房地產(chǎn)業(yè)波動和國民經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系實證檢驗

■ 呂晨鐘 副教授 秦 潔（、四川廣播電視大學 成都 60073 、浙江民泰商業(yè)銀行成都武侯支行 成都 6007）

改革開放后，隨著我國房地產(chǎn)體制改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位日益顯著，逐步成為我國經(jīng)濟支柱之一。但與此同時，房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展導(dǎo)致盲目和投機性的房地產(chǎn)投資大量增加，推動了房地產(chǎn)價格急劇上漲，加之房地產(chǎn)市場的高利潤吸引了大量資金流入，所以，房地產(chǎn)業(yè)及其連帶產(chǎn)業(yè)進入超常規(guī)發(fā)展階段。較高的房價無疑會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有巨大推動作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于國民經(jīng)濟發(fā)展也有推動作用。但反過來看，由于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的高關(guān)聯(lián)度，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)波動，對金融系統(tǒng)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定都有嚴重威脅?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系嚴重畸形，房地產(chǎn)市場供給和需求的矛盾突出，致使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)超常規(guī)快速發(fā)展，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮中存在大量泡沫成分。如果政府對房地產(chǎn)市場進行嚴厲調(diào)控，抑制房價，其對經(jīng)濟發(fā)展的影響如何？本文試圖通過分析房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系來解答該問題。

國內(nèi)有很多學者對經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)之間的關(guān)系做過研究，且多數(shù)學者從定性的角度進行分析。本文主要從定量的角度進行分析，故重點論述在定量方面學者所作研究。李明、李志勇（2007）通過對成都、深圳1987-2003年的數(shù)據(jù)分析，得出房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率不是引起GDP增長率變化的原因，GDP增長率卻是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變化的原因。周建軍、鞠芳（2009）對房地產(chǎn)市場與消費增長之間的關(guān)系進行了實證分析，認為房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理等因素是造成二者的關(guān)系沒有得到合理經(jīng)濟理論解釋的原因。吳嵩（2010）首先采用組合預(yù)測，對2009年的房地產(chǎn)投資和GDP進行合理預(yù)測，運用統(tǒng)計學的原理從定性的角度得出房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間存在正相關(guān)性；又從定量的角度分析，得出房地產(chǎn)是GDP的格蘭杰原因，而GDP不是房地產(chǎn)的格蘭杰原因的結(jié)果。本文立足現(xiàn)實，借鑒前人經(jīng)驗，運用格蘭杰檢驗原理，對房地產(chǎn)波動和經(jīng)濟波動的關(guān)系進行研究。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟調(diào)控具有明顯聯(lián)動關(guān)系。例如，20世紀80年代末為了控制過熱的經(jīng)濟和預(yù)期膨脹，政府實行緊縮的財政政策和貨幣政策，從而使20世紀90年代初經(jīng)濟增長速度放緩，房地產(chǎn)投資增長率也出現(xiàn)下降趨勢。1998年，福利分房時代的結(jié)束，使得房地產(chǎn)市場需求迅速膨脹，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，但由于消費者信心不足，宏觀經(jīng)濟并未走出低谷，直到2000年才出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2008年金融危機出現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟步入蕭條，房地產(chǎn)業(yè)也步入了冬天。但是隨著國家一系列優(yōu)惠貸款政策等經(jīng)濟刺激政策的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了繁榮景象。在首次置業(yè)需求爆發(fā)、改善性需求跟進、投資性需求助推的影響下，2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)出乎意料、急轉(zhuǎn)向上的方向性變動，先是在2009年初出現(xiàn)“小陽春”，此后便進入持續(xù)快速上漲的上行通道，房價上漲不休。2009年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策再度出臺?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)投資過熱，房價日益高漲，國家又出臺“國十條”抑制房地產(chǎn)市場的不正常發(fā)展。至2010年，調(diào)控成為房地產(chǎn)市場的“主旋律”，從中央到地方一系列調(diào)控政策密集出臺。信貸政策嚴厲程度空前，提高二套房首付和利率、三套房停貸以及認房不認貸等措施彰顯了政府調(diào)控房價決心的堅決，被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。盡管如此，僅經(jīng)過短期觀望，很快多數(shù)城市成交量又開始顯著上升，價格也有所抬頭，效果同樣不樂觀。2011年調(diào)控政策繼續(xù)加碼，“新國八條”、加息緊密出臺，重慶和上海開始試點房產(chǎn)稅。目前，由于土地的稀缺性造成土地市場供給缺乏，而面對居民日益高漲的住房需求，房地產(chǎn)市場供給不足，再加上我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大，投資的增長速度和投資結(jié)構(gòu)都與國民經(jīng)濟的發(fā)展不協(xié)調(diào)。

表1 1986-2009年各變量數(shù)據(jù) 單位（億元）

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系

從總體上說，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)的上述地位，決定了它在國民經(jīng)濟中，特別是在推動城市建設(shè)、促進經(jīng)濟增長和提高居住生活水平等方面發(fā)揮著重大作用。從一般意義上說，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著互相制約、互相促進的辨證關(guān)系。在國民經(jīng)濟運行過程中，各個產(chǎn)業(yè)之間都存在廣泛、復(fù)雜和密切的聯(lián)系，這種經(jīng)濟聯(lián)系被稱為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。而房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，也就決定了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣、產(chǎn)業(yè)鏈長，其影響力使房地產(chǎn)業(yè)處于國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性地位。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑、建材、冶金等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。房地產(chǎn)在投資和消費領(lǐng)域都占有重要位置。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)、保險業(yè)的關(guān)聯(lián)度也很高。房地產(chǎn)具有價值量大的特性，使得其供給和需求都高度依賴于金融業(yè)的信貸支持，再加上房地產(chǎn)不僅是消費品，也是很好的投資品，其增值保值性使得房地產(chǎn)與金融業(yè)緊密聯(lián)系在一起。

表2 EI和GDP的單位根檢驗結(jié)果

表3 回歸方程殘差的單位根檢驗

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的問題

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入飛速發(fā)展時期，其正面作用有目共睹。其既加速了城市化進程，改善了人們的生活環(huán)境和生活條件，也在很大程度上帶動了各地經(jīng)濟發(fā)展，如帶動了建筑相關(guān)行業(yè)的高速發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負面影響亦逐漸凸顯。第一，目前房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)過高房價的現(xiàn)象，高房價抑制了居民其他方面的需求，造成畸形的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。由于房價在人們的消費支出中占相當大的比例，尤其是現(xiàn)在的大學畢業(yè)生，作為中低收入階層，很多人都成為房奴。他們?yōu)榱速徺I住宅，不得不節(jié)約其他開支，在一定程度上抑制了居民的需求，成為擴大居民消費需求的重要障礙。

第二，過高的房價也影響了投資結(jié)構(gòu)。資金總是流向利潤高的行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的高利潤吸收了大量的社會資本，從而削弱了其他方面的投資。

第三，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)存在嚴重的不合理性。房地產(chǎn)商為追求高利潤率，在各地商品房的供給中，高檔住房所占比例過高，而一些中低價位、小戶型的住宅供應(yīng)相對不足，與我國中低收入階層的住宅需求形成了極大反差，也違背了“住有所居”的宏觀目標。

表4 誤差修正模型回歸結(jié)果

房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟關(guān)系的格蘭杰因果檢驗

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指房地產(chǎn)經(jīng)濟總盤圍繞其長期發(fā)展趨勢而上下震蕩形成的經(jīng)濟運行狀態(tài)。需要指出的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟增長也并不是平穩(wěn)的，與國民經(jīng)濟一樣也是有波動的。但從長期來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)了持續(xù)增長的態(tài)勢。

表5 樣本數(shù)據(jù)的格蘭杰因果檢驗

（一）數(shù)據(jù)來源和處理

本文以1986至2009年的房地產(chǎn)業(yè)年投資完成額（EI）和國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為樣本數(shù)據(jù)，來定量分析房地產(chǎn)業(yè)與我國經(jīng)濟增長之間的關(guān)系。之所以選取房地產(chǎn)業(yè)的本年投資完成額，是因為此項數(shù)據(jù)最能夠代表房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平；同樣，國內(nèi)生產(chǎn)總值也最能夠代表國民經(jīng)濟的運行情況。

為了消除時間序列數(shù)據(jù)異方差的影響，首先對時間序列數(shù)據(jù)取自然對數(shù)，處理過的數(shù)據(jù)如表1所示。

（二）時間序列的單位根檢驗

由于EI和GDP的數(shù)據(jù)是否非平穩(wěn)，關(guān)系到下面的協(xié)整檢驗，如果直接將非平穩(wěn)時間序列數(shù)據(jù)當作平穩(wěn)時間序列數(shù)據(jù)進行回歸分析，有可能造成“偽回歸”。所以，先采用ADF方法對時間序列數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，即單位根檢驗。本文運用Eviews6.0進行單位根檢驗，結(jié)果如表2所示。

由表2可以看出，原有的時間序列Ln（GDP）在滯后期為4的情況下，在10%的顯著水平上仍不平穩(wěn)，在進行一階差分處理后，Ln（GDP）序列在10%的顯著水平上是平穩(wěn)的。同樣，Ln（EI）在滯后期為4、10%的顯著水平上是平穩(wěn)的，但為了和Ln（GDP）保持同步，同樣對其進行一階差分處理，在無滯后期、無常數(shù)項和趨勢項的條件下，在顯著水平為10%的情況下是平穩(wěn)的。即此時的兩列時間序列數(shù)據(jù)都是一階單整的，可見兩者之間可能存在著協(xié)整關(guān)系。

（三）協(xié)整關(guān)系檢驗

協(xié)整關(guān)系即指中國GDP與房地產(chǎn)投資EI之間存在著長期穩(wěn)定的某種均衡關(guān)系，若這兩個變量處于均衡狀態(tài)，偏差為零。但若受到某種因素的影響，GDP和EI并不是永遠處于均衡位置上的，從而使誤差項不為零。其中，偏差被稱為非均衡誤差。但當系統(tǒng)偏離均衡點時，會在下一期移向均衡點。也就是說，這種具有均衡機制的經(jīng)濟系統(tǒng)，在不斷出現(xiàn)非均衡誤差的過程中，會始終維持著體系的均衡狀態(tài)。最常用的檢驗協(xié)整方法是采用OLS法對變量進行協(xié)整回歸。設(shè)有2個變量，協(xié)整檢驗的步驟如下：

第一，對模型進行協(xié)整回歸：

第二，對et進行平穩(wěn)性檢驗。原假設(shè)和備擇假設(shè)分別是：

H0：et非平穩(wěn)（x1、x2不存在協(xié)整關(guān)系）。

H1：et平穩(wěn)（x1、x2存在協(xié)整關(guān)系）。

這種檢驗方法稱為以殘差為基礎(chǔ)的協(xié)整檢驗。因此，本文將GDP與EI的模型進行回歸后，得到回歸方程殘差resid，對殘差進行單位根檢驗，結(jié)果如表3所示。

由表3可知，在5%的顯著性水平下，殘差序列resid通過了平穩(wěn)性檢驗，這說明中國GDP和房地產(chǎn)投資EI之間存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系，即協(xié)整關(guān)系。

（四）誤差修正模型

根據(jù)格蘭杰表示的定理，兩個不穩(wěn)定的時間序列變量，如果二者之間存在協(xié)整關(guān)系，必須用誤差修正模型來表達它們的線性關(guān)系，結(jié)果如表4所示。

通過表4可以看出，修正系數(shù)為-0.301083，表示修正項對△GDP的修正速度，可以看出誤差修正模型是一個負反饋的過程。

（五）格蘭杰因果檢驗

通過協(xié)整檢驗發(fā)現(xiàn)，雖然我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)投資之間存在著穩(wěn)定的長期關(guān)系，但是它們之間是否存在因果關(guān)系，以及因果關(guān)系的方向如何卻并不明確。

格蘭杰檢驗估計的回歸方程如下：

其中，假定干擾項e1t和e2t是不相關(guān)的。運用Eviews6.0軟件對變量做格蘭杰因果關(guān)系檢驗。

由表5可知，在滯后期為1、2、3年時，國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系是彼此獨立的，相互間沒有影響；在滯后期為4年時，都拒絕原假設(shè)，說明GDP是EI的格蘭杰原因，EI是GDP的格蘭杰原因，國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)兩者相互作用。在滯后期為5年時，GDP不是EI的格蘭杰原因，但EI是GDP的格蘭杰原因，二者又為單向關(guān)系，即房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有影響，但國民經(jīng)濟不一定對房地產(chǎn)業(yè)有影響。

結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

經(jīng)過上文的實證分析得出結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟存在著一種長期均衡關(guān)系，但是具有滯后效應(yīng)，在滯后期為1、2、3年時，兩者相互之間沒有影響；在滯后期為4時，房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟相互影響；在滯后期為5時，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有影響，但國民經(jīng)濟不是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因。

產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因和我國的實際國情有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)是人們生活的必需品，伴隨經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求是不斷增加的。一方面，相比較其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠更加有效地帶動國民經(jīng)濟的增長，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，房地產(chǎn)業(yè)的投資能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、交通以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展；相反，如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)波動，除了房地產(chǎn)業(yè)，還會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而影響整個國民經(jīng)濟的運行。另一方面，國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長，居民收入會持續(xù)增加，對于住房的需求會繼續(xù)增加，這會給房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投資帶來信心，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的增長；相反，如果國民經(jīng)濟增長緩慢，就會抑制居民的住房消費，需求減少，就會影響房地產(chǎn)業(yè)的增長。但是滯后期為5時，國民經(jīng)濟不是房地產(chǎn)業(yè)增長的格蘭杰原因，筆者認為這是由于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場總體上還是供不應(yīng)求時期，即使經(jīng)濟增長緩慢，還會有剛性的住房需求存在，繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時由于房地產(chǎn)具有地理位置的排他性和稀缺性，造成房地產(chǎn)供給彈性相對較小，使得人們很容易認為房地產(chǎn)是保值的良好投資品，更加劇了大量資金流入樓市，進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的增長。

（二）政策建議

第一，要保持經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)業(yè)的同步增長。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度高于經(jīng)濟增長速度，從長遠來看，房地產(chǎn)業(yè)的快速增長會限制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，長久以往，會造成房地產(chǎn)業(yè)“綁架”國民經(jīng)濟的局面。在當今房地產(chǎn)過熱的情況下，有必要減緩房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，以使兩者協(xié)同發(fā)展。

第二，抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，凈化房地產(chǎn)市場。目前，房地產(chǎn)市場成為了以投資者為主導(dǎo)的市場，房地產(chǎn)炒作者大獲其利，而絕大多數(shù)民眾處于劣勢地位。大多數(shù)居民、工薪階層都沒有能力購買住房，房地產(chǎn)市場急需改革。政府可以通過財政、金融和行政等手段將房地產(chǎn)市場的投機分子擠出該市場，減少房地產(chǎn)市場泡沫。

第三，發(fā)展保障房和廉租房，分化居民住房需求。政府通過制定一系列優(yōu)惠政策，推動保障房和廉租房市場的發(fā)展，如保障房地產(chǎn)供地，特別是保障性住房用地，加大推出建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房。長期看來，構(gòu)建一個定價合理、注重民生的房地產(chǎn)市場，分化居民的住房需求，才能使住房需求矛盾減緩，并逐漸使房地產(chǎn)市場回歸理性。

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