地方版細(xì)則主打“限漲”目標(biāo)

◎ 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長 謝逸楓

自去年6月以來，蔓延中國主要大中城市的“樓市高燒”持續(xù)升溫。截至今年3月份，多數(shù)大中城市房價已連續(xù)10個月環(huán)比上漲。尤其是包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)一線城市，房價已現(xiàn)“脫韁”擔(dān)憂。今年1月開始，全國樓市房價呈加速上漲、漲幅失控狀態(tài)，調(diào)控再次陷入騎虎難下的尷尬困境。在危急關(guān)頭，國務(wù)院2月20日悍然第一時間公布“新國五條”突襲樓市。一周之內(nèi)，調(diào)控再加碼，于3月1日晚上出臺“新國五條”細(xì)則，拉開了中國房地產(chǎn)市場第五輪調(diào)控序幕。在2月25日廣東率先公布細(xì)則后，標(biāo)志地方版調(diào)控細(xì)則落地進(jìn)入大限窗口期。截至4月2日，離中央與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月底大限已過，北京、上海、廣州、深圳等城市都發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。不過，多地細(xì)則的內(nèi)容看上去都無甚新意，不少城市的細(xì)則內(nèi)容都可以用一句話概括完，網(wǎng)友們齊齊發(fā)問調(diào)侃，這是在比誰更粗、誰更短嗎？ 細(xì)心分析各地方政府已公布的細(xì)則與價格控制目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，政策行文措詞嚴(yán)厲，難掩蓋調(diào)控“細(xì)則不細(xì)、寬松溫軟”的事實(shí)。地方細(xì)則落地后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行、穩(wěn)定預(yù)期，防止市場“利空出盡”心態(tài)助推房價上漲。

北京版細(xì)則最嚴(yán)厲

從目前已公布的各地房價控制目標(biāo)來看，北京版細(xì)則的表述最為嚴(yán)厲，提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房價格；深圳、成都、重慶、廈門、合肥、大連、貴陽、濟(jì)南、南京等大部分城市的房價控制目標(biāo)相同，要求2013年新建商品住房價格漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長速度；上海則提出切實(shí)貫徹落實(shí)各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，保持房價基本穩(wěn)定。 在征收出售房屋個人所得稅方面，北京、上海、重慶、天津出臺的細(xì)則明文規(guī)定，對于能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。其中，北京和天津還規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。其他城市在征稅問題上大部分并未出臺明確規(guī)定，缺乏實(shí)際操作性。比如深圳版細(xì)則只提到要嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定，沒有具體細(xì)節(jié)規(guī)定。 在限購政策方面，北京市新細(xì)則規(guī)定北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房，對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。其他限購城市多表述為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購政策。

縱觀已出臺地方“國五條”版本，調(diào)控力度不一，整體仍以中央國五條精神重申為主。一是總體印象上，驚喜有余，新意、亮點(diǎn)不足。二是細(xì)則操作層面上，漏洞百出，預(yù)留自由操作空間大，“限購加碼、個稅20%開征、房產(chǎn)稅擴(kuò)容、二套房貸收緊、限價從嚴(yán)”五大“殺手锏”政策執(zhí)行存懸念。三是調(diào)控基調(diào)上，全部是維穩(wěn)、保大于壓、嚴(yán)厲度低于市場預(yù)期。四是調(diào)控政策內(nèi)容上，基本是老調(diào)重申，或是原文不動的復(fù)制、或是稍微修改行文措詞。條文上，非常籠統(tǒng)、粗糙、簡單、不詳細(xì)、不具體、無自選動作，細(xì)則有待進(jìn)一步精細(xì)化、精準(zhǔn)化。五是調(diào)控力度上，實(shí)際“殺傷力”不大，沒有一個足夠具有影響房價上漲的實(shí)質(zhì)性政策。六是調(diào)控目標(biāo)層面上，基本是為完成“限漲”作為重點(diǎn)目標(biāo)，控制價格目標(biāo)基本是低于人均收入漲幅之下。極少城市是規(guī)定低于人均收入增幅與扣除CPI之后的人均收入實(shí)際增幅。七是調(diào)控出臺時間上，基本是集中在3月31日大限期間內(nèi)密集出臺，無調(diào)控調(diào)房價誠意，并且完全是為了應(yīng)付“上面”了事。八是調(diào)控的目的上，全部都是穩(wěn)定房價，即不是下降，而是小幅度上漲，保持正增長的趨勢。

多地的細(xì)則不細(xì)、可操作性不強(qiáng)等問題突出，行政手段進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象明顯，地方版“國五條”有待進(jìn)一步具體化與精準(zhǔn)化。若地方細(xì)則執(zhí)行有力，則短期內(nèi)能夠影響預(yù)期，為過熱數(shù)月的中國樓市降溫。作為一線城市的北京政策可謂是目前最為嚴(yán)厲版本，限購、限價等多重政策措施重拳出擊樓市。3月30日，為配合北京樓市調(diào)控，當(dāng)?shù)氐囟惥职l(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控稅收問題公告，其中對于個稅20%征收更為明確。實(shí)際上，此次北京國五條細(xì)則相比以前政策更為嚴(yán)厲，但仍需看具體操作，部分執(zhí)行仍有操作空間。北京總體以穩(wěn)定價格為主，沒有再提降價兩字。深圳則提“確保房價漲幅低于收入增幅”。只是北京在“新建商品住房價格保持穩(wěn)定”前提下，提到“降低自住型、改善型商品住房的價格”。而前兩年京滬都提出“合理回歸，穩(wěn)中有降”。廣州以穩(wěn)定房價作為調(diào)控基調(diào)，限購收緊。從各地設(shè)定的房價控制目標(biāo)來看，京版細(xì)則對于房價目標(biāo)控制最為嚴(yán)厲，細(xì)則提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房價格；上海將房價控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房價上漲幅度小于收入漲幅。因此，地方版中的價格控制目標(biāo)有些“溫和”。

出臺效果看執(zhí)行力度

新國五條細(xì)則調(diào)控政策以及出臺效果有待落地細(xì)則執(zhí)行力度，本輪調(diào)控政策公信力已經(jīng)較弱。總體來看，與京、滬的“單身限購”等不同，各二三線城市的細(xì)則相對“從簡”，沒有“自選動作”。在“進(jìn)一步”限購、限貸、增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等方面，也是按部就班。一些城市重申了調(diào)控政策執(zhí)行的連續(xù)性。比如，濟(jì)南3月31日出臺的細(xì)則中特地強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”有關(guān)通知。 除北京指出與2012年相比保持穩(wěn)定，上海房價漲幅語焉不詳外，深圳、南京等地均將房價上漲幅度限制在人均可支配收入實(shí)際增幅以下，考慮CPI因素。整體來看，上海、深圳、廣州、重慶、南京以及合肥等城市落地細(xì)則可以說無新意，基本為傳達(dá)中央精神。說明本輪調(diào)控重點(diǎn)在于控制房價上漲預(yù)期，今年以來一線城市上漲勢頭明顯，中央擔(dān)心一線城市上漲帶動其他城市房價攀升，必然導(dǎo)致新一輪調(diào)控。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份國內(nèi)70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量擴(kuò)大到66個，超過9成城市房價上漲，其中北京、廣州等一線城市房價已連續(xù)2個月環(huán)比漲幅擴(kuò)大。2月漲幅最高擴(kuò)大至3.1%。毫無疑問，地方版細(xì)則有待進(jìn)一步精準(zhǔn)化，預(yù)留調(diào)控加碼空間。一旦房價呈反彈與暴漲態(tài)勢，必招致更加嚴(yán)厲的殺傷力政策。

隨著政策的逐漸展開，市場將進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的階段。不過，如果期待調(diào)控真正起到平抑價格、穩(wěn)定市場的作用，在目前出臺的各項“細(xì)則”之外，仍需要更多可操作性強(qiáng)的細(xì)節(jié)作為補(bǔ)充。從短期看，實(shí)現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)，重在穩(wěn)住市場預(yù)期，穩(wěn)住供求關(guān)系。如果放眼長遠(yuǎn)，讓房價漲幅回歸到合理正常水平，政府要做的事情，不僅僅是提出一個單純的調(diào)控數(shù)字指標(biāo)。推進(jìn)中長期制度建設(shè)應(yīng)該實(shí)實(shí)在在地做起來，文件里面要寫，現(xiàn)實(shí)之中要動。綜合利用稅收手段，適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有稅制，讓房產(chǎn)稅等持有環(huán)節(jié)稅種發(fā)揮更大作用；實(shí)現(xiàn)住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，明確住房存量從而釋放更多有效供給；保證商品房建設(shè)用地、推進(jìn)保障房建設(shè)從而擴(kuò)大住房增量，增加供給。更重要的是，地方政府應(yīng)該推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，在力爭經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長的前提下，確保居民收入的不斷增加，讓房價真正進(jìn)入公眾可以承受的預(yù)期范圍內(nèi)。控房價事關(guān)百姓福祉、政府公信，一旦流于數(shù)字游戲，于事無補(bǔ)，于民有害。