信息時代下“長三角”地區(qū)大中城市房價與地價關(guān)系分析

王 騰

（河海大學(xué)商學(xué)院，211000）

0 引言

當(dāng)今社會已經(jīng)步入信息化時代，全國房價也開始大幅上漲，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的研究報告可得，2010年全國房價收入比已經(jīng)升至7.76，其中北京為17.4，上海為15.4，杭州為14.7，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際公認(rèn)的3—6倍的標(biāo)準(zhǔn)。房價的暴漲不僅帶來了銀行信貸風(fēng)險加大、房地產(chǎn)投資占社會總投資的比重過高等一系列經(jīng)濟問題，而且考慮到房屋住宅與老百姓的生活息息相關(guān)，如果放任房價繼續(xù)飛漲下去必然會影響到社會穩(wěn)定，所以政府必須對房價進(jìn)行調(diào)控。為了能有效調(diào)控房價，首先必須弄懂房價上漲的機理，由于土地成本已經(jīng)占到了房價20%—30%，所以弄清楚房價和地價的關(guān)系問題就顯得十分重要。最近幾年有很多學(xué)者站在不同的角度對這個問題進(jìn)行了研究，但最終結(jié)果往往是看法不一，既有認(rèn)為是地價影響了房價的，也有認(rèn)為是房價影響了地價的。之所以會有很多不同的看法，一個很重要的原因就是房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性很強的市場，不同地區(qū)房價的影響因素不同，地價對房價的影響方式和影響程度也會有所不同，而不同的學(xué)者站在全國層面或者個別城市的角度對這個問題進(jìn)行研究，往往就會得出不同的結(jié)論。

1 研究方法與研究對象

對于房價和地價的研究常常可以從兩個角度入手，其一是運用經(jīng)濟學(xué)原理，在嚴(yán)格假設(shè)的條件下推導(dǎo)出房價和地價的因果關(guān)系模型；其二是運用實證的方法，對房價和地價兩種指數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行因果檢驗，從而確定兩者的價格影響走向。本文主要從第二個角度入手，運用向量誤差修正模型（Vector Error Correction Model,VEC）的方法對長三角地區(qū)的房價和地價的關(guān)系進(jìn)行實證性檢驗。

2 實證檢驗

運用VEC模型進(jìn)行因果關(guān)系檢驗依次要經(jīng)過三個步驟：一、對四座城市的房價指數(shù)和地價指數(shù)進(jìn)行單位根檢驗，檢驗兩對時間序列是否平穩(wěn)；二、若確認(rèn)單位根，進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗；三、若確認(rèn)協(xié)整關(guān)系，則可以利用向量誤差修正模型VEC對對象之間的因果關(guān)系進(jìn)行檢驗，并且這種方法能同時考察長期和短期的因果關(guān)系。

2.1 向量誤差修正模型估計

依據(jù)我們的研究步驟，在做完協(xié)整檢驗并確認(rèn)協(xié)整關(guān)系之后，我們就可以通過向量誤差修正模型（VEC）來分析變量之間的因果關(guān)系走向了。本文中我們采用各個城市房屋銷售價格指數(shù)（HP）和土地交易價格指數(shù)（LP）取自然對數(shù)之后的結(jié)果來代表各個城市的房價和地價水平。由于長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場投資需求旺盛，預(yù)期對房價、地價的影響較為明顯，再結(jié)合實際數(shù)據(jù)情況，我們在模型中對房價指標(biāo)和地價指標(biāo)均采用8階即兩年(我們認(rèn)為兩年內(nèi)的房價和地價對會對當(dāng)今的房價和地價產(chǎn)生影響)的滯后項。房價和地價的向量誤差模型（VEC）的形式如下：

其中，d表示一階差分。下面的表1分別給出了各個城市房價和地價的向量誤差修正模型（VEC）的各個系數(shù)的估計結(jié)果。

表1 長三角地區(qū)四座城市LSHHP和LSHLP的向量誤差修正模型估計

2.2 原因分析及結(jié)果討論

從實證檢驗的結(jié)果可以看出，從長期來看，長三角地區(qū)大中城市下游房價水平的變動是上游土地市場價格變動的原因，因而支持了“房價拉動地價”的觀點。另外我們還可以發(fā)現(xiàn)，該地區(qū)房價、地價的上漲均受到自身滯后項的影響，這反映出預(yù)期因素在短期內(nèi)對房價、地價也發(fā)揮了作用。究其原因，我們不難發(fā)現(xiàn)，由于長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場投資需求十分旺盛，是典型的需求導(dǎo)向型市場，因而該地區(qū)住房市場會受到房價預(yù)期的影響，表現(xiàn)出較強的自回歸性。

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