從《新國五條》看房地產(chǎn)調(diào)控如何體現(xiàn)經(jīng)濟法價值

朱成

摘 要：法的價值在于公平、平等、正義、效率、自由、秩序，而經(jīng)濟法更是強調(diào)效率和正義?！缎聡鍡l》是政府出臺的五項調(diào)控政策措施，以期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)調(diào)控處處體現(xiàn)了法的價值，特別是經(jīng)濟法的價值。經(jīng)濟法是通過平衡政府和市場之間的關(guān)系而達到克服體制低效率的目的，而且永遠以社會公共利益優(yōu)先。在效率和公平面前，經(jīng)濟法更傾向于效率，達到邊沁所謂的社會整體效益最大化。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟法的價值；新國五條；房地產(chǎn)調(diào)控；公平效率

中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）26-0128-02

《新國五條》，是指在2013年2月國務院常務會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。具體包括：一是完善穩(wěn)定房價工作責任制。二是堅決抑制投機投資性購房。三是增加普通商品住房及用地供應。四是加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。五是加強市場監(jiān)管。其中規(guī)定“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”，更是讓眾多房地產(chǎn)開發(fā)商和購房民眾感受到了“史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控措施”的壓力。

一、經(jīng)濟法的價值

（一）法的價值

探究《新國五條》如何體現(xiàn)經(jīng)濟法價值，首先要弄清楚法的價值。法作為一種社會規(guī)范，和宗教、道德、紀律、政策等上層建筑一樣，其基本價值都包括秩序、公平、效率、正義、自由等。在這些基本價值中間，最基礎(chǔ)是秩序，然后是效率，最后是公平和正義。公平與正義也并不是完全處于同一個層次。相對來說，公平是衡量正義的一種較為直觀的標志。而正義是更為崇高、更為理性化的價值。

不同的部門法的價值取向也不一樣。史際春、李青山從理念的角度論證“現(xiàn)代行政法理念的核心，是在公共行政無所不在的情況下防止人民、社會不受國家侵害，遏阻其濫權(quán)，以實現(xiàn)公平正義”[1]。而民商法奉行的是個體自由、私人自治。梁慧星認為“我們可以說近代民法所有的基本原則和基本制度，都是奠基于民事主體具有的平等性和互換性”“這就是所謂的私法自治和契約自由原則。”[2]

（二）經(jīng)濟法的價值

經(jīng)濟法的價值側(cè)重點與行政法、民法亦或是刑法是不一樣的。漆多俊認為“經(jīng)濟法原則應主要立足于社會經(jīng)濟總體效率與社會經(jīng)濟總體公平。”[3]張守文教授從經(jīng)濟法的宗旨論證“經(jīng)濟法從經(jīng)濟發(fā)展的角度，應以促進經(jīng)濟運行效率的提高為目標；從社會進步和弘揚法制的角度，則應以保障公平正義和社會公益為目標”[4]徐世英、魏瓊、瞿向前認為“經(jīng)濟法的創(chuàng)生和發(fā)展是以經(jīng)濟體制效率的提高為價值指針的”；“對于外部性行為，從經(jīng)濟體制和道德倫理的角度均做出了否定評判，并且都有相應的規(guī)制手段。不同之處只在前者是基于‘效率考慮，后者是基于‘公平考慮?！盵5]

從經(jīng)濟法的運行機制分析，經(jīng)濟法是通過平衡政府和市場之間的關(guān)系而達到克服體制低效率的目的。通俗地說，就是政府過多市場過少，或政府過少市場過多。筆者傾向于漆多俊和徐世英的觀點，經(jīng)濟法的價值歸根結(jié)底是通過政府和市場的作用達到效率和公平的“動態(tài)均衡”。而對于效率和公正，二者到底哪一個更優(yōu)，需要綜合考慮每個國家的國情。在我國改革開放之初一窮二白的情形下，效率毫無疑問是首先考慮的價值；而在今天中國成為世界第二大經(jīng)濟體，東西部發(fā)展卻出現(xiàn)巨大差距的情況下，公平是我們追求的首要價值。

二、為什么要對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控

（一）房地產(chǎn)市場具有準公共物品的性質(zhì)

廣義上的公共物品包括純公共物品和準公共物品兩類。相對于純公共物品來說，準公共物品的某些性質(zhì)發(fā)生了變化，非競爭和非排他的特性有不同程度的弱化，它介于純公共物品和純私人物品之間。房地產(chǎn)市場具有準公共物品的屬性。盡管從消費性質(zhì)上看，房產(chǎn)屬于具有排他性和競爭性的消費品，但是由于房產(chǎn)關(guān)系普通民眾的切實利益，尤其是向中低收入者提供的廉租房、經(jīng)濟適用房具有公共物品的非排他性和非競爭性的特性。

（二）房價過高引發(fā)一系列社會、經(jīng)濟問題

高房價造成的結(jié)果是，短時間內(nèi)讓中國的財富聚集在小群體，造成社會財富分配越來越不公，社會兩極分化越來越嚴重，同時導致我們整個社會價值觀念、價值判斷出現(xiàn)嚴重扭曲，貪污腐敗愈演愈烈。此外，高房價使房子的經(jīng)濟屬性大于社會屬性，助長了一些人的投機心理，也埋下了社會隱患。過多的社會資源投向房地產(chǎn)業(yè)導致我國金融機構(gòu)潛在的風險越來越大，這也導致全國許多城市空房率特別高，極端例子會出現(xiàn)“鄂爾多斯鬼城”的情況。

三、經(jīng)濟法調(diào)控房價的優(yōu)勢

經(jīng)濟法的作用機制主要是通過市場優(yōu)化資源配置，充分發(fā)揮人的積極性，形成整個社會公平機制的基礎(chǔ)和向?qū)В蝗缓笫峭ㄟ^國家宏觀調(diào)控和微觀規(guī)制，旨在保障市場的公平競爭和維護社會的實質(zhì)公平。在房地產(chǎn)市場中，不僅需要由民法等所謂私法來調(diào)整平等主體間的交易行為、合同關(guān)系，也需要行政法來規(guī)制政府的土地行政行為，但更需要財稅法、銀行法、土地政策法和經(jīng)濟法來調(diào)整稅率、利率和土地乃至自由市場競爭和國家調(diào)控之間的矛盾關(guān)系，這些是體現(xiàn)公法或私法的行政法或民法所無法達到的。經(jīng)濟法在房地產(chǎn)市場調(diào)控上具有民法、行政法不可比擬的優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）經(jīng)濟法的限權(quán)性

從調(diào)整方法上來看，經(jīng)濟法直接限制市場主體私權(quán)、改變市場主體的利益結(jié)構(gòu)，這是其他傳統(tǒng)法律無法達到的。經(jīng)濟法克服市場失靈的宗旨，決定了它是一部限權(quán)法，經(jīng)濟法對私權(quán)的限制比民法的范圍更廣、規(guī)模更大[6]。例如國家通過控制利率和稅收來調(diào)控房地產(chǎn)市場，限制市場主體的行為。國家可以合法運用經(jīng)濟法手段來限制市場主體的權(quán)利，而這是以保護私權(quán)為宗旨的民法所不具備的。當然，民法對于物權(quán)也有限制，是其限制完全是在私法層面上進行的，但民法沒有能力影響到公法領(lǐng)域。而經(jīng)濟法對私權(quán)的限制程度不僅在于私權(quán)本身，還擴展到了公權(quán)層面。此外，民法的規(guī)制是事后的，具有不穩(wěn)定性。而經(jīng)濟法則是通過直接改變市場主體的利益結(jié)構(gòu)來達到干預的目的，是事前的規(guī)范且具可預見性。比如，經(jīng)濟法可以通過《房產(chǎn)稅暫行條例》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，宏觀的調(diào)控房產(chǎn)的購買，從而影響房地產(chǎn)業(yè)在整體市場中的比重，以達到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的，而民法無法站在社會整體利益的高度，對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)整。

（二）經(jīng)濟法的宏觀性

從房地產(chǎn)市場的調(diào)控要求來看，經(jīng)濟法不僅可以超越民法的局限、還能突破行政法規(guī)制權(quán)力的范圍，進而有針對性和計劃性地規(guī)范房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場調(diào)控是國家運用一系列經(jīng)濟法手段也就是政策力量，調(diào)整市場主體的行為。房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障國民的住房需求，最終達到調(diào)控整個市場經(jīng)濟的目的。這一目標決定了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策從根本上說是宏觀的和整體的。而經(jīng)濟法完全能實現(xiàn)這一目標，從社會整體利益與房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，突破傳統(tǒng)法律的局限，構(gòu)建更完善的制度，以調(diào)控房價的合理布局。

（三）經(jīng)濟法的遠見

經(jīng)濟法的遠見，也就是可預見性，是房價調(diào)控政策所需要的。市場主體是自私的經(jīng)紀人，它們只盲目追求眼前利益而忽視長遠利益，更不會主動維護公共利益，這就是市場失靈的根源。國家以追求社會公共利益和可持續(xù)發(fā)展的整體利益為己任，通過看得見的“政府之手”來控制市場主體“自利”和克服市場“盲目”的弊端。民法調(diào)整的僅僅是平等主體間市場行為，關(guān)注的是交易雙方的公平、平等和公序良俗，聚焦的是個體的微觀行為，規(guī)范的只是每個人的行為是否合法、誠信和符合公序。而經(jīng)濟法調(diào)整市場關(guān)系，則是站在社會整體利益的高度，強調(diào)的是實質(zhì)公平，更注重整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。就如在房地產(chǎn)調(diào)控政策中，差別化的信貸政策和限購政策，從民法角度上看是違反意思自治和契約自由的原則。但是經(jīng)濟法關(guān)注的不僅是個體之間交易的公平，而且更關(guān)注公共利益和社會可持續(xù)發(fā)展的方向。所以，經(jīng)濟法擁有獨特的遠見，這是其他法律所不可比擬的。

四、簡述《新國五條》條文體現(xiàn)的經(jīng)濟法價值

（一）征收20%個人所得稅

稅收的本質(zhì)就是無償剝奪公民的財產(chǎn)權(quán)以此實現(xiàn)社會的分配正義，也即亞里士多德所言“正義即正確的人擁有正確的物”。就20%的個人所得稅而言，它使得賣房者的利潤減少，特別是針對連續(xù)換手的賣房者，以此限制投機性購房需求，穩(wěn)定房價，減少剛性需求的購房成本，滿足弱勢群體的購房需求，實現(xiàn)社會正義。正如李昌麒先生在揭示經(jīng)濟法定義的意蘊時所指出的，“經(jīng)濟法是以社會本位作為存在的基礎(chǔ)，而且還劃清了以國家為本位的行政法和以個人為本位的民商法的界限?！钡隧椪叩膶嶋H效果有待商榷。

（二）差別化信貸政策

信貸控制是國家調(diào)控貨幣供應的重要手段。以上海最新出臺的《國五條細則》為例，強調(diào)進一步落實首套房貸款的首付比例和貸款利率政策，嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，嚴禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。從經(jīng)濟法的角度出發(fā)，該政策是考慮到現(xiàn)今我國購房市場現(xiàn)狀以及具體購房者的實際情況而出臺的。這種差別化的對待，有利于解決簡單的形式正義帶來的實質(zhì)不公。

五、后記

社會永遠存在弱者，經(jīng)濟法的公平價值正是從以人為本的角度出發(fā)，最大限度地保障每一個個體的基本利益。政府希冀通過新國五條解決房價居高不下和社會弱勢群體的居住問題，以實現(xiàn)穩(wěn)定房價和社會穩(wěn)定的目標，這正是經(jīng)濟法公平價值的體現(xiàn)。但是，五個多月過去了，房價依然堅挺。這是因為房價過高還是一個復雜綜合的社會問題，涉及地方政府財政、收入分配、戶口制度、城鎮(zhèn)化進程以及其他方方面面，而僅僅通過一個《新國五條》難以起到穩(wěn)定房價的作用。

參考文獻：

[1]史際春，李青山.論經(jīng)濟法的理念[J].華東政法大學學報，2003，（2）.

[2]梁慧星.從近代民法到現(xiàn)代民法——二十世紀民法回顧[J].中外法學，1997，（2）.

[3]漆多俊.經(jīng)濟法價值、理念與原則[J].經(jīng)濟法論叢，1999，（2）.

[4]張守文.略論經(jīng)濟法的宗旨[J].中外法學，1994，（1）.

[5]徐士英，魏瓊，瞿向前.經(jīng)濟法的價值問題[J].經(jīng)濟法論叢，1999，（1）.

[6]李昌麒.經(jīng)濟法學[M].北京：法律出版社，2007：126.