新型城鎮(zhèn)化的新投資機(jī)會(huì)

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黨的十八大報(bào)告提出，城鎮(zhèn)化是中國(guó)未來(lái)發(fā)展的方向。2012年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京閉幕，會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)，要求積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。李克強(qiáng)副總理也多次撰文及在公開(kāi)場(chǎng)合表示，新型城鎮(zhèn)化將會(huì)是中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。

種種跡象顯示，下一個(gè)十年，城鎮(zhèn)化將是中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要?jiǎng)恿屯黄瓶凇?/p>

新城鎮(zhèn)化“新”在哪？

新一屆政府力推的新型城鎮(zhèn)化，到底“新”在哪里？

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧認(rèn)為，符合中國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)化等于“老城區(qū)+新城區(qū)+新社區(qū)”三部分構(gòu)成。老城區(qū)城鎮(zhèn)化是指，改建多年形成的棚戶(hù)區(qū)、工廠外遷區(qū)，使之成為適合人居住的商業(yè)區(qū)和服務(wù)區(qū)。新城區(qū)指開(kāi)發(fā)區(qū)、實(shí)驗(yàn)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等。新社區(qū)就是新農(nóng)村建設(shè)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，新型城市化是對(duì)傳統(tǒng)城市化而言的，可以歸納為：第一，目標(biāo)新。原來(lái)城市化實(shí)際上是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主要目標(biāo)，比較單一?，F(xiàn)在新型城市化主要是服務(wù)業(yè)，最終目標(biāo)是建立城鄉(xiāng)一體的城市規(guī)模。第二，內(nèi)容新。傳統(tǒng)的城市化是土地的城市化，實(shí)際上是經(jīng)營(yíng)土地。新的城市化就是人口的城市化，最核心的是農(nóng)民工市民化作為新型城市化的中心和重點(diǎn)。第三，動(dòng)力新。過(guò)去中國(guó)是“一化”加外需這兩個(gè)帶動(dòng)，未來(lái)中國(guó)的新型城市化是“三化”帶動(dòng)：一是新型工業(yè)化加上第三次工業(yè)革命，帶動(dòng)新型城市化；二是信息化從根本上促進(jìn)城市化；三是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化從需求方面拉動(dòng)城市化。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是動(dòng)力驅(qū)動(dòng)，加上信息化的深層的科技驅(qū)動(dòng)，這三個(gè)方面的動(dòng)力，來(lái)驅(qū)動(dòng)新型城市化。第四，新型城市化的方式。過(guò)去傳統(tǒng)城市化是粗放式的或者外延式的城市化，未來(lái)新城鎮(zhèn)化是內(nèi)涵增長(zhǎng)、集約增長(zhǎng)，表現(xiàn)為密度提升，功能的完善，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)。第五，是它的特征。以人為本、次序協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)一體。

在浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授看來(lái)，新型城鎮(zhèn)化關(guān)鍵的問(wèn)題是，我國(guó)所發(fā)展的階段發(fā)生了變化。我國(guó)在改革開(kāi)放的前15年基本上是以解決溫飽問(wèn)題為主，以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主。鄧小平南巡以后，中國(guó)發(fā)展了20年左右，是以工業(yè)化為主?，F(xiàn)在提新型城鎮(zhèn)化，主要以服務(wù)業(yè)和城市的整體水平的提升為重點(diǎn)。

內(nèi)需提振

新型城鎮(zhèn)化的提出，對(duì)各方面都是利好。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年城鎮(zhèn)居民人均收入為23979元，農(nóng)村人均收入為9833元，約占城鎮(zhèn)居民收入的41%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)15161元，農(nóng)村人均5211元，約占城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)的34%。若城鎮(zhèn)化水平再進(jìn)一步，即更多的農(nóng)村居民變?yōu)椤俺抢锶恕?，他們的消費(fèi)支出將大幅增加，中國(guó)總體居民消費(fèi)將因此加快增長(zhǎng)，中國(guó)的內(nèi)需亦將得到極大的提振。

如果按照經(jīng)合組織（OECD）的預(yù)測(cè)，“平均每年增加的1500～2000萬(wàn)城市人口”，即平均每年1500～2000萬(wàn)人的年均消費(fèi)水平從5211元增至15161元，對(duì)中國(guó)內(nèi)需而言，這是每年1500～2000億元人民幣的新增消費(fèi)。

基建膨脹

經(jīng)合組織（OECD）報(bào)告稱(chēng)，到2030年，中國(guó)正在迅速增加的城市人口，將會(huì)再增加3億，相當(dāng)于美國(guó)人口總數(shù)。三億的新增城市人口，將會(huì)為中國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)帶來(lái)巨大的提振。地方政府在城市軌道交通建設(shè)、天然氣管網(wǎng)、城市排水系統(tǒng)、智慧城市等方面的投資有望加大。此外，節(jié)能環(huán)保也是城鎮(zhèn)化過(guò)程中的投資主線，其中，綠色節(jié)能照明、城市污水處理、節(jié)能建材等，將顯著受益于新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。

報(bào)告稱(chēng)，城市化過(guò)程中新移民的到來(lái)，每增加一個(gè)城市的新移民，大約可以帶動(dòng)該城市增加10萬(wàn)元左右的投資。據(jù)此估計(jì)，三億的新增城市人口，將在未來(lái)18年內(nèi)為中國(guó)帶動(dòng)近30萬(wàn)億元的投資總額，并使房地產(chǎn)、軌道交通、汽車(chē)等行業(yè)迎來(lái)近20年的繁榮。

喚醒地產(chǎn)“剛需”

新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)新機(jī)遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶(hù)籍人口是35%，離發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大的距離。十二五期間我國(guó)要建住宅6500萬(wàn)套，總面積是50～55億平方米，規(guī)模比十一五要大。其中保障房就有3500萬(wàn)套。另外，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都要發(fā)展。老年的住房問(wèn)題也要關(guān)注，所以如果把這些因素加起來(lái)，毫無(wú)疑問(wèn)，在十二五期間中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景看好。

商品房與保障房是城鎮(zhèn)居民安居的保障，也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要?jiǎng)恿Α?/p>

在國(guó)內(nèi)，已提出“城市綜合建設(shè)”的開(kāi)發(fā)商首推中國(guó)建筑。作為國(guó)內(nèi)最具實(shí)力的城市綜合開(kāi)發(fā)商，中國(guó)建筑已初步形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、城市和城市帶的建設(shè)相結(jié)合的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)布局模式。截至目前，中國(guó)建筑已與北京、上海、天津、重慶、西安、鄭州、武漢、湖南、貴州、新疆等國(guó)內(nèi)近二十個(gè)省、市、自治區(qū)簽訂了框架協(xié)議，將成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍企業(yè)。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)三個(gè)重大機(jī)遇：一是市民人數(shù)的擴(kuò)張帶來(lái)的機(jī)遇。十八大提出，要穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)民在城市轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦墓ぷ?，我們要抓住這個(gè)機(jī)遇。二是城市服務(wù)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。我國(guó)工業(yè)化的高潮已經(jīng)過(guò)去，工業(yè)化的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市化的水平。而城市化要讓更多人成為市民的話，服務(wù)業(yè)必須要發(fā)展。服務(wù)業(yè)的發(fā)展就是第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也需要房地產(chǎn)，這樣就有大量的非住宅市場(chǎng)會(huì)有很大的機(jī)遇。三是城鎮(zhèn)體系完善的機(jī)遇。大城市、中城市、小城市都要有發(fā)展，這里有更大的空間。

新型城鎮(zhèn)化的模式選擇

近年來(lái)，全國(guó)先后出現(xiàn)過(guò)各種新型城鎮(zhèn)化的改革嘗試，例如天津模式、成都模式、廣東模式以及江蘇模式和浙江模式。

成都模式：以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展成都模式。成都是典型的大城市帶大郊區(qū)的發(fā)展模式。其主要做法是對(duì)土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，設(shè)立建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤機(jī)制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點(diǎn)，確立優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。另外再配以農(nóng)民的公共服務(wù)和社會(huì)保障，提高農(nóng)民的生活水平。

天津模式：以宅基地?fù)Q房集中居住天津模式。天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類(lèi)型：整體推進(jìn)型、都市擴(kuò)散型、開(kāi)發(fā)拓展型和“三集中”型。其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”，先解決搬遷農(nóng)民的安置問(wèn)題，然后通過(guò)土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問(wèn)題。將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機(jī)結(jié)合。

廣東模式：通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚廣東模式。廣東模式又可以分為兩條主線：一是珠三角模式，即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托；二是山區(qū)模式，即圍繞著縣城，發(fā)展專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)。珠三角模式的主要做法是通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。

蘇南模式：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源蘇南模式。蘇南地區(qū)采取以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源方式。政府出面組織土地、資本和勞動(dòng)力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來(lái)?yè)?dān)任企業(yè)負(fù)責(zé)人。蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟(jì)為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。

溫州模式：以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體溫州模式。溫州模式是以個(gè)體私營(yíng)企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動(dòng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。在溫州，當(dāng)?shù)卣龀謧€(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這是改革開(kāi)放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的方法。

無(wú)論哪種方式的新型城鎮(zhèn)化，都是堅(jiān)持以人為本，用科學(xué)發(fā)展觀來(lái)統(tǒng)領(lǐng)城鎮(zhèn)化，使城鎮(zhèn)化由過(guò)去片面追求城市規(guī)模擴(kuò)大、空間擴(kuò)張的模式轉(zhuǎn)向提升城市文化、服務(wù)等內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)集約高效、生態(tài)宜居、個(gè)性鮮明、城鄉(xiāng)一體的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路。