樓市調(diào)控的廣州樣本

隨著各地發(fā)布“國五條”實(shí)施細(xì)則滿一個月，全國樓市量跌滯漲效果已經(jīng)顯現(xiàn)。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)商并不愿輕易就范，玩起了表面降價實(shí)際變相漲價的“數(shù)字游戲”。對此，專家認(rèn)為，在調(diào)控的同時，也應(yīng)該在土地、財(cái)稅改革等方面采取措施，以抑制房價過快上漲。

4月24日，廣州繼北京之后明確表示要對房價進(jìn)行指導(dǎo)。廣州將全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)。同時，在限價前銷售的樓盤，也可能因?yàn)閮r格偏高而被暫停網(wǎng)簽。

有形的手

按照原來的想法，廣州郊區(qū)某樓盤在“五一”假期期間會以13000元/平方米的價格開盤。相比周邊同等配套的樓盤，該單價尚有一兩千的低價優(yōu)勢。然而，政府突然出臺的限價政策打亂了這個項(xiàng)目的策略。政府對該樓盤的指導(dǎo)價格定為10000元/平方米，這個指導(dǎo)價甚至低于該樓盤去年一期產(chǎn)品讓利后的價格。同時，多家地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目都收到跟原定賣價存在明顯差距的指導(dǎo)價格。

除了通過預(yù)售證發(fā)放指導(dǎo)將售樓盤的價格，房管局還以限制網(wǎng)簽的方法調(diào)控那些在政策出臺前便銷售了的項(xiàng)目價格。一家廣州本地的開發(fā)商在限價政策出臺前一周獲批預(yù)售證。該地產(chǎn)企業(yè)的總裁助理說，雖然躲開了價格指導(dǎo)，但房管局通知，“五一”以后的樓盤，每天只允許網(wǎng)簽兩套。并且，“房管局不允許開發(fā)商對外這么說，只能推托是網(wǎng)絡(luò)繁忙”。沒想到過了“五一”，這個項(xiàng)目根本不能登錄網(wǎng)簽系統(tǒng)。該人士咨詢房管局，得到的答復(fù)變成：“這片區(qū)域樓盤單價超過兩萬元的不允許網(wǎng)簽?！?/p>

一家大型地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人形容，行政干預(yù)手段是簡單粗暴的，中心城內(nèi)均價兩萬元的樓盤也受到網(wǎng)簽限制，而該項(xiàng)目并非豪宅，只是中小戶型。政府想把均價控制在1.5萬元左右，事實(shí)上均價低于1.5萬元的項(xiàng)目集中在南沙、花都等郊區(qū)，于是，不得不對中心城區(qū)新盤加以限制。

開發(fā)商對策

開發(fā)商開始想辦法應(yīng)對。香江控股集團(tuán)旗下的“翡翠綠洲”項(xiàng)目位于廣州增城。該項(xiàng)目新一期組團(tuán)于5月18日開盤。銷售代表介紹，公司按毛坯8000元/平方米，裝修2500-3500元/平方米的價格，分別與購房者簽署房屋買賣合同及裝修合同。銷售人員稱，“毛坯價和裝修價加起來才是真正想賣的價格?！蹦抽_發(fā)商總裁助理稱，首先土地價格一直在漲，產(chǎn)品就不可能越賣越便宜。

有購房者致函增城市國土與房管局，指出有開發(fā)商以裝修合同補(bǔ)差價。該局回復(fù)稱：對于開發(fā)企業(yè)提出另簽價格協(xié)議的行為，可以認(rèn)為是要約行為，購房者可結(jié)合自身需要自主決定是否簽訂，由此引發(fā)的糾紛屬于民事糾紛，雙方屆時可本著開誠布公的態(tài)度充分協(xié)商解決糾紛，協(xié)商不成的，可通過司法途徑解決糾紛事宜，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

某大型地產(chǎn)企業(yè)的營銷負(fù)責(zé)人直言，地方政府是“土地價格不希望低，樓價又希望讓中央滿意”的矛盾心理，所以對開發(fā)商用點(diǎn)計(jì)謀處理價格問題的做法留有余地?！胺駝t開發(fā)商房子賣不出去，壓縮投資金額，不參與土地市場的招拍掛，不僅影響上下游整個產(chǎn)業(yè)鏈，政府的土地出讓金、稅收等各方面都會成問題”。

破解“越調(diào)越漲”

面對房價仍然可能繼續(xù)上漲的壓力，房地產(chǎn)市場似乎陷入了越調(diào)越漲的怪圈。對此，上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，調(diào)控若不升級，房價可能將失控。但是，調(diào)控政策確實(shí)也存在問題：一是抑制需求，同時增加有效供應(yīng)不足；二是過多使用了行政手段，對經(jīng)濟(jì)手段重視不夠。宏觀調(diào)控本身很難掌握火候。市場冷時加柴，可一不小心火勢就會失控；市場熱時澆水，弄不好又會熄火。

專家普遍認(rèn)為，要解決房價居高不下的困局，不能一味地“限價”、“限購”，而應(yīng)該在加快“土地財(cái)政”改革、實(shí)施房產(chǎn)稅、拓寬百姓投資渠道等方面采取措施。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌等人建議，要調(diào)整財(cái)稅體系和中央地方事權(quán)體系，加快建立替代稅種，加大轉(zhuǎn)移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依賴切實(shí)降低。