物流園區(qū)的那些事

文/本刊記者 李冰漪

本期嘉賓

南開大學(xué)校長助理、現(xiàn)代物流研究中心主任 劉秉鐮 教授

深圳赤灣石油基地股份有限公司深基地總部經(jīng)營部經(jīng)理 孔鵬

中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心高級研究員高博軒

物流園區(qū)作為重要的物流基礎(chǔ)設(shè)施，重要的物流運作節(jié)點，又被看做是推動區(qū)域經(jīng)濟和城市物流發(fā)展的重要途徑。在中國，物流園區(qū)的發(fā)展已有10多年，且發(fā)展勢頭依然強勁。那么，它今天是怎樣一個狀況呢？為此，本刊邀請學(xué)者、專家和企業(yè)家共同探討這個話題。

中國儲運：我國的物流園區(qū)至今已經(jīng)發(fā)展十多年，而今的發(fā)展勢頭迅猛強勁，在中國物流園區(qū)是怎樣一種狀況呢？

劉秉鐮：1998年我國第一個物流園區(qū)落戶深圳，隨著十余年的發(fā)展，我國物流園區(qū)在數(shù)量與規(guī)模方面都有了大幅度的提升。據(jù)第三次全國物流園區(qū)報告顯示，我國物流園區(qū)總數(shù)已達(dá)到754家，我個人估計實際園區(qū)數(shù)字會遠(yuǎn)高于1000家。在發(fā)展態(tài)勢方面，隨著我國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級，物流園區(qū)建設(shè)也正在從土地招商的初級階段向服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的發(fā)展階段過渡。

高博軒：國內(nèi)物流園區(qū)數(shù)量已足夠，質(zhì)量有待提升。從數(shù)量上來說，我國物流園區(qū)自2000年開始發(fā)展至今，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有將近4500個。各地物流園區(qū)建設(shè)積極性高，數(shù)量增長快；規(guī)模上、質(zhì)量上而言，國內(nèi)物流園區(qū)以追求大而全為主，近年來逐漸向“軸-輻”系統(tǒng)的專業(yè)化物流轉(zhuǎn)向。

孔鵬：總體來看，中國物流園區(qū)經(jīng)營狀況普遍不是太好，國內(nèi)發(fā)展好的不多，主要還是來自于外資企業(yè)。目前國內(nèi)物流園區(qū)投資門檻越來越高，雖然從國家發(fā)改委積極鼓勵歡迎物流園區(qū)建設(shè)，但是下到區(qū)縣政府，受到投資強度、稅收政策的影響很大，物流園區(qū)因占地面積大，產(chǎn)出少而不愿意給物流園區(qū)用地。

現(xiàn)在，區(qū)縣政府權(quán)限在于200～300畝土地，如果超過這個指標(biāo)就要到市里或者省里“點供”土地指標(biāo)。據(jù)介紹，點供政策是省里的，不是市里。省里每年會下一個土地指標(biāo)。然后把這些指標(biāo)分給各轄市、區(qū)。這些指標(biāo)如何使用，市里是有權(quán)的。如果有一些重大項目，或者投資額度很高，效益很好，影響力很大的項目，這些項目需要土地指標(biāo)的時候，可以經(jīng)市國土局上報省國土廳，爭取點供指標(biāo)。

現(xiàn)在像寶灣物流每個項目大約都需要150畝土地規(guī)模，這就需要向省里要“點供”指標(biāo)。所以2012年寶灣物流在沈陽、武漢、合肥等地方拿地，而沒有在上海、北京等一線城市拿地。

寶灣物流做了十多年，積累了很多客戶資源。各地政府因為都有指標(biāo)，同等條件下會優(yōu)選外資企業(yè)。有的時候也需要業(yè)務(wù)伙伴協(xié)調(diào)各項事宜，希望政府今后在物流園區(qū)方面更務(wù)實些。

寶灣物流對于物流園區(qū)的設(shè)置有很多條件，首先要考察當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，依據(jù)GDP排名來決定是否選址，寶灣物流會選擇GDP排名前30名的企業(yè)。另外還要考察當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)狀況，以及交通狀況等條件。貨運量周轉(zhuǎn)情況也要參考。此外，還要考察產(chǎn)業(yè)情況，同行業(yè)地域分布情況等，都要做詳細(xì)規(guī)劃。

就現(xiàn)在來看，寶灣物流發(fā)展整體不錯，寶灣物流是深圳赤灣石油基地股份有限公司的物流服務(wù)品牌。憑借母公司二十多年來經(jīng)營國際著名石油后勤服務(wù)基地的豐富經(jīng)驗，寶灣物流在短短幾年間快速成長，相繼在長三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟區(qū)域的戰(zhàn)略城市自行開發(fā)、擁有并管理多個大型物流園區(qū)項目。目前，寶灣物流投入運營及規(guī)劃開發(fā)的物流倉儲設(shè)施已經(jīng)超過70萬平方米，是國內(nèi)著名的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商之一。寶灣物流園區(qū)吸引眾多國際著名物流企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)進駐，倉庫出租率接近100%。

寶灣物流在項目選址、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)，以及投入使用后的物業(yè)管理都已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的科學(xué)管理流程，并擁有一大批物流園區(qū)開發(fā)與管理的專業(yè)人才。未來，寶灣物流將積極拓展覆蓋全國主要經(jīng)濟區(qū)域中心城市的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，竭誠為來自國內(nèi)外頂尖的第三方物流企業(yè)、制造企業(yè)以及商貿(mào)零售企業(yè)提供高效、優(yōu)質(zhì)、安全的物流設(shè)施服務(wù)，以幫助客戶降低物流運作成本，提高供應(yīng)鏈管理效率。

作為國內(nèi)著名的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商，寶灣物流不僅在項目選址、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)方面，而且在投入使用后的物業(yè)管理和供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)合作方面，都已經(jīng)形成科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，并擁有一大批現(xiàn)代物流園區(qū)開發(fā)與管理的專業(yè)人才。

物流園區(qū)是一個值得看好的細(xì)分市場，寶灣物流將在其中表現(xiàn)出自身特有的優(yōu)勢。

中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及物流行業(yè)的全面對外開放，加速了物流產(chǎn)業(yè)的變革與升級。高標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲設(shè)施供不應(yīng)求，為國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展前景。物流園區(qū)建設(shè)周期短，投入運營就能帶來良好的經(jīng)營現(xiàn)金流，這些優(yōu)勢吸引了眾多開發(fā)商及地產(chǎn)基金的投資目光。

寶灣物流具備較雄厚的股東實力、良好的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、豐富的現(xiàn)代物流設(shè)施建設(shè)和運營的經(jīng)驗，抓住了物流地產(chǎn)的發(fā)展機遇，通過充分的市場調(diào)研與項目評估，在主要物流樞紐和城市配送中心等戰(zhàn)略節(jié)點處，按照國際標(biāo)準(zhǔn)建造了現(xiàn)代化儲設(shè)施，以滿足各類潛在客戶的不同需求，目前寶灣物流全國主要物流節(jié)點城市布局初步成型，已取得一定先發(fā)優(yōu)勢。

不僅于此，寶灣物流堅持以服務(wù)取信于客戶。與業(yè)內(nèi)一些物流園區(qū)開發(fā)商把建好的倉庫出售或者外包給第三方去管理的做法不同，寶灣物流自建、自有、自營所有的物流園區(qū)，提倡“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的管理理念，將母公司近30年來在赤灣石油后勤基地為來自全球的石油公司做一流服務(wù)的國際標(biāo)準(zhǔn)帶到各地的物流園區(qū)，每個園區(qū)都有專門的隊伍在管理，為客戶認(rèn)真解決每一個問題，贏得了客戶普遍好評。

中國儲運：中國物流園區(qū)發(fā)展這么多年，但是地方計劃經(jīng)濟色彩嚴(yán)重，企業(yè)該如何轉(zhuǎn)型？

高博軒：國內(nèi)物流園區(qū)一般是在政府主導(dǎo)下發(fā)起設(shè)立的，承擔(dān)著促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)集聚的功能，政府的干預(yù)相對較多。未來，國內(nèi)物流園區(qū)必須要以市場需求為依據(jù)，并走市場化運行的道路，同時，以此為基礎(chǔ)形成運行高效、持續(xù)盈利的運營管理模式。園區(qū)投資建設(shè)必須要避免追求大、全的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，更多的以當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)狀為基礎(chǔ)，往專業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。

孔鵬：現(xiàn)在，在物流園區(qū)方面，國內(nèi)與國外還存在差距，國外都是由政府部門來做，而國內(nèi)不是，都是企業(yè)在做，地方政府卡指標(biāo)，所以出現(xiàn)拿地難的局面。比如，上海已經(jīng)沒有物流用地，只能通過項目拆建來實現(xiàn)。北京、廣州等地區(qū)由于成本高，也不好拿地。

中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及物流行業(yè)的全面對外開放，加速了物流產(chǎn)業(yè)的改造與升級，高標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲設(shè)施供不應(yīng)求，為國內(nèi)物流園區(qū)提供廣闊發(fā)展前景。

寶灣物流抓住機遇，結(jié)合雄厚的股東實力、良好的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)以及豐富的物流設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)和運營經(jīng)驗，通過充分的市場調(diào)研與項目評估，在銜接多種運輸方式的重要位置，建造符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉儲設(shè)施，以滿足各種潛在客戶的不同需求，現(xiàn)已遍布國內(nèi)12個城市，打造五星級酒店檔次的物流園區(qū)。寶灣物流的優(yōu)勢在于設(shè)施規(guī)模以及服務(wù)優(yōu)勢，讓物流園區(qū)為客戶提供最大程度使用效率，規(guī)劃更加合理，比如使用立體貨架，將貨物周轉(zhuǎn)快的擺放在距離較近的位置等等，從而提高物流效率。

寶灣物流可以根據(jù)客戶供應(yīng)鏈管理的要求，為客戶提供包括選址咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)等全方位的服務(wù)，在指定地區(qū)尋找合適地點為客戶建造“量身訂做”倉庫，并提供長期租賃合同以及物業(yè)管理服務(wù)。

中國儲運：有人認(rèn)為，中國本土物流園區(qū)相對來說并不是很成功，而外資企業(yè)卻占據(jù)著中國物流園區(qū)的主導(dǎo)地位，從你們的角度看，這種評價是否正確？

劉秉鐮：我不認(rèn)同這種觀點。當(dāng)前我國物流園區(qū)開發(fā)主要有三種方式：一是政府規(guī)劃、政府授權(quán)相關(guān)企業(yè)開發(fā)，二是政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)，三是物流企業(yè)自主開發(fā)。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國物流園區(qū)建設(shè)仍以第一種開發(fā)方式為主，其比例近50%，而外資地產(chǎn)企業(yè)主要致力于第二種開發(fā)方式。在物流園區(qū)資金來源方面，仍以國家預(yù)算和自籌資金為主，僅有7%的企業(yè)運用外資。因此在物流園區(qū)建設(shè)與運營領(lǐng)域是政府在起主導(dǎo)作用，而非外資企業(yè)。

另一方面，我們也不可否認(rèn)一些外資地產(chǎn)企業(yè)如普洛斯、豐樹、A MB等在網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢、專業(yè)化管理技能等方面領(lǐng)先于國內(nèi)物流地產(chǎn)商，但在短期內(nèi)這并不會導(dǎo)致外資企業(yè)主導(dǎo)物流園區(qū)這種情況的出現(xiàn)。主要有以下兩點原因：一、物流業(yè)是其他產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)，而物流園區(qū)的建設(shè)、運營也與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)，因此在近5年內(nèi)物流園區(qū)建設(shè)仍將以政府主導(dǎo)、國家投資為主。二、隨著外資企業(yè)不斷進入，我國本土地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷向外資企業(yè)學(xué)習(xí)。近年來招商地產(chǎn)、蘇寧置業(yè)等公司也逐漸進入到物流地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著市場機制的不斷完善，我國物流地產(chǎn)行業(yè)將逐漸凸顯“多主體、多層次”的特征。

高博軒：目前，全球范圍內(nèi)物流園區(qū)均處于邊探索邊實踐的階段，其中日本和德國在長期的發(fā)展中積累了一定的經(jīng)驗。日本充分發(fā)揮政府、協(xié)會、企業(yè)三方的力量，政府將規(guī)劃的園區(qū)用地出售給協(xié)會，協(xié)會通過以股份制的方式向企業(yè)融資，用于購買土地和園區(qū)建設(shè)。德國采用“聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府扶持建設(shè)，企業(yè)自主經(jīng)營”的發(fā)展模式，實現(xiàn)地區(qū)之間的有效協(xié)調(diào)，同時也適應(yīng)全國、各地經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、資源的發(fā)展?fàn)顩r。

外資企業(yè)開始布局我國物流園區(qū)，具有資金、運營管理、招商等方面的優(yōu)勢。外資企業(yè)實力強大，資金充裕，其投資物流園區(qū)具有一定的先天優(yōu)勢。同時經(jīng)過長期的發(fā)展，外資企業(yè)已經(jīng)形成了較高的園區(qū)運營管理水平和先進的管理理念。此外，外資企業(yè)由于實力強勁，在招商方面也具有一定的優(yōu)勢。

中國儲運：據(jù)了解，中國的物流園區(qū)在很大程度上受到地方政策左右，有的地方政府對建設(shè)物流園區(qū)熱情不高，不愿賣地，認(rèn)為投資回報周期長，對地方GDP貢獻不高。那么，你們是如何看這種現(xiàn)象的？

劉秉鐮：物流園區(qū)建設(shè)是一項占地多、投資大、稅率低、回報周期長的工程，一些政府部門不感興趣這也十分正常，但從長期來看物流園區(qū)的建設(shè)利大于弊。尤為重要的是，物流園區(qū)的間接收益十分明顯，建設(shè)物流園區(qū)將帶動區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而聚攏人流、商流、信息流和物流，最終提升地區(qū)整體經(jīng)濟水平。

我認(rèn)為一些地方政府不愿建設(shè)物流園區(qū)的主要原因在于賺錢太少太慢甚至賠錢，即物流園區(qū)的直接收益不明顯。一般情況下物流倉儲空置率在5%以下才能保證10%的利潤，如果空置率達(dá)到15%將會無利可圖，而我國很多地區(qū)空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一指標(biāo)。

為解決這一問題，就要發(fā)揮政府的規(guī)劃指導(dǎo)作用，主要可以體現(xiàn)在兩個方面：一、政府在規(guī)劃物流園區(qū)建設(shè)過程中，要以市場需求為導(dǎo)向、以相關(guān)政策為導(dǎo)向，提高物流園區(qū)建設(shè)的科學(xué)性與實用性。二、將政府招商引資與物流園區(qū)建設(shè)相結(jié)合。物流園區(qū)已經(jīng)建好了，下一個重要問題就是如何使它帶動經(jīng)濟發(fā)展。這需要政府把物流園區(qū)的開發(fā)納入到經(jīng)濟發(fā)展政策規(guī)劃中，并且將當(dāng)?shù)氐奈锪鳝h(huán)境、物流體系、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、企業(yè)分布等多種因素進行綜合考慮，出臺相關(guān)政策，進行招商引資。

高博軒：大多數(shù)物流園區(qū)在規(guī)劃與建設(shè)的過程中，都會考慮園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)各鏈條的布局，但由于跟風(fēng)、追求大而全的現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)鏈的設(shè)置上并沒有與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和資源分布情況進行結(jié)合，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的重點不突出、優(yōu)勢不明顯，從而使得物流園區(qū)未能形成良好的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，招商引資工作也因而受到影響。

中國儲運：外資企業(yè)在國內(nèi)物流園區(qū)比較成功的案例有哪些個，它的優(yōu)勢是什么？

劉秉鐮：普洛斯公司是進入我國物流地產(chǎn)領(lǐng)域最早，也是當(dāng)前發(fā)展得較好的外資地產(chǎn)企業(yè)，目前已在中國25個主要城市建設(shè)了76個物流園區(qū)，其管理的物業(yè)面積也已達(dá)1040萬平米，其資產(chǎn)更是以每年40倍的速度增長。論及其優(yōu)勢主要可以概括為以下幾個方面：

一、顧客導(dǎo)向。普洛斯善于分析客戶需求，針對不同用戶提出個性化的解決方案，例如它為不同用戶提供了物流設(shè)施開發(fā)、定制開發(fā)、收購與回租等模式的選擇。

二、搶占優(yōu)勢資源。普洛斯是最早進入我國的外資物流地產(chǎn)商，當(dāng)前在我國沿海地區(qū)主要海港、空港中都能見到它的身影，這為其后續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

三、標(biāo)準(zhǔn)化。普洛斯對物流園區(qū)的建設(shè)實行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，同樣一張圖紙可以應(yīng)用于不同地區(qū)物流園區(qū)的建設(shè)，這能夠有效地節(jié)省前期設(shè)計費用，并提高建設(shè)效率。

四、強大的融資能力與企業(yè)并購管理經(jīng)驗。

中國儲運：我國物流園區(qū)目前還存在哪些問題？您認(rèn)為解決的“方案”是什么？

劉秉鐮：首先是部分地區(qū)物流園區(qū)建設(shè)存在“圈地”現(xiàn)象。

當(dāng)前我國物流園區(qū)建設(shè)如火如荼，但也有一些呼聲將此現(xiàn)象稱為“虛熱”，這主要是有一些地產(chǎn)開發(fā)商借助物流地產(chǎn)的概念，介入土地一級開發(fā)，并將之轉(zhuǎn)手再賣給物流企業(yè)，其目的在于賺取土地升值的差價，而不是真正要推動物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這種問題造成的直接后果就是物流園區(qū)建設(shè)缺乏必要的科學(xué)規(guī)劃，不能形成網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢和協(xié)同優(yōu)勢，且標(biāo)準(zhǔn)化程度低、運作效率低，長此以往將會極大地限制我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

為應(yīng)對這一問題，政府主管部門應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)濟、交通運輸、城市規(guī)劃、國土資源等各方利益，使各方利益與城市整體發(fā)展目標(biāo)相一致。并在此基礎(chǔ)上制定物流地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)，規(guī)范物流企業(yè)用地審批流程，使物流用地的使用和出讓更加透明化和公平化。

其次是定位不明確，缺乏獨特性。

我國許多物流園區(qū)在規(guī)劃和布局上不科學(xué)，對自身定位不明確，缺乏地方特色，導(dǎo)致同質(zhì)化惡性競爭。當(dāng)前我國綜合服務(wù)型物流園區(qū)數(shù)量最多，占69%，而專業(yè)性的物流園區(qū)卻很少，其中商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)、貨運服務(wù)型物流園區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)僅占15%、11%和5%。

物流園區(qū)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的盈利空間正在不斷縮小，因此物流園區(qū)應(yīng)該向?qū)I(yè)化、高端化、增值化方向發(fā)展。專業(yè)化物流的發(fā)展也會推動物流園區(qū)向?qū)I(yè)領(lǐng)域滲透，物流園區(qū)專業(yè)化發(fā)展將會成為趨勢。如制造、鋼鐵、化工等產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)的物流園區(qū)將會依靠穩(wěn)定的市場需求快速發(fā)展。

第三是經(jīng)驗推廣機制不暢，應(yīng)開展試點及示范性項目。

當(dāng)前我國物流園區(qū)大多數(shù)都是獨立經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與指導(dǎo)，這就造成園區(qū)間交流不暢，發(fā)展經(jīng)驗不能及時共享。解決這一問題要從國家層面進行，首先從稅收、用地、融資等方面進行規(guī)范，以引導(dǎo)物流園區(qū)的健康、快速發(fā)展。其次應(yīng)進一步開展示范性項目，探索適合我國廣大地區(qū)物流園區(qū)建設(shè)與經(jīng)營路徑，以此指導(dǎo)各地區(qū)物流園區(qū)運作。