城市房地產(chǎn)市場投資吸引力的綜合評價

胡 芳，黃仿倫

(1.安徽財貿(mào)職業(yè)學院行知管理學院，合肥 230601；2.安徽大學數(shù)學與計算科學學院，合肥 230039）

0 引言

DEA方法即數(shù)據(jù)包絡分析法，無需任何權(quán)重設置，可以根據(jù)實際數(shù)據(jù)求得最優(yōu)權(quán)重，具有很強的客觀性，在評價單位的效率和效益方面具有突出的作用。層次分析法可以增加灰色綜合評價法關于權(quán)重設置的客觀性和科學性；灰色綜合評價法通過對被評價對象指標與最優(yōu)指標的對比排序，可以彌補指標選擇的不足；兩種方法相結(jié)合可以較科學地評價各城市房地產(chǎn)市場投資吸引力。

本文也利用層次分析法和灰色綜合評價法，建立綜合評價指標對城市房地產(chǎn)市場的投資吸引力進行定量綜合評價，并以安徽省16個城市的房地產(chǎn)市場為例，利用綜合評價指標得出城市投資吸引力的評價結(jié)果，并且很好地解決了上述問題。通過指標分析可以得到對城市房地產(chǎn)市場進行綜合分析的方法，并通過建模實現(xiàn)城市房地產(chǎn)投資吸引力的排名，給開發(fā)商投資提供依據(jù)。

1 綜合評價指標體系的構(gòu)建

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)相關專家意見，借鑒相關文獻，對城市房地產(chǎn)市場投資吸引力綜合評價指標體系進行篩選和優(yōu)化，最終建立了如表1的指標體系的層次分析結(jié)構(gòu)。

人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展狀況和市場交易情況是反映和描述房地產(chǎn)市場運行發(fā)展的重要指標。房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟的發(fā)展而不斷發(fā)展的，因而城市經(jīng)濟環(huán)境是影響城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的最根本的因素。

人口數(shù)量特別是非農(nóng)業(yè)人數(shù)越多，房地產(chǎn)市場的需求量越大；城市的經(jīng)濟發(fā)展情況越好，尤其是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入越高，房地產(chǎn)市場的需求量越大；第三產(chǎn)業(yè)越繁榮、發(fā)展程度越高，社會經(jīng)濟越發(fā)達，房地產(chǎn)市場投資吸引力越大；房地產(chǎn)投資利潤率、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)報酬率都反映了房地產(chǎn)市場交易的獲利情況，企業(yè)收益越大，市場對企業(yè)的吸引力越高；商品房銷售面積和購置商品房的土地均價也是市場交易指標，商品房銷售面積越大、購置商品房的土地單價越小，市場交易越活躍。

表1 城市房地產(chǎn)市場投資吸引力綜合評價指標體系層次分析結(jié)構(gòu)

二級指標大，一級指標也大，二級指標的方向性為正向，反之為反向。

表1的指標體系中，一級指標與最終的吸引力之間均為正向關系。

2 基于層次分析法的指標權(quán)重設置

在層次分析法中，為使矩陣中的各要素的重要性能夠進行定量顯示，引進了矩陣判斷標度。根據(jù)20世紀70年代美國匹茨堡大學薩蒂教授的判斷矩陣標度[4]，通過相互比較確定各準則對于目標的權(quán)重，即構(gòu)造判斷矩陣，如表2所示。

運用德爾菲方法，可以采用最大特征根λmax、歸一化后的特征向量W、一致性指標C.I.以及隨機一致性比率C.R.的計算來構(gòu)建判斷矩陣。

對于矩陣

表2 判斷矩陣標度及含義

將每一列歸一化處理得：

再求每一行的和

將w～i歸一化處理得到權(quán)重向量W

利用下式可以得到最大特征值λmax

一致性指標C.I.可以反映矩陣A的一致性程度：

而隨機一致性指標RI可以查表獲得：

m RI 1 0 2 0 3 0.58 4 0.90 5 1.12 6 1.24 7 1.32

隨機一致性比率C.R.的計算

根據(jù)上述指標的計算可以得到判斷矩陣。根據(jù)的兩兩比較矩陣結(jié)果，可得城市房地產(chǎn)市場投資吸引力綜合評價指標權(quán)重表，如表3所示。

表3 城市房地產(chǎn)市場投資吸引力綜合評價指標權(quán)重

人口和經(jīng)濟的各項指標在一段時間內(nèi)可以視作基本穩(wěn)定、或者各個城市的發(fā)展趨勢基本一致，而城市房地產(chǎn)市場交易指標每年都有不同的變化，一段時間內(nèi)市場交易的平均值數(shù)據(jù)又很難統(tǒng)計，本文選取最近一年的市場交易值作為參考，所以市場交易指標所占權(quán)重較低。

3 城市房地產(chǎn)市場投資吸引力排序

灰色綜合評價法是一種以灰色關聯(lián)分析理論為指導，基于專家評判的綜合性評估方法。其過程是：（1）建立灰色綜合評估模型（2）對各種評價因素進行權(quán)重選擇（3）進行綜合評估。

其中，灰色綜合評估法中的權(quán)重選擇可以結(jié)合層次分析法，以提高評估的準確性。

下面通過對安徽省統(tǒng)計局信息網(wǎng)中的相關數(shù)據(jù)進行收集、整理和計算，最終得出安徽省16個城市2011年度二級指標數(shù)值，如表4所示，并根據(jù)指標的方向性列出每個二級指標的參考數(shù)（最優(yōu)值）。

其中，房地產(chǎn)投資利潤率=房地產(chǎn)利潤總額/房地產(chǎn)開發(fā)完成投資

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)報酬率=房地產(chǎn)利潤總額/房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總計

商品房銷售面積=商品房銷售額/商品房均價

購置商品房的土地單價=購置的商品房土地總額/購置的商品房土地面積

從表4中可以得出參考數(shù)行：

V0=(762,260,2.73,11.5,9.31,5.01,1246.60,694.79)

對表4中的各指標值進行規(guī)范化處理：

對于正向指標，采用變換：

對于反向指標，采用變換：

同時根據(jù)關聯(lián)系數(shù)公式計算各指標與參考數(shù)行中的最佳值關聯(lián)系數(shù)：

其中

通常ρ取0.5

根據(jù)關聯(lián)系數(shù)的計算方法可以得到各指標與參考數(shù)行中的最佳值關聯(lián)系數(shù)表，如表5所示。

利用關聯(lián)度公式R=WET，可以得到Bi層各指標與最優(yōu)值的關聯(lián)度如下（式中ETB1,ETB2,ETB3分別為表10對應的數(shù)據(jù)組成的矩陣）,最后求得16個城市最高層指標B與最優(yōu)值的關聯(lián)度RB。

由表3可知，各指標權(quán)重為

表4 2011年度安徽省城市房地產(chǎn)市場投資吸引力綜合評價指標值及參考數(shù)

表5 各指標與參考數(shù)行中的最佳值關聯(lián)系數(shù)表

因此，可以根據(jù)關聯(lián)度公式得到16個城市最高層指標B與最優(yōu)值的關聯(lián)度RB。

按照RB中的關聯(lián)度大小對安徽省16個城市房地產(chǎn)市場投資吸引力進行排序：0.74（合肥）＞0.65（馬鞍山）＞0.49（蕪湖）＞0.47（宿州）＞0.44（阜陽）＞0.43（蚌埠）、0.43（安慶）＞0.42（六安）、0.42（亳州）＞0.39（滁州）＞0.37（銅陵）、0.37（淮南）＞0.36（池州）＞0.35（宣城）＞0.34（淮北）＞0.31（黃山）。

4 綜合評價結(jié)果分析

合肥作為省會城市，八項指標中，除了購置商品房的土地單價較高，離最優(yōu)值最遠外，其余的七項指標均離最優(yōu)值較近，其中常住人口、非農(nóng)業(yè)人數(shù)、第三產(chǎn)業(yè)增長率、商品房銷售面積四項指標占有絕對的領先優(yōu)勢，而且權(quán)重最大的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標位列第二，僅次于馬鞍山。雖然土地單價最高，最終的投資吸引力排序仍處于第一位，且遠遠高于處于第二、第三位的馬鞍山和蕪湖兩個城市。

馬鞍山的房地產(chǎn)市場投資吸引力位列第二名，是因為其經(jīng)濟發(fā)展水平較好，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高，然而其土地成本卻偏低。雖然城市規(guī)模較小，非農(nóng)業(yè)人數(shù)較少，目前在商品房需求還遠沒有得到滿足的情況下，仍然對房地產(chǎn)企業(yè)的投資有較大的吸引力。

淮南、淮北之所以與最優(yōu)值關聯(lián)度較低，是因為八項指標中，2011年度的房地產(chǎn)投資利潤率、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)報酬率兩個指標離最優(yōu)值最遠且均為負值，2011年度的商品房銷售面積較少，其余的五項指標離最優(yōu)值也相對較遠。企業(yè)經(jīng)營的最終目標是效益，投資利潤率和資產(chǎn)報酬率是兩個直接反映效益高低的指標，如果這兩個指標為負值，意味著企業(yè)虧損，整個市場對企業(yè)的吸引力會非常低。黃山之所以與最優(yōu)值關聯(lián)度最低，主要是因為本文選擇的人口、經(jīng)濟、市場交易三項評價指標對房地產(chǎn)市場中的商品房市場影響最大。黃山市的人口數(shù)量較少，其他指標也沒有任何優(yōu)勢。銅陵、池州、宣城和黃山一樣，也是小城市，人口數(shù)特別是非農(nóng)業(yè)人數(shù)都較少，然而由于銅陵在權(quán)重較大的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標上較接近于最優(yōu)值，池州2011年度的房地產(chǎn)投資利潤率和房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)報酬率接近最優(yōu)值，四個城市中，宣城人口數(shù)量相對多些，所以銅陵、池州、宣城的房地產(chǎn)商品房市場投資吸引力均優(yōu)于黃山。統(tǒng)計資料顯示，2011年度黃山市房地產(chǎn)投資的絕對數(shù)為127.7億元，在16個城市中排名第五[5]，說明黃山旅游房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景看好。

蚌埠和安慶、六安和亳州的投資吸引力分別相當，它們的各項指標大都處于中等水平，個別指標（如蚌埠和六安的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，安慶購置商品房的土地單價，亳州的非農(nóng)業(yè)人數(shù)等）相對較弱。

5 結(jié)論

層次分析法和灰色綜合評價法相結(jié)合，科學分析安徽省16個城市的房地產(chǎn)市場（主要是商品房市場）的投資吸引力，最終的排名是：合肥、馬鞍山、蕪湖、宿州、阜陽、蚌埠、安慶、六安、亳州、滁州、銅陵、淮南、池州、宣城、淮北、黃山。城市經(jīng)濟發(fā)展狀況是決定房地產(chǎn)市場投資吸引力的主要因素，其次是人口數(shù)量，近一兩年的房地產(chǎn)交易情況也能說明當前的城市房地產(chǎn)市場運行情況。

房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，這一點不但不能動搖，還要進一步發(fā)展[6]。在行業(yè)調(diào)整時期，房地產(chǎn)企業(yè)應當認清市場，做出理性的投資決策，保證自身的可持續(xù)發(fā)展，同時滿足我國城鎮(zhèn)化進程以及城市居民改善性住房持續(xù)增長的需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟的支柱作用。

[1]趙棪.基于DEA方法的新疆房地產(chǎn)效率分析[J].科技經(jīng)濟市場，2011,(10).

[2]袁志華.模糊層次分析在房地產(chǎn)市場評價中的應用[J].重慶科技學院學報（社會科學版），2010,(15).