淺談城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系——以綿陽(yáng)市城區(qū)樓盤為例

王珍珠，王月明，楊紀(jì)華

(1．西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院，四川綿陽(yáng)621010;2．四川綿陽(yáng)市通力汽車運(yùn)輸有限公司，四川綿陽(yáng)621010)

1 城市基礎(chǔ)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)介紹

城市基礎(chǔ)設(shè)施(urbaninfrastructure)是指為城鎮(zhèn)發(fā)展生產(chǎn)、生活以及一些社會(huì)活動(dòng)，提供需求的公共設(shè)施的統(tǒng)稱。它對(duì)追求城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境達(dá)到全面的、綜合的最大效益有至關(guān)重要的作用，城市基礎(chǔ)設(shè)施一般包括工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。其中我們講的城市基礎(chǔ)設(shè)施一般多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施，城市基本生活中如:供水、供暖、供熱、公共交通等;市政工程如城市道路、城市照明、防洪、排水、污水處理、園林綠化等;環(huán)衛(wèi)和市容如公共場(chǎng)所保潔、公共廁所、垃圾、糞便清運(yùn)處理等。這些已成為城市不可或缺的一部分，無論何地都少不了這些因素的建設(shè)，因此在這里將不再討論。而具體到交通、醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物商場(chǎng)、餐飲、金融以及公園等這些社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施已是房地產(chǎn)開發(fā)選擇的主要參考量，這也是本文主要討論的方向。

首先，很少有房地產(chǎn)開發(fā)商在道路不通的山溝或極其繁華的商業(yè)區(qū)建設(shè)住宅小區(qū)，這是因?yàn)殚_發(fā)位置的選擇影響著樓盤的銷售狀況和售價(jià)高低。事實(shí)上，樓盤的建立也會(huì)促使著周圍的基礎(chǔ)設(shè)施的建立，即房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建立兩者存在的先后關(guān)系是相輔相成的。一方面是房地產(chǎn)樓盤先建立，那么它周圍的基礎(chǔ)設(shè)施就會(huì)相繼建立，例如超市、飯店、娛樂場(chǎng)所等;另一方面是房地產(chǎn)的開發(fā)直接就會(huì)選擇在基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的地帶，例如市中心的一環(huán)、二環(huán)等區(qū)域。因此，對(duì)于研究基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響，對(duì)購(gòu)房者具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值，也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的參考價(jià)值。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)位置選擇的原則及影響因素

(1)適應(yīng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)除了要與國(guó)家及其城市規(guī)劃方針、政策相適應(yīng)外，還要滿足樓盤選擇應(yīng)與住戶人群的相適性。多數(shù)情況下中青年與老年人群對(duì)住房要求有一定的差別。譬如，老年人關(guān)注休閑以及醫(yī)療設(shè)施情況，而中青年人更關(guān)注教育和交通狀況，這在后文中會(huì)進(jìn)行具體分析。

(2)協(xié)調(diào)性原則。在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，其位置的選擇應(yīng)系統(tǒng)綜合的考慮，使其與周圍的基礎(chǔ)設(shè)備、生產(chǎn)、生活等相適應(yīng)。

(3)經(jīng)濟(jì)性原則。一個(gè)樓盤的建立包括土地購(gòu)置和建設(shè)等部分的費(fèi)用。因此在選擇該樓盤的位置是在市區(qū)中心，還是在近郊和遠(yuǎn)郊時(shí)，都會(huì)考慮其對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響。

1.2 城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)主要影響因素分析

前文已經(jīng)探討過，依據(jù)我們國(guó)家目前城市的發(fā)展現(xiàn)狀而言，大中小城市在電力、能源供應(yīng)、通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等方面基本已經(jīng)滿足人們的生活需求，它們對(duì)城市發(fā)展和新的房地產(chǎn)開發(fā)的影響不大，本文就不再討論。而就對(duì)社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施如交通、教育、醫(yī)療、生活和休閑這五個(gè)因素對(duì)人們選擇購(gòu)房有較大影響的因素進(jìn)行定性和定量的分析，

近幾年來，很多專家已經(jīng)對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展和存在的一些問題，有了很多的分析和研究，然而針對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響方面，還需要我們進(jìn)行分析，定量的找出兩者的關(guān)聯(lián)性。本文在結(jié)合綿陽(yáng)市城區(qū)樓盤的基礎(chǔ)上，運(yùn)用因子分析法(Factor Analysis Method)和模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)判法來定量得出兩者的關(guān)系。

2 統(tǒng)計(jì)樓盤周邊基礎(chǔ)設(shè)施狀況

統(tǒng)計(jì)方式是對(duì)交通、教育、醫(yī)療、生活環(huán)境(包括購(gòu)物、金融、餐飲等)和休閑娛樂(包括公園、健身等)這些因素皆分為五等級(jí)。一等級(jí)得分1，二等級(jí)得分0.75，以此類推，五等級(jí)得分是零。以教育為例，該樓盤周邊有超過5所以上小學(xué)，3所以上中學(xué)，1所以上大學(xué)，幼兒園不可計(jì)數(shù)為第一等級(jí)，不滿足上述1或2個(gè)條件但每類學(xué)校(大學(xué)除外)數(shù)量都不為零為第二等，不滿足上述3或4個(gè)條件但每類學(xué)校(大學(xué)除外)數(shù)量都不為零為第三等，有1或2種學(xué)校數(shù)量為零為第四等，其余為第五等。根據(jù)對(duì)樓盤一、樓盤二、樓盤三、樓盤四、樓盤五等五座樓盤統(tǒng)計(jì)各因素得分如表1。

表1 各樓盤的得分情況

3 因子分析法城市基礎(chǔ)建設(shè)與房產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

3.1 因子分析法的原理

因子分析法是根據(jù)相關(guān)研究從矩陣內(nèi)部的相互依存關(guān)系出發(fā)，把一些具有聯(lián)系的信息數(shù)據(jù)總結(jié)歸納成幾個(gè)少數(shù)不相關(guān)的綜合因子，它是一種多元素統(tǒng)計(jì)分析方法。其基本原理是據(jù)它們間相關(guān)性大小把變量分成幾組，使同一組內(nèi)的各個(gè)變量之間相關(guān)聯(lián)性較高，但是非同組之間變量相關(guān)性較低或者不相關(guān)，每一組變量也就代表一個(gè)基本結(jié)構(gòu)，它就是公共因子。

3.2 實(shí)例分析

(1)依據(jù)上文的統(tǒng)計(jì)，綿陽(yáng)市區(qū)樓盤開發(fā)受五個(gè)因素的影響，分別是交通、教育、醫(yī)療、生活以及休閑。對(duì)已知的數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化處理并計(jì)算出數(shù)據(jù)樣本的相關(guān)矩陣R。

(2)求出相關(guān)矩陣R的特征值和特征向量，依據(jù)系統(tǒng)要求在累積貢獻(xiàn)率基礎(chǔ)上確定出主因子的個(gè)數(shù)(在此僅依據(jù)特征值反映出的信息量要占總體信息量的85%以上，則根據(jù)累計(jì)特征值所占百分比情況看，僅需取前兩項(xiàng)數(shù)據(jù)即可)，并計(jì)算得出因子的載荷矩陣A。

(3)總結(jié)確定出因子模型如下。

(4)根據(jù)上述分析計(jì)算的結(jié)果，對(duì)該系統(tǒng)進(jìn)行具體分析，得出結(jié)論。

以上模型可以看出，在兩個(gè)因子中，y1是全面反映交通、教育正相關(guān)和醫(yī)療負(fù)相關(guān)的因子，而y2卻有不同，它反映出對(duì)生活正相關(guān)和休閑負(fù)相關(guān)的因子。即y1增大時(shí)，該樓盤具有較好的交通和教育條件，而醫(yī)療條件較差，這恰恰符合了中青年的理想居住地，而y1和y2均減小時(shí)，此地具有較好的休閑和醫(yī)療條件，這便符合了老年人的理想居住地。因此選擇相應(yīng)因子大小，使樓盤的選址符合適應(yīng)性原則，不僅能使購(gòu)房者不再盲目，也使房產(chǎn)開發(fā)商做廣告更加的具有針對(duì)性。最后y2增大時(shí)，休閑條件就會(huì)相應(yīng)大大的變差，而其他因素并未相應(yīng)的增大太多，這是因?yàn)楣珗@等其他基礎(chǔ)設(shè)施建在商業(yè)圈內(nèi)是不符合經(jīng)濟(jì)性原則的，這也充分說明了，單一的追求樓盤處于繁華的商業(yè)圈是不明智的，是不符合樓盤建設(shè)協(xié)調(diào)性原則的。

4 模糊綜合評(píng)判城市基礎(chǔ)建設(shè)與房產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

因子分析法得出了這些因子之間在此消彼長(zhǎng)中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的針對(duì)性影響，但它并不能給出哪個(gè)樓盤更符合其售價(jià)，在這里我們引入模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)判法來對(duì)這些因子對(duì)樓盤的影響進(jìn)行評(píng)判。在此還是以上文統(tǒng)計(jì)的樓盤為例，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的原則及影響因素來構(gòu)建了以城市基礎(chǔ)設(shè)施為基礎(chǔ)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，和建立模糊綜合評(píng)價(jià)方法。

4.1 模糊綜合評(píng)判的原理

模糊綜合評(píng)判法是一種比較適合房地產(chǎn)開發(fā)選址的建模方法，它是一種定性和定量相互結(jié)合的方法，有很好的理論基礎(chǔ)。尤其是多層次的模糊綜合評(píng)判法，它是通過具體研究各個(gè)因素之間的關(guān)系，從而得出合適的樓盤位置。房地產(chǎn)開發(fā)位置的選擇是開發(fā)商滿足住戶的必要條件其樓盤周圍基礎(chǔ)設(shè)施如交通、學(xué)校、醫(yī)院等是住戶首要考慮的因素。樓盤位置不恰當(dāng)，其后果不堪設(shè)想。在此，我們綜合運(yùn)用定量和定性相互結(jié)合的分析方法來判定樓盤位置的選擇，并在全面考慮樓盤選址影響因素基礎(chǔ)之上，選出若干具有代表性的地點(diǎn)，進(jìn)一步借助模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)判法進(jìn)行定量的分析、比較，最終找出最優(yōu)的組合。

4.2 實(shí)例分析

根據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施分析原理以及實(shí)際生活中，影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素有很多，具體結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，采用多因素評(píng)判法，各因素又有下一級(jí)組成，因素集分為二級(jí)，二級(jí)綜合評(píng)判模糊數(shù)學(xué)模型如下:

影響因素集A=(交通、教育、醫(yī)療、生活環(huán)境、休閑娛樂)=(A1、A2、A3、A4、A5)=(0.2、0.3、0.2、0.15、0.15)

房地產(chǎn)樓盤評(píng)價(jià)集B=(樓盤一、樓盤二、樓盤三、樓盤四、樓盤五)=(B1、B2、B3、B4、B5)

根據(jù)上述文中表1得出一級(jí)綜合評(píng)判對(duì)應(yīng)矩陣如下

R= [1.00、0.75、0.75、0.50、0.25]T1

R= [0.50、0.50、0.25、0.50、0.25]T2

R= [0.25、0.50、0.75、0.25、0.25]T3

R= [1.00、0.75、0.75、0.50、0.25]T4

R= [0.25、0.50、0.25、0.50、0.50]T5

由此可知，五個(gè)樓盤的位置綜合評(píng)判結(jié)果排序?yàn)?B1、B2、B3、B4、B5，

即選擇樓盤一、樓盤二、樓盤三這三個(gè)樓盤，它們的基礎(chǔ)設(shè)施都比較好的，當(dāng)然也和房?jī)r(jià)成正比的。但是在具體選擇時(shí)，還是根據(jù)住戶本身來決定哪些是考慮的關(guān)鍵因素。

應(yīng)用模糊綜合評(píng)判的方法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)選擇，本文主要采用二層次劃分，也可以進(jìn)一步細(xì)化到更多層。這里主要的計(jì)算模型是基于對(duì)權(quán)重集進(jìn)行歸一化來建立的，將結(jié)果評(píng)判從高到低進(jìn)行排序，這些數(shù)據(jù)和結(jié)果對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和住戶都有一定的參考價(jià)值，而且方法簡(jiǎn)便、可行性較強(qiáng)。

5 結(jié)束語(yǔ)

社會(huì)不斷發(fā)展，人們的對(duì)生活水平的質(zhì)量和要求也在不斷地提高，針對(duì)關(guān)系到我們生產(chǎn)、生活的各個(gè)方面的這些基礎(chǔ)設(shè)施和住房選擇，需要我們?cè)跊Q策時(shí)，綜合考慮各種因素，把握好它們的側(cè)重點(diǎn)。

同時(shí)，希望樓盤的建設(shè)和其周圍基礎(chǔ)設(shè)施盡可能的同步進(jìn)行，這樣更有利于我們生活水平的提高，促進(jìn)未來城市更好的發(fā)展!

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［4］ 張偉．城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資研究［M］．北京:高等教育出版社，2005:1－12