實施綱要（2012-2020年）》、《長沙市城市總體規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃，要盡快彌補小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地利用和房地產(chǎn)開發(fā)與布局的規(guī)劃空白。結(jié)合縣城、建制鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村等具體特點，因地制宜的開發(fā)房地產(chǎn)項目，分級分步驟的推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。同時，還要做好保障性住房規(guī)劃，為低收入家庭提供住房保障。

2.堅持集約高效整合資源利用。充分發(fā)揮長沙市城區(qū)對小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)輻射作用，小城鎮(zhèn)應(yīng)借助承接城區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機會，以及長沙市重點工程項目、城鄉(xiāng)環(huán)境整治工程展開之機，提升小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、交通運輸、居住環(huán)境。充分挖掘現(xiàn)有土地資源，實現(xiàn)土地資源的再整理，加強對閑置土地整合利用，撤并一些自然村，耕地向種田大戶集中，居住向城鎮(zhèn)集中，工業(yè)向園區(qū)集中。采取減免或推遲收取相關(guān)規(guī)費、引導(dǎo)銀行提供信貸支持、開通政務(wù)綠色通道等，積極鼓勵開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)實行成片開發(fā)。

3.堅持兩型建設(shè)提升開發(fā)品質(zhì)。長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中要秉承資源節(jié)約和環(huán)境友好開發(fā)理念，在結(jié)構(gòu)上要變單棟零散建設(shè)為成片集中開發(fā)，提升區(qū)域聚集度和土地資源使用率，項目建筑設(shè)計做到美觀大方，適當(dāng)建設(shè)地標(biāo)性建筑。在業(yè)態(tài)上要綜合地區(qū)實際情況，實現(xiàn)集商業(yè)、居住、辦公為一體的多元化發(fā)展，提升小城鎮(zhèn)居民生活的舒適度和便利性。在質(zhì)量上鼓勵開發(fā)企業(yè)使用節(jié)能環(huán)保材料，政府對其進(jìn)行一定補貼，鼓勵小城鎮(zhèn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展綠色建筑，申請綠色建筑示范點。

4.堅持改善人居促進(jìn)市場發(fā)展。不斷完善小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升小城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療、就業(yè)、社會保障等公共服務(wù)水平，為居民生活提供良好的環(huán)境，增強小城鎮(zhèn)對購房者的吸引力，鼓勵企業(yè)老板、外地打工人員回鄉(xiāng)置業(yè)，充分挖掘小城鎮(zhèn)潛在住房需求。加強小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)抓小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入，要求開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品的銷售，嚴(yán)厲打擊非法集資建房、虛假廣告等行為。建立房地產(chǎn)市場信息公開制度，為購房者置業(yè)提供參考，為社會監(jiān)督提供渠道。

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