自住型商品房餡餅？

□ 本刊記者 羅燕 劉芯邑

自住型商品房餡餅？

□ 本刊記者 羅燕 劉芯邑

自住型商品房將覆蓋政策房出現(xiàn)以來最廣泛的“輪候”人群。繼“搖車”之后，“北京式搖房”橫空出世。

北京首批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案展開展當(dāng)天，就有不少市民前來觀展。 圖/CFP

今年35歲的蘇林看過數(shù)不清的樓盤，卻是第一次看建筑工地。

11月29日，在北京首個自住型商品房項目——朝陽區(qū)豆各莊恒大“御景灣”項目開始申購的前一天，蘇林來到了項目現(xiàn)場?！耙约簛砜匆幌虏拍芊判纳暾??！彼f。

自2007年來到北京后，在努力掙首付款的同時，蘇林發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)買不起北京的房子了。這幾年，他記不清看了多少套房，卻因為各種原因沒能買下一套。

自住型商品房的推出讓蘇林喜出望外。這種住房價格將比同地段、同品質(zhì)商品房低30%左右，套型以90平方米以下為主，主要滿足自住型改善型購房需求。自10月23日政策發(fā)布后，他就一直關(guān)注著進(jìn)展。

跟蘇林一樣的人還有很多?！懊刻於加惺畮讚苋诉^來看?！痹诮ㄖ袠I(yè)干了10多年的吳姓工程師頭回看到這種景象：房子還沒開始建就有那么多人來看。

“運氣”與“銀子”

據(jù)介紹，恒大“御景灣”項目位于豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，東至規(guī)劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環(huán)路，北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地。今年9月4日，恒大集團(tuán)以40.4億元競得此地塊。

該項目總建筑面積約29萬平方米，其中自住型商品房面積約18萬平方米，能提供約2000套自住型商品房，每平方米售價約22000元。

在項目現(xiàn)場，《民生周刊》記者看到，這塊地已經(jīng)被圍了起來，工人們分頭在搭建臨時住房及售樓處，工地正在進(jìn)行深井降水。“這是為建地下室做準(zhǔn)備。”一名施工人員說。

恒大集團(tuán)北京分公司工程處的一位張姓工作人員表示，公司現(xiàn)在正積極跟各部門溝通，爭取早日大規(guī)模開工?！斑M(jìn)入主體建設(shè)就很快了。估計明年7月大樓能封頂，然后進(jìn)行二次結(jié)構(gòu)。明年的這個時候你再來看，房子就已經(jīng)建好了。”

“這意味著最快后年能拿到房子？”蘇林說完之后馬上否定了自己，這離“他的”房子還太遠(yuǎn)了。

這個項目共建設(shè)2000套自住型商品房，但申請購買的人估計會數(shù)以萬計。

“渺?！?、“跟中彩票一樣”……這是在北京首批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案展上，《民生周刊》記者聽到最多的話。

這次展覽于11月12—27日在北京規(guī)劃展覽館舉辦，共展出海淀、朝陽、昌平、豐臺4個區(qū)縣的7個自住型商品房項目，總建筑面積73.3公頃，可建設(shè)自住型商品房建筑面積約144.7萬平方米，共16020套房。

而據(jù)北京市建委統(tǒng)計，截至今年4月，申請保障房的家庭仍有13.2萬戶在輪候。

住建部政策研究中心主任秦虹稱，北京每年新增約60萬人，其中20~39歲的人口占62.8%，年輕人向大城市的集中帶來了巨大的住房需求。

在強(qiáng)大需求面前，現(xiàn)有的自住型商品房如杯水車薪。

曾在2009年通過搖號搖中一套限價房的胡女士，這次幫兒子一家來看展覽。雖然兒子已經(jīng)不屬優(yōu)先購買對象，但她相信只要運氣好，還是能買到?！安贿^這次除了‘運氣’之外，還要‘銀子’?！彼龂@道。

與經(jīng)濟(jì)適用房、限價房相比，自住型商品房價格顯然高出很多，只是比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右。在較好的地段，其售價仍超過每平方米2萬元。

“北京式搖房”

數(shù)據(jù)表明，今年北京房價的漲幅一直領(lǐng)跑全國，有些項目漲幅超過70%。10月22日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，新房價格同比上漲的69個城市中，北京以20.6%的漲幅再次居首。

10月23日，北京“一日兩文”，出臺了樓市調(diào)控新政“京七條”，并發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，推出新的住房品種——自住型商品房。

“低端有保障、中端有支持、高端有控制”，這是北京市建委今年提出的住房供應(yīng)思路。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《民生周刊》記者，加快自住型商品住房建設(shè)，目的是解決需求最旺盛的剛性自住需求、改善型需求和夾心層家庭住房困難，做實中端，支持剛需，平抑房價。

按照北京市建委的規(guī)劃，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，明年將達(dá)到5萬套供地規(guī)模。

“政府行為的規(guī)范與否決定了整個新制度的成敗，如果存在尋租腐敗問題，必然會有一些人通過購買自住型商品房獲利，可以考慮引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督?！?/p>

在中國政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法研究所副所長薛克鵬看來，“這樣的供應(yīng)量還是非常有限的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，供應(yīng)量很小時，對房價的抑制作用并不大，不能改變市場上的房價結(jié)構(gòu)，但能滿足工薪階層的一些住房需求。”

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳保存擔(dān)心，自住型商品房作為一種政策房，而且配建在商品房小區(qū)里，很可能最終只停留在口頭上，不能完全推行下去?！霸谏唐贩啃^(qū)中配建政策房惡果無窮，所有的配建模式最終都造成商品房價格大幅上漲。”

自住型商品房一般以“限房價，競地價”的方式供地。在土地招拍掛過程中，對擬出讓地塊限定住房套型及最高房價，在此基礎(chǔ)上開發(fā)商競爭土地價格。

11月21日，恒大集團(tuán)以51.35億元再次競得配建自住型商品房的地塊——朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊，成為北京今年的總價地王。該地塊總面積為20.5446萬平方米，配建1.69萬平方米限價商品房及11.2萬平方米的自住型商品房。

“政府的土地出讓金不能少，企業(yè)也不能虧本，這樣下去，市場上的普通商品房將不會存在，就剩下高端商品房和自住型商品房，沒有輪上自住型商品房的普通白領(lǐng)就無房可買了?！标惐４嬲f。

11月27日，《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定（征求意見稿）》向社會公開征求意見。

根據(jù)《暫行規(guī)定》，具有購房資格的家庭，可在項目公示期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出購房申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房家庭的申請材料進(jìn)行初審，北京市建委及相關(guān)部門將在20個工作日內(nèi)，對購房家庭的資格進(jìn)行再次審核，通過購房資格審核的家庭參加搖號。

由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號，確定購房家庭的選房順序，搖號將使用全市統(tǒng)一的搖號軟件。

北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這款搖號軟件是在總結(jié)保障房搖號經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，借鑒北京市小客車指標(biāo)搖號系統(tǒng)和辦法研發(fā)的。

根據(jù)《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，在北京具有購房資格的家庭都可以購買自住型商品住房。其中，本市戶籍無房家庭及保障房輪候家庭優(yōu)先購買。

這意味著自住型商品房將覆蓋政策房出現(xiàn)以來最廣泛的“輪候”人群。繼“搖車”之后，“北京式搖房”橫空出世。

誰是裁判

11月30日10點，“御景灣”項目開始在恒大集團(tuán)北京分公司官網(wǎng)上接受申購。

《民生周刊》記者多次嘗試登錄該網(wǎng)站，結(jié)果均為網(wǎng)頁打開速度極慢、顯示不全或者無法打開。

據(jù)了解，報名網(wǎng)站按照能應(yīng)對10萬人的流量設(shè)計，但開始申購當(dāng)日，網(wǎng)站便陷入癱瘓狀態(tài)。恒大集團(tuán)相關(guān)人士表示，當(dāng)日下午已經(jīng)增加了一臺服務(wù)器。

申請、審核之后的搖號工作也將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織，而此前北京的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房搖號均由政府住房保障部門組織。

“開發(fā)商組織搖號靠譜嗎？”在一些房產(chǎn)論壇上，很多人發(fā)出了類似的疑問。由官方組織、實施3年的北京小型客車搖號就曾被曝存在暗箱操作。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，“這點大家不必過慮，開發(fā)商只是承擔(dān)具體的工作，主導(dǎo)的還是政府，監(jiān)督的則是社會公眾。這個事情既然是民生性的，就必須彰顯公平?！?/p>

《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定（征求意見稿）》明確，搖號、選房過程應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)全程公證，接受屬地區(qū)、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門監(jiān)督，并可以邀請社會公眾現(xiàn)場監(jiān)督。

薛克鵬認(rèn)為，必須要把制定規(guī)則、執(zhí)行規(guī)則以及監(jiān)督這3種權(quán)力分開。政府行為的規(guī)范與否決定了整個新制度的成敗，如果存在尋租腐敗問題，必然會有一些人通過購買自住型商品房獲利，可以考慮引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。

在全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌看來，更需要監(jiān)管的是自住型商品房的質(zhì)量。自住型商品房的土地成本依然很高，但房價是限定的，這樣就壓縮了開發(fā)商的利潤空間?！伴_發(fā)商可以通過管理革新來控制成本，這無疑是最好的。但也不排除有的開發(fā)商會通過偷工減料等方式降低建房成本?！?/p>

但北京的土地資源是有限的，而且征地成本越來越高，也推高了土地成本?！斑@樣就必須進(jìn)行更好的區(qū)域規(guī)劃，把周邊地區(qū)的交通設(shè)施做得更好，加大土地的有限供應(yīng)?！鳖櫾撇f。

蘇林正在積極成為這次自住型商品房購買“分母”中的一員，登錄不了的網(wǎng)站、不知是否公正的“裁判”都讓他有些焦慮。盡管在“御景灣”實地探訪后，他并不是十分滿意，這里離他的工作單位路途遙遠(yuǎn)，而且配套設(shè)施尚不完備，但他還是決定申購，“聊勝于無嘛”。

（蘇林為化名。實習(xí)生王嘉林、陳小丹對本文亦有貢獻(xiàn)。）

□ 編輯 趙慧 □ 美編 王迪