我國房地產企業(yè)財務分析

孟 曉

（新疆財經大學 新疆烏魯木齊 830012）

一、概述

自1998年下半年取消福利分房至今，中國的房地產業(yè)經歷了以下幾個發(fā)展階段：1999-2003年是房地產業(yè)的高速發(fā)展時期；2004-2007年是房地產業(yè)的調整時期。由于前幾年的高速發(fā)展暴露出諸多問題，引發(fā)各界關注，中央從不同方面入手對房地產業(yè)進行宏觀調控；2008年較復雜，前半年借奧運的東風臺階式增長，后半年受美國金融危機影響，房地產業(yè)受重挫，出現了倒閉潮；2009年隨著政府4萬億等救市政策的出臺，房地產業(yè)經歷了跳躍式增長，房價瘋漲。2010年至今，政府陸續(xù)出臺一次比一次嚴厲的房地產調控政策，瘋漲勢頭逐漸被遏制，甚至在2012年上半年又現房地產企業(yè)倒閉潮。房地產業(yè)自市場化以來，一直是政府、投資者、銀行、購房者等關注的焦點，其對國民經濟的影響之大可想而知。本文將關注作為一個整體的房地產業(yè)，并對其近12年來的財務報表數據進行分析。在房地產業(yè)經歷不同發(fā)展階段時，其財務狀況是怎樣的呢？是否這些不同的發(fā)展時期在其財務報表及由此計算的財務比率上也有所體現呢？

二、研究現狀

經過搜索閱讀，尚未發(fā)現與本文研究主題完全相同的文獻。關于房地產業(yè)的財務分析，朱劍川（2010）對保利地產經歷2010年限購政策后的財務狀況及其核心指標進行了分析；初毅（2007）對萬科集團1999-2005年以來的財務狀況進行了分析；鄭勇杰（2010）對某房地產公司樓盤項目的經營成果和財務狀況進行了分析。這些分析都只是個案分析，未涉及對整個房地產行業(yè)的財務分析。

此外，王文平（2010）對房地產業(yè)的某些指標和會計核算科目的特殊性進行了研究；唐煒（2005）對房地產上市公司中，ST公司和非ST公司的財務指標進行了比較分析；曾漢文（2009）以規(guī)范研究的方式，結合房地產企業(yè)的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業(yè)的財務狀況。

三、樣本選擇

本文選取1999-2010年各年所有上市房地產開發(fā)企業(yè)的財務報表（包括資產負債表、利潤表和現金流量表）數據作為樣本，按年分類，分別計算每年各家公司的核心財務比率，并以所有公司該比率的算術平均值作為行業(yè)均值（如：假設1999年各公司的資產負債率分別為 x1，x2，…，xn，則行業(yè)均值為xˉ，以此作為整個房地產行業(yè)的財務比率。在計算的過程中，所有的財務比率的計算均利用了相關數據的期末數，計算均值時，剔除了比率過高或過低的公司的數據，因其不具有代表性。此外，由于每年上市公司的數量有所增減，為免遺漏，本文以每年所有上市房地產開發(fā)企業(yè)的財務數據為樣本，因此，每年樣本量可能不同。

（一）本文選取的核心財務比率

表1

續(xù)表1

表2 （單位：%）

圖1

（二）1999-2010年中國上市房地產開發(fā)企業(yè)的財務比率及其分析

1.償債能力比率

（1）短期償債能力比率

將表2中的數據畫成折線圖見圖1。

從圖1中可以清楚地看出，1999-2000年，三個比率同步提高，房地產開發(fā)企業(yè)的短期償債能力有所增強；2000-2001年，現金比率繼續(xù)提高，表明其短期償債能力繼續(xù)增強，而現金流量比率和到期債務本息償付比率均有較大幅度降低，表明其短期償債能力有較大幅度下降；2001-2003年，現金比率持續(xù)降低，表明短期償債能力不斷減弱，而另外兩個現金流比率先有較大幅度提高，而后又有較大幅度降低，表明短期償債能力先增強后減弱；2003-2007年，三個比率都在較低的值徘徊，表明短期償債能力比較穩(wěn)定；2007-2008年，三個比率均有大幅下降，該行業(yè)短期償債能力都有大幅下降；2009-2010年，現金比率持續(xù)提高，似乎表明行業(yè)短期償債能力不斷增強，而另兩個比率則在經歷了驟然升高后又驟降，短期償債能力在經歷突高后，已降至歷史低位。

（2）長期償債能力比率

表3 （單位：%）

將表3中的數據畫成折線圖見圖2：

圖2

從圖2中可以明顯看出：總體看來，資產負債率在1999-2005年間不斷升高，表明行業(yè)的長期償債能力不斷增強，而在2005-2006年該比率現小幅減小，表明行業(yè)的長期償債能力有小幅降低，2006-2007年該比率巨幅減小，表明行業(yè)的長期償債能力巨幅降低，2007-2008年，該比率巨幅上升，表明行業(yè)償債能力巨幅提高，2008-2010年該比率持續(xù)提高，表明行業(yè)償債能力持續(xù)增強；現金流量比率則表現的更為復雜，波動更加頻繁，但大的趨勢與資產負債率反映的情況近似。

2.營運能力比率

表4 (單位：%)

將表4中的數據畫成折線圖見圖3：

圖3

從圖3中可以看出，存貨周轉率和應收賬款周轉率除了2008年前后，其他年份變化非常接近。1999-2002年，兩個比率持續(xù)同步上升，表明行業(yè)營運能力不斷增強；2002-2004年，兩比率持續(xù)同步下降，表明行業(yè)營運能力不斷減弱；2004-2007年，比率先有較大幅度上升后又回落至2004年水平，表明行業(yè)營運能力先較大幅增強又大幅下降；2007-2008年，存貨周轉率巨幅上升，而2008-2009年有巨幅下降，2010年繼續(xù)保持下降態(tài)勢，而在2007-2010年期間，應收賬款周轉率則一直平穩(wěn)的在低位徘徊。

3.盈利能力比率

表5 （單位：%）

將表5中的數據畫成折線圖見圖4：

圖4

從圖4中可以看出，主營業(yè)務利潤率和總資產報酬率幾乎同步的反映了樣本年間行業(yè)的盈利能力變化。1999-2001年，兩比率同時持續(xù)下降，表明行業(yè)的盈利能力在持續(xù)下降；2001-2005年，兩比率同時低位徘徊，表明行業(yè)的盈利能力一直不強；2005-2007年，兩比率持續(xù)快速升高，表明行業(yè)的盈利能力持續(xù)增強；2007-2008年，兩比率均有所下降，表明行業(yè)的盈利能力有所減弱；2008-2009年，兩比率均有所上升，主營業(yè)務利潤率更為明顯，表明行業(yè)盈利能力增強；2009-2010年，兩比率或保持不變或有所下降，表明行業(yè)盈利能力下降。

四、小結

通過上述分析可以得出以下結論：

（1）1999-2001年間，房地產開發(fā)企業(yè)在其短期、長期償債能力不斷增強，營運能力也不斷提高的同時，盈利能力卻在持續(xù)減弱。正是因為其盈利能力和營運能力在接下來的2001-2005年持續(xù)不高，導致在此期間行業(yè)償債能力不強。

（2）2008年是個特殊年份，在該年前后，基本上表征行業(yè)財務狀況的各種財務比率均有大幅變化。究其主要原因是金融危機和之后的宏觀調控的影響。這表明房地產開發(fā)企業(yè)受經濟環(huán)境和宏觀政策的影響非常大。

（3）涉及現金流量的比率似乎比非現金流量比率波動更加頻繁，且具有先導性。這似乎表明現金流量指標對經濟環(huán)境和宏觀政策的變化更加敏感，其他指標則有一定程度的滯后性。

五、政策建議

在房地產業(yè)高速發(fā)展的過程中，房地產開發(fā)企業(yè)不宜盲目擴張和過度開發(fā)、投資，這很可能無益于增強企業(yè)的盈利能力，反而可能降低企業(yè)的償債能力，增加財務風險。由于房地產業(yè)具有高杠桿效應，房地產既有必需品的特性又有投資功能，該行業(yè)的過度增長幾乎必然導致宏觀調控，而宏觀調控又幾乎必然影響該行業(yè)，若不顧自身能力盲目增長，很有可能導致財務困境?！?/p>

[1]曾漢文.淺論房地產企業(yè)的財務分析[J].當代經濟，2009；（11）.

[2]鄭勇杰.某房地產公司樓盤項目財務分析報告[J].中國房地產金融，2010；（03）.

[3]朱劍川.保利地產財務分析 [J].技術與市場，2010；（12）.

[4]初毅.財務分析案例——萬科集團公司財務分析[J].齊魯珠壇，2007；（02）.

[5]王文平.房地產企業(yè)財務分析管見 [J].財會月刊，2010；（01）.

[6]唐煒.房地產上市公司財務指標比較分析[J].價格月刊，2005；（10）.