轉(zhuǎn)型·創(chuàng)新·發(fā)展

◎ 本刊記者 黎林峰

中國房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇

新型城鎮(zhèn)化是未來中國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要的手段。新型城鎮(zhèn)化的提法意味著之前大拆大建的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化手段已經(jīng)被擯棄，圈一塊地就開始數(shù)錢的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)被時(shí)代拋到了腦后。在新型城鎮(zhèn)化這一戰(zhàn)略大布局下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得了最重要的推動(dòng)力，毫無懸念的是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)也面臨新的要求和挑戰(zhàn)。

習(xí)近平總書記有這樣的發(fā)言，人們對(duì)社會(huì)美好的向往就是我們的奮斗目標(biāo)，并進(jìn)一步描繪為“我們的人民熱愛生活，企盼有更好的教育，更穩(wěn)定的工作，更滿意的收入，更可靠的社會(huì)保障，更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，更舒適的居住條件，更優(yōu)美的環(huán)境，……”這其中，“讓人民擁有更舒適的居住環(huán)境，更優(yōu)美的環(huán)境”是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)仁不讓的責(zé)任。4月18日， 中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)主辦的2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇暨地產(chǎn)華表獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)盛典在北京舉行，與會(huì)嘉賓圍繞房地產(chǎn)業(yè)的責(zé)任與發(fā)展，暢談創(chuàng)新心得與體會(huì)，展望未來，對(duì)行業(yè)的發(fā)展充滿了信心。

苗樂如：中國房地產(chǎn)未來新機(jī)遇新挑戰(zhàn)

快進(jìn)快出的粗放式的發(fā)展已經(jīng)過去，接下來將迎來地產(chǎn)界良性的發(fā)展。

——中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長苗樂如

十八大以后，中央提出了新型城鎮(zhèn)戰(zhàn)略發(fā)展思路，對(duì)國家的發(fā)展前景和命運(yùn)給出了新的科學(xué)定位，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本態(tài)勢如何？房地產(chǎn)業(yè)未來走向何方？

房地產(chǎn)市場朝向理性發(fā)展

一是為解決住房問題所做出的戰(zhàn)略調(diào)整，商品房市場關(guān)注中小戶型在調(diào)整結(jié)構(gòu)；二是推動(dòng)了行業(yè)和企業(yè)關(guān)注二三線中小城市及新農(nóng)村建設(shè)；三是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由單一開發(fā)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)多元化的發(fā)展；四是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)改革，促進(jìn)了過渡依賴自然開發(fā)增長模式的轉(zhuǎn)變；五是加速了房地產(chǎn)向全產(chǎn)業(yè)化生態(tài)綠色結(jié)合傳統(tǒng)的發(fā)展方式；六是提升行業(yè)經(jīng)營方式，改變了企業(yè)依靠土地增值獲取利潤的經(jīng)營理念。

同時(shí)，數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過渡依靠銀行貸款的局面正在改變，上市、債券、信托、基金等方式的不斷發(fā)展，形成了新的資金來源。

從國家層面來看，保障房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)，市場業(yè)態(tài)、產(chǎn)品細(xì)化，第三預(yù)期穩(wěn)定，穩(wěn)中求進(jìn)是今年工作的基調(diào)。因此，國務(wù)院進(jìn)一步明確調(diào)，宏觀調(diào)控的方向不變，支持合理需求，保持房價(jià)穩(wěn)定。這些政策的明確，有利于穩(wěn)定社會(huì)，有利于向市場穩(wěn)定發(fā)展。

理性的認(rèn)知房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，將成為房地產(chǎn)調(diào)控后各界的共識(shí)，政府應(yīng)理性對(duì)待企業(yè)，企業(yè)理性看待市場，政府不要過渡依賴房地產(chǎn)的方式，這一切將對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

因此，可以認(rèn)為，房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)行業(yè)將迎來后條款期新的浪潮，即：房價(jià)過快增長的勢頭得到了有效的控制，房地產(chǎn)市場朝著理性發(fā)展的態(tài)勢平穩(wěn)發(fā)展。

新型城鎮(zhèn)化提出新的要求

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略要求我們要改變傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式，走城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，改變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式和農(nóng)民生活方式的道路。試問：農(nóng)民進(jìn)城如果生活方式不改變，要養(yǎng)豬要養(yǎng)鴨怎么享受到城市生活？我們必須總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)，走新城鎮(zhèn)化道路，使得我們的農(nóng)村社會(huì)管理社區(qū)化，使之與城市發(fā)展做好良好對(duì)接。新型城鎮(zhèn)化，一定首先是尊重當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)化，其次才是建設(shè)品牌和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這是我們房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的當(dāng)前，應(yīng)認(rèn)識(shí)到的問題。

堅(jiān)持綠色、低碳節(jié)能可持續(xù)發(fā)展道路

擴(kuò)大內(nèi)需是當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)城市發(fā)展的要素；拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)上下游發(fā)展，更是推動(dòng)商業(yè)旅游休閑文化等大型消費(fèi)的有效載體和持續(xù)的動(dòng)力，在十八大全面建設(shè)小康社會(huì)的要求下，房地產(chǎn)的作用將進(jìn)一步發(fā)揮，市場和業(yè)態(tài)的愈加深入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要堅(jiān)持走綠色，低碳節(jié)能可持續(xù)發(fā)展的道路。

把握遠(yuǎn)景 應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)

新型城鎮(zhèn)化、綠色低碳節(jié)能可持續(xù)發(fā)展……在住房保障后適時(shí)放開市場，實(shí)現(xiàn)住房保障和商品房發(fā)展的協(xié)調(diào)發(fā)展；支持首次置業(yè)，發(fā)展支持改善性住房需求……等等這些都是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。

在迎接房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇新挑戰(zhàn)之際，要高度重視少數(shù)城市房地產(chǎn)泡沫破裂的教訓(xùn)。特別是一些領(lǐng)軍企業(yè)，進(jìn)入三四線城市時(shí)，要充分考慮地方的土地供應(yīng)熱情，更要合理安排自己的開發(fā)節(jié)奏，協(xié)調(diào)推進(jìn)各個(gè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，縝密規(guī)劃、理性決策、循序推進(jìn)，要注重前期調(diào)研，量力而行。

總之，我們國家有自己的實(shí)際國情，在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，不能簡單套用，要充分研究新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化過程中房地產(chǎn)市場的特征，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)寬松的環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

面對(duì)房地產(chǎn)的未來，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，準(zhǔn)備充分的地方政府和企業(yè)，將贏得更大的發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

張衛(wèi)克：轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)業(yè)

祝愿今年的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

——同觀投資集團(tuán)董事長張衛(wèi)克

最近幾年，特別是在北京市場，隨著供應(yīng)地的緊張，市場價(jià)格的飛漲。政府調(diào)控是一個(gè)很有效的方法，但是對(duì)我們開發(fā)工作來說是很大的壓力。所有的政策都是圍繞防止價(jià)格的大幅度波動(dòng)，限價(jià)擠壓的開發(fā)商的利潤，維持的是市場價(jià)格的穩(wěn)定。因此從這個(gè)角度來說，我們現(xiàn)在面臨的挑戰(zhàn)比較多，但是機(jī)會(huì)依然存在。

當(dāng)前我們國家正處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，隨著人民幣的升值，外貿(mào)企業(yè)壓力很大。房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)控?？偟膩碚f，消費(fèi)目前還不是特別的理想。整個(gè)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，確實(shí)面臨著很多的壓力。但是，從中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，東部西部發(fā)展不均衡、大城市和中小城市不均衡，很多三線城市其實(shí)房價(jià)并不高，很多西部城市也不高，這種不均衡的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，應(yīng)該有很多的機(jī)會(huì)去把握的。

首先是要滿足年輕群體的住房消費(fèi)需求。目前八十年代出生的已經(jīng)進(jìn)入生育高峰期，在北京這方面的產(chǎn)品，市場需求很大，銷量也非常好。針對(duì)這個(gè)消費(fèi)群體，不管是在北京，還是在全國的其它地區(qū)，都還能夠有幾年的發(fā)展機(jī)會(huì)，所以希望我們共同把握這個(gè)機(jī)會(huì)。

其次是針對(duì)老年人的需求，中國在快速進(jìn)入老齡化，有一個(gè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，中國的人口結(jié)構(gòu)是橄欖型的，2016—2017年將達(dá)到橄欖型最大值的部分。現(xiàn)在政府也在高度重視這個(gè)問題?；谑昵暗拈_發(fā)經(jīng)驗(yàn)和客觀實(shí)際情況，建議做老年住房項(xiàng)目要真正為老年人考慮，做好醫(yī)療和配套，并且一定要持有一部分，作為以租賃為主的一種商業(yè)模式，我認(rèn)為這樣對(duì)于養(yǎng)老住房項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)有更加積極的作用。

再次，過去的兩年，我也到美國去考察過多次，特別是對(duì)美國的西部城市如舊金山、洛杉磯的很多項(xiàng)目做了考察?？疾斓淖詈蠼Y(jié)論，我認(rèn)為美國的市場，不適合中國的企業(yè)去做大的發(fā)展。因?yàn)槲覀兌唐趦?nèi)面對(duì)的主流市場，應(yīng)該還是中國移民去的客戶，而不是當(dāng)?shù)氐木用?。中國人現(xiàn)在在美國，都是屬于中產(chǎn)以上的，所以中國人比較注重學(xué)校、教育，包括配套。有這些好設(shè)施和配套的社區(qū)在美國都是好的社區(qū)，這種好的社區(qū)，它發(fā)展都很成熟了。能參與開發(fā)的項(xiàng)目基本上是只能建4至8棟別墅，最多了的也就建15棟別墅，規(guī)模太小并不適合。因此，作為一種學(xué)習(xí)嘗試可以，但是作為大的發(fā)展，目前還沒有找到合理的有規(guī)模的商業(yè)模式。中國和美國是兩個(gè)非常不一樣的市場，美國是成熟的市場，其中真正的盈利空間和能力都是非常有限。中國的開發(fā)商在美國做一部分投資，對(duì)沖一下風(fēng)險(xiǎn)可以，但是在美國要做大的發(fā)展還沒有很好的模式。

在正在進(jìn)行中的城鎮(zhèn)化過程，我們需要不斷地學(xué)習(xí)和探討，在尋找一些機(jī)會(huì)，也希望尋找到一些可以形成規(guī)模效益的商業(yè)模式。但是目前城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，主要是面對(duì)縣城以下的市場，面對(duì)的市場容量還是有一定的限制，我相信經(jīng)過幾年的發(fā)展這塊一定會(huì)產(chǎn)生有規(guī)模的商業(yè)模式。

郭瑩輝：調(diào)控促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)理性回歸

新型城鎮(zhèn)化下延續(xù)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)無限機(jī)會(huì)。

——北京科技園建設(shè)集團(tuán)股份有限公司董事長總經(jīng)理郭瑩輝

房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)理性回歸，主要有兩個(gè)重要的標(biāo)志：一個(gè)是我們開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品本身和技術(shù)本身的關(guān)注度比以前提高了，體現(xiàn)在項(xiàng)目通過戶型的優(yōu)化、功能的強(qiáng)化實(shí)現(xiàn)技術(shù)和產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過綠色節(jié)能的設(shè)計(jì)和施工，實(shí)現(xiàn)環(huán)保目的等等；另外一方面是促進(jìn)房地產(chǎn)細(xì)分市場的蓬勃發(fā)展。

這兩個(gè)變化，可以說無論是企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，還是某一個(gè)主營業(yè)務(wù)的局部調(diào)整，都表現(xiàn)得十分明顯。從住宅地產(chǎn)原來的一統(tǒng)江湖，到現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各種細(xì)分市場已經(jīng)從說到做逐步在實(shí)踐。作為園區(qū)地產(chǎn)來說，我們會(huì)倡導(dǎo)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的方向發(fā)展，把房地產(chǎn)作為平臺(tái)，把科技金融和城市功能有機(jī)整合在一起，從簡單的社區(qū)到城市，由產(chǎn)業(yè)園到產(chǎn)業(yè)新城。這樣的一個(gè)轉(zhuǎn)變，實(shí)際上是把開發(fā)商已經(jīng)置身于國家戰(zhàn)略的發(fā)展趨勢里考慮，將企業(yè)的發(fā)展融入到城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中了。因此，我們?cè)诔袚?dān)社會(huì)責(zé)任之初，也同時(shí)找到了自己的新的贏利機(jī)會(huì)。如何做好園區(qū)地產(chǎn)，把園區(qū)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好地結(jié)合起來是我們正在思考和探索的新的命題。

王軍：承擔(dān)責(zé)任，創(chuàng)新發(fā)展

宏觀調(diào)控下，環(huán)境變了，我們要順應(yīng)需求，適應(yīng)需求，做出新的產(chǎn)品來。

——北京春光集團(tuán)總裁王軍

作為開發(fā)商怎么承擔(dān)社會(huì)責(zé)任？這是我們應(yīng)該思考的問題。新型城鎮(zhèn)化對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)很重要的社會(huì)責(zé)任，新型城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，而不僅僅是房子的城鎮(zhèn)化。我們幾年前在做探索，做了新型城鎮(zhèn)化的模式，就是解決不離土的城鎮(zhèn)化，即城不動(dòng)，鄉(xiāng)不動(dòng)，城入鄉(xiāng)。這個(gè)模式也得到了國家的高度認(rèn)可，我覺得這是開發(fā)商應(yīng)該盡的責(zé)任。

另一個(gè)方向，作為開發(fā)商要考慮，現(xiàn)在人們的需求在宏觀調(diào)控的背景下也發(fā)生了很大的變化。這個(gè)變化在哪里？

第一，他們更加注重休閑度假這類需求，我們要去重視。

其次，現(xiàn)在的人都非常重視生活的健康，這也是一塊很大的需求。

第三，整個(gè)中國社會(huì)人口結(jié)構(gòu)在發(fā)生急劇的變化。2012年，60歲以上的人口，中國已經(jīng)有兩億，這個(gè)數(shù)字在 2033年就增長到4億，這就意味著一些養(yǎng)老型地產(chǎn)會(huì)有新的變化。我們有大量的項(xiàng)目在推出和實(shí)施，這樣的變化我們要抓住。

第四是園區(qū)地產(chǎn)。目前各地方政府都要推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，希望能藉此支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們需要積極實(shí)踐探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

馬克：創(chuàng)新的信號(hào)

中國地產(chǎn)界終于迎來了我們企盼已久的價(jià)值來臨時(shí)代，希望每個(gè)地產(chǎn)商都走上價(jià)值之路。

——啟明東方暖策劃&大型活動(dòng)集團(tuán)董事局主席馬克

中國房地產(chǎn)發(fā)展至今，其社會(huì)角色在發(fā)生變化。在這種責(zé)任感發(fā)生變化的時(shí)候，意味著開發(fā)商不光是在賣房子，而是在賣一種生活方式——你承擔(dān)的社會(huì)功能甚至于是城市的功能甚至是政府的功能甚至是解決人均的功能，這是一個(gè)大的問題，所以要回到價(jià)值的本源。所有開發(fā)商在重視這個(gè)事，很多開發(fā)商可能沒有注意這個(gè)事，價(jià)值是有一個(gè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)到價(jià)值創(chuàng)造一個(gè)完整的脈絡(luò)的，任何人都無法逾越這個(gè)過程。

就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢而言，有幾個(gè)信號(hào)可能是創(chuàng)新的信號(hào)，值得大家關(guān)注：

第一個(gè)信號(hào)是我們的目標(biāo)人群變了，我們要研究一下新的目標(biāo)人群，什么人將成為未來十年，未來五年中國主力的房地產(chǎn)銷售人群？開發(fā)商首先應(yīng)該研究這個(gè)，這是一個(gè)很重要的信號(hào)。目標(biāo)人群變了，他的需求就會(huì)變了，你有什么樣的醫(yī)療，有什么樣的教育，有什么樣的附加值賣給他？這是他關(guān)心的事情，而不僅僅是賣房子。

第二個(gè)信號(hào)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變了，運(yùn)營模式也變了。因?yàn)槲覀冞@個(gè)行業(yè)是專門做跟文化沾邊的事，我給大家舉個(gè)例子：“印象”。很多做演出的團(tuán)隊(duì)不是每個(gè)都有收入的?！坝∠蟆钡难莩鲈谥袊邪藗€(gè)，最好的一個(gè)演出“印象”一年收入14億。在這里它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變了，不再是文化屬性，而是帶動(dòng)了這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的飛升。所以這是很好玩的一個(gè)事，它即能夠掙錢，而且會(huì)掙更多的錢，但是它起到的功能性、作用性，會(huì)在新的時(shí)期有變化。

第三個(gè)是我們講到的城鎮(zhèn)化的建設(shè)，大美中國等等這些東西。