我國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹關(guān)系研究

周光友，李怡達(dá)

（1.復(fù)旦大學(xué) 金融研究院，上海 200433;2.復(fù)旦大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，上海 200433）

20世紀(jì)70年代之后，全球金融自由化趨勢愈演愈烈，全球金融市場一體化加深，金融市場各類資產(chǎn)價格波幅也不斷增大。盡管各國政府長期以來努力通過利率設(shè)定及其他貨幣政策來維持低通貨膨脹水平，然而各類資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)價格大幅上揚(yáng)的態(tài)勢卻依然難以遏制。自20世紀(jì)至今，由房地產(chǎn)價格劇烈膨脹繼而產(chǎn)生市場泡沫，最終泡沫崩潰所導(dǎo)致的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退比比皆是。

房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動作用明顯等特點(diǎn)，其變動通常會對眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生沖擊［1］。因此，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中的一項重大產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為政府和整個社會關(guān)注的重點(diǎn)和熱點(diǎn)，其價格波動對整個社會的價格水平、政府采取的貨幣政策都會產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)價格作為資產(chǎn)價格一種，其波動可以成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的指示器。在后危機(jī)時代的中國，宏觀經(jīng)濟(jì)政策四大目標(biāo)之一的“物價穩(wěn)定”依然是我國貨幣政策當(dāng)局的主要目標(biāo)，因此對房地產(chǎn)市場保持高度關(guān)注是十分必要的。因此，筆者選擇從房地產(chǎn)價格這一角度切入，分析和理解房地產(chǎn)價格與當(dāng)前我國通貨膨脹的關(guān)系，并試圖提出一些自己的政策建議。

一 我國通貨膨脹現(xiàn)狀特點(diǎn):通脹與房價“雙膨脹”

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)社會存在一定程度的通貨膨脹，其中表現(xiàn)較為明顯的方面有糧油、蔬菜、肉類等食品價格持續(xù)走高，教育、醫(yī)療等民生消費(fèi)漲幅也較為顯著。同時，住房價格長期處于高位運(yùn)行也成為百姓民生話題中關(guān)注的熱點(diǎn)。通貨膨脹將會引起居民實(shí)際收入水平下降、收入效應(yīng)和替代效應(yīng)導(dǎo)致的福利減少、以工資和租金、利息為收入者利益受損而以利潤為主要收入者獲益的不公平分配，以上種種后果都會給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會穩(wěn)定帶來危害。因此，如何有效控制通貨膨脹，是保持經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展的長期重要課題。

而房地產(chǎn)業(yè)是影響我國通貨膨脹的一個重要因素。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。從百姓安居樂業(yè)的角度而言，擁有房產(chǎn)是中國老百姓長久乃至終身的目標(biāo)，對于目前尚無固定房產(chǎn)的年輕上班族，尤其是80后一代，房子更是成為未來生活、發(fā)展的“必需品”。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位也體現(xiàn)在多個方面。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2012年全年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值519 322億元，比上年增長為7.8%。而同期商品房銷售額64 456億元，約占GDP的12.4%。另一方面，進(jìn)入21世紀(jì)后伴隨著我國經(jīng)濟(jì)合理快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也一直保持較高增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比重從2000年的5%迅速增長到2012年的近14%（見表1）。特別是在2008年，全球性金融危機(jī)更強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要地位。金融危機(jī)襲來，各國都強(qiáng)調(diào)要拉動內(nèi)需，這在2009年得到最充分的體現(xiàn)。在我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)對于拉動內(nèi)需做出了巨大的貢獻(xiàn)。

針對房地產(chǎn)價格對通貨膨脹的影響，可以通過觀察我國居民消費(fèi)價格指數(shù)和居住消費(fèi)價格指數(shù)數(shù)據(jù)間的關(guān)系進(jìn)行分析。通過分析2007年以來我國的價格總水平上漲的結(jié)構(gòu)性因素可以看出，房地產(chǎn)價格上漲是CPI指數(shù)上漲的重要推力。2007年的CPI年度指數(shù)上漲4.8%，其中漲幅最高的食品類價格上漲12.35%;其次即為居住類上漲4.5%。2009年受到國際金融危機(jī)的影響，我國物價總水平有所下降:CPI年度指數(shù)下降0.7%，食品類價格微漲0.7%，居住類價格下跌3.6%。直至2012年，全年CPI上漲2.6%，增速有所放緩，但食品、居住類價格仍成為CPI上漲的主要推動力量。長期以來，居住類價格消費(fèi)價格指數(shù)都和居民消費(fèi)價格指數(shù)保持較為同步的增長，由此可見房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間關(guān)系緊密。

表1 2000-2012年我國GDP與房地產(chǎn)投資額

圖1 居住消費(fèi)價格指數(shù)、CPI月度統(tǒng)計

二 房地產(chǎn)價格對通貨膨脹影響的理論分析

關(guān)于通貨膨脹的形成理論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們主要有以下幾個分析角度:貨幣數(shù)量論、總供給和總需求及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)因素變動等。筆者在下文著重從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的總供給和總需求兩方面來探討房地產(chǎn)價格對于通貨膨脹的影響。

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家米什金在《貨幣政策中資產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機(jī)制與作用》一文中將資產(chǎn)價格波動對國民經(jīng)濟(jì)影響的不同渠道概括為幾個部分:1.財富效應(yīng);2.“托賓的Q理論效應(yīng)”;3.企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表渠道。通過以上渠道，資產(chǎn)價格變動將作用于消費(fèi)、投資，進(jìn)而引起總需求變化［2］。當(dāng)社會的總需求大于總供給，超額總需求形成時，整個經(jīng)濟(jì)社會將面臨通貨膨脹的壓力。

（一）房地產(chǎn)價格對社會總需求的影響

1.財富效應(yīng)（Wealth Effect）

這里的財富效應(yīng)，是指貨幣財富效應(yīng)。由于金融資產(chǎn)價格的上漲或下跌，會導(dǎo)致金融資產(chǎn)持有人財富的增長或減少，由此又會促進(jìn)或抑制消費(fèi)的增長，影響短期的邊際消費(fèi)傾向，最終促進(jìn)或抑制經(jīng)濟(jì)增長，這種效應(yīng)即為財富效應(yīng)。具體到房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)在我國作為一種投資資產(chǎn)，其價格變動會影響居民總財富的變動。如果房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定繁榮，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，居民的財富將持續(xù)增加，財富效應(yīng)的正效應(yīng)就比較顯著。同時，房地產(chǎn)市場的長期繁榮還會增強(qiáng)消費(fèi)者信心，改善人們對未來的預(yù)期，提高居民的邊際消費(fèi)傾向，繼而增加消費(fèi)支出，帶動社會總需求的增加。

根據(jù)以上論述，可以將房地產(chǎn)價格的財富效應(yīng)影響社會總需求，進(jìn)而影響社會總物價水平的傳導(dǎo)機(jī)制表示如下:

（a）房地產(chǎn)價格上漲——財富效應(yīng)——居民消費(fèi)投資上升——總需求擴(kuò)大——物價水平上升

（b）房地產(chǎn)價格上漲——財富效應(yīng)——經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善——總需求擴(kuò)大——物價水平上升

2.資產(chǎn)負(fù)債表渠道及信貸擴(kuò)張效應(yīng)

信息不對稱（Information Asymmetry）是指在經(jīng)濟(jì)活動中，一部分人擁有其他人無法擁有的信息，由此造成信息的不對稱，由此可產(chǎn)生交易關(guān)系和契約安排的不公平或者市場效率降低問題。具體到信貸市場的信息不對稱現(xiàn)象，主要是指借貸雙方對借款人信用水平、貸款具體應(yīng)用情況等方面信息掌握的充分程度不同。由此也會引發(fā)逆向選擇和道德風(fēng)險問題隨之出現(xiàn)。而資產(chǎn)負(fù)債表渠道效應(yīng)，是指由于宏觀貨幣政策、資產(chǎn)價格變動影響借款人的授信能力，進(jìn)而又會影響貸款人對其的授信，并最終作用于借款人的投資活動。

由于不完全競爭市場下信息不對稱現(xiàn)象的存在，作為貸款人的銀行等金融機(jī)構(gòu)為了降低風(fēng)險，會提高信貸門檻，以企業(yè)資產(chǎn)凈值為基礎(chǔ)，采取抵押和擔(dān)保的方式對企業(yè)授信。企業(yè)資產(chǎn)價格上升，資產(chǎn)凈值隨之提高，授信能力增強(qiáng)，逆向選擇和道德風(fēng)險就會減少。而對企業(yè)自身而言，資產(chǎn)凈值的提高導(dǎo)致抵押資本增多，就可以通過信貸擴(kuò)大投資需求。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上漲會使擁有房地產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)凈值提高，這就是房地產(chǎn)市場中的資產(chǎn)負(fù)債表渠道。資產(chǎn)負(fù)債表渠道效應(yīng)的增強(qiáng)，引起企業(yè)投資需求擴(kuò)張，銀行等金融機(jī)構(gòu)在充足擔(dān)保抵押的情況下也會更愿意提供貸款［3］。

從銀行角度來看，信貸擴(kuò)張效應(yīng)也會加劇房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)價格上漲和銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸規(guī)模擴(kuò)張實(shí)際上是相互促進(jìn)、螺旋上升的。當(dāng)房地產(chǎn)價格快速上漲時，房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤足以吸收銀行的大規(guī)模貸款資金、負(fù)擔(dān)銀行的貸款利率。銀行受到利益驅(qū)動也會加大貸款力度和規(guī)模，大量資金涌入也使得房地產(chǎn)資金池急劇膨脹。房產(chǎn)企業(yè)有了銀行提供的資金，又會進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，獲取高額利潤，開發(fā)規(guī)模擴(kuò)張的同時又需要獲得更多的貸款。

因此，房地產(chǎn)價格的資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)以及信貸擴(kuò)張效應(yīng)對社會總物價水平影響的傳導(dǎo)機(jī)制可表示如下:

（a）房地產(chǎn)價格上漲——企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)——企業(yè)資產(chǎn)凈值增加——企業(yè)投資增加 ——總需求擴(kuò)大——物價水平上升

（b）房地產(chǎn)價格上漲——信貸擴(kuò)張效應(yīng)——信貸規(guī)模擴(kuò)大——住房投資和消費(fèi)增加——總需求擴(kuò)大——物價水平上升

（二）房地產(chǎn)價格對社會總供給的影響

對于房地產(chǎn)價格對社會總供給的影響，本文主要運(yùn)用托賓的Q理論效應(yīng)進(jìn)行分析。經(jīng)濟(jì)學(xué)家托賓于1969年提出了一個著名的系數(shù)，即“托賓Q”系數(shù)，該系數(shù)為企業(yè)股票市值對股票所代表的資產(chǎn)重置成本的比值。Q=1時，企業(yè)投資和資本成本達(dá)到動態(tài)（邊際）均衡;Q＞1時，企業(yè)擁有資產(chǎn)的市場價值高于其重置成本，只需要通過少量的證券發(fā)行就可以獲得滿足投資需求的充足資金，此時購買新生產(chǎn)的資本產(chǎn)品更有利，由此會驅(qū)動企業(yè)增加投資需求;當(dāng)Q＜1時，表明企業(yè)的市場價值低于其重置成本，購買現(xiàn)成的資本產(chǎn)品比新生成的資本產(chǎn)品更便宜，投資新項目就不如在市場上收購既有企業(yè)效益大，這樣就會減少資本需求。

具體到房地產(chǎn)企業(yè)，Q值可以表示房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)建設(shè)成本之比。當(dāng)托賓Q值升高，房地產(chǎn)價格上漲遠(yuǎn)高于建設(shè)成本時，就會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投資生產(chǎn)。在投資利益驅(qū)動和房地產(chǎn)總需求擴(kuò)張的拉動下，房地產(chǎn)供給也會大幅增加，導(dǎo)致社會物價總水平的變化。

總結(jié)房地產(chǎn)價格通過托賓Q效應(yīng)對物價總水平影響的傳導(dǎo)機(jī)制如下:

房地產(chǎn)價格上漲——托賓 Q效應(yīng)——房地產(chǎn)供給增加——總需求擴(kuò)大——物價水平上升

總結(jié)房地產(chǎn)價格對通貨膨脹的影響，首先房地產(chǎn)價格波動通過托賓Q效應(yīng)影響了社會的供給面，其次總需求面又受到來自家庭財富效應(yīng)、企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表渠道效應(yīng)和銀行的信貸效應(yīng)等傳導(dǎo)機(jī)制的刺激。由此造成社會總供給和總需求的失衡就會影響到通貨膨脹的水平。綜合以上分析，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹影響的作用機(jī)制可用下圖表示:

三 我國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹“雙膨脹”現(xiàn)象剖析

（一）房地產(chǎn)價格與通貨膨脹“雙膨脹”的局面

在2008年金融危機(jī)之后，我國開始出現(xiàn)近十年來罕見的資產(chǎn)價格和消費(fèi)物價“雙膨脹”的局面。在人民幣不斷面臨升值壓力和城市化加速發(fā)展的過程中，資產(chǎn)價格膨脹不會局限于資產(chǎn)部門，而是會通過上述傳導(dǎo)機(jī)制影響到實(shí)體部門，造成整個經(jīng)濟(jì)的宏觀影響。

圖2 房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹的傳導(dǎo)機(jī)制

根據(jù)國際金融學(xué)中的“巴拉薩-薩繆爾森原理”，可貿(mào)易部門的快速增長應(yīng)該有明顯的工資傳遞效應(yīng)。但由于我國的農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移受到抑制，這種傳遞效應(yīng)在我國獨(dú)有的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)條件下一直未能充分體現(xiàn)。然而近年來國內(nèi)外形勢都發(fā)生了巨大變化，首先人民幣匯率近幾年來升值明顯，其次城市化進(jìn)程帶動資產(chǎn)價格上升加快。在這樣的背景下，長期積壓的潛在傳遞效應(yīng)也將逐步得到釋放。除了非貿(mào)易部門的“巴拉薩-薩繆爾森型工資傳遞效應(yīng)”，更重要的影響是在匯率改革后和城市化進(jìn)程下資產(chǎn)價格顯著上漲引起的廣泛的“成本傳遞效應(yīng)”［4］。土地、原材料、稅收成本的上升帶動農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)等全行業(yè)成本的普遍上漲。我國作為目前世界上第二大經(jīng)濟(jì)體，必須面對來自國內(nèi)外成本上漲和價格沖擊的挑戰(zhàn)，通貨膨脹的壓力也勢必開始顯現(xiàn)。

具體到房地產(chǎn)市場價格與物價水平關(guān)系，可以通過近年來我國房屋銷售價格指數(shù)及物價指數(shù)的年度數(shù)據(jù)初步了解（見圖3）。在CPI趨小時，房地產(chǎn)價格增幅雖然也較小，但基本高于CPI增幅，且上升速度較快;在CPI上升較大時，房地產(chǎn)價格上漲則呈飛速之狀，兩者出現(xiàn)“雙膨脹”現(xiàn)象［5］。特別在2003年之后，我國經(jīng)濟(jì)增長迅猛，GDP增速連續(xù)幾年保持在10%以上，由此帶動房地產(chǎn)價格大幅上升。自2005年匯改到2010年底，人民幣兌美元匯率已上漲了近20%（從8.27到6.62），這一過程伴隨著我國貿(mào)易順差激增，貨幣投放量持續(xù)被動加大。房地產(chǎn)價格自2005年以來在過剩流動性的助推下迅速飆升。在2007年經(jīng)濟(jì)快速增長和股指瘋狂飆升背景下，當(dāng)年8月到年底的CPI漲幅均超過6%，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入溫和通貨膨脹區(qū)，出現(xiàn)了近年來罕見的資產(chǎn)價格和消費(fèi)價格“雙膨脹”的格局。在這次房價與物價“雙膨脹”的過程中，二者呈現(xiàn)相互促進(jìn)的動態(tài)增長特征。在市場維持低利率、流動性過剩的環(huán)境，以及銀行信貸放松、熱錢持續(xù)涌入等因素的影響下，我國房地產(chǎn)價格快速上漲的同時帶動了物價總水平不斷上揚(yáng)，最終導(dǎo)致了“雙膨脹”的局面。

（二）房地產(chǎn)價格上漲對近期通貨膨脹的影響

根據(jù)之前的理論分析可以看出，社會供求失衡、總需求的增長持續(xù)超過總供給等因素推動了社會整體價格水平的上漲。國際國內(nèi)形勢瞬息萬變，能源價格飛漲、勞動力缺乏等因素推動了社會生產(chǎn)成本的短期上漲，進(jìn)而引發(fā)社會供給萎縮，最終結(jié)果就是物價水平上揚(yáng)。但從長期角度分析，總體供求失衡才是價格水平持續(xù)上漲的最重要因素，分析通貨膨脹的根本原因歸根結(jié)底還應(yīng)落腳于總需求過度膨脹。

圖3 2000-2010年我國CPI與房屋銷售價格指數(shù)走勢

分析近期我國通貨膨脹的情況，在眾多引起價格水平上漲的因素中，主要因素還是總需求的持續(xù)過快增長造成的總供求嚴(yán)重失衡。而引起總需求過快增長的三大原因，就是固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣供給增長過快和外貿(mào)順差過大。針對近期國內(nèi)固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資對物價推動的影響，可根據(jù)近年來固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增長數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

由表2中的數(shù)據(jù)可以看出，2003年以來，幾乎每年固定資產(chǎn)投資的增速都高達(dá)24%以上。2011年盡管固定資產(chǎn)投資增速明顯放緩，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍高達(dá)28%，2003年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速更是屢屢突破30%。中央以及地方政府盡管提出了多項調(diào)控措施遏制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)增速，但都收效甚微。

表2 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長情況

在2008年經(jīng)濟(jì)刺激方案中，中央政府計劃兩年內(nèi)投資1.18萬億元，帶動地方政府和社會投資共約4萬億元。然而在公布的地方投資計劃中，從2008年四季度至2010年底，投資規(guī)模達(dá)到驚人的18萬億，是中央4萬億投資計劃的4.5倍，這一數(shù)字已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府設(shè)想要拉動的投資規(guī)模。在投資過程中，鑒于地價上漲成為地方政府主要的收入來源，地方投資就有極強(qiáng)的動機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。此外，中央為刺激經(jīng)濟(jì)而實(shí)施了寬松的財政政策和貨幣政策:2008年10月，貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%;2009年1月，又出臺了房貸利率優(yōu)惠政策。種種有利政策都使得地方政府更具有支持、投資房地產(chǎn)的傾向。而中央本身用于其他項目的資金，由于監(jiān)管不足、配套資金設(shè)施不完備等原因，也會間接流向房地產(chǎn)業(yè)。以上因素都導(dǎo)致了金融危機(jī)過后，我國房地產(chǎn)市場的過度膨脹，進(jìn)而引發(fā)了社會總物價水平的快速上揚(yáng)。在2009年一輪的房地產(chǎn)繁榮之后，房地產(chǎn)商獲得大量利潤，為2010年以來房地產(chǎn)政策對市場的調(diào)控帶來了極大難度，也引發(fā)了以房價為代表的社會物價水平攀升。

（三）近期通貨膨脹對房地產(chǎn)價格上漲的影響

在房地產(chǎn)價格影響社會總價格水平、影響通貨膨脹的同時，通貨膨脹帶來的物價水平變化又會反過來影響社會消費(fèi)水平和投資水平，并進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)市場，引起房地產(chǎn)價格的變動，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和社會整體物價水平“雙膨脹”的現(xiàn)象。

首先從住房需求角度來看，一方面當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時，房屋租金成本顯著上升，居民居住成本提高，這會刺激居民購買自有住房的欲望，導(dǎo)致自住性住房需求增加;另一方面，在通貨膨脹剛剛發(fā)生時，整個社會的信貸規(guī)模趨于擴(kuò)大。但由于我國利率市場化進(jìn)程一直較為緩慢，當(dāng)利率沒能及時根據(jù)市場信息調(diào)整時，居民也可以比較容易通過信貸手段購買住房，擴(kuò)大住房需求。此外，房地產(chǎn)良好的保值增值功能使其長期以來都被認(rèn)為是一種有效地抵御通貨膨脹的投資工具而非消費(fèi)品。為了防范通貨膨脹導(dǎo)致購買力下降的風(fēng)險，使自己的財富保值增值，通貨膨脹環(huán)境下帶來的貨幣貶值壓力也會極大地促進(jìn)投資性購房需求的增加。

而在住房供給方面，通貨膨脹對房地產(chǎn)供給的影響較為復(fù)雜，不是唯一確定的。一方面，通貨膨脹環(huán)境下全社會各行業(yè)生產(chǎn)成本均不斷上升，加之國際生產(chǎn)性因素、美元貶值等原因，近來全球農(nóng)產(chǎn)品、原料、石油等基礎(chǔ)產(chǎn)品的價格快速上漲，由此帶來的負(fù)面效應(yīng)明顯加劇了國內(nèi)工業(yè)部門成本推動型的價格上漲。此外，“民工荒”、城市生活成本高昂等原因?qū)е氯丝诩t利帶來的廉價勞動力優(yōu)勢也逐漸消失，勞動力成本也大幅攀升。因此，房地產(chǎn)業(yè)上游建設(shè)成本的普遍上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本壓力，可能會導(dǎo)致住房供給的下降，從而帶動房地產(chǎn)價格的上漲。而另一方面，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，主要是依靠銀行貸款，所以貸款利率的高低會直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資額。在通貨膨脹的持續(xù)期，如果貸款利率穩(wěn)定，開發(fā)商所承擔(dān)的實(shí)際財務(wù)成本下降，會驅(qū)動開發(fā)商貸款進(jìn)行新的投資，有利于增加房地產(chǎn)供給。綜合來看，通貨膨脹對房地產(chǎn)供給的影響是不確定的。

四 政策建議

（一）提早采取預(yù)防措施，積極主動應(yīng)對房地產(chǎn)價格和通貨膨脹的“雙膨脹”局面

縱觀2008年金融危機(jī)以來我國采取的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，我們可以發(fā)現(xiàn)其中存在的政策實(shí)施滯后、政策調(diào)整不夠靈活等一些問題。如2008年危機(jī)過后，為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如上文中所提及的，政府出臺了眾多寬松有利政策，刺激房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。而當(dāng)時政策的過度寬松，無疑使得房地產(chǎn)業(yè)在那一輪增長中過度膨脹。由此所引發(fā)的后果就是，我國房價的持續(xù)飛速增長，居高不下。

從危機(jī)中收獲的經(jīng)驗(yàn)以及我國的具體情況分析，中央銀行應(yīng)對房價的攀升密切關(guān)注，提前采取適度的調(diào)控措施，溫和地引導(dǎo)房地產(chǎn)價格偏離泡沫路徑，防止嚴(yán)重通貨膨脹的發(fā)生，以避免社會經(jīng)濟(jì)的大幅波動。房地產(chǎn)價格波動會對經(jīng)濟(jì)和金融的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生巨大沖擊:房地產(chǎn)價格上漲時，信貸擔(dān)保的抵押價值增加，會加速或放大金融體系的信用。當(dāng)房價下跌時，房產(chǎn)作為信貸擔(dān)保的抵押價值減少，整個金融體系將會出現(xiàn)諸如融資困境等很多阻礙;因此，中央銀行應(yīng)當(dāng)通過規(guī)范監(jiān)測相關(guān)經(jīng)濟(jì)金融指標(biāo)以期及時把握房地產(chǎn)價格變動趨勢，進(jìn)而有效的利用貨幣政策進(jìn)行溫和調(diào)整，使房價穩(wěn)定的處于一個理想水平之上，從而有利于整個宏觀經(jīng)濟(jì)和金融體系的穩(wěn)定。

（二）改善通貨膨脹測量方法，更加真實(shí)地反映房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的波動

當(dāng)前消費(fèi)物價指數(shù)（CPI）仍然是我國經(jīng)濟(jì)社會衡量通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。但房地產(chǎn)在統(tǒng)計口徑中一直被視為投資品，因此未能計入CPI的計算。由此導(dǎo)致的結(jié)果是CPI在反映社會整體物價變動時卻不能反映房地產(chǎn)價格的變動。如2003年至2007年期間觀察CPI指數(shù)表現(xiàn)相對平穩(wěn)，但與此同時房價快速上漲，而知表現(xiàn)出的矛盾性使得CPI指數(shù)衡量通貨膨脹的合理性愈發(fā)受到質(zhì)疑。針對這一問題，可以依據(jù)國內(nèi)特殊的市場消費(fèi)狀況對CPI的統(tǒng)計內(nèi)容適當(dāng)做些調(diào)整，以便能更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)價格和通貨膨脹的變化情況。或者設(shè)計一些新的統(tǒng)計指標(biāo)，綜合考慮房地產(chǎn)等重要資產(chǎn)價格的變動，用以更加真實(shí)地反映我國經(jīng)濟(jì)社會的通貨膨脹情況。

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