基于ⅠSM模型的普通商品房?jī)r(jià)格影響因素分析

李 蕊

(西北大學(xué) 城市與環(huán)境學(xué)院，陜西 西安710127)

從國(guó)家開始實(shí)行住房制度改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了較快的增長(zhǎng)速度，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的快速發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，必將使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格的討論一直都是百姓的熱門話題，房?jī)r(jià)受到國(guó)家金融政策、土地政策、國(guó)家公共住房政策等因素的影響，也高居不下。

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它既具有作為住宅的消費(fèi)功能，同時(shí)還具有作為投資品的投資功能，因此在分析房?jī)r(jià)時(shí)不能單純的考慮供需平衡的問題，還應(yīng)考慮多方面的因素。本文主要討論影響房地產(chǎn)價(jià)格的諸多因素，這些因素?cái)?shù)量繁多，同時(shí)這些因素之間又相互影響，在進(jìn)行影響因素的分析時(shí)，難以準(zhǔn)確量化各個(gè)因素之間的相互影響，本文立足于宏觀面，將這些因素看成一個(gè)系統(tǒng)，借助解釋結(jié)構(gòu)模型(inte rpretative structural modeling，ⅠSM)，將眾多因素之間的關(guān)系用多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)直觀地表示出來，進(jìn)一步了解各因素之間的主次關(guān)系。本文試圖對(duì)西安市普通商品房?jī)r(jià)格因素進(jìn)行定量分析的全析，找出影響商品房?jī)r(jià)格最重要的因素，提出平抑房?jī)r(jià)的政策建議。

1 普通商品房

1.1 商品房概念

商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。由于中國(guó)長(zhǎng)期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國(guó)出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對(duì)其交易有限制條件的房屋。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

1.2 西安市普通商品房研究現(xiàn)狀

隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也處于快速發(fā)展階段，但在發(fā)展的同時(shí)也存在一些問題。

邢蘭琴等1991—2002年西安城市居住空間重構(gòu)與分異進(jìn)行了研究，將西安市市區(qū)分為八個(gè)居住空間區(qū)段，分別為明代古城墻以內(nèi)傳統(tǒng)市中心區(qū);明代古城墻之外二環(huán)線以內(nèi)1950—1980年代期間形成的城市內(nèi)環(huán)帶;城東老工業(yè)區(qū);曲江新區(qū);城南大學(xué)/文教區(qū);高新技術(shù)開發(fā)區(qū);城西老工業(yè)區(qū);城北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。對(duì)每個(gè)區(qū)段每個(gè)時(shí)段住宅項(xiàng)目開發(fā)的多少和分布來分析西安市商品住宅分布結(jié)構(gòu)的演變。周華等基于Hedonic模型對(duì)西安市住宅價(jià)格的空間分析機(jī)制進(jìn)行了研究，收集179個(gè)普通住宅小區(qū)的詳細(xì)資料，一次為基礎(chǔ)構(gòu)建了西安市住宅價(jià)格的Hedonic模型，借助SRASS軟件進(jìn)行回歸分析，最后得出開發(fā)區(qū)建設(shè)、則居行為、居民的收入差異和技術(shù)改革是住宅價(jià)格空間分異的主要原因和動(dòng)力。

雖然國(guó)內(nèi)外對(duì)住宅價(jià)格空間分布特征的研究比較多，但是大多數(shù)只是運(yùn)用平面數(shù)據(jù)研究?jī)r(jià)格的空間部分布特征，而對(duì)住宅價(jià)格空間結(jié)構(gòu)隨時(shí)間演化的研究比較少。

1.3 本文的研究意義

對(duì)現(xiàn)階段西安市商品住宅及其價(jià)格進(jìn)行研究，分析其空間分布特征，不僅能補(bǔ)充有關(guān)西安市價(jià)格及其影響方面的實(shí)證研究案例，而且對(duì)該方面研究的發(fā)展和西安市未來發(fā)展具有理論意義和實(shí)際意義。對(duì)西安市價(jià)格空間特征及其影響研究的理論意義在于能夠充實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的方面的理論研究。有利于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市地理學(xué)完城市化方面的進(jìn)一步深入研究。

研究城市普通商品住宅價(jià)格的空間分布特征及演變規(guī)律，不僅可以為城市居民購(gòu)房提供參考;而且還從側(cè)面反映了城市地域上的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，為認(rèn)識(shí)城市及其空間結(jié)構(gòu)提供了另一個(gè)重要視角。普通商品住宅價(jià)格的空間分布特征及演變規(guī)律為相關(guān)政策的制定提供有效的理論和實(shí)證依據(jù)，這對(duì)城市的健康有序發(fā)展有著重要的意義。

2 ⅠSM構(gòu)建原理及步驟

解釋結(jié)構(gòu)模型法 -Ⅰnterpretative Structural Model-ing，簡(jiǎn)稱ⅠSM，是結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)的一種。1973年由美國(guó)Warfield教授為分析復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有關(guān)問題而開發(fā)，其特點(diǎn)是將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，利用人們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，以及計(jì)算機(jī)為輔助，最終構(gòu)成一個(gè)多級(jí)遞階的結(jié)構(gòu)模型。解釋結(jié)構(gòu)模型是由可達(dá)矩陣經(jīng)過關(guān)系劃分、級(jí)間劃分、等一系列的劃分來建立結(jié)構(gòu)模型，經(jīng)過進(jìn)一步計(jì)算，找出各要素之間的間接關(guān)系，從而用圖形表示出系統(tǒng)要素間所有直接、間接關(guān)系，并據(jù)此進(jìn)行分析，尋找出影響系統(tǒng)的根本要素，再綜合地、系統(tǒng)地確定出這些子問題的順序。

實(shí)施 ⅠSM 法的一般過程為［1］:

(1)組成實(shí)施ⅠSM小組。小組成員的人數(shù)一般以10人左右為宜，要求小組成員對(duì)所要解決的問題都能持關(guān)心的態(tài)度，了解問題實(shí)質(zhì)。要能保證持有不同觀點(diǎn)的人員進(jìn)入小組，如有能及時(shí)做出決策的負(fù)責(zé)人加入小組。信息要充分，交流要疏暢。

(2)設(shè)定問題。在ⅠSM的實(shí)施準(zhǔn)備階段，對(duì)問題的設(shè)定必須取得一致的意見，并以文字形式做出規(guī)定。

(3)選擇構(gòu)成問題的要素項(xiàng)目。

(4)明確要素間有無關(guān)系，構(gòu)造有向圖。

(5)解釋結(jié)構(gòu)模型的意思。

本文運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型(ⅠSM)可對(duì)普通商品住房?jī)r(jià)格影響因素之間關(guān)系進(jìn)行詮釋，明晰各因素之間的主次關(guān)系。

3 ⅠSM在普通商品房?jī)r(jià)格影響因素分析中的應(yīng)用

3.1 影響因素的確定

通過大量相關(guān)資料的搜集，并根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》將一般影響普通住宅價(jià)格的主要影響因素歸納為行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、商服繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件等。根據(jù)西安市普通商品住宅價(jià)格空間結(jié)構(gòu)及其演變規(guī)律，分析得影響西安市普通商品住宅價(jià)格的主要影響因素有城市發(fā)展規(guī)劃、自然景觀、交通條件、開發(fā)區(qū)發(fā)展等。構(gòu)建了普通商品房?jī)r(jià)格評(píng)價(jià)體系以及各因素關(guān)系表，如下表1所示。

表1 普通商品房?jī)r(jià)格評(píng)價(jià)因素

其次，此次研究設(shè)計(jì)了20份調(diào)查問卷，發(fā)放給房地產(chǎn)方面專家，以及一些房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員，從價(jià)格影響因素角度來確定各因素之間的相互關(guān)系。然后將結(jié)果匯總得出這些因素的相互關(guān)系表，這些因素的相互影響關(guān)系如下表所示。

3.2 建立鄰接矩陣

根據(jù)因素相互關(guān)系，建立鄰接矩陣A，得到的矩陣A如下，其中“1”表示要素 Si對(duì)要素 Sj有影響，“0”表示要素 Si對(duì)要素 S j無影響［3］:

表2 鄰接矩陣

3.3 建立可達(dá)矩陣

根據(jù)上文鄰接矩陣，利用分析的方法，建立可達(dá)矩陣。根據(jù)公式 M=(A+ Ⅰ)r-1=(A+ Ⅰ)r有 M=(A+ Ⅰ)3≠(A+Ⅰ)4=(A+Ⅰ)5。其中Ⅰ為單位矩陣，計(jì)算結(jié)果見下表所示。

表3 可達(dá)矩陣

3.4 對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行級(jí)間分解，建立解釋結(jié)構(gòu)模型

ⅠSM模型求解:

求解ⅠSM模型主要分為三個(gè)步驟:區(qū)域分解、級(jí)間分解和結(jié)構(gòu)矩陣建立。

所謂區(qū)域劃分就是把系統(tǒng)元素分解成幾個(gè)區(qū)域，不同區(qū)域間的元素沒有相互關(guān)系。

所謂級(jí)間分解，就是將系統(tǒng)中的所有要素，以可達(dá)矩陣為準(zhǔn)則，劃分成不同級(jí)次。

相關(guān)概念如下:

可達(dá)集合(R(ni)):由可達(dá)矩陣中第R(ni)行中所有矩陣元素為1的列所對(duì)應(yīng)的要素集合而成，即R(ni)表示的集合為元素的上位集合。

先行集合(A(ni)):由可達(dá)矩陣中第ni列中的所有矩陣元素為1的行所對(duì)應(yīng)的要素集合而成，即A(ni)表示的集合為元素ni的下位集合。

從可達(dá)矩陣開始，我們列出表四，先找到它的最高級(jí)要素集，再將它們從可達(dá)矩陣中劃去，然后再由此找到新矩陣中的最高級(jí)要素集，這樣我們一步步下去就可以將不同的影響因素劃分出層次，具體過程見下表。

表4 區(qū)域分解

由于該級(jí)只有R(S0)=R(S0)∩A(S0)，因此該級(jí)最高要素為S0，則第一層要素為{S0}，劃去S0所對(duì)應(yīng)的行和列，得到第二級(jí)的可達(dá)矩陣，接著再在剩下的可達(dá)矩陣中尋找新的最高級(jí)因素，依次類推，

因此，原理同上，可以得到第二層要素集為{S2，S4，S5，S6，S8，S9};第三層要素集{S3，S10}。

同理可得:最底一層要素集為{S1，S7}。

現(xiàn)在我們可以根據(jù)以上的分析結(jié)論，可以繪制分級(jí)遞階結(jié)構(gòu)模型圖如圖1。

圖1 分級(jí)遞階結(jié)構(gòu)模型圖

4 建立解釋結(jié)構(gòu)模型

由結(jié)構(gòu)圖可以看出，影響普通商品房?jī)r(jià)格的各指標(biāo)是一個(gè)具有4級(jí)的多級(jí)遞階系統(tǒng)。解釋結(jié)構(gòu)模型的最低一級(jí)的兩個(gè)導(dǎo)致因素(即銀行信貸政策和居民收入水平)是影響普通商品房?jī)r(jià)格全局的因素，是最深層次的影響因素。它們處理得如何則直接對(duì)第三級(jí)因素區(qū)位條件與政策水平產(chǎn)生影響。區(qū)位條件一方面影響著交通便捷方式，另一方面對(duì)土地價(jià)格也有直接影響。如若區(qū)位條件上佳，可以大大有助交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，從而使出行變得更加方便，也從一定程度上降低了交通工具的使用率。政策水平直接影響著土地價(jià)格。此外，普通商品房?jī)r(jià)格影響因素的直接表現(xiàn)就是第二級(jí)因素消費(fèi)者預(yù)期，宏觀調(diào)控，交通便捷方式，配套設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃以及土地價(jià)格。因此在普通商品房?jī)r(jià)格影響因素這一大系統(tǒng)中，可以使得這些因素發(fā)生變化從而影響其它因素，進(jìn)而在進(jìn)行價(jià)格調(diào)控時(shí)，主要是對(duì)這些因素進(jìn)行調(diào)控。

5 結(jié)語

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的環(huán)境下，西安市房地產(chǎn)業(yè)也有了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是在2001年國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)開始起步，國(guó)家開始實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃，國(guó)家商品房建設(shè)步伐加快、商品房開發(fā)、銷售各方面政策也不斷完善，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)。另一方面國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)重點(diǎn)扶持，采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

基于ⅠSM模型系統(tǒng)化建模技術(shù)，構(gòu)建各因素的多級(jí)遞階解釋結(jié)構(gòu)模型，便于理清各種風(fēng)險(xiǎn)因素的關(guān)聯(lián)關(guān)系，有利于根據(jù)它們的層次性和相互依賴性采取相應(yīng)的關(guān)注，從而在普通商品房?jī)r(jià)格處理控制中突出重點(diǎn)，有的放矢。

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