十大典型房企年報解讀

◎ CRIC研究中心

2012年典型房企銷售業(yè)績表現(xiàn)搶眼，基本均超額完成全年銷售目標(biāo)，2013年的銷售目標(biāo)有較大幅度的提升。在土地儲備方面，典型房企加大了一二線城市的儲備力度，并且在下半年加大了拿地力度。從財務(wù)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)情況來看，典型房企的利潤率仍然偏低，但是預(yù)計(jì)未來進(jìn)一步下降的空間不大；凈負(fù)債率進(jìn)一步下降，顯示目前企業(yè)的資金安全方面不存在太大的問題。

銷售業(yè)績：銷售業(yè)績?nèi)€飄紅，萬科恒大分別領(lǐng)跑

2012年房地產(chǎn)市場從第二季度4月份之后開始明顯回暖，年末全國樓市更是出現(xiàn)翹尾行情表現(xiàn)，各大企業(yè)銷售業(yè)績呈現(xiàn)全線飄紅。十大房企總銷售額達(dá)到7008億元，其中“萬保中恒”的銷售額合計(jì)達(dá)到4246億元，占十大房企銷售總額的六成以上。銷售金額超千億的企業(yè)由原先一枝獨(dú)秀的萬科，增加了保利及綠地兩家，“千億軍團(tuán)”擴(kuò)充至三家。

同比2011年，2012年十大房企銷售金額均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，平均漲幅達(dá)到34%，其中漲幅最大的為融創(chuàng)中國的78%，而龍湖地產(chǎn)銷售表現(xiàn)略顯平穩(wěn)，漲幅僅為5%。

銷售目標(biāo)完成度方面，十大房企平均完成率達(dá)到122%，僅萬科地產(chǎn)一家未完成年度目標(biāo)，而融創(chuàng)中國憑借356億元的銷售業(yè)績完成年度220億元銷售目標(biāo)的178%，成為十大房企內(nèi)銷售目標(biāo)完成度最高的企業(yè)。其中，保利、中海、綠城、世茂、融創(chuàng)和華潤五家房企更是早在10月份便已提前完成全年銷售任務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年整個房地產(chǎn)行業(yè)，完成全年銷售目標(biāo)的大型房企達(dá)到八成以上。為此，十大企業(yè)也紛紛上調(diào)了2013年銷售目標(biāo)，平均上調(diào)幅度達(dá)到近40%，其中近兩年高速發(fā)展的融創(chuàng)中國2013年銷售金額目標(biāo)翻了一翻以上，達(dá)到450億元，企業(yè)對未來市場表現(xiàn)極為樂觀。

表1：十大房企銷售業(yè)績增幅及銷售目標(biāo)完成情況（單位：億元）

各大房企銷售業(yè)績?nèi)€飄紅，以及銷售目標(biāo)的高完成率，究其原因是2012年宏觀政策有所放緩至平穩(wěn)所致，下半年房地產(chǎn)市場迎來消費(fèi)的大批量回歸為各大房企帶來各方面利好，以完成銷售金額同比的普遍增長以及普遍超額完成目標(biāo)的業(yè)績表現(xiàn)。

土地儲備：下半年大規(guī)模攬地，一二線城市強(qiáng)擴(kuò)增

2012年房地產(chǎn)市場回暖明顯，大型房企銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，但是主要房企該年拿地面積卻降至近三年新低，而拿地均價卻上升至最高點(diǎn)。十大房企2012年共計(jì)拿地6129萬平方米，投入資金總額2117億元，土地均價為3454元/平方米。其中，萬科在拿地表現(xiàn)方面最為活躍，是年共計(jì)拿地2534萬平方米，耗資715億元，而土地成本卻牢牢控制在2282元/平方米的低位。

從區(qū)域上來看，2012年十大房企拿地方向逐漸重新回歸一二線城市，在一線城市以及重點(diǎn)二線城市的拿地投入呈現(xiàn)明顯增長，其中以往年堅(jiān)持三四線城市為主的恒大、萬科等企業(yè)增幅最大，企業(yè)改變策略應(yīng)對回暖市場環(huán)境下逐漸釋放的一二線城市改善需求的態(tài)勢較為顯著。但是，大面積回歸一二線土地市場未來可能導(dǎo)致一段時期內(nèi)的土地市場供不應(yīng)求，特別是一線城市未來價格上漲壓力較大，而相對的三四線城市則可能出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險。

表2：十大房企2012年土地交易及儲備情況（單位：萬平方米，億元，元/平方米，年）

2012年十大企業(yè)拿地主要集中在下半年，拿地面積和金額方面較上半年均呈現(xiàn)顯著上漲。而其中萬科則是在下半年瘋狂拿地， 2012年全年投資715億元，新增購入99幅土地，新增土地的總建筑面積達(dá)2534萬平方米，同比2011年增幅達(dá)到45%；其次為保利、中海和龍湖，三家企業(yè)均依靠高周轉(zhuǎn)為主要策略，拿地規(guī)模和速度也相對較大。

拿地策略較為激進(jìn)，2012年十大房企購地金額與銷售金額比方面，萬科達(dá)到0.29，其次為中海的0.22。而同時，萬科下半年拿地投入為上半年的10倍，標(biāo)桿企業(yè)均選擇下半年瘋狂拿地主要是因?yàn)槠髽I(yè)在土地儲備上略有不足，同時市場回暖態(tài)勢增強(qiáng)，而土地市場比較冷清，對已有充裕資金做后盾的萬科等龍頭企業(yè)來說，正是抄底土地市場的好時機(jī)。

土地儲備方面，十大房企土地儲備總量達(dá)到4.72億平方米，一線城市及重點(diǎn)二線城市土儲經(jīng)過下半年的強(qiáng)勢反彈之后得到進(jìn)一步擴(kuò)增。十大房企中恒大地產(chǎn)土地儲備量持續(xù)處于高位，達(dá)到1.4億平方米，占十大房企總土儲量的30%； 恒大土地儲備量較2011年末凈增長334.1萬平方米，增幅為2.4%，土儲增幅速度較過去兩年有明顯的下降，恒大董事局在年報中表示計(jì)劃未來五年年均土地儲備增長控制在10%以內(nèi)，企業(yè)將嚴(yán)格控制土地購入投入，利用合作購地等方式提升企業(yè)資本利用率。

運(yùn)營狀況：降價促銷回籠資金，利潤水平出現(xiàn)下降

2012年市場調(diào)控因素持續(xù)影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的銷售和融資在年初經(jīng)受了很大考驗(yàn)，多數(shù)企業(yè)通過降價促銷等降低利潤方式促進(jìn)銷售上升；同時企業(yè)加大二三線城市的剛需住宅推廣力度，銷售出現(xiàn)回升。隨著貨幣政策寬松化政策出臺，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一絲曙光。貸款利率降低使剛需和改善型購房者開始出手，房地產(chǎn)的業(yè)績也隨之推高，加上年末兩會的召開，市場政策的真空期給房企提升業(yè)績帶來了利好，龍頭企業(yè)通過優(yōu)異的資本運(yùn)作和對政策調(diào)整的準(zhǔn)確判斷，2012年的營業(yè)收入都有一定程度的上升。

2012年，典型房企的營業(yè)收入較去年同期均有不同程度的上漲，其中融創(chuàng)中國的增長幅度達(dá)到96.56%，大幅領(lǐng)先于其他標(biāo)桿企業(yè)。同時，典型企業(yè)的凈利潤同比增幅均達(dá)到15%以上。而恒大地產(chǎn)的凈利潤下降22%，企業(yè)2012年選擇走薄利多銷的路線，企業(yè)利潤受到擠壓，出現(xiàn)一定程度下滑。

從房企的盈利狀況來看，由于市場環(huán)境因素影響，2012年典型房企的業(yè)績都出現(xiàn)不同程度的細(xì)微波動，房企的毛利率較2011年同期有所下降。房企在二三線城市剛需住宅為主，銷售成本出現(xiàn)上升，因此，典型房企的毛利率較去年同期均有不同程度下滑。其中，融創(chuàng)中國和世茂房地產(chǎn)毛利率降幅最大，分別為-7.77個百分點(diǎn)和-7.07個百分點(diǎn)。其中融創(chuàng)中國和綠城合資項(xiàng)目交付比例上升，這部分項(xiàng)目因重估增加的17.2億人民幣公平值，期內(nèi)被納入銷售成本，造成企業(yè)毛利率有小幅下降。

表3：典型房企2012年盈利能力指標(biāo)(單位：億元， %)

表4：典型房企2012年經(jīng)營能力指標(biāo)(單位：億元， %)

房地產(chǎn)調(diào)控使市場的需求一定程度受到抑制，企業(yè)加大營銷投入，刺激銷售，同時企業(yè)也在削減成本，降低可控成本。信貸寬松則使得企業(yè)融資成本下降，財務(wù)費(fèi)用隨之降低。這樣看來，在當(dāng)前各種因素作用下，典型房企三費(fèi)費(fèi)用較上一年出現(xiàn)小幅下降，表明房企應(yīng)對當(dāng)前市場環(huán)境時的成本管控水平在逐步提升。其中，華潤置地期間費(fèi)用率控制較好，降幅達(dá)2.28個百分點(diǎn)，降至9.88%。

企業(yè)對產(chǎn)品快銷的不斷努力，使得資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度開始回升。從2012年典型房企的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化情況來看，多數(shù)企業(yè)的周轉(zhuǎn)情況較去年有所微調(diào)，幅度并不大，其中綠城中國的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.30，上升0.13個百分點(diǎn)，成為企業(yè)中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高的企業(yè)。

負(fù)債情況：負(fù)債水平明顯下降，資金風(fēng)險顯著降低

2012年典型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總量較去年同期有一定的上漲。多數(shù)企業(yè)的負(fù)債總額同比增長超過20%。其中，綠城中國有效減少了企業(yè)負(fù)債，負(fù)債總額下降了8.41%。

根據(jù)我們對典型企業(yè)的監(jiān)測情況來看，包括保利、恒大、萬科、中海等在內(nèi)的十家典型房企的凈負(fù)債率大幅下降，平均降幅達(dá)21.56個百分點(diǎn)。其中最為典型的企業(yè)是綠城中國，其凈負(fù)債率從2011年的148.7%，下降到49%，降幅達(dá)到99.7個百分點(diǎn)。

表5：典型房企2012年負(fù)債結(jié)構(gòu)指標(biāo)（單位：億元， %）

高企的凈負(fù)債率迫使企業(yè)開始減少拿地和融資，多數(shù)企業(yè)在2012年拿地選擇上十分謹(jǐn)慎，綠城中國除了合作項(xiàng)目外，鮮有新增土地。另外企業(yè)之間的合作加強(qiáng)，如綠城和融創(chuàng)，綠城和九龍倉；萬科，保利也有多個項(xiàng)目與其他企業(yè)合作開發(fā)，這一類的合作可有效降低企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險。

房地產(chǎn)凈負(fù)債率控制在穩(wěn)定的范圍內(nèi)，企業(yè)在加快銷售速度來帶動銷售回款的同時穩(wěn)固企業(yè)的資金鏈。因此，企業(yè)在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，減少短期高利息貸款，傾向還款期限較長的長期貸款，短期內(nèi)債還款壓力較小，并通過降價促銷加速資金回籠，企業(yè)資金結(jié)構(gòu)正在逐漸改善。

企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)分布上，典型企業(yè)的長短期債務(wù)比有大幅變動。2012年年中的貨幣政策松動后，貸款利率出現(xiàn)了一定幅度的下調(diào)，加上貸款的集中放量，給企業(yè)的融資提供了便捷，企業(yè)更易獲得利率較低的長期貸款，債務(wù)結(jié)構(gòu)變化使企業(yè)的資金風(fēng)險控制得到保障。其中，華潤置地長短期負(fù)債比上升439%，達(dá)到7.55。融創(chuàng)中國和綠城合作，并收購了多個地塊，使得企業(yè)短期負(fù)債有所上升，長短期負(fù)債率下降80%。雖然不同企業(yè)的漲跌幅度不同，但經(jīng)歷了市場調(diào)控后，企業(yè)對資金儲備較為重視，開發(fā)投資組合趨于謹(jǐn)慎，戰(zhàn)略計(jì)劃考慮比較周密，現(xiàn)金儲備較往年均有不同程度的回升。

2012年企業(yè)的現(xiàn)金資產(chǎn)比值較高，企業(yè)在市場調(diào)控期間開始注重提升資金安全問題，典型企業(yè)的現(xiàn)金資產(chǎn)比均較去年同期出現(xiàn)上升。其中融創(chuàng)中國的現(xiàn)金資產(chǎn)比為0.16，處于典型企業(yè)的前列，企業(yè)2013年有50億元的債務(wù)需要償還，但是企業(yè)有信心支付100億元。現(xiàn)金流掌控的水平較高。

表6：典型房企2012年償債能力指標(biāo)（單位：億元， %）

企業(yè)在降低凈負(fù)債率的同時也在進(jìn)一步提升現(xiàn)金流。連續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控給企業(yè)的銷售回款帶到了很大壓力，2012年，企業(yè)通過調(diào)整經(jīng)營策略來改善現(xiàn)金流狀況，并取得了不錯的成效，貨幣資金較去年同期均有不同程度的上升；其中中海地產(chǎn)的增長幅度最高，達(dá)113.15%，融創(chuàng)中國增長幅度為191.26%。

從2012年企業(yè)的現(xiàn)金短債比變化可以看到，多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)金短債比普遍上升，顯示出企業(yè)現(xiàn)金覆蓋短期負(fù)債能力提升。其中，中海地產(chǎn)漲幅最大，上漲至7.37。華潤置地提升最快，上升497%。

房企在調(diào)整現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)之后，償債能力有很大提高。典型企業(yè)2012年現(xiàn)金比率上升明顯，顯示出企業(yè)直接償付流動負(fù)債的能力較好。中海地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)出色，現(xiàn)金比率上升20.45個百分點(diǎn)至49%，成為典型企業(yè)中負(fù)債償還能力最好的企業(yè)。而恒大地產(chǎn)在現(xiàn)金比率下降11.51個百分點(diǎn)后，依然有較高的現(xiàn)金流。企業(yè)充足的現(xiàn)金儲備足夠應(yīng)對市場調(diào)控對企業(yè)產(chǎn)生的影響。