國際CBD的發(fā)展模式及對武漢的啟示

◎ 何艷 許珍璐

中心商務(wù)區(qū)（Central Business District，簡稱CBD），最初由歐內(nèi)斯特·伯吉斯于1923年提出，他認(rèn)為城市的社會功能圍繞一個中心呈同心圓狀分五個圈層展開，這個中心即為“城市地理和功能的核心區(qū)域”[1]。當(dāng)前，CBD已不僅僅是一個空間概念，而成為一個含空間和產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的龐大經(jīng)濟體。簡單地說，CBD是城市的功能核心區(qū)，集中大量信息、金融、貿(mào)易、商業(yè)企業(yè)及中介機構(gòu)，并以商務(wù)辦公、酒店、公寓和娛樂等設(shè)施配套。在我國，各大城市都熱衷于建設(shè)中心商務(wù)區(qū)，但隨著北京、上海、廣州等城市的物價、地價和房價的上漲，許多企業(yè)開始“逃離”北上廣，CBD呈現(xiàn)出由中心城市向中部城市發(fā)展的趨勢。在此背景下，武漢對外構(gòu)筑起“1+8 城市圈”，對內(nèi)則啟動了以金融、保險、貿(mào)易、信息和咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心的建設(shè)。那么，武漢中心商務(wù)區(qū)的發(fā)展應(yīng)遵循什么模式呢？本文將首先介紹國際CBD的建設(shè)模式，再結(jié)合武漢市發(fā)展的現(xiàn)狀，提出有針對性的政策建議。

一、國際CBD的發(fā)展模式

國際CBD有兩種發(fā)展模式：一是市場主導(dǎo)型，以紐約曼哈頓為代表；二是政府主導(dǎo)型，其中巴黎拉德芳斯最為典型。

（一）市場主導(dǎo)+政府引導(dǎo)

曼哈頓CBD是以市場機制為主導(dǎo)、兼以政府有目的引導(dǎo)。在17世紀(jì)初，曼哈頓憑借其地理優(yōu)勢，成為倉儲和批發(fā)業(yè)的聚集地，同時也有了船員和貨物金融保險的早期發(fā)展[2]。19世紀(jì)末許多金融機構(gòu)在此設(shè)立辦事處，并吸引了大量商店、餐飲和中介服務(wù)機構(gòu)的入駐。20世紀(jì)70年代初，政府?dāng)U建老城區(qū)，建立了世貿(mào)大廈、世界金融中心等，進一步鞏固了老城區(qū)的金融中心地位。但該職能單一的CBD存在一個嚴(yán)重問題，即白天喧鬧繁華，夜晚人煙稀少[3]。正因為如此，政府在進行中城區(qū)規(guī)劃時，注重了多功能、多層次的開發(fā)：既云集大量跨國公司，又提供娛樂、消費和休閑的場所。由此可見，曼哈頓CBD是在產(chǎn)業(yè)自我成長的過程中依靠市場機制發(fā)展起來的。政府在其中扮演了引導(dǎo)人和服務(wù)者：

一是做好規(guī)劃，引導(dǎo)集聚；二是完善交通基礎(chǔ)設(shè)施；三是服務(wù)企業(yè)，提高企業(yè)利潤。曼哈頓是拉動紐約市經(jīng)濟發(fā)展的一艘船(Chris Jones,2004)[4]。從表1可以看出，盡管五個區(qū)域中只有它占紐約市的就業(yè)比重有所下降，但2011年仍為57.58%。同時，曼哈頓區(qū)相對于紐約市的人均收入和平均工資卻出現(xiàn)了上升。前者在表1中從1980年的1.44倍上升到了2011年的1.89倍，后者則從1.09倍增加到了1.27倍。這說明CBD中高技術(shù)、高增值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中度明顯增強，使得就業(yè)下降時收入仍增加。目前，CBD承載了紐約市的大部分金融業(yè)，在面積不足1平方公里的華爾街上，匯集了3000家銀行、保險公司和交易所。

（二）政府主導(dǎo)+市場推動

新建于1958年巴黎郊外的拉德芳斯區(qū)，現(xiàn)已成為歐洲規(guī)模最大、世界上最具人性化色彩的CBD，入駐企業(yè)超過3000家，其中包括一半的法國大型企業(yè)和世界500強企業(yè)[5]。與曼哈頓不同的是，拉德芳斯是在政府主導(dǎo)下建立的。首先，負(fù)責(zé)開發(fā)的拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司歸屬法國政府，并且有18名委員來自于中央或地方政府。這一方面保證了政府在CBD建設(shè)中的主導(dǎo)權(quán)和控制權(quán)，但另一方面又賦予了公司按市場機制進行設(shè)施建設(shè)、土地收購和建筑物出售等活動的權(quán)利。其次，精細的選址與規(guī)劃。在選址上，以南北兩軸為交通和工業(yè)的走廊，中央商務(wù)區(qū)位于兩軸之間。通過軸線將巴黎老城和新城連成一個整體，也把老城的繁華和新城的興旺連接起來。軸線起點為盧浮宮，經(jīng)杜勒伊花園、香榭麗舍大街、凱旋門，到達新城拉德芳斯地標(biāo)——大拱門（圖1）。再次，建立了發(fā)達的交通系統(tǒng)和配套。在區(qū)外交通上，拉德方斯CBD在外圍設(shè)有一條葫蘆形狀的環(huán)形大道（圖2），經(jīng)由兩條交叉呈X形的橫向道路連接至CBD內(nèi)部。區(qū)內(nèi)交通分為地上和地下兩個部分，地上為人行通道，地下為機動車交通系統(tǒng)，嚴(yán)格實行人車分流，并靠電梯和自動扶梯相互連通。

表1 紐約市五個區(qū)域的就業(yè)、收入與工資情況

圖1 拉德芳斯區(qū)位圖

圖2 拉德芳斯區(qū)外交通圖

（三）兩種發(fā)展模式的評析

1.CBD需要市場和政府的共同作用

曼哈頓CBD經(jīng)過200年才發(fā)展到20世紀(jì)中期的初具規(guī)模，此后又用了近50年才形成現(xiàn)在的影響。拉德芳斯CBD從規(guī)劃到1992年基本建成也花費了34年時間。CBD的開發(fā)周期長，在建設(shè)過程中還需根據(jù)實際情況不斷調(diào)整，因此，它離不開市場和政府的雙重作用。

2.兩種模式的特點不同

紐約曼哈頓的發(fā)展歷程，可以描述成：倉儲、批發(fā)聚集地——金融、保險聚集地——金融業(yè)區(qū)域型CBD——金融、商務(wù)全國型CBD——金融、商業(yè)全球型CBD。由此可見，市場主導(dǎo)型CBD是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸形成的，表現(xiàn)為一個產(chǎn)業(yè)首先在某區(qū)域的集聚，日益擴張后成為該產(chǎn)業(yè)或延伸產(chǎn)業(yè)的全國CBD，直至世界CBD。政府并不干預(yù)集聚過程，而只是提供服務(wù)、完善制度和加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。相反地，政府主導(dǎo)型CBD則需要政府首先進行規(guī)劃，包括園區(qū)的設(shè)計、產(chǎn)業(yè)布局、土地使用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。然后制定優(yōu)惠政策吸引企業(yè)和人才的入駐，這樣才能形成本地的CBD。此后，市場規(guī)律逐步融入到CBD的發(fā)展中，但若要使其成為全國型的，政府仍會配合市場經(jīng)濟給予一些政策激勵。

3.兩種模式的依賴條件不同

第一，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的初期集聚度。市場主導(dǎo)型CBD需要自發(fā)型、較高程度的產(chǎn)業(yè)集聚；政府主導(dǎo)型CBD的產(chǎn)業(yè)則是較小程度的集聚，只有在政府創(chuàng)造條件之后才會提高集聚度。第二，形成的基礎(chǔ)。前者主要以區(qū)域經(jīng)濟、地理條件為基礎(chǔ)，后者則以政府的政策力度為前提。但當(dāng)CBD的發(fā)展源于舊中心的擴建時，政府規(guī)劃將成為兩種模式的共同選擇，例如曼哈頓CBD從老城擴展到中城，拉德芳斯從巴黎老城到新城。第三，預(yù)期時間。前者是自我調(diào)整、漸進式發(fā)展的過程，需要較長時間。而后者是超前的、跨越式發(fā)展的過程，歷經(jīng)時間相對較短。

4.兩種模式所遺留的問題不同

前者可能面臨功能單一、布局雜亂和交通擁堵等問題，因此需要政府的引導(dǎo)與配合。后者將存在建設(shè)進度與市場需求脫鉤，商業(yè)氛圍不足，房價和生活成本虛高等問題，因此CBD建成后要由市場進行調(diào)節(jié)。

二、武漢中心商務(wù)區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）武漢CBD發(fā)展的現(xiàn)狀分析

1.商務(wù)區(qū)迅速發(fā)展

圖3 武漢中心商務(wù)區(qū)的分布圖

除傳統(tǒng)商圈外，武漢的中心商務(wù)區(qū)目前有三大塊：漢口王家墩CBD、東湖CBD和沿江CBD（圖3）。其中，沿江商務(wù)區(qū)起源于漢口開埠后的金融商貿(mào)[6]，目前江岸、硚口、武昌、青山等區(qū)政府均著力打造自己的沿江CBD。以武昌濱江商務(wù)區(qū)為例，總用地規(guī)模約277公頃，沿江長度5530米。王家墩商務(wù)區(qū)于1995年提出構(gòu)想，規(guī)劃面積1400萬平方米，2013年核心區(qū)域的項目開工將達到50%以上[7]。東湖中央文化區(qū)于2009年啟動，面積為300多萬平方米，總投資超過300億元[8]。

2.發(fā)展模式各具特色

沿江商務(wù)區(qū)的早期是在繁華商埠的帶動下自主形成的，而后期則是在政府主導(dǎo)下，借助市場力量建立的。從土地使用、規(guī)劃設(shè)計到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等都是各區(qū)政府的工作重點。東湖中央文化區(qū)采取了“政府規(guī)劃+企業(yè)開發(fā)”的模式，即在政府規(guī)劃方案下，由萬達集團等企業(yè)主導(dǎo)完成。商務(wù)區(qū)定位在集商務(wù)、商業(yè)、文化、居住、旅游等五大功能區(qū)于一體的綠色CBD，其代表項目包括楚河漢街、漢秀劇場和萬達廣場等。王家墩商務(wù)區(qū)則是政府引導(dǎo)與企業(yè)運作相結(jié)合的方式。負(fù)責(zé)商務(wù)區(qū)的投資、開發(fā)、建設(shè)和運營的主體是王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份公司，它由泛海建設(shè)等企業(yè)，與武漢中央商務(wù)區(qū)投資控股集團有限公司合資建立。后者為國有獨資公司，是政府經(jīng)營城市的執(zhí)行體，也是政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資平臺。從總體上看，各商務(wù)區(qū)的發(fā)展模式更偏向于政府主導(dǎo)型，但市場化的運作形式也被逐漸運用到商務(wù)區(qū)的建設(shè)中。

（二）武漢CBD發(fā)展存在的問題

1.多中心同時發(fā)展

CBD是一個城市的核心功能區(qū)，但武漢卻有多個這樣的核心區(qū)，這將加劇互相間的競爭。表2為六個商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，其中金融業(yè)是四個商務(wù)區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)，高科技和信息則是三個區(qū)發(fā)展的重點。相似的定位將使要素資源高度分散，直接結(jié)果就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技企業(yè)在每個CBD中的分布比例少，而更多的產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)商業(yè)和低端商務(wù)業(yè)等。

2.市場作用不充分

在CBD建設(shè)過程中，市場的自由發(fā)展和政府的規(guī)劃引導(dǎo)，都發(fā)揮著重要作用。雖然武漢各商務(wù)區(qū)的發(fā)展模式各異，但卻具有一個共同特點，即政府作用較大。這是因為，一是社會主義市場經(jīng)濟中政府職能還不完善，二是政府主導(dǎo)下CBD的發(fā)展速度快、時間短。盡管市場作用正在不斷強化，但相比于政府力量來說仍顯弱小。以東湖中央文化區(qū)和王家墩商務(wù)區(qū)為例，兩者雖然采用了企業(yè)參與的方式，但政府的規(guī)劃和政策等起到了不可忽視的作用，集聚特征目前并不明顯。市場的不充分表現(xiàn)將導(dǎo)致：首先，生活、生產(chǎn)成本與可接收能力的脫節(jié)，特別是地價和房價的增長速度超過CBD開發(fā)速度；其次，入駐企業(yè)與配套產(chǎn)業(yè)的脫節(jié)；最后，創(chuàng)業(yè)、融資、稅收和通關(guān)等需求與現(xiàn)行制度的脫節(jié)。

3.綜合規(guī)劃彈性不足

交通條件是CBD形成的基礎(chǔ)，但同時也是CBD發(fā)展的制約因素。武漢的中心商務(wù)區(qū)是以政府規(guī)劃為提前進行建設(shè)的，在CBD運行的前期，入駐的人和企業(yè)較少，交通十分寬裕。但是，這些CBD都兼有商業(yè)中心的功能，隨著企業(yè)、人流和貨流的增加，商務(wù)區(qū)內(nèi)和區(qū)間的交通均會面臨很大壓力[9]。特別地，武漢中心大廈和綠地中心等高層建筑的建成將帶來更多的環(huán)境和交通問題。在王家墩商務(wù)區(qū)附近就已出現(xiàn)車流量過大，高峰時期行車難的現(xiàn)象。因此，中心區(qū)綜合規(guī)劃彈性不足，配套設(shè)施滯后的問題將毫無疑問成為制約武漢中央商區(qū)發(fā)展的突出問題。

4.政府管理不規(guī)范

從表2可以看出，武漢各商務(wù)區(qū)歸屬不同區(qū)政府管理，這將導(dǎo)致各自為政，自行招商、自我配套，CBD處于無序競爭狀態(tài)。武漢市也沒有建立統(tǒng)一的CBD政府管理機構(gòu)，相關(guān)管理政策和法規(guī)尚未出臺。因此，公正嚴(yán)明的法制環(huán)境、規(guī)范有序的市場環(huán)境、穩(wěn)步開放的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境和健康文明的人文環(huán)境等是CBD發(fā)展的重要保障。

表2 武漢中心商務(wù)區(qū)的定位

三、武漢中心商務(wù)區(qū)發(fā)展的政策建議

近年來，隨著武漢市經(jīng)濟的發(fā)展，其金融業(yè)的集群優(yōu)勢和科技人文優(yōu)勢已初步顯露出來。針對武漢中心商務(wù)區(qū)存在的問題，提出以下政策建議：

（一）“一主多副”的發(fā)展戰(zhàn)略

在多中心問題上，國內(nèi)外CBD建設(shè)的經(jīng)驗主要有兩點，一是規(guī)劃若干個次級、獨立的CBD，二是在原基礎(chǔ)上引出新的CBD。漢口是商業(yè)聚集地，武昌是教育的搖籃，漢陽承載著百年的制造。因此，可以根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢和已有的建設(shè)來定位商務(wù)區(qū)，實現(xiàn)“一個主中心，多個副中心”、集中式與分散式相結(jié)合的發(fā)展，并且通過公共交通連接各區(qū)，避免資源的重復(fù)建設(shè)和浪費?！爸髦行摹笔紫葢?yīng)是經(jīng)濟中心、商務(wù)中心和商業(yè)中心，所以江漢區(qū)及其輻射區(qū)是武漢CBD的理想?yún)^(qū)域。而“副中心”的建設(shè)則需注意與“主中心”的錯位發(fā)展。

（二）充分發(fā)揮市場集聚與擴散作用

除市場化運作外，武漢商務(wù)區(qū)還應(yīng)注意發(fā)揮市場的集聚與擴散作用。一方面，各商務(wù)區(qū)在初期規(guī)劃時應(yīng)立足于所在區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮市場的集聚作用，吸引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)匯集。例如，王家墩商務(wù)區(qū)可以集中在金融、保險和高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)上。二七濱江商務(wù)區(qū)應(yīng)注重金融、休閑旅游功能的提升；武昌可以側(cè)重文化、創(chuàng)意和科技產(chǎn)業(yè)；青山則打造生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)旅游式CBD；漢正街中央服務(wù)區(qū)重點發(fā)展采購、電子商務(wù)和總部經(jīng)濟等。另一方面，強化商務(wù)區(qū)與地區(qū)經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展，以商務(wù)區(qū)為核心，建立其與周邊地區(qū)的對接機制，包括有利于人才、技術(shù)、產(chǎn)品和資金等的流動體系。

（三）完善政府服務(wù)

武漢商務(wù)區(qū)的發(fā)展離不開政府的支持，特別是規(guī)劃、交通、環(huán)保和引資等方面，政府既要發(fā)揮全局掌控的作用，又需做好后勤服務(wù)。首先，突破行政的約束，成立武漢市所有中心商務(wù)區(qū)的管理機構(gòu)，在統(tǒng)一規(guī)劃下進行CBD的開發(fā)與建設(shè)。其次，重視規(guī)劃引導(dǎo)，優(yōu)化CBD的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。有針對性的加大招商力度，引入競爭力強、關(guān)聯(lián)度高的支柱產(chǎn)業(yè)。其次，應(yīng)在政策方面給予中央商務(wù)區(qū)特殊的鼓勵政策。例如，在給入駐企業(yè)提供高效、便捷服務(wù)的同時，設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金和優(yōu)惠融資措施，開通直接通關(guān)制度等。再次，加強與國內(nèi)外CBD間的聯(lián)系與溝通，促進資源共享，提高服務(wù)水平。

（四）不斷完善交通樞紐和中心點的建設(shè)

中心商務(wù)區(qū)的運轉(zhuǎn)往往以大規(guī)模的交通系統(tǒng)建設(shè)為先導(dǎo)，因此初期的網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃至關(guān)重要。這里可以借鑒法國拉德芳斯CBD的經(jīng)驗：建立交通樞紐和中心點。利用公共交通的無縫連接，加強地鐵、公路和鐵路運輸?shù)膮f(xié)調(diào)配合，建設(shè)連接商務(wù)區(qū)和其他城區(qū)（市）節(jié)點的快速通道。同時，鼓勵人們外出時對公共交通的使用。這樣不僅可以疏散人流，還可以減少消耗、污染和溫室氣體的排放。另外，地鐵的開通雖然能緩解“出行難”的問題，但它們卻落后于CBD的建設(shè)。因此，擁堵仍將是近些年的一個主要影響因素，建議政府應(yīng)在發(fā)展CBD的同時，加快地鐵和公交的建設(shè)，并實現(xiàn)其與鐵路、機場的無縫對接。

[1]Burgess E W.“The Growth of the City”in“the City”[M].University of Chicago Express, Chicago,1925.

[2]李芳,高春茂.國外CBD研究及規(guī)劃實例簡介(一)[J].城市問題,1994,(2).

[3]謝芳.中央商務(wù)區(qū)(CBD)的建設(shè)必須重視城市生活的多功能性——以紐約曼哈頓地區(qū)CBD建設(shè)經(jīng)驗為例[J].城市問題,2000,(6).

[4]Chris Jones.How Important is Manhattan to The Region?[J], Spotlight, Vol.3,No.4,2004.

[5]周小山.巴黎拉德芳斯 CBD交通規(guī)劃、管理的特點及啟示[J].城市公用事業(yè),2012,(4).

[6]王軼娟.武漢江岸沿江商務(wù)區(qū)發(fā)展的基本思路及政策建議[J].企業(yè)導(dǎo)報, 2010,(4).

[7]胡長幸.2012年武漢CBD大有看頭[N].楚天都市報, 2011-12-6(A06).

[8]涂亞卓.東湖之濱將建中央商務(wù)區(qū)[N].湖北日報, 2009-10-19(1).

[9]佩文森.法中合作大有可為[N].國際商報, 2011-09-16(A06).