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    設立土地銀行

    2013-09-07 10:31:54卓勇良
    浙江經(jīng)濟 2013年14期
    關鍵詞:土地銀行承包地農用地

    卓勇良,浙江省發(fā)展和改革研究所所長、研究員

    土地銀行作為農村土地受讓主體之一,應當按一個適當?shù)奈磥韮r格,在農民工完全自主自愿狀況下,一次性受讓其土地使用權,當然絕對不能行政強迫

    中國城市化有一奇特現(xiàn)象,一方面是農民工難以在城里定居,另一方面是留著一條難以切割的土地尾巴。不久前,與一位河南的哥閑聊,其全家在杭州住一套二手房,安陽老家還有八分宅基地。我說你還想蓋新房?他說不蓋了;我問那留著宅基地干嘛?他說那是我的地啊。

    久住城里的居民還牢牢占有家鄉(xiāng)土地,一些人士說是一種社會保障。理由是城里工作不穩(wěn)定,一旦風吹草動,還有土地可依靠。這話初聽不錯,仔細分析卻不靠譜。城里收入或許有階段性波動,但長期卻肯定持續(xù)增長。來城里打工的農民,多數(shù)將在城里定居,這已為世界現(xiàn)代經(jīng)濟史證明。那種把農村土地當作社會保障的說法,實際是無視經(jīng)濟規(guī)律,貌似關心農民,實際將因中國城市化不順暢,最終害了農民。

    依我的說法,應該堅決斬斷城市化進程中的土地尾巴。應該真正讓農民工定居在城里,成為城里不可或缺的產業(yè)工人或其他階層,而不再僅僅是城市的過客。農民工這個詞,越早消亡越好。

    當今上海本地居民絕大多數(shù)是農民工后代。1948年上海人口498萬,本地人口只有75萬,僅占15%。上海移民當中,來自寧波的大約有100萬人,更是名符其實的農民工。新中國成立前的那些歲月,城市化也在緩慢進展,也存在著農民工現(xiàn)象,他們雖然沒有土地,卻并不妨礙他們最終成為城市居民。

    當前一個非常矛盾的事實,一方面是農民工家鄉(xiāng)宅基地上的嶄新房子養(yǎng)著老鼠,口糧地和承包地低效使用;另一方面農民工在城里卻買不起房,一家人住在老鼠住的房子里。所以,當今中國城市化面臨著一個重大戰(zhàn)略問題,就是如何讓農民工把其在家鄉(xiāng)的土地資源,轉化為在城里的生活資源的問題。不妥善解決這一問題,中國城市化始終是不徹底,始終是有問題的。

    這里的關鍵,是在土地所有權不變情況下,允許已在城市定居的原村民,有償出讓宅基地、口糧地和承包地使用權。這種出讓不牽涉土地所有制性質,出讓契約經(jīng)村里登記及權屬變更,價格由交易雙方自主確定。或可設立最低價,以保護出讓方權益,且對受讓方資格也可有一些規(guī)定。實施這一改革的前提,是先應立法明確農民宅基地使用權是永久性的以及可有償出讓,修改2002年通過的《農村土地承包法》,延長承包地年限,或明確承包地使用權也是永久性的。

    即使如此,這一改革也存在著因地價過低難以交易的問題。我那天問河南的哥,既然已在杭州住下,為什么不賣了那八分宅基地。他說,我們那塊太偏,賣不出好價錢,還不如自己先占著。農民占有土地太少,農業(yè)收益太低,因此不具有變更為非農用地可能的土地,價格都不可能高。因此,大凡日子好歹還能過得下去的人,都覺得還不如把地攥在手上。河南的哥那天也跟我說,我那八分宅基地只能賣幾萬元,您說能在杭州做什么用呢?

    正是出于這一狀況,我提出設立土地銀行的想法。土地銀行作為農村土地受讓主體之一,應當按一個適當?shù)奈磥韮r格,在農民工完全自主自愿狀況下,一次性受讓其土地使用權,當然絕對不能行政強迫。同時在現(xiàn)行土地管理法實施細則中,除了進一步強化不準棄耕拋荒條款外,還應增加不準低效利用土地的條款,城市也出臺鼓勵農民工用土地使用權出讓款購房等優(yōu)惠政策。

    土地銀行資本金由政府一次性出資形成。后續(xù)的費用,可由央企上繳利潤及發(fā)達地區(qū)上繳中央的建設用地出讓收入支付。土地銀行既可以按市價將土地承包給農業(yè)企業(yè)經(jīng)營,也可以按幾十年分期付款方式,再次將土地使用權轉讓給其他農業(yè)經(jīng)營主體,形成對于農業(yè)的金融支持,推進土地規(guī)?;咝Ы?jīng)營。

    土地銀行從宏觀格局看,應形成城市出讓土地至農村受讓土地的資金循環(huán),完全能實現(xiàn)收支平衡。而且土地銀行只是一種非營利的過渡性制度安排,只是用來激活當前農用地市場,一旦農用地市場價格能反映其真實價值,土地銀行則應抽身而出。

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