淺析商業(yè)地產(chǎn)運營模式

近幾年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施目標(biāo)多指向住宅市場，而對商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施較少。從國家對住宅市場調(diào)控政策頻出，可以預(yù)計未來住宅市場投資利潤率會逐步降低，而商業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)限制較少，將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱點。據(jù)統(tǒng)計，近5年來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資以年均28.9%的速度增長，開工面積以年均28.4%的速度擴大。商業(yè)地產(chǎn)與住宅最大的不同在于：住宅項目一般投資回收期較短，風(fēng)險主要存在于項目前期；而商業(yè)地產(chǎn)投資回收期較長，風(fēng)險不僅存在于項目前期定位，后期運營同樣存在較大風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)的幾種運營模式

（一）單純銷售模式

即在商業(yè)地產(chǎn)項目在建成后，開發(fā)商將其分散出售給中小投資者，投資者獲得商鋪產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商自行或委托物業(yè)管理公司進行基本物業(yè)管理而不對商鋪的經(jīng)營進行管理。這種模式類似于住宅的銷售模式，屬于短期投資行為。這種模式使得開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發(fā)項目的資金門檻，但加重了投資者的資金負擔(dān)。同時，單純的出售使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)多元化，難以實行統(tǒng)一經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)喪失了整體性不利于整體形象的統(tǒng)一和品牌的建設(shè)。更為嚴重的是，一部分購買者可能以投資升值為目的，不急于經(jīng)營，導(dǎo)致售出的商鋪空置，影響整個項目的形象。

（二）不定向出租模式

即在商業(yè)地產(chǎn)項目建成后，開發(fā)商將商鋪推向市場，公開招租，投資者獲得商鋪若干年的經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商除進行物業(yè)管理外還負責(zé)整個商業(yè)地產(chǎn)的推廣和營銷工作。這種模式屬于長期投資行為，投資者進入門檻低，容易吸引中小投資者，但開發(fā)商的資金壓力增大，后期面臨較大的市場風(fēng)險。不定向出租模式一般招商在項目建成以后，開發(fā)商對投資者經(jīng)營產(chǎn)品和方式?jīng)]有過多的限制，且缺乏后期管理，非常容易造成商場經(jīng)營定位與最初定位相背離，經(jīng)營效果難以保障，導(dǎo)致資金回收困難。例如，采用該模式的某商城，開業(yè)之初定位于名牌商品折扣店，由于該定位填補了所在城市的市場空白，招租異?；鸨缙诮?jīng)營效果很好。但由于缺乏對投資者入門門檻和后期管理，許多商鋪并不具備經(jīng)營名牌商品的渠道，所賣商品并非名牌商品或為仿冒品。整個商場逐漸變?yōu)榱撕翢o特色而言的以經(jīng)營中低檔商品為主的商場，目前慘淡經(jīng)營，已有將近半數(shù)的商鋪退租。

（三）定向出租模式

即開發(fā)商確定商業(yè)地產(chǎn)定位后，委托專業(yè)招商機構(gòu)或自行選擇信譽好、品牌知名度高的零售商進行定向招商。該模式雖然也屬于長期投資，但與不定向出租模式不同的是設(shè)置了進入門檻并且一般采取統(tǒng)一經(jīng)營模式為租金回收提供了保障。這種模式成功的關(guān)鍵在于引進知名商家，因此，一方面對商場的軟、硬件設(shè)施要求更高，前期資金投入也更大；另一方面招商更為復(fù)雜，大量的商業(yè)地產(chǎn)項目推出，使得知名零售商的可選擇空間極大，具備較強的談判實力，而開發(fā)商處于劣勢，一般要犧牲巨大的租金收益作為招商的條件。此外，采用該模式開發(fā)商往往需要向投資者提供個性化物業(yè)管理，這對開發(fā)商的經(jīng)營能力和管理能力提出了更高的要求。

（四）部分定向出租部分出售模式

即開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，先行與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，然后根據(jù)商業(yè)企業(yè)的需要，進行定制化建設(shè)，商場主體租給該商業(yè)企業(yè)，同時在商場主體周邊或局部建設(shè)一些小型店鋪，采取出售形式。這種模式的最大優(yōu)點在于開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)形成優(yōu)勢互補，商業(yè)企業(yè)的早期介入既降低了市場定位和業(yè)態(tài)組合的風(fēng)險，提高了商業(yè)地產(chǎn)項目整體經(jīng)營的穩(wěn)定性，又可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)加快小店鋪的銷售進度，提高銷售價格。同時，部分店鋪出售也緩解了開發(fā)商前期的資金壓力。但是，這種模式由于主體出租，因此開發(fā)商仍需承受較大的資金壓力，而且出售的店鋪其經(jīng)營效果和信譽也會反過來影響商場整體的形象和品牌。

（五）以租代售模式

這種模式從本質(zhì)上說，是單純銷售模式的一種營銷策略。它是指開發(fā)商在項目建成后，一定期限內(nèi)開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，這期間以出租的方式進行招商，待項目成熟后，再將產(chǎn)權(quán)進行拆零出售。這種模式主要是以增加開發(fā)商前期資金壓力為代價，降低了投資者的資金壓力和前期的經(jīng)營風(fēng)險，以達到吸引投資者的目的，但是該模式并未從根本上解決單純銷售模式存在的投資者后期經(jīng)營風(fēng)險。

（六）不租不售模式

即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商完成項目開發(fā)后，不對外招租或發(fā)售，開發(fā)商直接涉足商業(yè)經(jīng)營。這種模式中開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榱松虡I(yè)經(jīng)營者，屬于長期投資。采用這種模式在項目開發(fā)前，商業(yè)定位已經(jīng)完成，因此建筑的軟硬件設(shè)施與商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品是最相符的，開發(fā)商同時賺取開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤。但這種模式投資回收期長、風(fēng)險較大，同時對開發(fā)商要求較高，要求開發(fā)商必須具備商業(yè)經(jīng)營的能力。

幾種運營模式的對比

為更直觀的體現(xiàn)各種運營模式的差異，本文通過表1進行比較分析。從上述幾種模式的對比分析，可以看出，每種模式都存在一定缺點或局限性，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，降低風(fēng)險的最佳途徑是根據(jù)內(nèi)、外部條件選擇合適的運營模式。

開發(fā)商運營模式的選擇

綜合以上幾種運營模式，我們可以將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的贏利渠道概括為以下幾類：一是開發(fā)商通過銷售項目賺取開發(fā)利潤；二是開發(fā)商出租項目賺取租賃利潤；三是開發(fā)商參與項目經(jīng)營賺取經(jīng)營利潤；四是開發(fā)商從事商業(yè)物業(yè)管理賺取管理利潤。開發(fā)商可以根據(jù)內(nèi)、外部條件，在選擇一種開發(fā)模式的同時，將以上幾種贏利渠道相結(jié)合，降低運營風(fēng)險，確保投資回報。

（一）資金實力不足且經(jīng)驗缺乏的中小開發(fā)商

這類開發(fā)商一般屬于剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，資金實力和經(jīng)驗的約束決定了有效獲取短期利潤對他們至關(guān)重要。但是盲目追求短期高收益，往往適得其反。因為商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)就是通過商業(yè)方式的運作讓房屋產(chǎn)值、保值、增值的過程。如果過度追求短期利益，采用單純銷售模式，反而會損害商業(yè)地產(chǎn)的長期利益和持續(xù)發(fā)展能力。

開發(fā)商可權(quán)衡長期利益與短期利益，采取部分銷售部分出租的模式。銷售部分商鋪的產(chǎn)權(quán)，以賺取開發(fā)利潤，緩解項目資金壓力，其余部分與專業(yè)經(jīng)營商家聯(lián)合成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，整合開發(fā)商的開發(fā)實力和經(jīng)營商家的品牌經(jīng)營優(yōu)勢，確保項目在未來經(jīng)營期內(nèi)整體定位不會偏離目標(biāo)，能夠獲取較穩(wěn)定的租金受益或經(jīng)營收益。同時，與商家的聯(lián)合經(jīng)營還可以積累商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，項目本身也可以作為企業(yè)的一項固定資產(chǎn)，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

（二）資金實力稍差但具備運營管理能力的中型開發(fā)商

這類開發(fā)商一般都具有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、管理經(jīng)驗，只是受到資金的限制。因此，在開發(fā)模式的選擇上應(yīng)該揚長避短，引入戰(zhàn)略投資者是有效解決資金壓力的途徑之一。商業(yè)地產(chǎn)投資巨大且回收期較長，如果過分依賴銀行貸款，將存在一定的資金風(fēng)險，可能陷入資金鏈的困局。在目前我國融資渠道有限的條件下，中型開發(fā)商應(yīng)積極引入戰(zhàn)略投資者，降低銀行貸款的依賴程度，形成多元化投資結(jié)構(gòu)。戰(zhàn)略投資者可以是具有一定實力的零售商，采取聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合經(jīng)營的模式賺取經(jīng)營利潤；也可以是專業(yè)投資商，聯(lián)合投資商的資金實力與開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗共同開發(fā)、產(chǎn)權(quán)共享、開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，開發(fā)商賺取部分商鋪的租賃利潤與全部商鋪的經(jīng)營利潤。

表1 不同商業(yè)地產(chǎn)運營模式的比較

（三）資金實力與開發(fā)經(jīng)驗兼?zhèn)涞拇笮烷_發(fā)商

這類開發(fā)商一般為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，經(jīng)驗豐富，有一定的品牌知名度。對這類開發(fā)商而言，進行長、短線項目的組合是保持穩(wěn)定獲利的關(guān)鍵。開發(fā)商可以通過科學(xué)的市場調(diào)研和商圈分析，選擇城市中具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，但開發(fā)其中少部分地塊為大型購物中心、酒店、會展、體育場館、道路設(shè)施等商業(yè)物業(yè)。這部分物業(yè)中又可選擇相對經(jīng)營經(jīng)驗較豐富，業(yè)態(tài)市場前景較好的一部分物業(yè)不租不售，開發(fā)商直接涉足商業(yè)經(jīng)營，同時賺取開發(fā)投資利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤，獲得長期的投資回報。其余物業(yè)可采取定向出租的方式賺取租賃利潤，同時開發(fā)商組建專業(yè)的物業(yè)管理公司，對這些物業(yè)提供專業(yè)化、個性化的物業(yè)管理，賺取管理利潤，形成企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。通過地塊上這些物業(yè)的成功經(jīng)營，營造商圈氛圍，贏得周邊土地增值。待土地增值后，企業(yè)可根據(jù)自身的資金運轉(zhuǎn)狀況，選擇土地轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)賺取土地增值收益。考慮到商業(yè)地產(chǎn)占用資金較大，對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風(fēng)險的能力要求較高的情況，大型開發(fā)商應(yīng)適當(dāng)選擇一些短線項目，利潤先行，如前面提到的土地轉(zhuǎn)讓，收購一些商業(yè)項目包裝以后再出售等。這樣，一方面可以降低整體投資風(fēng)險，另一方面可以提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。