試析房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的思路、特點(diǎn)和技術(shù)要求

李 恩 魏園園

動(dòng)態(tài)成本法是一種以實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)成本數(shù)學(xué)模型為基礎(chǔ)的成本管理方法，它以企業(yè)生產(chǎn)流程為中心，通過對(duì)生產(chǎn)成本的確認(rèn)、計(jì)量和分配來計(jì)算成本核算對(duì)象的成本。目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，如何降低成本，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司管理的重要內(nèi)容之一。本文論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的思路、特點(diǎn)和技術(shù)要求，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程、實(shí)時(shí)的成本控制。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的思路

動(dòng)態(tài)成本控制模型依托ERP系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)、開發(fā)階段已發(fā)生成本的實(shí)時(shí)獲取，并能對(duì)未來成本變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，及時(shí)掌握成本發(fā)生及控制情況，為管理決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息。該模型構(gòu)筑了“設(shè)計(jì)成本—采購(gòu)成本—開發(fā)成本—成本分析”的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)了全過程、適時(shí)的成本控制。

在設(shè)計(jì)階段，以目標(biāo)成本法為基礎(chǔ)，由合同價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)計(jì)算目標(biāo)成本。根據(jù)CAD/CAPP/PDM（計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)/計(jì)算機(jī)輔助工藝過程設(shè)計(jì)/產(chǎn)品數(shù)據(jù)管理）技術(shù)產(chǎn)生的項(xiàng)目工藝技術(shù)資料計(jì)算項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，將目標(biāo)成本與設(shè)計(jì)成本進(jìn)行比較，結(jié)合作業(yè)動(dòng)因分析和價(jià)值工程不斷地進(jìn)行成本改進(jìn)，同時(shí)，將供應(yīng)商納入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理過程中，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)供應(yīng)鏈的成本降低，使設(shè)計(jì)成本控制在目標(biāo)成本以內(nèi)。由于依托ERP系統(tǒng)，企業(yè)根據(jù)客戶的要求設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，當(dāng)選擇不同的設(shè)計(jì)方案時(shí)，可以獲取不同的設(shè)計(jì)成本，且通過及時(shí)更新的廠內(nèi)價(jià)格庫(kù)的支持，其設(shè)計(jì)成本更符合市場(chǎng)的狀況。

房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制體系

在采購(gòu)階段，首先分析了傳統(tǒng)采購(gòu)模式的局限性，并針對(duì)傳統(tǒng)采購(gòu)模式的不足，提出運(yùn)用模糊層次分析法對(duì)多個(gè)供應(yīng)商進(jìn)行選擇，并運(yùn)用作業(yè)成本法加強(qiáng)對(duì)單個(gè)供應(yīng)商的管理，在保證采購(gòu)物資質(zhì)量、交貨期的前提下，控制采購(gòu)成本，并努力與供應(yīng)商構(gòu)建合作伙伴關(guān)系，及時(shí)的獲知供應(yīng)商提供的物資報(bào)價(jià)。

在實(shí)施階段，分別從直接材料、直接人工、專項(xiàng)費(fèi)用和建造費(fèi)用四個(gè)方面研究建設(shè)過程中的成本控制?；贓RP系統(tǒng)，在生產(chǎn)過程中可實(shí)時(shí)獲取和監(jiān)控實(shí)際發(fā)生的成本，并與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，以實(shí)時(shí)控制生產(chǎn)成本。成本分析階段，成本分析是對(duì)分項(xiàng)工程所做的分析（包括未完工分項(xiàng)工程），包括材料成本分析、加工費(fèi)分析、綜合分析三部分。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的特點(diǎn)

1.基于信息技術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是復(fù)雜的大系統(tǒng)，其成本控制是全過程、動(dòng)態(tài)的成本控制，它的控制涉及到設(shè)計(jì)、采購(gòu)及開發(fā)等多個(gè)方面，與成本控制相關(guān)的制造資源種類繁多，數(shù)量也巨大，必須要借助信息化平臺(tái)，尤其是ERP系統(tǒng)與CAD/CAPP/PDM的集成，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的各個(gè)過程之間和成本控制的各主體之間的數(shù)據(jù)共享，這樣才能真正做到實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制。

2.基于時(shí)間維度

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于生產(chǎn)重復(fù)性差，其成本控制時(shí)效性強(qiáng)，要求實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)周期“內(nèi)”的成本控制。運(yùn)用增量式數(shù)據(jù)接收技術(shù)將實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)增加的數(shù)據(jù)從生產(chǎn)設(shè)計(jì)的源頭環(huán)節(jié)有效的傳遞到相關(guān)系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)包括經(jīng)營(yíng)報(bào)價(jià)、目標(biāo)成本、設(shè)計(jì)成本、采購(gòu)成本、實(shí)際成本，生產(chǎn)周期“內(nèi)”的、不同空間上的、時(shí)間上的動(dòng)態(tài)成本控制，形成成本分解、分析、差異比較、控制的集成體系。

3.基于集成的成本管理方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有其特殊性，這使得單一的成本管理方法很難在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中達(dá)到成本控制目標(biāo)，因此，必須要集成多種成本管理方法。成本集成后所形成的管理方法不是兩種成本管理方法的簡(jiǎn)單相加，而是按照一定的集成方式和模式實(shí)現(xiàn)的兩者的有機(jī)融合，其目的在于更大程度地提高集成體的整體功能，以增加其整體功能。

4.強(qiáng)調(diào)供需鏈協(xié)同的成本控制

在供需鏈協(xié)同的基礎(chǔ)上，形成企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)資源數(shù)據(jù)庫(kù)是敏捷制建設(shè)的基礎(chǔ)，使企業(yè)能夠利用以標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)資源數(shù)據(jù)庫(kù)為核心的信息技術(shù)，進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)和資源配置，把客戶、企業(yè)、供應(yīng)商聯(lián)系起來，以最快的速度、最低的成本響應(yīng)市場(chǎng)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制模型建立的技術(shù)要求

1.企業(yè)管理信息化

即實(shí)現(xiàn)企業(yè)設(shè)計(jì)、管理、制作裝備、生產(chǎn)過程數(shù)字化和一體化。企業(yè)從設(shè)計(jì)、采購(gòu)、實(shí)施到管理都應(yīng)用了信息技術(shù)，而且實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)計(jì)劃與建造信息的信息集成與信息共享，也即使用了CAD/CAM/CAE/CAPP/PDM/ERP等先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)了過程集成。

2.企業(yè)管理層面上應(yīng)用供應(yīng)鏈管理

擁有基于Internet的供應(yīng)鏈管理信息技術(shù)支撐體系，同時(shí)，對(duì)于本文所構(gòu)筑的模型來說，企業(yè)還應(yīng)有穩(wěn)定的供應(yīng)商，和供應(yīng)商建立信息交流和共享機(jī)制，并且和少數(shù)供應(yīng)商建立了戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系。

3.企業(yè)擁有先進(jìn)的管理理念、良好的文化氛圍

本文所建立的模型，涉及到價(jià)值工程、目標(biāo)成本法與作業(yè)成本制度。因此，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理環(huán)境要求有相應(yīng)的技術(shù)支持和管理理念支撐。

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