王飛燕
【摘 要】隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷加大,以及房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度不斷增強,房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展形勢下粗放型管理所掩蓋的內(nèi)部管理問題逐漸暴露出來。如何有效整合房地產(chǎn)企業(yè)的各種資源,提高資源的利用效率,是目前房地產(chǎn)地產(chǎn)公司特別關(guān)注的問題。本文試著從全面預算管理的相關(guān)概念,實施過程存在的問題以及相關(guān)解決措施著手,希望給房地產(chǎn)企業(yè)進一步優(yōu)化資源配置,提升企業(yè)核心競爭力提供一些建議。
【關(guān)鍵詞】全面預算管理;問題及對策;房地產(chǎn)企業(yè)
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理概述
全面預算管理是企業(yè)為實現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標,對預算期內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動,通過預算的方式,對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進行分配、考核、控制,以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動,完成既定的經(jīng)營目標。全面預算管理是一種管理工具,更是一套系統(tǒng)有效的管理方法,它的實施對我國房地產(chǎn)企業(yè)具有以下向幾個方面的重要意義。
(一)有助于貫徹和執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。
全面預算是對企業(yè)整體經(jīng)營活動一系列量化的計劃安排,它通過細化企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃,將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預算指標聯(lián)系起來,滿足了戰(zhàn)略管理的需要,實現(xiàn)了企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃與短期計劃的有機統(tǒng)一。
(二)有助于加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制。
全面預算管理是一個以預算為標準的管理控制系統(tǒng),涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動全部活動,并能通過控制、分析、反饋、評價和考核等相關(guān)措施,實時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營管理情況,有助于加強企業(yè)的內(nèi)部控制。
(三)有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的能力。
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營項目中存在一定的不確定性,如何把控這些風險是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注的問題,諸如如何把控土地的征用、房屋的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施的建設(shè)等風險。企業(yè)通過全面預算管理設(shè)定風險與經(jīng)典,可以提升企業(yè)的風險管理能力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的應(yīng)用
(一)房地產(chǎn)公司預算的建立和編制
房地產(chǎn)企業(yè)的預算內(nèi)容包括經(jīng)營預算(項目整體預算)和財務(wù)預算。經(jīng)營預算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作項目總體預算,是依據(jù)開發(fā)項目全過程編制的預算;財務(wù)預算反映企業(yè)預算期內(nèi)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,以及現(xiàn)金收支指標的預計報表。
(1)項目整體預算的編制。
項目整體預算的內(nèi)容包括:項目銷售預算、項目進度預算、項目成本預算、項目費用預算。編制項目整體預算以編制項目進度預算為基礎(chǔ)。
(2)財務(wù)預算:
財務(wù)預算包括資本預算、現(xiàn)金預算、預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預計現(xiàn)金流量表。房地產(chǎn)預算的編制以項目為編制基礎(chǔ),在匯總每個項目的基礎(chǔ)上,編制年度預算,根據(jù)年度預算分季度、分月度編制月度預算。財務(wù)預算和生產(chǎn)企業(yè)的模式相
(二)房地產(chǎn)公司預算的控制與執(zhí)行
項目開發(fā)進度、動態(tài)成本控制以及現(xiàn)金流量管理是房地產(chǎn)公司預算控制和執(zhí)行需要重點關(guān)注的問題。項目進度規(guī)劃是依據(jù)項目開發(fā)流程,將開發(fā)項目從前期開發(fā)到項目施工、項目銷售全過程,所有工作事項的工作時間(工期)、開始和結(jié)束的起止時間、規(guī)劃編制出來,根據(jù)工程進度情況,編制成本費用預算。動態(tài)成本控制需要解決市場定價、項目目標成本,同時對目標成本加以分類進而形成預算指標。房地產(chǎn)企業(yè)是需要大量資金投入的企業(yè),需要抓好現(xiàn)金的預算和執(zhí)行,在執(zhí)行過程中必須按照預算規(guī)定的項目和金額支出。
(三)房地產(chǎn)公司預算的分析和考核
在進行預算分析之前,需進行預算執(zhí)行回顧,即將已發(fā)生月份的預算與實際執(zhí)行情況進行對比分析,將預算與實際之間的差異進行調(diào)整,之后再進行預算分析。預算分析要全面掌握預算的執(zhí)行情況,研究落實解決預算存在的問題,及時糾正預算的執(zhí)行偏差;其次是將執(zhí)行的結(jié)果參照考評制度,結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責任制考核進行,與執(zhí)行預算的責任人獎懲掛鉤。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理過程中存在的問題
許多房地產(chǎn)公司實施全面預算管理,完全按照制造企業(yè)的管理經(jīng)驗照搬,在實施過程中,出現(xiàn)了很多問題,并未顯示其應(yīng)有的作用。
(一)沒有建立明確的全面預算管理體系
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的預算還是松散型的,上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯(lián)系和實質(zhì)性的合作與交流。這與沒有建立一個強有力的預算管理組織體系有直接的關(guān)系,以致于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃,無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監(jiān)督,預算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
(二)預算數(shù)據(jù)缺乏合理性,實施效果不理想
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進度,經(jīng)常是沒有圖紙先行施工,導致設(shè)計概算突破估算指標、施工圖預算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算遠遠突破施工圖預算。還有的企業(yè)預算的科學性不夠,測算的依據(jù)不足,論證的資料太少,使得預算指標與實際的執(zhí)行情況差異較大,導致預算失去了應(yīng)有的指導意義。
(三)套用生產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理的模式,沒有考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特點
由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理沒有成熟、規(guī)范的體系可參考,因而許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)預算管理的方法,在年度經(jīng)營計劃下,編制年度預算,通常還是單項預算,重視財務(wù)指標預算,輕視項目開發(fā)和管理,也沒有考慮到項目開發(fā)周期及其他的不確定性因素,最終導致預算管理的失敗。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題的優(yōu)化對策
(一)樹立正確的全面預算管理觀念、強化制度建設(shè)
首先要強化預算的法律效率,預算一經(jīng)確定,企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴格執(zhí)行,提高預算的控制力和約束力,同時要強化制度建設(shè),要建立健全預算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。
(二)加強全面預算管理的基礎(chǔ)工作管理
基礎(chǔ)工作主要包括原始記錄,定額工作、計劃價格、計量工作,標準化工作,信息工作、規(guī)章制度和員工培訓等,這是是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分。基礎(chǔ)工作的加強,可以有效地提高企業(yè)各項經(jīng)營活動的績效和整個企業(yè)管理水平,為企業(yè)全面預算管理提供鋪墊。
(三)預算與公司的戰(zhàn)略目標緊密結(jié)合,編制和執(zhí)行考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特色
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)所處的外部環(huán)境和自身內(nèi)部條件制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標,預算的編制以企業(yè)的戰(zhàn)略目標為基礎(chǔ),收入、成本、費用層層分解到責任部門的預算中,從企業(yè)內(nèi)部自上而下,自下而上,上下結(jié)合形成最終預算;同時要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特點,結(jié)合項目進度預算,編制財務(wù)預算。
參考文獻:
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[2]郭鵬,房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理,《現(xiàn)代經(jīng)濟信息》, 2012年10期