有錢人愛上大園子

文|本刊記者 孟德陽

“北京是中國第一豪宅市場，全中國，甚至全世界的人都會(huì)來買?！?/p>

“2000美金？4000美金！”

這是2001年的電影《大腕》中的一段臺(tái)詞，其中揶揄所謂“成功人士”購買豪宅的標(biāo)準(zhǔn)——不買最好，就買最貴。

當(dāng)然，如果放在現(xiàn)在，北京“4000美金起”的新項(xiàng)目恐怕只能在五環(huán)外找到，而六環(huán)外的房價(jià)也已經(jīng)基本突破2萬元每平米的關(guān)口。

房子歷來都是身份的象征，只不過價(jià)格將這種象征標(biāo)準(zhǔn)化了而已。在接受《英才》記者采訪的開發(fā)商中，多數(shù)人并不認(rèn)同價(jià)格是定義豪宅的唯一標(biāo)準(zhǔn)，甚至不愿意把“豪宅”這個(gè)詞拿出來談，“土豪”一詞再次流行，讓“豪宅”多少沾了點(diǎn)“錢多人土”的味兒。

事實(shí)是，即便是在調(diào)控政策嚴(yán)厲的冬季里，北京的高端住宅市場仍保持了夏天的溫度。據(jù)DTZ戴德梁行前段時(shí)間發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年第三季度，北京高端商品住宅市場成交面積環(huán)比上漲3.14%，達(dá)到 24.6萬平方米；售價(jià)環(huán)比上漲9.64%、同比上漲16.1%，達(dá)到每平方米近5萬元。

“在北京市場土地交易價(jià)格持續(xù)走高和高端住宅供應(yīng)進(jìn)一步縮緊的大環(huán)境下，越來越多的購房者意識(shí)到改善型住宅產(chǎn)品的稀缺性，這將進(jìn)一步推升高端客群的購房積極性?！鄙鲜鰣?bào)告中對成交量上漲原因如是評論。

另一方面，北京土地拍賣價(jià)格的持續(xù)走高也為“豪宅”不斷誕生提供了最肥沃的“土壤”。如果按照5萬元/每平方米的售價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，在4環(huán)內(nèi)幾乎每一塊新地的樓面價(jià)算下來都已經(jīng)遠(yuǎn)超這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

北京今年最惹人注意的當(dāng)屬農(nóng)展館地塊，拍下它的開發(fā)商融創(chuàng)中國專注高端住宅，董事長孫宏斌認(rèn)為這塊地上的房子將來可以賣到一平米30萬元?！案叨瞬灰姷脮?huì)賣的慢，做得好，應(yīng)該賣得更快，但一定要把產(chǎn)品做好。”前不久，他在蘇州這樣告訴《英才》記者。

20%人群的需求

城市資源的高度集中吸引金主們前來尋覓適合自己的資產(chǎn)，這也構(gòu)成了北京豪宅市場供需兩旺的原因之一。

“北京是中國第一豪宅市場，全中國、甚至全世界的人都會(huì)來買?！碧┖碳瘓F(tuán)總裁助理兼集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男這樣向《英才》記者判斷道。在北京市場，除了融創(chuàng)中國外，泰禾也是今年令人矚目的房地產(chǎn)公司之一，在土地市場上頻頻出手，不乏有階段性的“地王”出現(xiàn)，其對北京市場的信心不言而喻。

這種信心不光是對房地產(chǎn)市場的認(rèn)可，更重要的是對中國保持經(jīng)濟(jì)增長的信心。多年經(jīng)濟(jì)增長的“造富”機(jī)能為市場提供了高端住宅持續(xù)的支撐力。

過去30多年，從一無所有到腰纏萬貫，“新富”階層們對于改善自己生活狀況的需求從未如此強(qiáng)烈，對于他們來說，一套拿得出手的房子似乎成為與同級(jí)別圈層交往中的一個(gè)砝碼、一種身份的符號(hào)。

“經(jīng)濟(jì)增長的背后，消費(fèi)水平提高了，而滿足他們消費(fèi)水平的東西也會(huì)出來?！鄙蛄δ姓f道，“富豪在不斷地涌現(xiàn)，這樣就催生了很多消費(fèi)群體?！?/p>

另外，某種意義上說，高端住宅也變成了中國經(jīng)濟(jì)的一張晴雨表。

“如果按照我們常說的‘二八’法則來看，即20%的人控制了中國80%的經(jīng)濟(jì)命脈，那么住在霄八的人肯定是這20%?！焙仙鷦?chuàng)展華北區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理鄭曼夏對《英才》記者說道?！跋霭恕笔侵负仙鷦?chuàng)展在北京東北四環(huán)的項(xiàng)目霄云路八號(hào)，據(jù)鄭曼夏介紹，現(xiàn)在其均價(jià)為12萬元/平方米，即便是最小的戶型也要花費(fèi)5000萬元，“從我們的銷售情況也多少能看出經(jīng)濟(jì)形勢的一些變化?！?/p>

DTZ戴德梁行華北區(qū)研究主管趙巖認(rèn)為，由于土地稀缺，高端住宅對于企業(yè)的挑戰(zhàn)并不小，而低周轉(zhuǎn)、高利潤的模式也要為市場的不確定性承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。

而政策方面，對于限購政策是否將退出，卻沒有清晰的分界線，有一種聲音認(rèn)為，即便限購不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)退出，但“一刀切”的限購模式已經(jīng)不符合現(xiàn)在的市場環(huán)境，應(yīng)該被更具針對性的措施取代。這勢必將影響高端住宅的市場需求。

“豪宅”的生活方式

盡管現(xiàn)在北京每出讓一塊土地，從樓面價(jià)格上看都算得上“豪宅”，但趙巖認(rèn)為，所謂“泛豪宅化”的概念并不準(zhǔn)確，其原因在于評判高端住宅的指標(biāo)有很多（主力戶型、容積率等）。倘若將價(jià)格作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，不如將其稱作高端住宅的門檻，在這個(gè)門檻以外的諸多因素，才是吸引潛在業(yè)主的真正原因。

一位業(yè)內(nèi)人士曾對《英才》記者直言道：“過去的中國富豪，現(xiàn)在來看都是‘土豪’，他們大多是農(nóng)村出身，一定要到城里去，甚至恨不得到立交橋邊上買房子，享受都市生活。”

以上描述中的現(xiàn)象可能僅僅是少部分人，但高端住宅的確有一個(gè)非常明顯而且是公認(rèn)的特征：對資源的充分占有。無論是核心城市的核心地段還是更廣闊的空間，甚至是專屬的定制產(chǎn)品，都成為衡量一個(gè)高端住宅項(xiàng)目是否優(yōu) 秀 的 標(biāo)準(zhǔn)。或許可以這樣來描述：高端住宅是 否高端并不在住宅之內(nèi)，而更看重的內(nèi)容是在房 屋之外。

“過去的別墅就是樓上樓下、電燈電話，現(xiàn)在別墅很重要的部分在室外，中國的古話講窮人造房、富人造園?！鄙蛄δ姓f道。為此，泰禾集團(tuán)在項(xiàng)目中試圖用各種不同的院落來打動(dòng)別人，無論是江南的蘇州園林還是北方的山西大院，據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，其“運(yùn)河上的院子”的價(jià)格從每套3000萬元到幾億元不等。

鄭曼夏也認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。從霄云路八號(hào)大門望進(jìn)去，整個(gè)小區(qū)被植物包圍，160公頃的地塊，建設(shè)用地僅占20公頃，這在北京東四環(huán)這樣寸土寸金的地段實(shí)屬罕見。

“我認(rèn)為高端住宅一定要有足夠大的用地，太小太拘束都不是豪宅，如果在很小的空間里再漂亮也沒有意義?！彼f道，“太小形成不了家園的氛圍?！?/p>

除了對私人室外空間的擁有之外，高端住宅另外一個(gè)明顯的特征便是優(yōu)勢地段。鄭曼夏將之稱為城市元素——既與商業(yè)保持距離，又不能離城市的核心功能區(qū)域太遠(yuǎn)。

對于“創(chuàng)一代”們來說，即便坐擁萬億資產(chǎn)也無閑暇，每天花在工作上的時(shí)間可能并不比手下的員工少，因此與工作保持合理距離的高端住宅對這部分人群十分具有吸引力。

“與剛需產(chǎn)品不同，豪宅的購買者是真正喜歡才會(huì)去購買，”沈力男描述道，“比如看這個(gè)玩意兒好，或者買來特別有面子，以后搞個(gè)家宴或者堂會(huì)，特拉風(fēng)?！倍晃毁彿空咭幌沦I兩到三套別墅已不稀奇，為了實(shí)現(xiàn)更私密的社交功能，有人會(huì)將別墅改造成為專屬會(huì)所，“既有生活的功能，又是生意的平臺(tái)。”

從某種意義上來說，高端住宅項(xiàng)目的火熱已經(jīng)超出了產(chǎn)品本身，成為一種生活方式的象征。