商住酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)分析

李開(kāi)芝

(紹興文理學(xué)院土木工程學(xué)科，浙江紹興 312000)

0 引言

近幾年，城市化進(jìn)程的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)可謂是扮演著一個(gè)重要的角色，城市規(guī)模急劇擴(kuò)大的同時(shí)，不僅新城區(qū)煥然一新，老城區(qū)的舊商業(yè)中心也面臨衰老和退化，大型的商住群也逐漸落成，在一定程度上反映了一個(gè)城市發(fā)展的水平和潛力。但是，因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)育不完善等原因，不斷上漲的房?jī)r(jià)使得不少人們對(duì)大中戶型的房子嘆為觀止，尤其是北上廣深等一線城市。此時(shí)相對(duì)總價(jià)較低、服務(wù)齊全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。

1 商住酒店式公寓概述

1.1 酒店式公寓的概念

酒店式公寓不同于公寓式酒店，兩者有著不同的概念?！渡虾Ｊ谐鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中首次對(duì)“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出定義，并明確其區(qū)分與界定?！兑?guī)定》中的名詞解釋第13條明確寫明:“公寓式酒店指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店，按旅館建筑處理?！钡?4條:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理?！本频晔焦儆谧≌愇飿I(yè)，公寓式酒店則是酒店類物業(yè)(非住宅)。正因?yàn)閮深愇飿I(yè)性質(zhì)不同，所以前者可擁有個(gè)人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及必要的設(shè)施。概括地說(shuō)，就是將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一種特殊形式，以辦公、居住混合的形式存在［1］。

1.2 商住酒店式公寓的發(fā)展

商住酒店式公寓的雛形起源于20世紀(jì)中期歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的社會(huì)變革，因社會(huì)的發(fā)展，人們的生活方式發(fā)生了較大的改變，人口流動(dòng)增加，人們對(duì)配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于這種居住形式的靈活性強(qiáng)，價(jià)格低于一般酒店，服務(wù)也較為齊全，所以受到了經(jīng)常出差的商務(wù)人士的歡迎。

商住酒店式公寓在我國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)決定了我國(guó)酒店式公寓除了自用以外，還兼有投資的功能。其服務(wù)人群主要是投資者和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的外籍商務(wù)人士。

2 商住酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)和矛盾

2.1 優(yōu)勢(shì)

1)總價(jià)優(yōu)勢(shì)。商住酒店式公寓是以住宅為根本，行使寫字樓的功能，主要功能還是以住宅為主，所以在戶型設(shè)計(jì)方面，普遍以小戶型為主，這樣總體成本就比較低。相對(duì)于大戶型、總價(jià)較高的寫字樓相比，投資的成本較低［2］，投資的靈活性較大。

2)功能優(yōu)勢(shì)。商住酒店式公寓將居住功能和商業(yè)功能巧妙地結(jié)合起來(lái)，而隨著我國(guó)城市化的加速發(fā)展，城市建設(shè)的綜合性和整體性已經(jīng)受到了廣泛的關(guān)注，土地資源集中利用也成為一大熱點(diǎn)。

3)工作、生活多樣性優(yōu)勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，越來(lái)越多的人追求便利和“新鮮感”，商住兩用兼顧了居住與辦公功能空間的復(fù)合優(yōu)勢(shì)，更好地適應(yīng)了相關(guān)行業(yè)從事者的需要，也給在此居住的人群提供了享受商業(yè)配套設(shè)施的權(quán)利，豐富了生活。

商住酒店式公寓通過(guò)建筑的功能結(jié)合、空間環(huán)境改善，在提升商業(yè)價(jià)值的同時(shí)滿足居民的生活品質(zhì)［3］。

2.2 矛盾

房地產(chǎn)項(xiàng)目要將兩種功能進(jìn)行結(jié)合就一定會(huì)有矛盾，如設(shè)計(jì)矛盾、政策矛盾、居住環(huán)境矛盾。

設(shè)計(jì)矛盾:在商住復(fù)合具有優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，商業(yè)與居住也在功能、形態(tài)、結(jié)構(gòu)等方面存在著諸多差異。這也使得很多相關(guān)專業(yè)的學(xué)者對(duì)其差異的改進(jìn)進(jìn)行了研究，如張秋慶與梁文逵就針對(duì)大型綜合商住樓的特點(diǎn)，對(duì)其排水系統(tǒng)進(jìn)行了設(shè)計(jì)探討［4］。

政策矛盾:2005年5月1日，廣州市正式頒布了《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》，其中明文指出，承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途使用房屋，不得擅自改變建筑物的使用性質(zhì)。但2007年《物權(quán)法》的頒布對(duì)“住宅禁商令”產(chǎn)生了很大的影響，《物權(quán)法》更強(qiáng)調(diào)了對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的關(guān)注，當(dāng)然這不意味著否定了住宅禁商，也并不意味著住宅可商，住宅商用的可與不可應(yīng)該在充分分析其利弊的基礎(chǔ)上綜合考慮［5］。

居住環(huán)境矛盾:雖然配套設(shè)施會(huì)給人帶來(lái)方便，但是也會(huì)有負(fù)面影響。商與住混合在一座樓中，辦公環(huán)境就會(huì)受到很大的影響。面對(duì)兩種截然不同的功能，對(duì)物業(yè)管理的要求也較高。辦公的人可能會(huì)受到住戶生活噪聲的影響;而對(duì)于安全感要求較高的長(zhǎng)期住戶來(lái)說(shuō)，可能會(huì)因?yàn)槊刻炜吹讲煌哪吧硕械讲粷M。

3 投資風(fēng)險(xiǎn)分析

雖然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服務(wù)，又有公寓式的舒適環(huán)境，但是對(duì)其進(jìn)行投資仍然需要面臨一些不可小覷的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

眾所周知，房地產(chǎn)價(jià)格在10年內(nèi)上漲了很多，使得很多開(kāi)發(fā)商加大投資并且有很多人在滿足自己居住的情況下買了兩套房、三套房等，如表1所示為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年1月份～6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況。

從表1可以看出，2013年1月份～6月份，商品房銷售面積51 733萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) 28.7%，其中，住宅 46 090萬(wàn) m2，增長(zhǎng)30.4%;辦公樓1 121萬(wàn)m2，增長(zhǎng)31.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3 066萬(wàn)m2，增長(zhǎng)了8.3%。待售面積43 731萬(wàn)m2，其中住宅28 736萬(wàn)m2，增長(zhǎng)了42%;辦公樓1 770萬(wàn) m2，增長(zhǎng)了27.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8 392萬(wàn)m2，增長(zhǎng)了34.4%。從數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，除辦公樓的銷售增長(zhǎng)率比待售增長(zhǎng)率稍高以外，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均存在待售面積和增長(zhǎng)率大于銷售面積和增長(zhǎng)率的情況，也就是說(shuō)，住宅業(yè)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房存在滯銷現(xiàn)象。

表1 2013年1月份～6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況

但即使如此仍然不斷的有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資，看重的就是顧客的投資心理。所以對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資能否得到期望的利潤(rùn)，需要慎重考慮。

3.2 使用成本高

商住酒店式公寓的一個(gè)最大的特點(diǎn)就是其具有酒店式的服務(wù)，物業(yè)負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)工作，包括打掃房間，清洗衣物，送餐等。對(duì)于使用者來(lái)說(shuō)，商住酒店式公寓因其具有較普通住宅更為完善的物業(yè)服務(wù)，因而要承擔(dān)相對(duì)較高的物業(yè)管理費(fèi)。

同時(shí)從配套設(shè)施上看，酒店式公寓所在小區(qū)的停車費(fèi)用高出普通商品住宅1倍多，以杭州地區(qū)為例，酒店式公寓的停車費(fèi)用最低約800元/月，而普通商品住宅的停車費(fèi)用最高也就360元/月。

另外，商住酒店式公寓的水電費(fèi)如果按照商業(yè)用房收取，會(huì)比普通住宅高出1倍左右。

3.3 售價(jià)并不便宜

商住酒店式公寓因其面積小，總價(jià)低、首付低而吸引著投資者，但是實(shí)際上并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

目前市面上很少有商住酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)期限可以達(dá)到70年，以杭州市某商住酒店式公寓及其周圍的普通住宅為研究對(duì)象，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，普通商品房的單價(jià)在2.5萬(wàn)元左右，按國(guó)家規(guī)定，產(chǎn)權(quán)期限為70年。商住酒店式公寓的單價(jià)在2萬(wàn)元左右，產(chǎn)權(quán)期限為40年。投資者如果購(gòu)買面積相同、地段臨近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓，以70 m2的小戶型為例，需要分別投資175萬(wàn)元和140萬(wàn)元。由此看來(lái)商住酒店式公寓的成交價(jià)比普通住宅要低許多。但是仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)并非如此。首先，商住酒店式公寓的使用年限僅為40年，僅相當(dāng)于普通商品房的4/7，平均分?jǐn)偟矫磕甑某杀揪捅绕胀ㄉ唐贩扛吡?另外，因?yàn)檎呦拗疲套【频晔焦⒉豢墒褂霉e金貸款，且還款期限為10年內(nèi)，貸款利率要比基準(zhǔn)利率高出10%。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這些多出資金的投入并不能輕易忽視。

3.4 居住效果差

普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、廚房、餐廳、臥室、書房、兒童房、老人房等，功能齊全，可以滿足絕大多數(shù)家庭對(duì)“家”的需求。而商住酒店式公寓在設(shè)計(jì)上會(huì)遵循開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的原則，在有限的空間內(nèi)分隔出更多的單元，而對(duì)生活實(shí)用性的考慮較少，很多的設(shè)計(jì)戶型單一，甚至沒(méi)有獨(dú)立的廚房和客廳，其格局更接近于家庭旅館，只具備酒店和旅館的暫住性功能，對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，商住酒店式公寓明顯不適宜長(zhǎng)期居住，從而讓投資貶值。

4 結(jié)語(yǔ)

正所謂“存在即合理”，商住酒店式公寓作為時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物也有其獨(dú)特合理的的地方，眾多商住酒店式公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物業(yè)管理”“公司就在自己家”等誘人口號(hào)，對(duì)于人口流動(dòng)性比較大的城市來(lái)說(shuō)，投資商住酒店式公寓有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但是在投資之前，應(yīng)充分考慮商住酒店式公寓的弊端和投資風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)掌握市場(chǎng)信息，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，運(yùn)籌帷幄，從而決勝千里。

［1］余源鵬.酒店式公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃［M］.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009:1-3.

［2］姜潔勇.民用建筑商住樓的實(shí)用價(jià)值［J］.現(xiàn)代建筑，2011(12):34.

［3］蔣 薇.中德城市中心工商住混合型歷史街區(qū)更新的比較研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊為例［J］.現(xiàn)代城市研究，2012(1):34-46.

［4］張秋慶，梁文逵.大型綜合商住樓排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)探討［J］.給水排水，2012(10):86-89.

［5］孔 帥.城市化背景下的商住復(fù)合體研究［D］.昆明:昆明理工大學(xué)，2010.