房地產(chǎn)價格的社會學(xué)思考

胡英

摘 要 房地產(chǎn)價格的問題是如今社會普遍關(guān)注的熱點話題，研究和評論文章大多從市場、政策、金融等角度來分析房地產(chǎn)價格問題。這些角度本身并沒有問題，但房地產(chǎn)作為社會生活不可或缺的要素，脫離了社會背景去討論，就成了無本之木。本文擬從社會學(xué)角度對房地產(chǎn)價格問題進行粗淺的討論，并在還原房地產(chǎn)價格問題的社會背景的基礎(chǔ)上，對未來的房地產(chǎn)價格與社會價值導(dǎo)向的互動影響進行初步的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 價格 社會學(xué)

一、社會階層分化對房地產(chǎn)的差異化需求

盡管國內(nèi)尚沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)來劃分中國的社會階層，但過去的三十年間，中國人逐漸完成了社會階層的分化卻是不爭的事實。遺憾的是，人們在房地產(chǎn)市場的認(rèn)識觀念和假設(shè)上，包括一些專家學(xué)者討論問題的出發(fā)點，還停留在三十年前社會階層劃分不明確的階段，那就是人們的住房需求是同質(zhì)化的，都需要被尊重和滿足。這里我們無法討論“居者有其屋”是對還是錯的價值觀問題，而是應(yīng)該用更加務(wù)實和現(xiàn)實的視角來看待“何人居何屋”的社會實踐問題。如果無視這種社會階層的分化，仍然期望在傳統(tǒng)的價值觀念體系下來解決房地產(chǎn)價格問題，來解決所有人的住房所有權(quán)問題，既不符合市場規(guī)律，也不符合中國社會發(fā)展的實際情況。

分化的社會階層意味著每一個不同的社會階層對房地產(chǎn)都會有不同的需求。這種需求至少可以分為兩類。第一類是對居住的需求，第二類是對所有權(quán)，以及由此帶來的物質(zhì)和精神收益的需求。一個社會必須要保證所有人都能夠擁有的，是第一類需求，這是社會安定的底線。而第二類需求，則不是所有人都能夠被滿足的。在較低的社會階層中，政府和社會所要提供的，就是滿足居住的基本需求，即第一類需求，這其實應(yīng)該通過鼓勵房屋出租，抑制租房價格，避免房屋空置等手段來實現(xiàn)。但是反觀現(xiàn)在抑制房價的政策出發(fā)點和輿論導(dǎo)向，都是基于讓所有人都擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)，即滿足人們的第二類需求，我們樂此不疲的在朝這個方向努力，卻沒發(fā)現(xiàn)這是一種錯位，這也是為什么每一次政策的高壓期過后，都會出現(xiàn)報復(fù)性的反彈。與之對應(yīng)的現(xiàn)實則是，在租房市場，各種各樣的行政管理措施、稅收手段逐步加大了租房的成本和門檻，卻反過來抑制了第一類需求的滿足。

不認(rèn)真的研究社會群體的構(gòu)成情況，一廂情愿的制定理想化的政策，在目標(biāo)和出發(fā)點模糊的情況下，要解決社會矛盾的沖突，那是南轅北轍。所以，要解決房地產(chǎn)價格問題，就要解放思想，實事求是，放棄不切實際的假設(shè)和觀念，不要對第二類需求太多干涉，而應(yīng)該著力滿足第一類需求。具體措施上，放棄在物權(quán)上存在爭議的物業(yè)稅的幻想，為饑渴的地方財政增設(shè)住房空置稅，抑制和降低租房價格，在滿足人們基本的居住需求的同時，降低房地產(chǎn)所有者的投資收益，為房地產(chǎn)市場降溫。

二、房地產(chǎn)價格：消滅還是催生“中產(chǎn)階級”

有一個流行的說法：過高的房地產(chǎn)價格會消滅中產(chǎn)階級，而中產(chǎn)階級是社會的穩(wěn)定劑。這句話推理下去的結(jié)論一定聳人聽聞：過高的房地產(chǎn)價格導(dǎo)致社會不穩(wěn)定，似乎從國家安全和道德評判的雙重角度，為房地產(chǎn)價格高企進行了正義的審判。但是，社會現(xiàn)實并不以人們頭腦中的觀念為準(zhǔn)，而應(yīng)該是人們的觀念要符合社會生活的實踐。

所謂中產(chǎn)階級，是以擁有特定數(shù)額的資產(chǎn)為標(biāo)志的。在中國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)是資產(chǎn)的重要形式，甚至是主要形式。所謂高房價消滅中產(chǎn)階級的說法非但不正確，反而在邏輯上都有些可笑。一個沒有房產(chǎn)的中產(chǎn)，會擁有其他形式的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價格升高，使他失去的是投資的機會成本，而不是把他打為赤貧；一個擁有房產(chǎn)的中產(chǎn)，會因為房地產(chǎn)價格升高而資產(chǎn)增值，更談不上消滅一說。

在國內(nèi)非常有限的幾種投資渠道當(dāng)中，房地產(chǎn)因為變現(xiàn)能力強和具有實物形態(tài)而備受具有中國傳統(tǒng)理財觀念的人們青睞。由于房地產(chǎn)兩類需求的區(qū)分，它的所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，它的持有價格和使用價格也是不一樣的，客觀帶來的結(jié)果就是房產(chǎn)的投資對于無法獲得房屋所有權(quán)的較低社會階層人群來說，其實傷害不大，只要通過政策保證其居住的權(quán)利受到尊重即可。但是如果抑制人們投資房產(chǎn)，在儲蓄利率低迷，股市前景迷茫的狀況下，一旦人們的投資形式波及需求無法分離的其他商品，那才是災(zāi)難的開始，這應(yīng)該就是“蒜你狠”和“豆你玩”的成因。很顯然，后面列舉的這些農(nóng)產(chǎn)品是無法做到持有價格和使用價格分離，當(dāng)這些生活必需品被當(dāng)做投資渠道的時候，較低社會階層的人才是真正的受害者。

所以，房地產(chǎn)市場其實承載了中產(chǎn)階級的投資渠道的作用，要想中產(chǎn)階級穩(wěn)定，反而是要維護房地產(chǎn)所有權(quán)市場的活躍。這十年來的實踐證明，高房價不但沒有消滅中產(chǎn)階級，反而作為一種投資工具，有效地催生出了一批中產(chǎn)階級。中國人歷來的“追漲殺跌”和“百年一遇”的思想，加上掀起炒房成功的典范，更加推波助瀾地推動了更多的人加入進來。當(dāng)然，凡事都有兩面，很多人期待地看著泡沫破滅之后到底有多少“裸泳者”，但作為投資工具來說，天下又哪來的只漲不跌的投資呢？對自住者而言，房價漲跌與他無關(guān)；對房地產(chǎn)投資者而言，投資任何資產(chǎn)形式的損益都屬于正常情況，這和中產(chǎn)階級是否被消滅扯不上太大關(guān)系。

當(dāng)然，如果考慮房地產(chǎn)因為住房貸款而蘊含的巨大金融風(fēng)險，可能會對宏觀經(jīng)濟帶來的負(fù)面影響，那么另當(dāng)別論，不在本文的討論范圍之內(nèi)。

三、房地產(chǎn)價格對社會價值導(dǎo)向的長期影響效應(yīng)

社會經(jīng)濟現(xiàn)象和社會價值導(dǎo)向是互相影響的關(guān)系，因此，房地產(chǎn)價格近十年來的迅速上漲，也在一定程度上對社會價值導(dǎo)向產(chǎn)生了長期的影響，其影響效應(yīng)包括以下兩個方面：

第一，對投機和安全感的影響。毫無疑問，高增長的房價推動了投機心理的蔓延和加重，也進一步削弱了人們的安全感。這在長期來看，對社會價值導(dǎo)向會產(chǎn)生負(fù)面的影響，社會的利益機制導(dǎo)向不再鼓勵努力的工作和創(chuàng)造價值，而是通過投機行為來進入更高的社會階層，這種價值導(dǎo)向甚至已經(jīng)部分影響到實業(yè)投資的業(yè)主，放棄原有的實業(yè)，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)或相關(guān)的資源與金融工具的運作來獲得短期內(nèi)暴富的機會。高房價在增加未來支出預(yù)期的同時，增強了人們的不安全感，抑制了對其他消費項目的開支，這些都是不爭的事實。這些問題，在政府政策調(diào)控方面也做了一定的調(diào)整，比如對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)征稅等措施，可惜與房地產(chǎn)增值的巨大收益相比，這些調(diào)控顯得微不足道。所以從長期來看，通過提高租用率、控制租金來降低房產(chǎn)持有的收益，才能解決好這個問題。

第二，對傳統(tǒng)觀念的放棄。中國人的傳統(tǒng)住宅觀是必須要擁有自己所有的住房，這個觀念隨著土地性質(zhì)的國有化，其實已經(jīng)成為空中樓閣。房地產(chǎn)價格的問題，其實是近十年來席卷全國的城鎮(zhèn)化的一個縮影。大量的農(nóng)村富余人口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，必然意味著房地產(chǎn)的興盛和房地產(chǎn)價格的飆升。這個社會和人口大變遷的過程，也是人們觀念最容易變化的時候，所以，在這個階段的輿論導(dǎo)向，一定是引導(dǎo)低收入階層放棄擁有自有房產(chǎn)的觀念，同時保障他們居住的權(quán)利，這樣恰恰是給房地產(chǎn)需求降溫。但是很可惜，現(xiàn)在的政策和輿論導(dǎo)向恰好相反，一定要讓低收入階層擁有自己的住房，其實是在理想和現(xiàn)實之間，把他們逼到了困境，并且進一步推動了房地產(chǎn)的需求上升。

因此，從房地產(chǎn)價格和社會價值導(dǎo)向的角度來看，一方面要認(rèn)識到并想辦法消除房地產(chǎn)高價格對社會價值導(dǎo)向的負(fù)面影響；另一方面則要通過輿論影響社會價值觀，適應(yīng)新環(huán)境下的房產(chǎn)消費觀，讓不同社會階層的人在住房問題上能夠各取所需，這才是最務(wù)實的解決問題的視角。

四、結(jié)束語

最后要聲明的是，筆者并不是對高房價鼓吹或唱衰，而是在高房價既成事實的前提下，從社會學(xué)的視角來分析和思考解決問題的辦法。社會是一個綜合體，是各種各樣的利益相關(guān)者及其關(guān)聯(lián)關(guān)系的集合，心懷成見的褒貶任何一方，都只能引發(fā)更大范圍的觀念沖突，客觀冷靜的從更多的視角，還原問題的本來面目，才是解決問題的根本辦法。高房價的確令很多人心理壓力巨大，生活倍感疲憊。政府的公共政策如果只是和高房價作斗爭，期望更多的人群獲得房屋所有權(quán)的話，其實是燃起了較低社會階層人員欲望的火花，然而現(xiàn)實是他們當(dāng)中的大多數(shù)人還是無法實現(xiàn)擁有自己住房的夢想，這只會讓人更加陷入絕望的境地。反過來，如果公共政策和輿論導(dǎo)向是改善住房條件，而不管這個房子歸屬是誰，那才會讓每個人都感受到生活質(zhì)量的提高和改革成功的分享。