完善市場(chǎng)助推房企創(chuàng)新

◎ 本刊記者 陳桂龍

中央政府實(shí)施限購(gòu)等嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，調(diào)控的短期目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，投資、投機(jī)性需求在限購(gòu)城市已基本被擠出市場(chǎng)，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的趨勢(shì)得到遏制。但是，不僅房?jī)r(jià)合理回歸、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)任重道遠(yuǎn)，而且2013年房?jī)r(jià)仍有較大上漲壓力。房地產(chǎn)藍(lán)皮書專家對(duì)2013年房地產(chǎn)行業(yè)該出臺(tái)什么樣的政策給出了建設(shè)性意見：未來(lái)應(yīng)繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限貸、限價(jià)、征收所得稅等措施，堅(jiān)持遏制投機(jī)、投資性需求不動(dòng)搖，必要時(shí)需強(qiáng)化這些措施的力度，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，避免積累的自住需求爆發(fā)性釋放，以鞏固前期調(diào)控成果，防止房?jī)r(jià)大幅反彈。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況合理制訂各城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃，重視保障房公平分配和法規(guī)建設(shè)，積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的機(jī)制和體制。

（一）因地制宜制訂土地供給計(jì)劃

就全國(guó)而言，近兩年嚴(yán)厲調(diào)控使購(gòu)房者觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景不樂(lè)觀，購(gòu)置土地意愿不強(qiáng)，當(dāng)年土地購(gòu)置面積增速下降，2012年1～10月甚至出現(xiàn)同比18%的負(fù)增長(zhǎng)，比2011年同期減少6089萬(wàn)平方米。當(dāng)年土地購(gòu)置面積是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)具有重要影響和先行性指標(biāo)的意義，當(dāng)年土地購(gòu)置量是次年新開工面積的基礎(chǔ)，會(huì)影響到其后兩三年的市場(chǎng)供給，并會(huì)影響購(gòu)房者的預(yù)期。事實(shí)上，2005年以來(lái)商品住宅銷售面積一直超過(guò)竣工面積，2005～2009年住宅竣工套數(shù)為2258萬(wàn)套，而同期銷售為2914萬(wàn)套，二者之差為-656萬(wàn)套。2010年和2011年全年分別相差-31836萬(wàn)和-25338萬(wàn)平方米，2012年1～10月相差-23300萬(wàn)平方米。就全國(guó)平均狀態(tài)而言，持續(xù)的求大于供是推動(dòng)價(jià)格上漲的重要因素。

但是，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始出現(xiàn)分化，各城市應(yīng)根據(jù)其人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等狀況，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長(zhǎng)、土地市場(chǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、保障房建設(shè)、金融體系安全等因素的協(xié)調(diào)發(fā)展體系，確定土地供應(yīng)目標(biāo)，制訂適合自身的土地投放計(jì)劃，并公之于眾，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

一線城市、熱點(diǎn)城市、區(qū)域中心城市及其他房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的城市，應(yīng)增加土地供給，制定房地產(chǎn)開發(fā)流程規(guī)范，管控房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，加強(qiáng)對(duì)出讓土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)程的監(jiān)管，處罰故意延緩開發(fā)進(jìn)程的企業(yè)，保障出讓土地開發(fā)產(chǎn)品及時(shí)入市；采取分割賣地、競(jìng)配建、嚴(yán)格準(zhǔn)入等多種方法防止“地王”出現(xiàn)；加強(qiáng)對(duì)土地的統(tǒng)籌管控，積極利用和充分盤活存量土地；依法依規(guī)處置收回閑置土地，嚴(yán)防和打擊囤地行為。

在庫(kù)存高、房?jī)r(jià)泡沫明顯的三、四線城市，管理部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做好調(diào)查研究，并根據(jù)人口、經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展制訂房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃科學(xué)合理供地，平衡市場(chǎng)供求，防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)，保持市場(chǎng)供求的基本平衡和穩(wěn)定；及時(shí)公布市場(chǎng)信息，避免消費(fèi)者盲目購(gòu)房，杜絕浪費(fèi)資源；既要防止部分投資投機(jī)性需求被擠向未限購(gòu)的三、四線城市，又要控制商品房空置率；研究和建立市場(chǎng)預(yù)警體系，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)警示信息，防止市場(chǎng)大起大落。

（二）確保保障房分配公平

大規(guī)模的保障性安居工程已進(jìn)入竣工和交付入住階段，社會(huì)各界對(duì)分配問(wèn)題格外關(guān)注。分配問(wèn)題解決不好，就會(huì)造成新的不公和社會(huì)矛盾，確保公平分配是關(guān)系保障性安居工程成敗及可持續(xù)發(fā)展的“生命線”。因此，需要地方政府規(guī)范分配程序，下大力氣做好分配工作，使真正的住房困難群眾受益，真正把保障性住房建設(shè)成果轉(zhuǎn)化為惠民成果。

第一，要公開透明。規(guī)范準(zhǔn)入條件、分配政策、分配程序、投訴處理等規(guī)章，明確分配對(duì)象、分配過(guò)程，公開分配房源、分配結(jié)果。利用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視、廣播等媒體公開各環(huán)節(jié)規(guī)章、運(yùn)作及結(jié)果，方便群眾及時(shí)了解和社會(huì)監(jiān)督。

第二，要建立多部門的家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)動(dòng)審核及信息共享機(jī)制。隨著開放搞活，部分居民收入來(lái)源多樣化、隱蔽化，單憑收入證明難以反映其真實(shí)收入情況。社區(qū)公示、鄰里查證咨詢等審核方式有時(shí)也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。需要建立金融（包括證券）、車管、房管、稅務(wù)、工商、社保、公積金、戶籍管理等與個(gè)人財(cái)產(chǎn)、經(jīng)商活動(dòng)、家庭經(jīng)濟(jì)狀況等密切相關(guān)的部門信息的互動(dòng)共享機(jī)制，充分整合、核對(duì)申請(qǐng)家庭的信息，以利于進(jìn)行綜合審核。

第三，嚴(yán)格處罰、動(dòng)態(tài)監(jiān)管。規(guī)范處罰規(guī)章，嚴(yán)格對(duì)違規(guī)分配、違規(guī)獲得保障房的處罰措施，明確處罰執(zhí)行部門，對(duì)瞞報(bào)收入、權(quán)力尋租、徇私舞弊、利用規(guī)章漏洞轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或惡意騙保者做到零容忍。健全糾錯(cuò)機(jī)制，及時(shí)糾正分配過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類問(wèn)題。設(shè)立舉報(bào)電話、信箱等，加大社會(huì)監(jiān)督力度，嚴(yán)厲查處住房保障工作機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員失職瀆職、貪腐違法行為。保障房主管部門應(yīng)通過(guò)家庭住房、經(jīng)濟(jì)狀況等信息共享平臺(tái)，及時(shí)跟蹤掌握保障對(duì)象入住保障房后的家庭經(jīng)濟(jì)情況變化，定時(shí)定期對(duì)已經(jīng)入住保障房的家庭收入和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行核查，嚴(yán)格退出機(jī)制，建立健全退出辦法及對(duì)拒不退出人員的處罰辦法。

第四，加快保障房立法。保障房的建設(shè)是安居工程、民生工程、惠民工程，工程大，涉及面寬、政策性強(qiáng)，投資多，周期長(zhǎng)，涉及億萬(wàn)人的利益。需要將保障房的建設(shè)、使用、管理等納入法制軌道，使其有章可循、有法可依，推動(dòng)保障房建設(shè)、使用、管理在陽(yáng)光下運(yùn)作，做到公開、透明、公正。

（三）探索解決農(nóng)民工住房問(wèn)題的多種途徑

城市農(nóng)民工是一個(gè)數(shù)量龐大的群體，絕大多數(shù)農(nóng)民工收入低、無(wú)力購(gòu)房，大部分甚至無(wú)力租住城市租賃房，通常只能租住在空間狹窄、設(shè)施簡(jiǎn)陋、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、房租便宜的城鄉(xiāng)接合部，居住條件差。解決好農(nóng)民工的住房、定居問(wèn)題，直接關(guān)系城鎮(zhèn)化進(jìn)程和質(zhì)量，是農(nóng)民工市民化的難點(diǎn)，也是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的關(guān)鍵。但受限于農(nóng)民工收入、政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力等，農(nóng)民工住房問(wèn)題需要多途徑逐步解決。

一是，完善農(nóng)民工租賃房市場(chǎng)。城鄉(xiāng)接合部或城中村的租賃房，租金低廉，適合農(nóng)民工的收入，農(nóng)民工可和房主直接談租，方式靈活。現(xiàn)階段應(yīng)探索將農(nóng)民工出租屋納入保障性住房體系，探索由用工單位集體租賃等模式，規(guī)范農(nóng)民工住房租賃市場(chǎng)，允許城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民和集體組織利用集體建設(shè)用地建設(shè)出租屋，為出租屋建設(shè)做好相關(guān)服務(wù)和支持，改善農(nóng)民工集中租住區(qū)居住環(huán)境，緩解城市政府建設(shè)保障房的資金壓力。

二是，推進(jìn)和健全涵蓋農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房保障體系。目前，雖有一些城市已提出將農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系，但限制條件過(guò)多，門檻過(guò)高，農(nóng)民工基本仍被排除在城鎮(zhèn)住房保障體系之外。應(yīng)鼓勵(lì)有條件的城市將有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的農(nóng)民工逐步納入城鎮(zhèn)住房保障體系，推進(jìn)農(nóng)民工市民化進(jìn)程。

三是，探索建立農(nóng)民工公共租賃房制度。在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等農(nóng)民工較集中的區(qū)域建設(shè)農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)租用房，鼓勵(lì)企業(yè)、社會(huì)機(jī)構(gòu)和集體將閑置房等改建或投資建設(shè)適合農(nóng)民工居住的租賃房。

四是，推進(jìn)農(nóng)民工住房公積金制度。2005年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見》，已在政策上明確了農(nóng)民工繳存公積金的權(quán)利。但企業(yè)積極性不高、農(nóng)民工流動(dòng)性大且對(duì)公積金認(rèn)識(shí)不足，該項(xiàng)制度仍需強(qiáng)力推進(jìn)實(shí)施。應(yīng)因地制宜逐步完善農(nóng)民工公積金政策，強(qiáng)化企業(yè)責(zé)任，雖然農(nóng)民工目前還不具備利用公積金購(gòu)房的條件，但可用于租房。

總之，農(nóng)民工住房問(wèn)題需要多途徑、多層次逐步解決，既要順應(yīng)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，有利于農(nóng)民工市民化，符合農(nóng)民工流動(dòng)特點(diǎn)，也需要與住房政策體系有效銜接。

（四）探索土地“年租制”

土地“批租制”將70年的土地出讓金一次性收繳，攤?cè)虢ǚ砍杀尽⑻Ц叻績(jī)r(jià)，并已成為地方政府土地財(cái)政依賴的主要根源之一。由此驅(qū)動(dòng)一些地方政府為在任期內(nèi)增加財(cái)政收入、提升政績(jī)，違規(guī)違法出讓國(guó)有土地，寅吃卯糧，竭澤而漁。

應(yīng)繼續(xù)探索年租模式土地批租，試點(diǎn)土地出讓“批租制”改為“年租制”。把一次性土地出讓巨額收入分散到70年期限內(nèi)，對(duì)政府而言，不僅保證了土地財(cái)政收入細(xì)水長(zhǎng)流，而且隨著土地增值，還能夠持續(xù)不斷地取得土地的增值收益，使地方政府的土地收益長(zhǎng)期穩(wěn)定，逐年增長(zhǎng)，更具可持續(xù)性，也真正實(shí)現(xiàn)土地增值收益歸所有權(quán)者，降低炒房收益，遏制炒房動(dòng)力。

實(shí)施“年租制”，使居民住房的土地租金逐年提高，如與房產(chǎn)稅疊加，將促使居民住房消費(fèi)更加合理。對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，可大幅降低開發(fā)門檻，減小融資壓力，緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金問(wèn)題，增加市場(chǎng)供給，降低房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

與批租制相比，年租制將大幅減少地方政府一次性土地收入，會(huì)給城市建設(shè)資金帶來(lái)壓力，影響城市發(fā)展，應(yīng)根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同情況，對(duì)中西部不發(fā)達(dá)城市和其他地區(qū)還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的城市，或城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚處于起步階段的地區(qū)可考慮采取“批租制”，在發(fā)達(dá)城市則可采用“年租制”。

（五）防止城鎮(zhèn)化淪為“房地產(chǎn)化”

城鎮(zhèn)化是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力，是現(xiàn)代化建設(shè)的重要內(nèi)容之一，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。但傳統(tǒng)的粗放型城鎮(zhèn)化難以為繼，城鎮(zhèn)化需要與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，與工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步，走“多元、漸進(jìn)、集約、和諧、可持續(xù)”的新型城鎮(zhèn)化道路，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化要滿足進(jìn)城人員的綜合需求，而不僅僅是住房問(wèn)題。城鎮(zhèn)化需要房地產(chǎn)支撐，但僅有或單純靠房地產(chǎn)發(fā)展并不能推動(dòng)城鎮(zhèn)化，要防止城鎮(zhèn)化淪為房地產(chǎn)化。

第一，結(jié)合國(guó)情，通過(guò)各類、各級(jí)媒體宣傳新型城鎮(zhèn)化，使全社會(huì)了解新型城鎮(zhèn)化的科學(xué)含義，防止對(duì)城鎮(zhèn)化的片面理解甚至肆意曲解。尤其要通過(guò)培訓(xùn)、專題研討等方式，使各級(jí)政府政策制定者、決策者深刻理解新型城鎮(zhèn)化的科學(xué)含義。

第二，編制城鎮(zhèn)化規(guī)劃的同時(shí)配套編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義，為保證新型城鎮(zhèn)化的實(shí)施，應(yīng)編制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，制定促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的政策意見，并在編制城鎮(zhèn)化規(guī)劃、制定促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的政策意見的同時(shí)，配套編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)各區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)行指導(dǎo)和宏觀管理，使房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)。

第三，科學(xué)編制城市規(guī)劃。科學(xué)合理制訂城市建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃，防止規(guī)劃編制中的長(zhǎng)官意志，把好規(guī)劃審查關(guān)，嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行城市建設(shè)，確保規(guī)劃的嚴(yán)肅性，防止和避免盲目追求城市規(guī)模擴(kuò)張。探索城市建設(shè)投資主體轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)從事基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的社會(huì)投資方，以市場(chǎng)化方式遏制地方政府“造城”沖動(dòng)。政府要加強(qiáng)監(jiān)督，創(chuàng)造一個(gè)公平多元的新型城鎮(zhèn)化投資環(huán)境。

第四，嚴(yán)格征地范圍。徹底改變土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)象，土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非與人口的農(nóng)轉(zhuǎn)非掛鉤。嚴(yán)防城鎮(zhèn)化淪為地方政府獲取土地財(cái)政的手段，防止以新型城鎮(zhèn)化的名義大規(guī)模圈地，禁止違背農(nóng)民意愿逼迫農(nóng)民進(jìn)城、上樓等，防止農(nóng)村“被城鎮(zhèn)化”。

第五，始終堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，重在提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，重在解決人的城鎮(zhèn)化。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，應(yīng)始終堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，杜絕大拆大建，防止以“拆房、建房、賣房”推進(jìn)所謂的城鎮(zhèn)化，預(yù)防借城鎮(zhèn)化盲目造城、炒作房地產(chǎn)、造成房地產(chǎn)泡沫，將城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)引入良性發(fā)展軌道。

（六）調(diào)控促使房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，由于近期國(guó)家不斷出臺(tái)新政策加大力度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新是一項(xiàng)新的課題，在行業(yè)發(fā)展中占著越來(lái)越重要。原先的地產(chǎn)市場(chǎng)劃分，是用一種模式來(lái)套，中端、高端、低端，而時(shí)下房企在提供產(chǎn)品的時(shí)候應(yīng)先站在社會(huì)需求和社會(huì)矛盾的角度來(lái)進(jìn)行思索和思考，比如應(yīng)對(duì)新政，房企應(yīng)該在戶型開發(fā)和空間上有所創(chuàng)新。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新類型主要分為以下幾種：項(xiàng)目創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、組織機(jī)構(gòu)和結(jié)構(gòu)以及環(huán)境創(chuàng)新。創(chuàng)新使得企業(yè)有了源源注入的生機(jī)，從而發(fā)生脫胎換骨的變化，取得了良好效果。其中未來(lái)以“低碳、綠色、健康”為主題產(chǎn)品則是主導(dǎo)的方向，圍繞住宅技術(shù)創(chuàng)新與居住健康，住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應(yīng)用及集成解決方案依然任重道遠(yuǎn)。