房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題及其對(duì)策

王樹(shù)鋒

【摘 要】我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活中發(fā)揮了舉足輕重的作用。必須看到，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中仍然存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房?jī)r(jià)、環(huán)境等方面，它們的存在在不同程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須加以解決。為此，本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出了解決問(wèn)題的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地中存在的問(wèn)題，不僅擾亂了我國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的正常秩序，而且引發(fā)了一系列的社會(huì)矛盾及法律紛爭(zhēng)，不能不令我們深思。

1、基層人民政府越權(quán)批地。

根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》之規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限為：耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；耕地3畝以下、其他土地10畝以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限由省、自治區(qū)人大常委會(huì)決定。國(guó)有土地使用權(quán)的出讓不得化整為零，變相擴(kuò)大批準(zhǔn)權(quán)限。然而，在實(shí)踐中，一些地方政府無(wú)視上述規(guī)定，采用化整為零等手段，征用耕地并出讓，開(kāi)發(fā)建設(shè)所謂的 “高爾夫球場(chǎng)” 、“工業(yè)園區(qū)” 等。由于這些項(xiàng)目工程量大，資金難以及時(shí)到位，導(dǎo)致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地資源的極大浪費(fèi)。

2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法開(kāi)發(fā)、出讓集體土地。

我國(guó)《土地管理法》第63條明確規(guī)定， “農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)” 。然而集體所有的土地進(jìn)入市場(chǎng)流通在全國(guó)都程度不同地存在。例如，在全國(guó)各地大面積出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”，給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了極大的混亂。為了解決這一矛盾，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓” 。因此，凡未經(jīng)國(guó)家征用就非法開(kāi)發(fā)、出讓農(nóng)村集體土地的行為一律無(wú)效。不受法律保護(hù)。

（二）房?jī)r(jià)問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房?jī)r(jià)問(wèn)題主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映，當(dāng)前部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各類要素價(jià)格普遍上漲、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快帶動(dòng)市場(chǎng)總需求快速增加，以及一些地方經(jīng)營(yíng)城市、盲目大拆大建有密切關(guān)系。直接原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升和部分地區(qū)供求關(guān)系失衡，以及一些地區(qū)投資、投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過(guò)快。造成房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因主要有：

1、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。

突出表現(xiàn)為非住宅、高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)。一是，新建商品房中，全國(guó)商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)18.2%和2.3%，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)23.4%和6.5%。青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為明顯，據(jù)青島市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，2012年全市住宅完成投資593.6億元，同比增長(zhǎng)4%，增幅較去年同期（26.6%）收窄了22.6個(gè)百分點(diǎn)，辦公用房增幅最大，同比增長(zhǎng)達(dá)到141.2%，增幅較去年同期擴(kuò)大102.2個(gè)百分點(diǎn)。二是，商品住宅供應(yīng)中，居民對(duì)普通商品房的需求勢(shì)頭強(qiáng)勁。2012年青島市的房屋銷售面積950.9萬(wàn)平方米，其中住宅銷售842.5萬(wàn)平方米，占89%的比例，可見(jiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房需求特別是老百姓的剛性購(gòu)房需求還是很大。三是，保障性住房供應(yīng)量不足。青島市從2008年全市住房工作會(huì)議上，提出“兩改、兩增、兩擴(kuò)、一改善”的新目標(biāo)及改造舊城區(qū)、改造城中村；增加廉租住房、實(shí)物配租比重，增加租金補(bǔ)貼數(shù)額；擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房銷售數(shù)量，但供需之間的差距依然很大。

2、商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加。

近年來(lái)，多重因素推動(dòng)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升。一是土地價(jià)格上漲。二是生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)上漲。三是拆遷成本增加。四是商品住宅品質(zhì)提高，如墻體保溫等級(jí)不斷提高，防火體系等級(jí)不斷提高，住宅建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到65%。此外，各地精裝修商品房交付量增加，裝修成本進(jìn)入銷售價(jià)格，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)提高。

總的看，我國(guó)房?jī)r(jià)維持在高位，尤其是部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是多種因素綜合作用的結(jié)果。從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身情況看，成本推動(dòng)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題在全國(guó)具有一定的普遍性。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，有利于抑制需求、減緩房?jī)r(jià)漲幅；成本因素受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步改善；而供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和投資性需求過(guò)旺、短期炒作問(wèn)題如不盡快解決，有可能對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)一步起到推波助瀾的作用。因此，穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作，既要有全國(guó)性的措施也要注重分類指導(dǎo)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

（三）環(huán)境問(wèn)題

在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在許多環(huán)境問(wèn)題，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地土地使用權(quán)的取得到物業(yè)管理，環(huán)境問(wèn)題貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中主要存在以下環(huán)境問(wèn)題：

1、水土流失問(wèn)題

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期畸形發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成了一個(gè)炙手可熱的行業(yè)。房地產(chǎn)熱的盛行使土地資源的供給和管理嚴(yán)重失調(diào)，在大量土地被征用的同時(shí)，很大一部分被閑置，沒(méi)有利用，造成了土地資源的大量浪費(fèi)。

2、環(huán)境噪聲污染

房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免的會(huì)產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備的簡(jiǎn)陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場(chǎng)周圍居民的生活帶來(lái)了巨大的影響。并且由于房地產(chǎn)施工的長(zhǎng)期性，使得周圍的居民長(zhǎng)期處于不間斷的環(huán)境噪聲的污染之下，也引起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位和周圍居民的糾紛。

3、建筑垃圾污染

由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對(duì)城市的景觀有消極的影響，而且對(duì)周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量。

4、大氣污染

由于施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避

免的會(huì)產(chǎn)生對(duì)大氣的污染；建筑垃圾長(zhǎng)期的裸露也會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染

二、解決問(wèn)題的對(duì)策

（一）解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地問(wèn)題的對(duì)策

我國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中違法用地的情況雖然形形色色。但其共同的特點(diǎn)就是規(guī)避法律法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，達(dá)到非法獲利的目的。有鑒于此，筆者認(rèn)為應(yīng)采取如下對(duì)策：

1、完善我國(guó)土地供給方式的法律法規(guī)

目前我國(guó)的土地供給制度仍然是“雙軌制” ，即土地行政劃撥和土地有償出讓同時(shí)并存，在劃撥地過(guò)程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地屬性來(lái)進(jìn)行使用，不得在土地劃撥之后隨意更改其土地用途。同時(shí)，國(guó)家應(yīng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于土地出讓合同約定期限屆滿1年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)的收取土地閑置費(fèi)、滿2年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)無(wú)償收回土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定來(lái)執(zhí)行。

在土地的有償出讓方式中，法律許可采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度，把土地買賣過(guò)程置于陽(yáng)光之下，杜絕土地拍賣過(guò)程中暗箱操作。

2、嚴(yán)格依法行政，追究瀆職者的法律責(zé)任。

早在1997年4月，中共中央，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》中已明確禁止征用耕地、林地和宜農(nóng)荒地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。該《通知》第五條規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，未按審批權(quán)限進(jìn)行開(kāi)發(fā)的用地，依法清理檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要從嚴(yán)查處，國(guó)家工作人員濫用職權(quán)違法批地、嚴(yán)重瀆職的，要追究刑事責(zé)任。要杜絕違法批地，就必須嚴(yán)格依法審批，將職權(quán)、職責(zé)落實(shí)到人，對(duì)違法批地的直接責(zé)任人必須依法追究其瀆職罪的法律責(zé)任，從源頭上遏制房地產(chǎn)違法用地行為的發(fā)生。

（二）解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的對(duì)策

筆者認(rèn)為當(dāng)前調(diào)控房?jī)r(jià)工作的基本思路是，立足于解決新的發(fā)展階段房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的突出矛盾，使房地產(chǎn)回歸使用功能，著力抑制投資投機(jī)性需求；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低檔普通住宅供應(yīng)，滿足廣大中低收入家庭基本住房需要。調(diào)控房?jī)r(jià)工作，要堅(jiān)持既積極又穩(wěn)妥的方針，避免挫傷市場(chǎng)信心、引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)，影響金融穩(wěn)定。堅(jiān)持“區(qū)別對(duì)待、有保有壓”的原則，重點(diǎn)穩(wěn)定普通住房?jī)r(jià)格，集中處理好中低收人人群的住房需要。堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)的、法律的手段為主，繼續(xù)發(fā)揮好土地、金融、稅收政策的調(diào)節(jié)作用，輔之以必要的行政手段，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。同時(shí)，要強(qiáng)化住房保障，以穩(wěn)定人心、緩解社會(huì)矛盾。根據(jù)上述思路和原則，當(dāng)前宜采取以下主要政策措施：

1、調(diào)控土地供應(yīng)，改善供求關(guān)系。

一方面供求失衡、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，要及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，增加中低檔普通商品住房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房用地，并督促地方抓緊建設(shè)。另一方面增強(qiáng)土地供應(yīng)信息的透明度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)計(jì)劃要明確供應(yīng)總量、用途及供應(yīng)時(shí)間，并及時(shí)向社會(huì)公布。三是，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，盤活存量土地，制止炒買炒賣土地行為。重點(diǎn)落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于土地出讓合同約定期限屆滿1年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)的收取土地閑置費(fèi)、滿2年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)無(wú)償收回土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定。

2、適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，抑制投資、投機(jī)性需求。

一方面對(duì)以投資、投機(jī)為目的，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，增加轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，對(duì)房產(chǎn)的增值部分處于重稅繳納。另一方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的城市，按照國(guó)家出臺(tái)“國(guó)五條”等政策實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)。其次，加強(qiáng)稅收征管，規(guī)范操作，全面落實(shí)各項(xiàng)稅收政策，嚴(yán)禁各地擅自出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策。此外，國(guó)家應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息的全國(guó)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)。

3、強(qiáng)化住房保障，滿足中低收入家庭基本住房需求。

督促各地根據(jù)本地實(shí)際，加大保障性住房的建設(shè)規(guī)模。指導(dǎo)督促各地落實(shí)廉租住房制度，以財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措保障性住房資金來(lái)源，妥善解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房困難問(wèn)題。其次在城鎮(zhèn)房屋拆遷中全面建立拆遷補(bǔ)償安置最低保障制度，確保被拆遷戶中困難家庭的基本居住需要。

（三）解決環(huán)境問(wèn)題的對(duì)策

縱觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的環(huán)境問(wèn)題，我們不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這些問(wèn)題的存在及發(fā)生只是因?yàn)槿狈σ环N嚴(yán)格的預(yù)測(cè)和監(jiān)控機(jī)制，一旦對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的環(huán)境問(wèn)題進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)和嚴(yán)格的監(jiān)控，這些問(wèn)題都可以迎刃而解。為了防治房地產(chǎn)業(yè)中的環(huán)境問(wèn)題的產(chǎn)生，必須完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，為房地產(chǎn)真正的“綠色”開(kāi)發(fā)提供可能。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下方面入手解決問(wèn)題：

1、大房地產(chǎn)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍

我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍，根據(jù)我國(guó)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第七條第三項(xiàng)的規(guī)定“建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響很小，不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表”和我國(guó)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分類管理目錄》第148項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，“占地面積5萬(wàn)平方米及以上敏感區(qū)；建筑面積10萬(wàn)平方米及以上敏感區(qū)”應(yīng)編制環(huán)境影響報(bào)告書；“建筑面積2萬(wàn)平方米以下非敏感區(qū)”可填報(bào)環(huán)境影響登記表；“兩者之間的”應(yīng)編制環(huán)境影響報(bào)告表，可以看出我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍是“占地面積5萬(wàn)平方米及以上敏感區(qū)；建筑面積10萬(wàn)平方米及以上敏感區(qū)”和“兩者之間的”這兩部分。筆者認(rèn)為為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境問(wèn)題的防范，應(yīng)該將所有的可能產(chǎn)生環(huán)境問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都納入環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍，而不區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的大小和可能產(chǎn)生的環(huán)境問(wèn)題的大小多少是不一定成正比的。

2、加強(qiáng)公眾對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的參與

公眾參與環(huán)境影響評(píng)價(jià)是我國(guó)公眾參與環(huán)境保護(hù)法律制度的重要體現(xiàn)。在房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，加大公眾的參與力度，能夠使環(huán)境影響評(píng)價(jià)更好的體現(xiàn)環(huán)境相關(guān)人的利益，進(jìn)行更加完整、全面的環(huán)境影響評(píng)價(jià)。

3、對(duì)可能產(chǎn)生的各種環(huán)境問(wèn)題都應(yīng)該有明確的評(píng)價(jià)方法

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中可能產(chǎn)生的水土流失問(wèn)題、環(huán)境噪聲污染、建筑垃圾、大氣污染和房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染等環(huán)境問(wèn)題，必須要有明確的評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案。

參考文獻(xiàn)：

[1]李延榮，周珂 《房地產(chǎn)法》 中國(guó)人民大學(xué)出版社

[2]廖英敏，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析載《中國(guó)房產(chǎn)信息》