王二家的空房和空置率的解讀

郭凱

王二有3個兒子，一大家子都住在同一個屋檐下，很是熱鬧，也很讓村里人羨慕。轉眼間，兒子們都到了談婚論嫁的年紀，也都有了對象。老大準備明年結婚，老二、老三選了后年。要結婚就得有房，王二決定一家人這就忙起來，今年先把老大結婚的房蓋了，明年再蓋老二和老三的。

經(jīng)過揮汗如雨的幾個月后，老大的新房終于蓋好了，就在王二房子的邊上。因為婚事要等到明年，老大還是繼續(xù)和父母兄弟住在一起，新房則空在那里。到了晚上，路過王家，一邊的房子燈火通明，另一邊卻黑燈瞎火。年底，村里的干部來登記，王二實話實說，新房已經(jīng)蓋好，但是還沒住人。干部二話沒說，在空置率一欄寫下了50%。

到了第二年，老大如期舉行了婚禮并住進了新房。這一年，王家又蓋了兩幢房子，一幢給老二，一幢給老三。和老大一樣，老二、老三在結婚之前還是繼續(xù)和父母住在一起。結果到了晚上，王家的4幢房子里，總是兩幢亮燈，兩幢沒亮燈。到了年末一登記，王家房子的空置率繼續(xù)是50%。

到了第三年，王二決定和兒子們住在一起。大兒子那時已經(jīng)帶著全家去外地打工了，王二就在老二和老三家輪流住著，王二的老房和老大的房子則空在那里。到了晚上，王家的房子還是兩幢亮燈，兩幢沒亮燈。到了一年一度空置率統(tǒng)計的時候，王二家房子的空置率連續(xù)三年保持50%。

進入第四年，王二覺得家里空著那么多房子挺浪費的。說來也巧，經(jīng)常有外村人來問王二房子賣不賣。那些人看起來都挺有錢的，口氣也挺大：“你開個價吧，只要你愿意賣就成?！蓖醵髞碛X得價錢合適，就把自己的老房和老大的房子賣給外村人了。賣了之后，也沒見那些外村人來住過。一到晚上，王家的房子繼續(xù)是半邊亮著燈，已經(jīng)賣出去的那半邊黑著燈。這一年統(tǒng)計空置率的時候，王家房子的空置率變成了0，因為王家已經(jīng)沒有空房了。不過問題是，真實的空置率并沒有變化——王家原來的4幢房子里，繼續(xù)還是一半有人住，一半沒人住。

如果一個外人不知道王二家里發(fā)生的這些事情，而只是從遠處數(shù)黑燈的房子，那得到的印象會是王家房子的空置率連續(xù)4年都是50%。性急的人也許會立刻下結論：王家的房子嚴重過剩。只是，同樣的統(tǒng)計數(shù)字背后的故事卻是不一樣的。

這幾年，各種關于嚴肅調(diào)查住房空置率的呼聲越來越高，國家統(tǒng)計局也表示要利用人口普查的機會進行空置率的調(diào)查，這些都是非常正面的事情，早就應該做了。只是無論最后調(diào)查出來的空置率是多少，在解讀空置率是高還是低的時候，都必須謹慎再謹慎，正如前面王二的例子，同樣的空置率，背后的原因卻極不相同。

在一個買房、租房的主要目的就是用來居住的社會里，空置率可以大致反映住房供給和需求的相對多少。由于人口流動性和其他制度性因素（比如說是否存在價格管制，交易成本是否合理），供給和需求相對平衡所對應的空置率也不會是0，一個經(jīng)濟社會里的房子總要有一些冗余度。在這種情況下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也許就是住房在當前的價格下存在過度供給。王家的房子在第三年的空置率就有點類似這種情形：王家其實只需要兩幢房子，但是王家有4幢房子。這時50%的空置率反映的就是住房的過剩。

當買房不只是為滿足當前居住的需要，同時還有投資用途的時候，空置率和住房供給是否過剩的邊界就開始變得模糊。從住房資源有效分配的角度說，投資購房造成的空置率上升是對資源很大的浪費，并反映了分配的問題——有人住不起房子，有人買了房子卻空著。但從嚴格的供給需求的角度看，并沒有清晰的界限來認定，買房自住是需求，而買房投資就不是需求。沒錯，買房自住也許是一種更穩(wěn)定的需求，從宏觀穩(wěn)定的角度說，也許是一種蘊含風險更小的需求；而投資購房可能存在巨大的波動，并會通過推高房價對普通老百姓造成負面的影響，也可能蘊藏著更大的金融風險。因此，從政策的角度說，抑制投資性購房的需求存在合理性。但這些并沒有否認投資性需求也是需求。這種情況就像王二家的房子在第四年的情況。從住人的角度說，確實空著兩幢房，存在浪費，這和第三年的時候一樣。但如果立刻就從這里跳到住房供大于求這樣一個結論，恐怕就有點太快了。結合中國金融體系的現(xiàn)狀，投資性的購房需求可能會在很長時間里都相當強勁，只是這樣的“投資”對整個社會而言，是一種很缺乏效率的投資。

而對于仍然處于轉型過程中、城市化進程正在快速推進的中國，空置率更應該放在一個動態(tài)的視角下觀察才合理。一個賣車的，如果在賣車的黃金季節(jié)之前大量進車，造成了庫存率上升，這樣的庫存率上升是自然的，因為很快就會被消化掉。而如果過了賣車的黃金季節(jié)，庫存率仍然很高，那他恐怕就要開始睡不著覺了。王二家的房子，頭兩年的空置率也是50%，但應該沒有人會覺得那樣的空置率需要擔心，因為這些空置的房子是為未來的需求準備的。中國的城市化進程還遠未結束，從宏觀角度看，城市住房空置率偏高和沒有結構性過剩的現(xiàn)象在中國有同時存在的可能性?；蛘邠Q一個角度說，處于城市化進程中的中國，其正常的空置率會高于那些成熟經(jīng)濟體的空置率。這就像北京的環(huán)路，四環(huán)路在2001年全線修通的時候，整個路上空蕩蕩的。但如果在那時就下結論說四環(huán)路修得太超前，那眼光怕是太靜態(tài)了。

中國空置住房的背后，恐怕上面幾種成分都包含，還有不少這里沒有談到的情況，比如說中國的人口結構和人口的空間分布。這些因素的相對重要性也會隨著時間的推移而變化，而且可能會變化得很快。這就要求對空置率的解讀不能僅僅停留在表面的數(shù)字上，更應該仔細分析背后的原因。

（唐溪慶摘自浙江人民出版社《王二的經(jīng)濟學故事》一書，鄺 飚圖）